黃永發(fā)

近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，人民群眾的居住環(huán)境得到了較大改善。在滿足基本居住的前提下，業(yè)主們有了更高層次的需求，更加注重居住環(huán)境的舒適性和人文小區(qū)的建設(shè)。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)銷售的延續(xù)和完善服務(wù)環(huán)節(jié)，越來越受到社會(huì)各界的關(guān)注。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理主要側(cè)重于物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，而物業(yè)管理則側(cè)重于物業(yè)的維護(hù)，具有長期性與服務(wù)性，主要從事物業(yè)的維護(hù)、 保養(yǎng)以及對(duì)環(huán)境的綠化和物業(yè)所有人的服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)營的工作性質(zhì)是開發(fā)物業(yè)，物業(yè)管理的主要任務(wù)則是售后服務(wù)。物業(yè)管理與房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中相互關(guān)系的不同環(huán)節(jié)，是兩個(gè)關(guān)系密切、分工合作的行業(yè)。物業(yè)管理作為一個(gè)新興的、朝陽的行業(yè)，與房地產(chǎn)行業(yè)相比，更有發(fā)展?jié)摿??？梢灶A(yù)見，物業(yè)管理無論在房地產(chǎn)開發(fā)的前期項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是在施工建設(shè)、交房入住、品牌支撐等方面，都將扮演越來越重要的角色，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的影響力也會(huì)越來越大，社會(huì)及房地產(chǎn)開發(fā)商也將越來越重視物業(yè)管理的作用。

良好的物業(yè)管理是安居樂業(yè)與物業(yè)保值增值的長久保障，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理是確保物業(yè)保值增值的關(guān)鍵，也是促使物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命延長的有效保障。優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)樓盤的銷售也有著巨大的促進(jìn)作用，要激活房地產(chǎn)銷售，必須重視物業(yè)管理。

一、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能有效地促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，有利于房地產(chǎn)的銷售推廣

房地產(chǎn)是一種不同于一般消費(fèi)品的特殊商品，具有空間的固定性、供應(yīng)的有限性、使用的長期性和價(jià)格的高額性。隨著改革開放的不斷深入，社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)發(fā)展，但從總體上來講，群眾的生活水平還不是很高，絕大多數(shù)居民買房要花掉相當(dāng)大比重的積蓄，甚至還得負(fù)債或貸款。其買房的目的，一是為了居住與生活，安居才能樂業(yè)，二是為了保值與增值，拓展投資價(jià)值。房地產(chǎn)保值增值能否實(shí)現(xiàn)，除了必要的建筑設(shè)計(jì)與配套外，在很大程度上取決于物業(yè)管理。其原因在于物業(yè)管理提供的是房屋售后服務(wù)，通過提供細(xì)致的專業(yè)管理和全方位的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造出整潔、優(yōu)美、舒適、方便、安全、稱心的生活環(huán)境，通過良好的房屋與配套設(shè)施設(shè)備的管理與維修養(yǎng)護(hù)，延長物業(yè)的使用年限，使房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于自然壽命。

目前，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的同質(zhì)化傾向明顯，為促進(jìn)房地產(chǎn)銷售，優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理已突出地顯示出其生命力。當(dāng)今房地產(chǎn)市場(chǎng)，客觀存在著重建設(shè)、輕管理的問題，而房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是一個(gè)相當(dāng)長的過程，牽涉到較多的部門，是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)管理工程，后續(xù)管理則維系著房地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)釋放。與快速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)相比，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展明顯呈現(xiàn)滯后的現(xiàn)象。其源頭在于開發(fā)商只重視房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等環(huán)節(jié)，而對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的后續(xù)服務(wù)及物業(yè)管理卻不夠重視。大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)創(chuàng)新意識(shí)不夠，自我完善的意識(shí)動(dòng)力不足，沒能對(duì)房地產(chǎn)后續(xù)的物業(yè)管理給予足夠的重視與支持。

物業(yè)管理是房地產(chǎn)業(yè)售后服務(wù)的一種體現(xiàn)，它關(guān)系到千家萬戶的安居樂業(yè)和社會(huì)穩(wěn)定。優(yōu)秀的物業(yè)管理不僅能創(chuàng)造良好的生活居住環(huán)境，還有利于房地產(chǎn)的銷售。在一些大城市，優(yōu)秀的物業(yè)管理越來越成為商品住宅特別是品牌樓盤的熱賣點(diǎn)，大部分消費(fèi)者早已把物業(yè)管理水平的高低當(dāng)作購買樓盤時(shí)關(guān)心的重要因素之一。隨著人們生活水平的提高，工作環(huán)境和生活居住環(huán)境越來越受到人們的關(guān)注與重視。一個(gè)管理有序、服務(wù)規(guī)范的物業(yè)，能給人們帶來舒適、優(yōu)美、安全的居住生活環(huán)境，反之則會(huì)讓人感到難受甚至“覺得買房在買氣受”，必然影響到房地產(chǎn)的銷售。

二、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能有效地提升房地產(chǎn)價(jià)值，有利于房地產(chǎn)的保值增值

房屋作為一種特殊的商品，與其他普通商品相比，具有自己的特點(diǎn)：如使用周期長、價(jià)值大，房地產(chǎn)商品不僅具有消費(fèi)性，同時(shí)也具有投資性，這對(duì)房地產(chǎn)的保值增值提出了較高的要求。要使價(jià)值量巨大的房地產(chǎn)商品在較長時(shí)間里實(shí)現(xiàn)保值和增值，重要的因素除地價(jià)與區(qū)位外，房地產(chǎn)所在樓盤的物業(yè)管理水平的高低也占有較大分量。相關(guān)調(diào)查顯示，在相當(dāng)?shù)囟闻c區(qū)位，有良好物業(yè)管理的樓盤可以使物業(yè)價(jià)值增加20%以上。這是因?yàn)槲飿I(yè)管理解決的問題正是維護(hù)好房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)施、設(shè)備，延長物業(yè)的使用壽命，通過良好的物業(yè)管理來開發(fā)物業(yè)的潛在功能，充分體現(xiàn)和提升物業(yè)的價(jià)值。

從財(cái)富積累的角度來看，良好的物業(yè)管理可延長物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。反之，低層次的物業(yè)管理常常會(huì)導(dǎo)致物業(yè)小區(qū)內(nèi)部設(shè)備運(yùn)行不良，加速物業(yè)物理性能的損耗速度，使物業(yè)使用價(jià)值超前消耗，加大物業(yè)價(jià)值貶值速度，造成財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

三、優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理能有效地提升房地產(chǎn)品牌，有利于提高房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)

物業(yè)管理的優(yōu)劣不僅關(guān)系到業(yè)主的生活品質(zhì)和切身利益，而且關(guān)系到開發(fā)項(xiàng)目的成功以否?？陀^事實(shí)與經(jīng)驗(yàn)表明，凡重視物業(yè)管理的房地產(chǎn)企業(yè)，都能從優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理上獲得相應(yīng)的價(jià)值回報(bào)。一方面擴(kuò)大影響，有效地促進(jìn)了房地產(chǎn)的銷售，使房地產(chǎn)企業(yè)較快地回收投資成本，另一方面增加了房地產(chǎn)價(jià)格的附加值，所售出的物業(yè)價(jià)格將會(huì)高于同類型的價(jià)格，并產(chǎn)生一定的品牌效應(yīng)。

縱觀國內(nèi)住宅開發(fā)建設(shè)的歷程可以發(fā)現(xiàn)，住宅開發(fā)建設(shè)經(jīng)歷了五個(gè)階段的發(fā)展：第一階段，以區(qū)位優(yōu)勢(shì)為賣點(diǎn)；第二階段，以大面積為賣點(diǎn)；第三階段，以戶型為賣點(diǎn)；第四階段，以小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)為賣點(diǎn)；第五階段，以物業(yè)管理為賣點(diǎn)。從開發(fā)商走過的競(jìng)爭(zhēng)歷程可以看出，從區(qū)位—面積—戶型—環(huán)境—物業(yè)管理，開發(fā)商為購房者準(zhǔn)備的產(chǎn)品越來越軟性化。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有位置固定的特點(diǎn)，但是單從建筑產(chǎn)品本身來看，各開發(fā)企業(yè)之間所能產(chǎn)生的核心產(chǎn)品與形式產(chǎn)品的水平已經(jīng)越來越同質(zhì)化，附加產(chǎn)品越來越成為企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。

目前，全國大部分的中心城市房地產(chǎn)開發(fā)水平已有了一定的提高，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)已走到了優(yōu)化小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)為賣點(diǎn)的階段。在可以預(yù)見的將來，要塑造物業(yè)品牌，提升產(chǎn)品附加值，就必須在售后服務(wù)上下功夫。在售后服務(wù)過程中，就是要加強(qiáng)物業(yè)管理工作和各項(xiàng)社區(qū)服務(wù)，真正做到以人為本，保證居民住宅區(qū)設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)到位、維修及時(shí)，通過小區(qū)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，為房地產(chǎn)業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)溫馨、親切、安全、環(huán)保、自然的生活與居住環(huán)境，營造富有歸屬感、認(rèn)同感的親情社區(qū)氛圍。

物業(yè)管理是房地產(chǎn)的售后服務(wù)。作為大宗的商品買賣，優(yōu)質(zhì)的善后服務(wù)更能體現(xiàn)商品的價(jià)值。良好的物業(yè)管理能充分發(fā)揮物業(yè)設(shè)施及其環(huán)境效益的整體功能，促進(jìn)人居環(huán)境的改善，從而有助于人際關(guān)系的融洽。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理本身即可免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信心，建立房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，這本身也是企業(yè)最形象、最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。

陳品祿/責(zé)任編輯