李國壘

在當(dāng)前市場競爭日趨激烈的時代，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往面臨著諸多的風(fēng)險。從風(fēng)險來源上，可以分為企業(yè)外部風(fēng)險和企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險；從風(fēng)險范圍上，可以分為宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險、中觀區(qū)域環(huán)境風(fēng)險和微觀的企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略決策及管理風(fēng)險。而國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般性風(fēng)險，又有其特殊性風(fēng)險?？陀^分析和認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險，有助于有效防控風(fēng)險舉措的制定與實施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的外部風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的外部風(fēng)險既包括宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險，也包括部分中觀區(qū)域環(huán)境風(fēng)險。

（一）宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險

政策風(fēng)險是宏觀行業(yè)環(huán)境風(fēng)險的主要方面。與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的政策主要有四類：土地政策、金融政策、稅收政策和行政方式調(diào)控。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，受國家宏觀調(diào)控政策影響非常明顯。特別是2008年以來，國家對房地產(chǎn)發(fā)展進行了多輪調(diào)控，包括出臺了一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的財政政策、貨幣政策以及稅收政策等，配套有公積金貸款政策、土地政策等相關(guān)調(diào)控辦法。概要歸納國家層面的宏觀調(diào)控政策有：2008年12月“國十三條”、2009年12月“國四條”、2010年1月“國十一條”、2010年3月兩次房改方案被寫入兩會正式議案、2010年4月新“國十一條”、2010年9月 “九月新政”、2011年新“國八條”、2013年 “國五條”、2014年 “雙向調(diào)控”和2015年“3·30政策”等。每一輪宏觀調(diào)控政策，都對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的市場環(huán)境、融資環(huán)境產(chǎn)生了重大影響。如限購政策和藍印政策的出臺與取消，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險構(gòu)成直接影響。因此，政策風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的客觀風(fēng)險，也是左右房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展較為突出的風(fēng)險。

（二）區(qū)域環(huán)境風(fēng)險

國家對省、市某一區(qū)域的戰(zhàn)略定位，各省、市對所轄區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整，都直接影響著這一區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和市場走勢。比如：國家對天津濱海新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略的批復(fù)，天津啟動了市區(qū)與濱海新區(qū)之間區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)市場。但由于這一區(qū)域醫(yī)療、教育、商業(yè)、公共交通等配套設(shè)施建設(shè)的滯后，導(dǎo)致該區(qū)域房市走勢低迷，房產(chǎn)銷售不暢，在一定時期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠將大幅減緩，投資收益下降，甚至出現(xiàn)虧損?？梢?，區(qū)域環(huán)境風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的又一重要風(fēng)險。

（三）國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的社會責(zé)任與其處于市場主體地位的經(jīng)營風(fēng)險

目前保障性住房建設(shè)中，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)著主要投資和建設(shè)任務(wù)。保障房中限價商品房的投資建設(shè)方式是：土地必須在土地交易市場公開競買，建設(shè)成本全部由投資建設(shè)單位承擔(dān)。售價由政府部門確定，政府部門的定價普遍低于建設(shè)成本，客觀上造成該類保障房項目虧損。保障房項目所在區(qū)域離中心城區(qū)較遠、配套不完善，房屋難以實現(xiàn)快速銷售。因此，國有企業(yè)在承擔(dān)社會責(zé)任的同時，在保障性住房建設(shè)中沉淀了大量資金，也承受著相應(yīng)的投資風(fēng)險。國企處于完全競爭的市場中的主體地位，與現(xiàn)行的保障房項目特別是限價商品房項目的開發(fā)建設(shè)模式相矛盾，給國企的經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量帶來較難調(diào)和的經(jīng)營風(fēng)險。

（四）天津市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境所帶來的風(fēng)險

天津市房地產(chǎn)市場相對于北、上、廣、深一線城市，具有總體價格偏低，土地和房產(chǎn)泡沫較少的特點?；谶@一特點，近年來，天津區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本沒有碰上暴利型機遇，盡管這樣，開發(fā)商仍然普遍面臨銷售不暢的風(fēng)險。實際上，目前天津區(qū)域房地產(chǎn)市場供遠大于求，特別是外環(huán)線以外，商品房的庫存量較大、限價商品房的持證人數(shù)遠少于供應(yīng)房屋套數(shù)。此外，近年來土地出讓條件規(guī)定土地摘牌后，要求在天津市區(qū)域內(nèi)地塊所在區(qū)縣成立獨立法人的項目公司，這種地域性政策導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被動地實行成立一批項目公司的方案，從而導(dǎo)致人力資源配置成本提高、企業(yè)資質(zhì)要求增多及項目管理難度增加，開發(fā)建設(shè)成本增加等新的困難。根據(jù)天津市房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)的特征，如果天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不做出經(jīng)營戰(zhàn)略的必要調(diào)整，就會難以規(guī)避行業(yè)風(fēng)險。

二、國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的內(nèi)部風(fēng)險包括微觀的企業(yè)內(nèi)部戰(zhàn)略決策及管理風(fēng)險。

（一）投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險

投資結(jié)構(gòu)風(fēng)險主要存在于選擇投資區(qū)域和投資類型方面的決策風(fēng)險。

1.投資區(qū)域選擇風(fēng)險

這類風(fēng)險主要指地域的差異化對投資選擇不確定性的影響。由于不同地區(qū)在投資環(huán)境、市場環(huán)境、周邊區(qū)域配套環(huán)境等方面存在較大差異，對項目投資后的效益影響較大。目前天津已開發(fā)建設(shè)實現(xiàn)銷售項目顯示：市內(nèi)六區(qū)項目的銷售與效益好于其他區(qū)域，而外環(huán)線以外區(qū)域項目明顯滯銷，從趨勢上看，庫存壓力短期內(nèi)難以緩解。因此，投資項目所在區(qū)域的不同會直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資收益。

2.投資類型風(fēng)險

這類風(fēng)險主要由于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)品的差異化導(dǎo)致投資效益的差異。不同的投資類型，如工業(yè)地產(chǎn)、商品房、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、公寓、旅游地產(chǎn)、保障房、公建等產(chǎn)品類型，不同的產(chǎn)品類型，面對的市場群體不一樣，開發(fā)以及銷售模式都存在差異，最終導(dǎo)致產(chǎn)品的投資效益差異性較大。投資產(chǎn)品類型的差異化以及投資產(chǎn)品的組合開發(fā)模式，直接影響項目的投資效益。從目前天津地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品效益上分析，除市內(nèi)六區(qū)商品房產(chǎn)品效益較好外，其他投資類型在五年內(nèi)很難收回投資。

（二）項目粗放管理帶來的風(fēng)險

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在中國快速發(fā)展，雖已由成長期過渡至成熟期，但就其以整合資源、投資為主的屬性，使得大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理仍處于建設(shè)經(jīng)營發(fā)包方的角色，項目管理粗放的情況比較普遍，忽視了對項目全過程的精細化管理。如對項目前期工作中的可行性論證、設(shè)計過程的精準(zhǔn)定位、建設(shè)過程中成本管控、營銷策劃、從項目開工到實現(xiàn)銷售，從銷售到結(jié)算、決算等項目建設(shè)關(guān)鍵節(jié)點管理仍處于較低水平，這些環(huán)節(jié)的精細化程度直接影響到項目的投資收益。當(dāng)然，也有部分大型房地產(chǎn)開企業(yè)對項目的精細化管理已提升到一定水平，并真正達到了企業(yè)成熟期。

（三）國有企業(yè)經(jīng)營機制、分配機制、用人機制風(fēng)險

國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多數(shù)處于獨資、絕對控股或在同一投資主體內(nèi)國有全資企業(yè)交叉持股的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。因此，企業(yè)市場主體地位沒有真正確立，現(xiàn)代企業(yè)制度不健全，經(jīng)營機制、分配機制和用人機制活力不足，經(jīng)濟運營效率不高的狀況具有一定普遍性。分配機制、用人機制的不健全、不完善會給企業(yè)帶來人力資源有效性的風(fēng)險。

在經(jīng)營機制上，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的項目或項目公司仍存在不能按照模擬法人方式組織實施，對項目經(jīng)理經(jīng)營業(yè)績考核還不健全，融資的運營管理、投資效率管理等經(jīng)營機制還不完善等問題，給資本運行效率帶來風(fēng)險。

在分配機制上，項目經(jīng)理的經(jīng)營業(yè)績考核方案中績效與薪酬沒有掛鉤，特殊、重要崗位人員激勵與約束機制不足，“干好干壞差別不大”的分配機制，既沒有起到激勵作用，也沒有起到約束和懲罰作用，沒有充分體現(xiàn)出責(zé)、權(quán)、利相互統(tǒng)一。

在用人機制上，未能完全按照市場化競爭的原則選擇和使用人才，分級分類的企業(yè)員工市場化公開招聘機制未健全，企業(yè)各類管理人員公開招聘、競爭上崗還不完善，沒有真正形成企業(yè)各類管理人員能上能下、員工能進能出的用人、用工機制。

三、風(fēng)險防范的幾點建議

綜上所述，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著宏觀、中觀以及微觀上的多種風(fēng)險。因此，要從多個維度防范風(fēng)險。

在防范宏觀風(fēng)險時，一是要密切留意國家政策，順勢而行。二是要緊跟國家政策，及時調(diào)整企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營戰(zhàn)術(shù)。

在防范中觀風(fēng)險時，一是要多與政府溝通交流協(xié)商，反映并解決好保障房定價問題。二是要盡快完善區(qū)域醫(yī)療、教育、商業(yè)、公共交通等配套設(shè)施建設(shè)，在履行企業(yè)責(zé)任過程中達成與政府、買方三方共贏的目標(biāo)。

在防范微觀風(fēng)險時，一是要對自身投資結(jié)構(gòu)有清晰的認(rèn)知，并提高自身識別和篩選投資項目的能力；二是要花時間和精力系統(tǒng)學(xué)習(xí)精益化管理經(jīng)驗；三是設(shè)計行之有效的分配機制、用人機制，盤活人力資源，獎罰分明，以合理的方式使企業(yè)員工適應(yīng)市場化競爭。

李求軍/責(zé)任編輯