文/陳杰

政府需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的危機(jī)時(shí)刻警惕和高度關(guān)注，但政策只能順勢(shì)而為，因勢(shì)利導(dǎo)，而不是逆流而上，強(qiáng)力推行。否則會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更深的危機(jī)，也給宏觀經(jīng)濟(jì)和金融安全帶來(lái)更大的隱患。

從2014年下半年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈，政策出臺(tái)頻繁。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)、金融安全和民生福祉都至關(guān)重要，為此急需了解當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的是一種短期波動(dòng)現(xiàn)象，還是長(zhǎng)期基本面發(fā)生根本性改變下的反應(yīng)。

筆者綜合房地產(chǎn)供應(yīng)產(chǎn)能、城鎮(zhèn)化速度、人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模等幾個(gè)視角進(jìn)行系統(tǒng)性分析，得出判斷：當(dāng)前我國(guó)城市房地產(chǎn)供求基本面已經(jīng)出現(xiàn)從長(zhǎng)期短缺轉(zhuǎn)入長(zhǎng)期供求基本平衡的歷史性新階段；局部地區(qū)由于生育率下降和人口流失將會(huì)持續(xù)性出現(xiàn)較為嚴(yán)重的住房供過于求，這種趨勢(shì)是不可逆的；新常態(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式與系列制度改革，也在持續(xù)給中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的外部宏觀與投融資環(huán)境帶來(lái)根本性的影響。

以上這些因素導(dǎo)致了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期預(yù)期發(fā)生根本改變，這是導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)劇烈、脆弱敏感的根本原因所在。政府需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的危機(jī)時(shí)刻警惕和高度關(guān)注，但政策只能順勢(shì)而為，因勢(shì)利導(dǎo)，而不是逆流而上，強(qiáng)力推行。否則會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更深的危機(jī)，也給宏觀經(jīng)濟(jì)和金融安全帶來(lái)更大的隱患。

市場(chǎng)形勢(shì)判斷：產(chǎn)能過剩已成定局

筆者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期內(nèi)面臨的基本形勢(shì)有以下幾點(diǎn)判斷：

第一，中國(guó)房地產(chǎn)供應(yīng)總量持續(xù)高位運(yùn)行，產(chǎn)能過剩已成定局，將面臨長(zhǎng)期的去庫(kù)存壓力。1998年房改之前我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)曾長(zhǎng)期面臨十分嚴(yán)重的房屋短缺，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積只有18.7平方米，但1998年房改以來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)房屋開發(fā)量上升速度非?？?，竣工面積不斷增加，房屋供應(yīng)缺口已經(jīng)被快速消滅。1998年，我國(guó)城鎮(zhèn)年竣工房屋面積不過7億平方米（建筑面積，下同；其中住宅4.7億平方米），但到2013年城鎮(zhèn)年竣工房屋面積達(dá)到了25.7億平方米（其中住宅10.7億平方米）。1998～2013年僅正規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)部門就在城鎮(zhèn)累計(jì)新增了房屋219億平方米（其中住宅115億平方米）。由于2014年城鎮(zhèn)房屋竣工統(tǒng)計(jì)數(shù)字還沒有出來(lái)，暫按2013年數(shù)字計(jì)算，那么1998年以來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)房屋累計(jì)新增245億平方米（其中住宅126億平方米）。如果再考慮小產(chǎn)權(quán)房和農(nóng)村地區(qū)就地城鎮(zhèn)化帶來(lái)的城鎮(zhèn)新增住房，1998年以來(lái)我國(guó)城鎮(zhèn)住宅累計(jì)新增供應(yīng)量將大大高于150億平方米，相當(dāng)于新增了一個(gè)多歐洲的住房存量面積。

根據(jù)2010年第六次人口普查數(shù)據(jù)和近年城鎮(zhèn)新竣工住宅面積累計(jì)值推算，2014年末我國(guó)城鎮(zhèn)住宅存量約為240億平方米，其中小產(chǎn)權(quán)房約為60億平方米。還可以推算，2014年末我國(guó)城鎮(zhèn)各類房屋總建筑面積約為360億平方米。就住房而言，2014年末我國(guó)7.49億城鎮(zhèn)常住人口（含所有流動(dòng)人口包括農(nóng)民工在內(nèi)）的人均住房建筑面積達(dá)到32平方米，折合居住面積為25平方米。雖然還不能說(shuō)富裕寬敞，但可以說(shuō)已經(jīng)消滅了住房短缺，而且超過了中等收入國(guó)家人均住房居住面積的平均水平，未來(lái)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)需求空間已經(jīng)有限。

更要看到，我國(guó)城鎮(zhèn)房地產(chǎn)供應(yīng)總量還在繼續(xù)攀升。不算小產(chǎn)權(quán)房，2014年末在建施工中的商品房就合計(jì)有72.6億平方米（其中商品住宅51.5億平方米），再考慮2014年末商品房待售面積有6.2億平方米（其中商品住宅為4.1億平方米），這意味著，即使全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)從現(xiàn)在起不再新開工興建1平方米房屋，僅僅消化在建庫(kù)存，同時(shí)房屋銷售情況還能樂觀地保持在2014年水平而不再繼續(xù)下降，那全國(guó)已經(jīng)有的商品房與商品住宅潛在供給都分別需要6.5年和5.3年才能銷售消化完畢，銷售去庫(kù)存壓力十分巨大。

這還意味著，即使不再新開工一平方米房屋，到2020年全國(guó)城鎮(zhèn)房屋存量面積規(guī)模也將達(dá)到420～430億平方米（考慮房屋折舊與替代之后），城鎮(zhèn)住宅存量規(guī)模將達(dá)到280億平方米。但每年城鎮(zhèn)新開工房屋量是不可能停下來(lái)的，保守估計(jì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)開發(fā)商年新開工面積平均在15億平方米房屋(含10億平方米商品住宅)，那么2020年稍后幾年我國(guó)城鎮(zhèn)房屋存量面積就將突破500億平方米大關(guān)，其中住宅存量面積將突破330億平方米。這就是我們?cè)谥虚L(zhǎng)期內(nèi)將面臨的房地產(chǎn)供應(yīng)形勢(shì)。這還是在嚴(yán)重低估小產(chǎn)權(quán)增長(zhǎng)量和就地城鎮(zhèn)化帶來(lái)的住房增長(zhǎng)量的基礎(chǔ)上所做的估計(jì)。那我們的房地產(chǎn)需求情況如何呢？

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售與開發(fā)投資下滑的趨勢(shì)在中長(zhǎng)期內(nèi)都難以挽回。 圖/CFP

第二，我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)需求量將增長(zhǎng)十分緩慢，且區(qū)域分化嚴(yán)重。預(yù)測(cè)房地產(chǎn)需求的核心，一個(gè)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一個(gè)是人口規(guī)模（家庭規(guī)模）。人均住房面積的需求取決于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，這可以從發(fā)達(dá)國(guó)家的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)對(duì)比借鑒。根據(jù)聯(lián)合國(guó)國(guó)別統(tǒng)計(jì)資料，關(guān)于住房水平的一般國(guó)際經(jīng)驗(yàn)是，中等收入國(guó)家的人均住房居住面積在20平方米，中高收入國(guó)家在29平方米左右，高收入國(guó)家在31平方米，最發(fā)達(dá)國(guó)家可以在40平方米以上，但總體差別不是很大，當(dāng)收入達(dá)到一定水平后，對(duì)住房面積的需求不再會(huì)有明確上升。東亞國(guó)家和地區(qū)由于人多地少，人均住房居住水平普遍還會(huì)明顯低一些。比如以稠密著稱的香港人均住房居住面積不到13平方米，韓國(guó)的人均住房居住面積也只有23平方米，新加坡為27平方米，日本也只有31平方米。即使考慮我國(guó)相對(duì)韓國(guó)和新加坡在城市土地供應(yīng)上更加充分一些，也有理由預(yù)期2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房居住面積應(yīng)該不超過30平方米，換算成建筑面積為40平方米。那么剩下來(lái)的問題就是我國(guó)2020年城鎮(zhèn)常住人口規(guī)模會(huì)有多大了。

根據(jù)國(guó)家2014～2020城鎮(zhèn)化總體規(guī)劃，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)化率預(yù)計(jì)為60%，屆時(shí)人口按目前出生率和死亡率將保持在13.5億，那么2020年城鎮(zhèn)常住人口預(yù)計(jì)為8.1億，這樣2020年前后我國(guó)城鎮(zhèn)住房總需求量將為320億平方米左右的規(guī)模。這比前面計(jì)算的2020年我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量330億平方米基本相當(dāng)或略低。需要提醒的是，之前城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量330億平方米的估計(jì)量是在沒有考慮未來(lái)幾年小產(chǎn)權(quán)房和就地城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)化住房供給的前提下給出的，有比較大的低估。

由于我國(guó)城鎮(zhèn)住房存量房齡總體偏年輕，1990年以前興建的住房只占目前城鎮(zhèn)住房存量的10%還不到，全部總面積也只有20億平方米左右。所以即使考慮城市更新和舊房拆遷改造，也不會(huì)增加太多的城鎮(zhèn)住房需求。同理，房地產(chǎn)需求量也不會(huì)有太多增加。

家庭規(guī)模小型化會(huì)導(dǎo)致對(duì)住房需求的增加。但根據(jù)2010年人口六普普查數(shù)據(jù)，我國(guó)城鎮(zhèn)范圍內(nèi)家庭規(guī)模已經(jīng)降到3.09人/戶，規(guī)模以上城市范圍內(nèi)更已降到2.71人/戶。這樣，未來(lái)因?yàn)榧彝ダ^續(xù)裂變帶來(lái)的住房額外需求的增長(zhǎng)將十分有限。

反觀，從人口年齡結(jié)構(gòu)角度看，未來(lái)對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求前景是十分黯淡的。2010年六普普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上人口1.78億，占全部人口13.87%，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)。預(yù)計(jì)到2020年，中國(guó)60歲以上人口將達(dá)到3.02億，約占全部人口比例的20.73%，將進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。相反，2020年20～59歲住房主力需求人口將從2010年的61.7%下降到57.4%，其中20～35歲的購(gòu)房主力人口將從2010年的23.5%下降到20.4%。計(jì)劃生育制度下產(chǎn)生的1個(gè)孩子面對(duì)2個(gè)父母、4個(gè)老人的家族結(jié)構(gòu)，加上根深蒂固的遺贈(zèng)文化，將讓中國(guó)住房新增需求長(zhǎng)期萎靡。

從區(qū)域分化角度看，筆者注意到，2000～2010年全國(guó)共新增人口7389萬(wàn)人，但廣東一省的常住人口增量就占到全部新增人口的24%，浙江新增常住人口占10.4%，上海占8.5%，北京占7.8%，僅這4個(gè)省市就吸納了新增人口的50%。而湖北、四川、重慶是人口流失大戶，很多中西部地區(qū)的常住人口也都出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。這樣，本來(lái)就不太多的新增人口，區(qū)域分化卻很嚴(yán)重，加重了部分地區(qū)的房屋過剩情況。

逐步化解房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)

基于以上分析，筆者判斷我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售與開發(fā)投資下滑的趨勢(shì)在中長(zhǎng)期都難以挽回，再多和再大力度的政策刺激也只能是短期有用，長(zhǎng)期無(wú)效。去年“9·30”救市政策和今年“3·30”救市組合拳，其效應(yīng)都迅速衰減，都說(shuō)明這點(diǎn)。尤其在股市火爆的背景下，對(duì)樓市取得一點(diǎn)短期效應(yīng)都成本巨大。

當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需要高度關(guān)注和警惕，但在救房?jī)r(jià)和救開發(fā)之間，孰輕孰重，應(yīng)該明確分清楚。當(dāng)前政策重點(diǎn)必須放在防范房?jī)r(jià)發(fā)生大跌的金融風(fēng)險(xiǎn)上，即如何防止市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)估值大幅下降，這就需要以政策收縮房地產(chǎn)供應(yīng)量，減少庫(kù)存壓力。雖然房地產(chǎn)開發(fā)下滑嚴(yán)重已經(jīng)給地方政府的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)、財(cái)稅與地方債務(wù)都帶來(lái)很大的壓力，但堅(jiān)決不能再去刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資，要徹底放棄用房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的慣性思維，否則會(huì)加重房地產(chǎn)產(chǎn)能過剩，讓市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的中長(zhǎng)期預(yù)期更加悲觀，使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的價(jià)格崩盤壓力更大。筆者另行分析了短期和中期內(nèi)城市住房市場(chǎng)如果繼續(xù)下滑對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、財(cái)政稅收、金融體系和地方債務(wù)壓力可能帶來(lái)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)現(xiàn)這些風(fēng)險(xiǎn)總體可控。

在這個(gè)基礎(chǔ)上，筆者的意見是，在房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)可控范圍內(nèi)，放手房地產(chǎn)市場(chǎng)，讓市場(chǎng)通過價(jià)格機(jī)制自行調(diào)整到位，直到過多庫(kù)存消化完畢、房?jī)r(jià)調(diào)整到位，恢復(fù)供需基本平衡為止。當(dāng)然，政府還應(yīng)該做好財(cái)稅等方面準(zhǔn)備，接受城市房地產(chǎn)銷售和開發(fā)投資的長(zhǎng)期下降。

為配合房地產(chǎn)行業(yè)適應(yīng)供需基本面發(fā)生根本性改變的轉(zhuǎn)型，穩(wěn)妥地逐步化解房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期積累的風(fēng)險(xiǎn)，筆者以為，需要從財(cái)稅制度、土地制度、房地產(chǎn)投融資制度等方面做好改革創(chuàng)新，并及時(shí)調(diào)整人口政策。主要做到以下幾點(diǎn)：

首先，擴(kuò)展地方政府財(cái)力來(lái)源，創(chuàng)新地方政府融資工具。在縮減土地供應(yīng)的同時(shí)，必須防止地方政府出現(xiàn)財(cái)政危機(jī)和債務(wù)危機(jī)，同時(shí)要有降低地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴的辦法。如重新協(xié)調(diào)中央與地方財(cái)稅關(guān)系，加快地方稅收體制改革，重塑地方主體稅，同時(shí)允許地方政府發(fā)行債券。通過市場(chǎng)化的手段發(fā)債，地方政府將有一個(gè)透明公開的渠道獲得資金，將會(huì)對(duì)其資金來(lái)源提供重要補(bǔ)充。

其次，及時(shí)調(diào)整計(jì)劃生育政策，全面實(shí)行“二胎化”。住房的根本需求來(lái)自人口，日本房地產(chǎn)泡沫崩潰后一蹶不振的根源是陷入老齡化。中國(guó)新生兒逐年降低、老年人多而年輕人少的人口結(jié)構(gòu)趨勢(shì)不緩解，勢(shì)必會(huì)引發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期看跌，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型風(fēng)險(xiǎn)很大。全面調(diào)整生育政策，緩解“人口老齡化”，保持適度的新生人口數(shù)量和實(shí)現(xiàn)合理的人口結(jié)構(gòu)，是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本之計(jì)。

第三，切實(shí)提高居民可支配住房消費(fèi)資金。對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，只有切實(shí)增加其可支配住房消費(fèi)資金才可能釋放購(gòu)房需求。增加可支配性住房消費(fèi)資金并不簡(jiǎn)單等同于增加收入，是收入要扣除其他必要支出后可供住房消費(fèi)的余錢。這意味著，一方面政府要繼續(xù)推進(jìn)收入倍增計(jì)劃，調(diào)整收入分配結(jié)構(gòu)，另外一方面要加強(qiáng)社保醫(yī)保等社會(huì)保障體系，使居民增加住房消費(fèi)無(wú)后顧之憂。當(dāng)前有必要考慮推出貸款利息支出抵扣收入所得稅制度，這是發(fā)達(dá)國(guó)家普遍實(shí)行的鼓勵(lì)居民買房的利器。

第四，房地產(chǎn)投融資制度加大創(chuàng)新力度，加快從間接融資為主向直接融資為主的轉(zhuǎn)變，大力推進(jìn)資產(chǎn)證券化、按揭貸款證券化和房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的嘗試。從宏觀上看，推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，尤其銀行按揭貸款證券化和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的REITs化，可快速增加流動(dòng)性，分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)給民間資金增加一個(gè)投資渠道。從微觀上看，當(dāng)前臨時(shí)性降低房貸利率效果有限，在金融手段上應(yīng)該推行按揭長(zhǎng)期固定利率（10～20年固定利率）才有效。固定利率房貸可以規(guī)避未來(lái)利率變動(dòng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，刺激住房消費(fèi)。

第五，住房市場(chǎng)下行不僅是化解長(zhǎng)期積累的房?jī)r(jià)泡沫壓力好時(shí)機(jī)，也是借機(jī)全面敦實(shí)城鎮(zhèn)住房保障的大好機(jī)遇。把握分寸，以合理價(jià)格增加租賃型保障房的市場(chǎng)化籌措，可節(jié)約政府的住房保障成本。當(dāng)前需要加速政策性住房金融創(chuàng)新，落實(shí)住房公積金制度改革，推進(jìn)公共住房銀行的建立，構(gòu)建穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期政策性融資機(jī)制。