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靜水“流”深備“預(yù)”不虞
——從現(xiàn)金流解讀萬達的財務(wù)預(yù)警

2015-11-02 02:36:49何新宇
中國管理信息化 2015年15期
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流

何新宇

(東北財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院,遼寧大連116025)

靜水“流”深備“預(yù)”不虞
——從現(xiàn)金流解讀萬達的財務(wù)預(yù)警

何新宇

(東北財經(jīng)大學(xué)會計學(xué)院,遼寧大連116025)

持續(xù)嚴(yán)控的樓市政策,延續(xù)低迷的市場態(tài)勢,昔日輝煌的房地產(chǎn)行業(yè)又一次站在風(fēng)口浪尖。雖然自下而上的救市措施初見成效,但釋放“微刺激”后仍如履薄冰,部分資金實力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)紛紛陷入預(yù)警危機。作為行業(yè)佼佼者的萬達是如何步步為營的?又有何預(yù)警之道?本文從現(xiàn)金流的視角,通過借鑒萬達帝國的傳奇,為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)警提供一些啟示。

萬達;財務(wù)預(yù)警;現(xiàn)金流

1 甲午收關(guān),掛牌香港

縱觀馬年的房地產(chǎn)市場,從中央以穩(wěn)為主的分類調(diào)控到市場“翹尾”收官,無疑又是跌宕起伏的“過山車”之旅。但對于萬達卻意義非凡。成立于1988年的大連萬達集團股份有限公司,憑借萬達商業(yè)、文化旅游、電子商務(wù)、連鎖百貨四大核心產(chǎn)業(yè)成為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊。截至2014年末,已開業(yè)的萬達廣場全國109座,企業(yè)資產(chǎn)總計5 341億元,年收入高達2 424.8億元。2014年12月23日,在歷經(jīng)10年上市醞釀、折戟A股之后,大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(萬達商業(yè),HK03699)最終募集288億港元在港交所成功IPO,成為全球有史以來規(guī)模最大的房地產(chǎn)公司上市交易。按上市首日收盤價46.75港元計算,總市值高達2 092億港元。

2 預(yù)警之道,資金為上

成功的企業(yè)各自有各自的經(jīng)營之道,而失敗的企業(yè)共性就是緣于對風(fēng)險和預(yù)警把控得不得當(dāng)。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,投資項目的建設(shè)期和回收期較長,其商品房的不可移動性和對資金的長時間占用的特點加大了投資風(fēng)險,一旦遭受不可抗力或市場風(fēng)險時,便會催化財務(wù)危機。作為龍頭的萬達對于風(fēng)險預(yù)警的認(rèn)識在其H股招募書用了長達49頁進行贅述,萬達對財務(wù)預(yù)警的認(rèn)識由此可見一斑。

有鑒于房地產(chǎn)項目長投資回收期特性,如果單純依靠銷售回流資金資金鏈很容易被時間拉斷,而一旦開發(fā)資金的集中支出與累積漫長性矛盾激化,勢必造成財務(wù)危機。所以,保證充足的現(xiàn)金流正是對財務(wù)預(yù)警最好的防范,萬達也不例外。商業(yè)地產(chǎn)本身巨大的現(xiàn)金流出,加上酒店等產(chǎn)業(yè)巨大耗血量,雖有信托等流入支撐,但對現(xiàn)金的需求仍不容小覷。因此,從資本市場獲取源源的現(xiàn)金流便是不二之選。正是對資金鏈的預(yù)警上絲毫不放松,所以在A股告敗短短兩個月就轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股,既是順勢而為的選擇,更是對預(yù)警的堅持不懈。

3 執(zhí)預(yù)警之盾,保衛(wèi)現(xiàn)金流

不懂得財務(wù)預(yù)警的房地產(chǎn)企業(yè)終將在日益激烈的市場競爭中走向危機,不能產(chǎn)生優(yōu)秀的現(xiàn)金流更是限制每一個企業(yè)攀爬高峰的桎梏。所以萬達在財務(wù)預(yù)警上的經(jīng)驗告訴我們:房市橫流,預(yù)警先走,百舸爭游,保衛(wèi)現(xiàn)金流。

3.1預(yù)警機制,利刃出鞘

萬達在預(yù)警機制建立的獨到之處在于財務(wù)計劃的垂直一體性。集團總部財務(wù)部集權(quán),為所有項目公司制定計劃模板,模板包括預(yù)算、融資、日常會計核算等在內(nèi)的資金、稅務(wù)、指標(biāo)和核算四大業(yè)務(wù)范圍。同時下設(shè)三級財務(wù)對每類業(yè)務(wù)進行管控,對計劃周期的全過程和計劃完成情況進行監(jiān)督,每一級別每類業(yè)務(wù)均有相關(guān)業(yè)務(wù)的責(zé)任人和接收人??偛控攧?wù)部將制定好的計劃模板導(dǎo)入到所有項目公司的財務(wù)系統(tǒng)中,信息系統(tǒng)自動生成具體的工作計劃,自動安排相關(guān)責(zé)任人和項目完成時間。同時,針對每個項目相關(guān)責(zé)任人系統(tǒng)自動生成“開始提醒”“中期預(yù)警”“到期警示”3種提示,通過多種終端發(fā)送,各填報人根據(jù)執(zhí)行情況及時、準(zhǔn)確完成相關(guān)計劃??偛控?fù)責(zé)對整體預(yù)警機制進行考核監(jiān)督,并為制定新的計劃模板進行更新完善。通過細(xì)化財務(wù)計劃、分解業(yè)務(wù)內(nèi)容,萬達將財務(wù)預(yù)警落實到每一級別,落實到各責(zé)任人。規(guī)范的財務(wù)系統(tǒng)形成標(biāo)準(zhǔn)化、流程化預(yù)警機制,而對預(yù)警的質(zhì)量控制通過個人落實,一旦出現(xiàn)預(yù)警征兆,相關(guān)負(fù)責(zé)人就會有效識別,防微杜漸。

3.2嚴(yán)格控制財務(wù)指標(biāo)

萬達在財務(wù)指標(biāo)的控制上不僅將其納入預(yù)警機制中,并且對其管理異常謹(jǐn)慎。以資產(chǎn)負(fù)債率為例,將近3年萬科和萬達的數(shù)據(jù)進行對比,見表1。

表1 萬科A、保利地產(chǎn)、萬達商業(yè)近3年資產(chǎn)負(fù)債率

可以發(fā)現(xiàn),萬達近3年資產(chǎn)負(fù)債率相比萬科具有一定優(yōu)勢,而且分別以2.54%,0.47%,1.45%速度逐年下降,說明萬達在償債風(fēng)險上保證了一定的財務(wù)預(yù)警。當(dāng)然,資產(chǎn)負(fù)債率只是重要財務(wù)指標(biāo)的一角,實際上,對于指標(biāo)的量化處理,作為業(yè)務(wù)范疇的重要一面,萬達利用信息技術(shù)手段在計劃模塊就已經(jīng)在整個財務(wù)預(yù)警機制中實現(xiàn)嚴(yán)格控制。但是,資產(chǎn)負(fù)債率并不高的優(yōu)勢并不代表現(xiàn)金流不緊張。選擇上市融資和控制財務(wù)指標(biāo)之間也存在相輔相成的關(guān)系。

3.3南下融資,任重致遠

縱觀萬達的融資渠道,上市之前除了自有資金外大體可以分為3類:物業(yè)銷售、銀行貸款和信托產(chǎn)品。如果從現(xiàn)金流的角度考慮,沒有任何企業(yè)靠租金和物業(yè)獲得的收入能夠滿足規(guī)模擴張的需要,所以萬達逐步從傳統(tǒng)的通過萬達廣場的配建商鋪、寫字樓等獲取現(xiàn)金流的重資產(chǎn)模式開始向利用萬達自己的品牌由第三方投資再從中分成的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。但綜合考慮獲取現(xiàn)金流量能力,似乎這3個途徑獲取的現(xiàn)金流量凈額難以滿足萬達帝國的“胃口”,所以萬達毫不猶豫地選擇南下融資。A股失敗兩個月之后轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股,借力資本市場為其錦上添花,獲得更加充沛的現(xiàn)金流。由此可見,即使坐擁龍頭的萬達仍從未停止外部融資的步伐,南下融資,逐漸拓寬融資渠道。

房地產(chǎn)企業(yè)要做好財務(wù)預(yù)警,實際上就是利用危機意識,通過各種途徑構(gòu)筑永續(xù)的現(xiàn)金流。作為優(yōu)秀房地產(chǎn)領(lǐng)跑者的萬達,其實在向我們傳達“萬達模式”的預(yù)警之道:利用智能化財務(wù)信息技術(shù)嚴(yán)格把控財務(wù)指標(biāo),開拓多融資渠道獲取更充足的現(xiàn)金流。垂直防范,橫向融通,用現(xiàn)金之流筑預(yù)警之墻,在房地產(chǎn)之叢中建造穩(wěn)定的企業(yè)之房!

主要參考文獻

[1]萬達商業(yè)地產(chǎn)集團.萬達商業(yè)地產(chǎn)財務(wù)垂直管理的內(nèi)容[J].商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè),2014(8).

[2]朱雪塵.2000億投資如何支撐王健林萬達資金鏈虛實[J].英才,2012(12).

[3]任曉冬.淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的成因及治理對策[J].中國總會計師,2015(2).

10.3969/j.issn.1673-0194.2015.15.013

F275.1

A

1673-0194(2015)15-0033-02

2015-06-04

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