糜晨超

隨著市場回歸常態(tài)，鋼貿(mào)融資泡沫破滅，鋼貿(mào)貸款引發(fā)的部分商業(yè)銀行和鋼貿(mào)商的糾紛及其后續(xù)一系列問題浮出水面。作者通過對具體鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包的評估清查分析工作，提出可以針對不同受讓方不同情況及不良資產(chǎn)包自身的情況和特點(diǎn)，為客戶選取最佳的方式路徑作為不良資產(chǎn)包的處置方向。建議建立不良資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)庫，提高評估環(huán)節(jié)在不動(dòng)產(chǎn)處置中的地位和作用，注重非財(cái)務(wù)因素對不動(dòng)產(chǎn)評估的影響。

一、鋼貿(mào)不良資產(chǎn)產(chǎn)生的源頭及背景

從2000年起，我國銀行允許鋼材貿(mào)易商通過互相擔(dān)保或者幾家企業(yè)共同擔(dān)保的形式獲得貸款。2005年民生銀行率先按基準(zhǔn)利率上調(diào)20%放貸給鋼貿(mào)商，這一創(chuàng)新讓同行看到了甜頭，紛紛加入。在2008年刺激政策之后，因?yàn)榭春没ê头康禺a(chǎn)項(xiàng)目，大批鋼貿(mào)商從銀行獲得貸款。

一般鋼貿(mào)企業(yè)的主要抵質(zhì)押物之一是鋼材，而鋼材無法到房產(chǎn)機(jī)構(gòu)去做抵押登記，只能依賴第三方監(jiān)管公司去監(jiān)管其庫存、避免用鋼材去重復(fù)質(zhì)押。但銀行自身往往很難對鋼材庫存進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，導(dǎo)致了鋼貿(mào)企業(yè)一些抵質(zhì)押無效情況的出現(xiàn)，致使產(chǎn)生很多重復(fù)抵押和虛假倉單。另外，一些鋼貿(mào)商利用通過聯(lián)保、互保模式取得的銀行貸款投資房地產(chǎn)和股市，最終資金鏈斷裂，直接導(dǎo)致償貸風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)鋼貿(mào)商圈爆發(fā)。

隨著市場回歸常態(tài)，鋼貿(mào)融資泡沫破滅，鋼貿(mào)貸款引發(fā)的部分商業(yè)銀行和鋼貿(mào)商的糾紛及其后續(xù)一系列問題浮出水面。在鋼貿(mào)貸款糾紛中，原本用來支持企業(yè)融資的聯(lián)保、互保模式，成為了傳遞危機(jī)的鏈條，銀行成了最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的對象。銀行在處理鋼貿(mào)企業(yè)抵質(zhì)押物等不良資產(chǎn)時(shí)，除了法律訴訟、自行處置等途徑，另一種方式便是將不良資產(chǎn)打包后整體轉(zhuǎn)讓。

二、項(xiàng)目概況

筆者所在公司于2015年4月接受無錫某資產(chǎn)管理集團(tuán)公司的委托，對其受讓的某銀行的鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包進(jìn)行清查分析評估工作，并協(xié)同律師事務(wù)所及會計(jì)師事務(wù)所的法律、審計(jì)工作，為委托方在資產(chǎn)處置時(shí)提供咨詢服務(wù)。

金融不良資產(chǎn)是指銀行持有的次級、可疑及損失類貸款，金融資產(chǎn)管理公司收購或接管的金融不良債權(quán)，以及其他非銀行金融機(jī)構(gòu)持有的不良債權(quán)。本項(xiàng)目不良資產(chǎn)包共包含18個(gè)鋼貿(mào)市場的金融不良資產(chǎn)。這些不良資產(chǎn)因資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓銀行方（下文簡稱銀行方）與鋼貿(mào)市場的市場方、市場內(nèi)商戶及擔(dān)保人簽訂了借款合同、抵押合同和擔(dān)保合同，產(chǎn)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系后債務(wù)人資不抵債，造成了銀行的不良貸款而產(chǎn)生。

本資產(chǎn)包中的資產(chǎn)包括市場方資產(chǎn)、市場內(nèi)借款商戶的資產(chǎn)、市場方及借款戶的擔(dān)保人的資產(chǎn)等，除股權(quán)、鋼材及一些設(shè)備外，主要資產(chǎn)均為不動(dòng)產(chǎn)，分布于無錫、江陰、宜興、上海、福建等地。本資產(chǎn)包共涉及借款戶1,158戶，賬面價(jià)值總計(jì)約58億元，銀行方已對其中581戶提起訴訟，有577戶未訴訟。

三、有針對性地對每個(gè)市場的情況進(jìn)行梳理、分析

我們將已知信息梳理、分析，初步將資產(chǎn)包中的不動(dòng)產(chǎn)分成有價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)、可能有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)和無價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)三大類，然后在此三類不動(dòng)產(chǎn)中按具體情況再作細(xì)分。

1.有價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)：根據(jù)我們對資產(chǎn)的權(quán)益情況和法律訴訟情況的分析，有價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)主要有三類，一是不動(dòng)產(chǎn)已抵押的，銀行方擁有不動(dòng)產(chǎn)第一順位的抵押權(quán)；二是不動(dòng)產(chǎn)已抵押的，銀行方擁有資產(chǎn)非第一順位的抵押權(quán)，但能明確判斷有抵押余值；三是銀行方的訴訟法院對不動(dòng)產(chǎn)已查封且無其他法院查封情況的，不動(dòng)產(chǎn)無抵押等他項(xiàng)權(quán)利情況或者有抵押情況但能明確判斷有余值。

（1）例如，A市場中借款戶b所擁有的位于宜興的一處商業(yè)用途的房產(chǎn)及土地，銀行方擁有其抵押權(quán)，且無其他抵押情況，銀行方的訴訟法院對該不動(dòng)產(chǎn)具有首封權(quán)。故該項(xiàng)資產(chǎn)可由銀行方的訴訟法院進(jìn)行優(yōu)先處置，而銀行方則具備了優(yōu)先受償權(quán)，那么該項(xiàng)資產(chǎn)符合上述第一項(xiàng)條件，可以歸類為有價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)。

（2）例如，B市場借款戶c所擁有的位于無錫某處的住宅，銀行方擁有其第二順位的抵押權(quán)，而該不動(dòng)產(chǎn)第一順位的抵押權(quán)人系為其辦理按揭貸款的其他銀行，且明確知曉該筆按揭貸款基本還清，則可以判斷該項(xiàng)資產(chǎn)符合上述第二項(xiàng)條件，我們將其歸類為有價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)。

（3）再例如，C市場借款戶d所擁有的位于無錫某處的住宅，銀行方訴訟法院對其擁有查封權(quán)，除此之外無抵押情況和其他查封情況，則可以判斷該項(xiàng)資產(chǎn)滿足上述第三項(xiàng)條件，銀行方訴訟法院具有優(yōu)先處置權(quán)，亦可以歸類為有價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)。

2.可能有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)：同樣根據(jù)對資產(chǎn)的權(quán)益情況和法律訴訟情況，我們把不能明確判斷資產(chǎn)價(jià)值的多少有無，而需要進(jìn)一步分析調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)劃分為可能有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。其具備的幾項(xiàng)條件，一是不動(dòng)產(chǎn)的登記抵押權(quán)人中有市場方或借款戶的擔(dān)保人；二是不動(dòng)產(chǎn)的登記抵押權(quán)人中有市場方或借款戶的親屬等關(guān)聯(lián)關(guān)系人；三是不動(dòng)產(chǎn)已抵押的，銀行方擁有不動(dòng)產(chǎn)非第一順位的抵押債權(quán)，抵押余值需要調(diào)查后判斷；四是不動(dòng)產(chǎn)已抵押的，未抵押給銀行方，銀行方僅擁有普通債權(quán)，銀行方訴訟法院已對該資產(chǎn)查封的，抵押余值需要調(diào)查后判斷。

（1）例如，A市場借款戶e擁有的位于無錫某處的住宅，第一順位抵押權(quán)人為其他銀行，抵押金額45萬；第二順位抵押權(quán)人為A市場的擔(dān)保公司，抵押金額30萬，銀行方訴訟法院輪候查封，查封順序?yàn)榈谌?。由于二押債?quán)人為市場方的擔(dān)保公司，與借款戶存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，我們初步評估該不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值為83萬，則若通過法律手段主張二押債權(quán)，一押債權(quán)受償后仍有余值。因此可以判斷該不動(dòng)產(chǎn)符合上述第一項(xiàng)條件，歸類為可能有價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)。

（2）例如，D市場借款戶f所擁有的位于無錫某處的住宅，第一順位抵押權(quán)人為其他銀行，抵押金額51萬；第二順位抵押權(quán)人為個(gè)人G，抵押金額為71萬。經(jīng)銀行方信貸員介紹借款戶f與個(gè)人G為親屬，需要調(diào)查二押債權(quán)的真實(shí)性。我們初步評估該不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值為79萬，則若能通過法律手段主張二押債權(quán)，一押債權(quán)受償后仍有余值。因此可以判斷該不動(dòng)產(chǎn)符合上述第二項(xiàng)條件，歸類為可能有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。

（3）例如，E市場借款戶h所擁有的位于無錫某處的住宅，第一順位抵押權(quán)人為其他銀行，抵押金額219萬；第二順位抵押權(quán)人為銀行方，抵押金額為173萬；銀行方訴訟法院的查封順序?yàn)榈?輪。對此，我們需要初步評估該不動(dòng)產(chǎn)的市場價(jià)值，并綜合考慮司法處置過程中的不確定因素及變現(xiàn)損失，若能覆蓋其他銀行優(yōu)先受償?shù)膫鶛?quán)金額，則扣除其優(yōu)先受償?shù)牟糠?，最終判斷是否有余值。該不動(dòng)產(chǎn)符合上述第三項(xiàng)條件，我們將其歸類為可能有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。

（4）再例如，F(xiàn)市場借款戶i所擁有的位于鎮(zhèn)江某處的金融用途土地使用權(quán)，抵押權(quán)人為某公司，抵押金額為380萬，銀行方訴訟法院查封順序?yàn)榈?輪。對此，由于銀行方僅擁有該土地使用權(quán)的普通債權(quán)，我們除了需要初步評估其市場價(jià)值及綜合考慮司法處置過程中的不確定因素及變現(xiàn)損失，扣除資產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)牟糠?，還需要了解其是否還有其他債權(quán)人以及是否有其他法院已對其查封，方能判斷其是否有價(jià)值。該不動(dòng)產(chǎn)符合上述第四項(xiàng)條件，歸類為可能有價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)。

3.無價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)：以上兩類不動(dòng)產(chǎn)，我們認(rèn)為均為有效資產(chǎn)。除了有效資產(chǎn)之外，資產(chǎn)包中有一部分不動(dòng)產(chǎn)，銀行方非資產(chǎn)的抵押權(quán)人或在銀行方的抵押債權(quán)前已有其他債權(quán)價(jià)值覆蓋了資產(chǎn)價(jià)值，且未申請法院對其進(jìn)行查封或銀行方訴訟法院輪候查封、前有輪次較多的，我們可以判斷其無余值。即銀行方既不擁有不動(dòng)產(chǎn)的抵押債權(quán)，也無法請法院對其優(yōu)先處置的，并可以明確判斷扣除司法處置過程中的不確定因素及變現(xiàn)損失、資產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)牟糠趾鬅o余值的不動(dòng)產(chǎn)，可歸類無價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)。在資產(chǎn)包清理處置過程中可不再關(guān)注該類不動(dòng)產(chǎn)。

四、將匯總梳理的情況與律師溝通并提出建議

將匯總梳理的情況與律師溝通，以評估人員的角度為律師和委托方在不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行司法處置時(shí)提供建議，并獲取我們評估工作所需的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)信息：

1.關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的查封情況。提醒律師尤其關(guān)注部分不動(dòng)產(chǎn)查封已到期或即將到期的情況，保證及時(shí)續(xù)封，特別要對銀行方訴訟法院首輪查封的不動(dòng)產(chǎn)保持優(yōu)先處置的自主權(quán)；建議對有價(jià)值但尚未訴訟查封的不動(dòng)產(chǎn)，及時(shí)走法律訴訟程序，提請法院查封；建議不輕易放棄對無價(jià)值不動(dòng)產(chǎn)的查封，為后期資產(chǎn)處置若再次打包出售增加議價(jià)空間。

2.建議律師和委托方對各不動(dòng)產(chǎn)案件的處理有側(cè)重、分急緩。比如一些有租金收益或是即將超過返租期的商業(yè)用房，我們建議應(yīng)加快處置速度，減少租金損失；另外如一些銀行方具有第一順位抵押權(quán)且被銀行方訴訟法院首輪查封的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我們也建議加快處置速度，以減少資金成本；再如一些銀行方具有第一順位抵押權(quán)且被銀行方訴訟法院輪候查封的資產(chǎn)，我們建議律師通過相關(guān)途徑有選擇地與其他法院協(xié)商，加快啟動(dòng)司法程序，以減少資金成本。

3.關(guān)注資產(chǎn)包中存在的各種關(guān)聯(lián)關(guān)系情況。第一，我們建議律師及委托方關(guān)注市場方的關(guān)聯(lián)企業(yè)和借款人的出資、驗(yàn)資、貸款去向和實(shí)際用途等，特別關(guān)注是否存在賬外資產(chǎn)。債務(wù)人具有很強(qiáng)的隱藏或轉(zhuǎn)移資產(chǎn)的動(dòng)機(jī)，因此應(yīng)充分利用所搜集的信息資料，判斷賬外資產(chǎn)存在的可能性，一旦發(fā)現(xiàn)有賬外資產(chǎn)，如發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人發(fā)生非法轉(zhuǎn)移資產(chǎn)或資金的情形，應(yīng)申請法院追加被執(zhí)行人并處置其資產(chǎn)；第二，我們建議律師及委托方關(guān)注一些不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)人可能為關(guān)聯(lián)關(guān)系人的情況，調(diào)查抵押債權(quán)的真實(shí)性，是否存在合同詐騙的可能，能否通過法律途徑主張債權(quán)；第三，我們建議律師及委托方關(guān)注市場方及借款戶的是否有關(guān)聯(lián)企業(yè)，由于不良資產(chǎn)在處置過程中會因司法執(zhí)行的不確定因素及變現(xiàn)損失和費(fèi)用而打折扣，因此若不動(dòng)產(chǎn)變現(xiàn)后不足受償，那么對于不足受償?shù)牟糠中鑿姆赏緩娇紤]追加被查封公司法人的其他資產(chǎn)予以清償。

4.建議律師及委托方對未訴訟借款戶的情況及未訴訟原因進(jìn)行調(diào)查，對資產(chǎn)有價(jià)值的部分借款戶盡快提起訴訟，主張債權(quán)。

本資產(chǎn)包共涉及借款戶1,158戶，尚有577戶的債權(quán)未以訴訟方式主張。部分市場查封的資產(chǎn)主要為擔(dān)保公司的資產(chǎn)，借款戶為少部分，如果主債權(quán)未主張，則無法對擔(dān)保方資產(chǎn)進(jìn)行受償。如已訴訟債權(quán)不能覆蓋全部資產(chǎn)，則要對未訴訟部分債權(quán)進(jìn)行起訴。

對各市場的有效不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評估計(jì)算，根據(jù)正常的不動(dòng)產(chǎn)評估程序開展評估工作，出具評估報(bào)告。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)評估價(jià)值、抵押等權(quán)益情況、查封等司法處置情況，分析不動(dòng)產(chǎn)可能的變現(xiàn)價(jià)值。針對各市場的特殊性，提出變現(xiàn)、運(yùn)營等問題的分析和處理思路意見，以評估的專業(yè)角度為委托方處置資產(chǎn)提供參考依據(jù)，列舉以下幾條：

第一，因本次資產(chǎn)包的受讓方為國有資產(chǎn)管理公司，有一定的市場經(jīng)營平臺及經(jīng)驗(yàn)，因此根據(jù)經(jīng)營市場的不同情況，可以建議委托方有選擇地對其中受償率較高、且有便利的交通優(yōu)勢及良好地理位置的鋼貿(mào)市場，考慮自主經(jīng)營。

第二，對于受償率不理想的鋼貿(mào)市場，但市場方投資的房地產(chǎn)或在建工程形象較好，可考慮將房地產(chǎn)或在建工程適度包裝后再次打包出售。

第三，對于已列入拆遷范圍并與政府簽訂了拆遷協(xié)議的鋼貿(mào)市場，若經(jīng)營情況較好，可以考慮將市場中的商戶與其他市場進(jìn)行整合。

第四，在一些零星不動(dòng)產(chǎn)的處置過程中，有條件的可考慮通過房產(chǎn)中介出售而不是司法途徑變現(xiàn)，以提高變現(xiàn)效率，減少司法處置過程中的變現(xiàn)損失和費(fèi)用，增加處置價(jià)值。

五、評估思考與設(shè)想

經(jīng)過本次鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包的評估清查分析工作，筆者對此類具有復(fù)雜性和特殊性的評估項(xiàng)目有了一些新的認(rèn)識思考，并產(chǎn)生了一些設(shè)想。

1.可以針對受讓方的具體情況及不良資產(chǎn)包自身的情況和特點(diǎn)，為客戶選取最佳最有利的方式路徑作為不良資產(chǎn)包的處置方式。筆者總結(jié)了幾種主要的方式：一是整體轉(zhuǎn)售；二是分包轉(zhuǎn)售；三是受讓方自行處置其中部分資產(chǎn)，對部分資產(chǎn)另行打包；四是對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)采取自營模式。通過評估師利用專業(yè)知識測算收益率等指標(biāo)數(shù)據(jù)，我們可向客戶提供合理可行的資產(chǎn)處置意見。

2.對于不良資產(chǎn)包中不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)信息資料的搜集、核實(shí)是本項(xiàng)目的一大難點(diǎn)。在資產(chǎn)檔案的翻閱工作中，由于檔案資料非常多，需要花費(fèi)大量的精力，如何有選擇性地利用這些資料，對已有信息做好整理和核實(shí)工作，對后續(xù)評估工作理清思路極其重要。對有關(guān)信息資料缺失的資產(chǎn)，評估人員應(yīng)仔細(xì)查閱銀行是否提供授信分析、其他資產(chǎn)線索等資料，尋找蛛絲馬跡，挖掘有價(jià)值信息，并請銀行方補(bǔ)充提供缺失的資料。最后我們根據(jù)所能掌握的信息資料，盡可能作出專業(yè)判斷，以供委托方參考。

3.對不動(dòng)產(chǎn)的梳理和分類是本項(xiàng)目的第二大難點(diǎn)。根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益狀況、訴訟情況，將不動(dòng)產(chǎn)按有無價(jià)值進(jìn)行提煉整合。這要求評估人員對不動(dòng)產(chǎn)在存在抵押等他項(xiàng)權(quán)利情況、查封等限制情況時(shí)具備綜合考量和判斷的分析能力。

4.對有效不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)分析是本項(xiàng)目的另一大難點(diǎn)。分析不動(dòng)產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值需要考慮不動(dòng)產(chǎn)的優(yōu)先受償款及司法執(zhí)行的不確定因素及變現(xiàn)損失和費(fèi)用，這些方面的定性和定量估計(jì)往往帶有一些主觀性，若要盡量接近實(shí)際處置價(jià)值，則要求評估人員做足夠的調(diào)查，并熟悉不動(dòng)產(chǎn)在各種方式處置時(shí)可能經(jīng)歷的各項(xiàng)法律流程及不同處置方式可能產(chǎn)生的結(jié)果。

5.與其他專業(yè)人員的互相配合，尤其是評估人員與律師在整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)程中都保持密切溝通，是本項(xiàng)目的特點(diǎn)。我們能以評估的專業(yè)角度，為律師提供不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值大小的信息和不動(dòng)產(chǎn)處置先后順序、輕重緩急的建議；律師能以他們的渠道為我們提供評估相關(guān)的資產(chǎn)信息，并能實(shí)時(shí)追蹤不動(dòng)產(chǎn)在司法處置中的進(jìn)展情況，以便我們的評估分析更加準(zhǔn)確。

6.應(yīng)提高評估效率。鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包涉及的不良資產(chǎn)通常都具有很高的風(fēng)險(xiǎn)和較大的不穩(wěn)定性，因此對評估時(shí)間的要求相對較緊，評估人員須在保證評估質(zhì)量的同時(shí)提高評估效率，避免貽誤不良資產(chǎn)處置的最佳時(shí)機(jī)。

7.應(yīng)當(dāng)建立不良資產(chǎn)評估數(shù)據(jù)庫。建議對金融不良資產(chǎn)處置案例進(jìn)行搜集和整理，利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)分析方法，分析各種處置因素對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響，建立合理規(guī)范的評估參數(shù)體系，為交易案例比較法等評估方法提供切實(shí)可行的操作基礎(chǔ)，合理體現(xiàn)市場機(jī)制對不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

8.應(yīng)提高評估工作在不動(dòng)產(chǎn)處置中的地位和作用。鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包中不動(dòng)產(chǎn)的復(fù)雜性和多樣性，使得業(yè)務(wù)決策具有更大的難度和風(fēng)險(xiǎn)，如何使評估結(jié)果更符合處置實(shí)際、更貼近市場價(jià)值，是未來評估實(shí)踐的重要課題。我們需要提高評估服務(wù)質(zhì)量和效率，注重在評估中發(fā)掘不良資產(chǎn)的真實(shí)市場價(jià)值，從而做到真正為資產(chǎn)處置服務(wù)。

9.應(yīng)注重非財(cái)務(wù)因素對不動(dòng)產(chǎn)評估的影響。實(shí)際工作中僅依據(jù)財(cái)務(wù)資料進(jìn)行評估往往與實(shí)際處置存有差異，主要原因是非財(cái)務(wù)因素的影響。鑒于鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包的特殊情況，其中的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值除受到債務(wù)企業(yè)自身財(cái)務(wù)狀況的影響外，還要考慮社會穩(wěn)定、償債意愿、社會信用、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等多種因素。以目前的技術(shù)方法，這些非財(cái)務(wù)因素的影響難以被量化和體現(xiàn)在評估結(jié)果中，評估師在具體的評估實(shí)踐中應(yīng)注重積累這方面的經(jīng)驗(yàn)，不斷補(bǔ)充和完善評估技術(shù)體系。

綜上，筆者認(rèn)為諸如本次鋼貿(mào)不良資產(chǎn)包不動(dòng)產(chǎn)的清查評估等類似的評估咨詢綜合服務(wù)項(xiàng)目，考驗(yàn)了不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的服務(wù)能力和評估人員的業(yè)務(wù)水平。隨著市場經(jīng)濟(jì)和金融行業(yè)日臻發(fā)展，金融不良資產(chǎn)包的評估處置業(yè)務(wù)需求也日益增長，這就迫切要求不動(dòng)產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)不斷優(yōu)化服務(wù)、開拓新的發(fā)展模式，要求評估人員不斷豐富知識儲備、提升綜合素質(zhì)、提高業(yè)務(wù)能力和技術(shù)水平。