劉素君　徐成銘

河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南　新鄉(xiāng)　453007

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試論買賣不破租賃原則

劉素君*徐成銘*

河南師范大學(xué)法學(xué)院，河南新鄉(xiāng)453007

民法中比較有特性的一種原則是買賣不破租賃原則，其是物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的例外。本文從其慨念解釋入手，之后分析其設(shè)立的原因以及含義，并對(duì)買賣不破租賃原則中當(dāng)事人的關(guān)系進(jìn)行分析，最后闡述了它的構(gòu)成要件和意義。

買賣不破；租賃原則

一、買賣不破租賃原則的概念

買賣不破租賃原則，是指在租賃關(guān)系存續(xù)過程中，租賃物被讓與或設(shè)定物權(quán)的，承租人對(duì)取得租賃物所有權(quán)或他物權(quán)的人，可主張其承租權(quán)，這被成為對(duì)抗力。

買賣不破租賃原則的設(shè)立的原因大體有以下兩個(gè)方面：第一點(diǎn)主要是由于為了降低經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的經(jīng)濟(jì)負(fù)累，若買賣合同的簽訂會(huì)導(dǎo)致租賃合同的失效，則會(huì)很大程度上加大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成本；第二點(diǎn)則是因?yàn)槌凶馊藢?duì)于租賃者來講往往是社會(huì)上的弱勢群體，這往往會(huì)成為法律保護(hù)的對(duì)象。

二、買賣不破租賃當(dāng)事人之間的關(guān)系

買賣不破租賃原則主要闡述的是各當(dāng)事人之間的關(guān)系，把握好各當(dāng)事人之間的關(guān)系就可以更好的認(rèn)識(shí)理解買賣不破租賃原則。

(一)出租人與承租人之間的法律關(guān)系

當(dāng)出租人與買受人之間簽訂買賣合同后，買受人實(shí)際上已經(jīng)替代了原出租人的地位，變成了現(xiàn)出租人，并且無需征得承租人的同意，原出租人在租賃合同中的義務(wù)也一并轉(zhuǎn)移到現(xiàn)出租人。

(二)受讓人與出租人之間的法律關(guān)系

出租人與受讓人之間實(shí)際上具有的是租賃物買賣合同關(guān)系。在涉及到買賣合同時(shí)，出租人對(duì)受讓人所購買的標(biāo)的物負(fù)有瑕施擔(dān)保義務(wù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第150條的規(guī)定，除法律另有規(guī)定外，出賣人就交付的標(biāo)的物，具有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。也就是說，在受讓人為善意第三人的情況下，若其購買的標(biāo)的物有瑕疵，其可以要求原出租人承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，可以要求解約或者要求其承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

(三)受讓人與承租人之間的法律關(guān)系

受讓人和承租人是買賣不破租賃原則的最后承擔(dān)者，最復(fù)雜的關(guān)系是受讓人與出租人之間的關(guān)系，當(dāng)原出租人將標(biāo)的交付給受讓人時(shí)，原有的租賃合同繼續(xù)有效，只不過合同中的權(quán)利和義務(wù)發(fā)生了轉(zhuǎn)移。

三、“買賣不破租賃原則”成立必須具備的三個(gè)基本要件

(一)必須存在合法有效的租賃合同

買賣不破租賃原則如果被適用，在雙方當(dāng)事人之間存在合法有效的租賃合同是這個(gè)原則適用的首要前提，這個(gè)前提是個(gè)基礎(chǔ)性條件。如果租賃合同不合法的話，那么租賃合同就不成立，租賃權(quán)也當(dāng)然不產(chǎn)生，如何去談對(duì)抗力的問題呢?既然是租賃合同也是合同，那么就要面臨無效、被撤銷以及解除的風(fēng)險(xiǎn)，效力一成不變的租賃合同是不存在的，但是如果買賣不破租賃原則被適用的話，有效的租賃合同十分必要。那么以何時(shí)為基準(zhǔn)點(diǎn)來判斷租賃合同的效力呢?筆者認(rèn)為較為合理的是以租賃物的所有權(quán)讓與時(shí)為基準(zhǔn)來判斷租賃合同的效力，理解本條要件首先要注意的便是這一點(diǎn)。比如，租賃合同在訂立時(shí)是效力待定的合同，后來在租賃物所有權(quán)讓與時(shí)得到了權(quán)利人的追認(rèn)，此時(shí)此刻，我們應(yīng)該認(rèn)為租賃合同是有效的，應(yīng)該適用買賣不破租賃原則。再比如，在租賃合同合法存在的前提下租賃物所有權(quán)讓與時(shí)，此后因?yàn)橐欢ǖ脑驅(qū)е伦赓U合同效力待定或者被撤銷，應(yīng)視為租賃物所有權(quán)讓與時(shí)不存在合法有效的租賃合同，這種情況下當(dāng)然不能再適用買賣不破租賃原則了。(二)租賃物已被交付于承租人且處于被繼續(xù)占有的狀態(tài)出租人必須將租賃物交付給承租人是租賃權(quán)產(chǎn)生對(duì)抗力的前提，這是非常重要的一點(diǎn)，因?yàn)榻桓吨竽墚a(chǎn)生以下的效果：

1.承租人因交付取得租賃權(quán)。簽訂租賃合同之后，出租人在沒有將租賃物交付給承租人之前，承租人對(duì)出租人享有的只是一種債權(quán)罷了，也就是租賃物的交付請(qǐng)求權(quán)

2.交付具有公示的作用。租賃物交付之后，承租人取得對(duì)租賃物的占有，公示方法已經(jīng)發(fā)生，可以確定公信力了，賦與承租人以物權(quán)化(對(duì)抗力)之租賃權(quán)，此時(shí)交易已經(jīng)十分安全了。

3.租賃物所有權(quán)被讓與第三人。在租賃物所有權(quán)被讓與的情況下，僅僅就租賃物與出租人的關(guān)系來說，一下幾種情況可能會(huì)發(fā)生。第一種情況便是，租賃物是出租人有權(quán)的讓有；第二種情況是租賃物不是出租人所有的讓與：第三種情況租賃物不是出租人所有而所有人讓與出租物。對(duì)于前兩種情況，我國臺(tái)灣民法的規(guī)定是，買賣不破租賃的原則可以在這種情況下適用，而第三種情況則不能適用買賣不破租賃原則?？偠灾?，適用買賣不破租賃原則要把握的兩個(gè)要點(diǎn)，第一個(gè)要點(diǎn)是出租人是租賃物的所有權(quán)人，如果即使出租人不是所有權(quán)人也要事先得到了所有權(quán)人的許可或事后的追認(rèn)。第二個(gè)要點(diǎn)是第三人只有在出租人讓與之后才能取得租賃物的所有權(quán)。

四、買賣不破租賃原則的社會(huì)意義

買受人在買賣不破租賃原則的強(qiáng)制要求下，在利益上做出必要的讓步，保護(hù)承租人所享有的租賃權(quán)，這體現(xiàn)了對(duì)弱者的保護(hù)，同時(shí)經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的最小成本理論也被適用。保持租賃關(guān)系的穩(wěn)定需要買賣不破租賃原則，這可以最大程度地發(fā)揮租賃物的功能與效用從而這使得承租人在租賃期限內(nèi)可以放心大膽的持續(xù)利用租賃物。同時(shí)買受人直接適用原租賃關(guān)系，再次訂立租賃合同的環(huán)節(jié)被減少了，可以說成本被節(jié)約了，效率被提高了。買賣不破租賃原則能夠提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的效果，保證社會(huì)財(cái)富的增值，這恐怕也是當(dāng)今社會(huì)買賣不破租賃原則快速向前發(fā)展的原因。

[1]尹田.《物權(quán)法理論評(píng)析與思考》.中國人民大學(xué)出版社，2004.

[2]史尚寬.《債法各論》.中國政法大學(xué)出版社，2001.

[3]梁彗星，陳華彬.物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1997.

[4]史尚寬.債法各論[M].北京：中國政法大學(xué)出版社，2001.

劉素君(1995-)，女，漢族，河南南陽人，河南師范大學(xué)法學(xué)院，2013級(jí)法學(xué)專業(yè)本科生；徐成銘(1993-)，男，漢族，河南商丘人，河南師范大學(xué)法學(xué)院，2013級(jí)法學(xué)專業(yè)本科生。

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