曾國安++陳+丹

摘要：近兩年理論界研究和地方進(jìn)行試點(diǎn)的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不同于此前已經(jīng)存在的經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等共有產(chǎn)權(quán)的保障性住房，而是在現(xiàn)行的保障性住房制度之外新增加的保障性住房制度。是否要發(fā)展以及如何發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是城鎮(zhèn)住房保障制度和體系改革與創(chuàng)新所面臨的重要問題。能滿足住房保障可持續(xù)高效發(fā)展的需要是對(duì)住房保障制度的基本要求，而是否能滿足住房保障可持續(xù)高效發(fā)展的需要，則取決于住房保障制度的設(shè)計(jì)。共有產(chǎn)權(quán)保障性住房作為一種新的保障性住房制度，首先需要明確的是構(gòu)建這種保障性住房制度應(yīng)該以什么作為目的。以筆者之見，作為保障性住房制度，它應(yīng)該以促進(jìn)民生、使政府住房福利顯性化、促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金的籌集、促進(jìn)居民住房水平提高、解決居民住房問題、促進(jìn)住房保障為基本目的。

關(guān)鍵詞：共有產(chǎn)權(quán)保障性住房，應(yīng)然目的，實(shí)現(xiàn)條件

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2015）05-0049-55 收稿日期：2015-03-25

探討保障性住房的共有產(chǎn)權(quán)問題，最早是由經(jīng)濟(jì)適用住房制度的改革引起。雖然經(jīng)濟(jì)適用住房制度促進(jìn)了住房發(fā)展，但制度設(shè)計(jì)本身存在內(nèi)在的缺陷，因此在2004年就有專家提出應(yīng)通過建立政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)來解決經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問題。陸玉龍于2004年12月31日在《中國建設(shè)報(bào)》發(fā)表了一篇題為《第三只眼睛看房地產(chǎn)——淺談建立“政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房”制度》，明確提出要建立“政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房”制度。他認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在“重大缺陷”，一是“政府用于補(bǔ)貼困難家庭購買經(jīng)濟(jì)適用房的財(cái)政支出凝固在購房主體上而沒有凝固在所購房屋產(chǎn)權(quán)上”；二是“財(cái)政資金投入住房保障后，‘有去無回，即使購房人變成‘百萬富翁，也無法收回”，即使“規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用房五年后上市轉(zhuǎn)讓，政府要收回一定比例的差價(jià)收益，但政府收回多少、怎么收回差價(jià)收益，缺乏所有權(quán)依據(jù)，難以操作”。據(jù)此，他認(rèn)為必須創(chuàng)新住房保障制度，他提出住房保障制度創(chuàng)新的基本思路是“堅(jiān)持公共財(cái)政原則，遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)法則，建立‘政府與個(gè)人共有產(chǎn)權(quán)房制度”。其后，他又對(duì)這一觀點(diǎn)進(jìn)行了更全面的闡述。2007年江蘇省出臺(tái)了《江蘇省共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房試行辦法》，江蘇各地相繼推出了共有產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法，上海等其他省市也出臺(tái)了主要解決經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)不明晰問題的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房管理辦法。這表明2013年以前，各地圍繞經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)在保障性住房共有產(chǎn)權(quán)制度構(gòu)建方面進(jìn)行了實(shí)踐探索，理論界圍繞經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)共有問題也做了大量的研究。不過此前，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的探索主要限于地方的實(shí)踐探索和解決經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)制度安排存在的缺陷。2013年以來，共有產(chǎn)權(quán)保障性住房發(fā)展問題開始成為國家住房領(lǐng)域的熱點(diǎn)問題。在2014年李克強(qiáng)總理所做的政府工作報(bào)告中，首次明確提出要增加“共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”，2014年4月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確了北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安等6個(gè)城市作為全國共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。雖然稱為共有產(chǎn)權(quán)住房，但從其定位來看，應(yīng)屬共有產(chǎn)權(quán)保障性住房。因?yàn)樗^“共有產(chǎn)權(quán)房”是指“中低收入住房困難家庭購房時(shí)，可按個(gè)人與政府的出資比例，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)”。雖然2013年以前，就已經(jīng)提出和探討共有產(chǎn)權(quán)保障性住房問題，但2013年以來所提出和討論的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房問題與此前是有區(qū)別的，一是2013年以來所提出和討論的共有產(chǎn)權(quán)保障性住房并不是為了解決經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)制度安排的缺陷問題，而是在現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房保障體系中增加一種新的保障方式、一種新的保障性住房類型；二是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不再是地方層面的探索，而是國家層面的探索。對(duì)中國而言，城鎮(zhèn)住房保障制度和體系建設(shè)是城鎮(zhèn)住房制度改革后產(chǎn)生的新問題，并且中國國情不同于其他國家，并沒有現(xiàn)成的可以照搬的模式，不斷地從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面進(jìn)行探索是最終建立起與市場經(jīng)濟(jì)和住房發(fā)展相適應(yīng)的城鎮(zhèn)住房保障制度和體系的前提條件。因此包括共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度在內(nèi)的住房保障制度改革創(chuàng)新的理論探討與實(shí)踐中的試點(diǎn)（試驗(yàn)）都有其價(jià)值。但任何一項(xiàng)制度的設(shè)立，都應(yīng)有其目的，如果目的合理，制度設(shè)計(jì)科學(xué)，則可以成為有效運(yùn)行的制度，而若目的不合理，制度設(shè)計(jì)不科學(xué)，則難以成為有效運(yùn)行的制度。本文所要探討的是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的應(yīng)然目的及其實(shí)現(xiàn)條件。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的目的不同，政策性質(zhì)必然不同。應(yīng)以什么作為發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的目的呢？是要刺激經(jīng)濟(jì)增長，還是要促進(jìn)民生？是要收回政府投入于保障性住房的資金，減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，還是讓政府福利顯性化？是要籌集保障性住房建設(shè)資金，調(diào)動(dòng)居民個(gè)人住房消費(fèi)潛力，加快保障性住房建設(shè)，還是要盤活保障性住房存量？是促進(jìn)居民住房水平提高，還是促進(jìn)居民住房自有化水平提高？是要解決居民住房問題，還是解決居民之間的收入分配問題？是要促進(jìn)住房保障，還是要增進(jìn)住房福利？不同的選擇，會(huì)有不同的制度設(shè)計(jì)，因此要進(jìn)行共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的制度設(shè)計(jì)，先要確定發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房應(yīng)以什么為目的，當(dāng)然，也有必要了解這些目的的實(shí)現(xiàn)需要什么條件。

1 以刺激經(jīng)濟(jì)增長為目的，還是以促進(jìn)民生為目的

以何者為目的取決于保障性住房的功能定位。保障性住房是實(shí)現(xiàn)住房保障的手段，住房保障的基本功能定位是實(shí)現(xiàn)居民的基本住房消費(fèi)需要，因此只要是保障性住房，無論是何種形式，都應(yīng)該以促進(jìn)民生為目標(biāo)。盡管共有產(chǎn)權(quán)保障性住房在產(chǎn)權(quán)安排等方面不同于其他保障性住房，但其基本功能定位應(yīng)該與其他形式的保障性住房相同。如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房得以發(fā)展，從投資的角度看，應(yīng)該會(huì)有刺激經(jīng)濟(jì)增長的作用，但這并不是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的目的，而是其可能會(huì)帶來的結(jié)果。實(shí)際上，只要保障性住房發(fā)展能導(dǎo)致投資需求以及居民住房消費(fèi)需求的增長，不只是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房可以刺激經(jīng)濟(jì)增長，發(fā)展其他形式的保障性住房也可以刺激經(jīng)濟(jì)增長，但能否刺激經(jīng)濟(jì)增長并不是發(fā)展保障性住房的依據(jù)。換言之，如果發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不能夠促進(jìn)住房保障，即便它能夠刺激經(jīng)濟(jì)增長，那也不應(yīng)該發(fā)展，而如果發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房能夠促進(jìn)住房保障，即便它不能刺激經(jīng)濟(jì)增長，也應(yīng)該發(fā)展。

那么發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房能否實(shí)現(xiàn)促進(jìn)住房保障發(fā)展的目的呢？這取決于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的具體制度安排，取決于共有人的選擇和激勵(lì)制度。

首先來分析共有人選擇的影響。如果共有人只限低收入住房困難居民，可以防止住房保障利益的泛化（不應(yīng)該享受住房保障的卻享受了住房保障），但這樣就不可能改變住房保障資源投入不足的格局，住房保障就難以發(fā)展；如果共有人不限于低收入住房困難居民，則無法防止住房保障利益的泛化和錯(cuò)配，這樣雖然會(huì)有更多的資源流入住房領(lǐng)域，但住房保障對(duì)象并不能受益。由此來看，產(chǎn)權(quán)共有可以起到促進(jìn)住房發(fā)展的作用，但并不一定能促進(jìn)住房保障的發(fā)展。

其次來分析激勵(lì)制度安排的影響。如果有健全的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度安排，政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的投資給予優(yōu)惠政策，可以刺激共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的投資，從而加快共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的發(fā)展，反之，即便實(shí)行產(chǎn)權(quán)共有，也難以促進(jìn)保障性住房的發(fā)展。當(dāng)然，如果其他類型的產(chǎn)權(quán)式保障性住房和租賃式保障性住房也有健全的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度安排，政府對(duì)共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的投資也給予優(yōu)惠政策，也同樣可以促進(jìn)這些類型保障性住房的投資，從而加快這些類型的保障性住房的發(fā)展。這就意味著，雖然發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房應(yīng)以促進(jìn)住房保障為目的，但產(chǎn)權(quán)是否共有并不是住房保障發(fā)展快慢的決定因素，具體的激勵(lì)制度安排才是住房保障發(fā)展快慢的決定因素。

2 是以收回政府投入于保障性住房的資金、減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)為目的，還是以讓政府住房福利顯性化為目的

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是否能夠發(fā)揮出收回政府投入于保障性住房的資金和減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)的作用主要取決于政府政策優(yōu)惠、住房出售價(jià)格和個(gè)人產(chǎn)權(quán)最低比例及擁有完全產(chǎn)權(quán)時(shí)限的規(guī)定，如果政策過度優(yōu)惠、出售價(jià)格低廉、個(gè)人產(chǎn)權(quán)最低比例過低、對(duì)擁有完全產(chǎn)權(quán)的時(shí)間規(guī)定過長，其作用會(huì)非常有限。不過這里的問題不是發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房能不能發(fā)揮出收回政府投入于保障性住房的資金和減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)作用的問題，而是是否應(yīng)該發(fā)揮這方面的作用的問題。是否應(yīng)該發(fā)揮出這方面的作用，取決于住房保障發(fā)展的階段。在住房保障發(fā)展的低級(jí)階段（保障性住房和市場住房供不應(yīng)求的階段），政府應(yīng)該考慮的不是如何從住房保障對(duì)象那里挖掘“潛力”收回資金、減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，而是如何從其他渠道籌集住房保障資源來增加住房保障供給、如何通過保障性住房非保障資源部分的運(yùn)營收回資金、減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)的問題，到了住房保障發(fā)展的高級(jí)階段（保障性住房和市場住房供過于求的階段），就應(yīng)該考慮通過合理的產(chǎn)權(quán)共有制度安排來收回投入于保障性住房的部分資金，并減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。讓政府住房福利顯性化應(yīng)該成為住房保障制度深化改革的重要目標(biāo)，是包括共有產(chǎn)權(quán)保障性住房在內(nèi)的各類保障性住房都應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，不管是共有產(chǎn)權(quán)，還是其他產(chǎn)權(quán)形式，無論是租賃式保障，還是產(chǎn)權(quán)式保障，都應(yīng)該通過科學(xué)的制度設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)政府住房福利顯性化。

但共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是否能實(shí)現(xiàn)政府住房福利顯性化呢？這也同樣取決于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的制度安排。如果依然是類似于傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)適用住房的共有產(chǎn)權(quán)制度安排，政府住房福利顯性化是無法實(shí)現(xiàn)的。實(shí)際上，是否能實(shí)現(xiàn)政府住房福利顯性化并非取決于是否實(shí)行產(chǎn)權(quán)共有，而是取決于政府所投入的資源的核算范圍的全面性、資源定價(jià)（或計(jì)價(jià)）的市場化、產(chǎn)權(quán)歸屬的明晰化、產(chǎn)權(quán)權(quán)利的完整性、對(duì)稱性等。如果政府所投入的資源的核算范圍全面、資源定價(jià)（或計(jì)價(jià)）完全市場化、產(chǎn)權(quán)歸屬明晰、產(chǎn)權(quán)權(quán)利完整、對(duì)稱，無論是否是產(chǎn)權(quán)共有，都能實(shí)現(xiàn)政府住房福利的充分顯性化，如果政府所投入的資源的核算范圍殘缺、資源定價(jià)（或計(jì)價(jià)）非市場化、產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰、產(chǎn)權(quán)權(quán)利不完整、不對(duì)稱，就無法實(shí)現(xiàn)政府住房福利的充分顯性化。這意味著，產(chǎn)權(quán)共有并不是政府住房福利顯性化的必要條件，充其量只是實(shí)現(xiàn)政府住房福利顯性化的一種方式。

3 是要調(diào)動(dòng)居民個(gè)人住房消費(fèi)潛力，促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金的籌集，從而加快保障性住房建設(shè)，還是要盤活保障性住房存量

促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金的籌集和盤活保障性住房存量都可以作為發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的目的，尤其是從當(dāng)前保障性住房建設(shè)和管理所面臨的現(xiàn)實(shí)問題來看，的確既需要促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金的籌集，也需要盤活保障性住房存量。但能否實(shí)現(xiàn)這些目的，既取決于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的制度設(shè)計(jì)，也取決于其他政策的配套和住房市場狀況。

從共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的制度設(shè)計(jì)來看，是否能達(dá)到促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金籌集的目的，主要取決于：（1）對(duì)購買權(quán)人收入水平的規(guī)定。對(duì)購買權(quán)人的收入水平限定越嚴(yán)，籌資效果會(huì)越差；（2）對(duì)購買權(quán)人初始產(chǎn)權(quán)比例的規(guī)定。初始產(chǎn)權(quán)比例越低，籌資效果會(huì)越差；（3）對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)購買時(shí)限的規(guī)定。剩余產(chǎn)權(quán)購買時(shí)限越長，籌資效果會(huì)越差；（4）出售價(jià)格。出售價(jià)格越是低于成本，籌資效果會(huì)越差；（5）轉(zhuǎn)讓限制。轉(zhuǎn)讓限制越嚴(yán)，籌資效果會(huì)越差。這就意味著，并非只要實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，就一定有利于籌集保障性住房建設(shè)資金，從而加快保障性住房建設(shè)。如果要達(dá)到比較好的籌資效果，需要放寬對(duì)購買權(quán)人收入水平的限定、高定購買權(quán)人初始產(chǎn)權(quán)比例、規(guī)定較短的剩余產(chǎn)權(quán)購買時(shí)限、按市場價(jià)格出售、放寬轉(zhuǎn)讓限制，但若如此，其與住房保障的功能定位會(huì)出現(xiàn)沖突。

至于能否盤活保障性住房存量，則首先取決于保障性住房共有產(chǎn)權(quán)的制度安排是否包括保障性住房存量，如果不包括存量，則共有產(chǎn)權(quán)的制度安排難以起到盤活現(xiàn)有的保障性住房存量的作用，如果包括存量，則要受對(duì)購買權(quán)人收入水平的規(guī)定、對(duì)初始產(chǎn)權(quán)比例的規(guī)定、對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)購買時(shí)限的規(guī)定、出售價(jià)格、轉(zhuǎn)讓限制等因素的影響。對(duì)于實(shí)行產(chǎn)權(quán)共有的保障性住房增量形成的新的存量，產(chǎn)權(quán)共有對(duì)盤活存量的作用也取決于對(duì)購買權(quán)人收入水平的規(guī)定、對(duì)初始產(chǎn)權(quán)比例的規(guī)定、對(duì)剩余產(chǎn)權(quán)購買時(shí)限的規(guī)定、出售價(jià)格、轉(zhuǎn)讓限制等因素?？偟膩砜?，對(duì)購買權(quán)人的收入水平限定越嚴(yán)、初始產(chǎn)權(quán)比例越低、剩余產(chǎn)權(quán)購買時(shí)限越長、出售價(jià)格越低、轉(zhuǎn)讓限制越嚴(yán)，越難起到盤活保障性住房存量的作用。

除了共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的制度設(shè)計(jì)本身，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是否能促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金的籌集和盤活保障性住房存量，還取決于其他相關(guān)政策的配套和住房市場狀況。從相關(guān)政策配套來看，其一是信貸政策，如果信貸政策寬松，則可增加符合條件的購房人的購房能力，從而促進(jìn)其購房；其二是擔(dān)保政策，如果政府能提供額度較大的、費(fèi)用低廉的信用擔(dān)保，則會(huì)激勵(lì)住房金融機(jī)構(gòu)放寬貸款政策；其三是稅費(fèi)政策，如果購買共有產(chǎn)權(quán)住房可以享受稅費(fèi)優(yōu)惠，則會(huì)激勵(lì)符合條件的購房人積極購房；其四是補(bǔ)貼政策，如果政府給予購買共有產(chǎn)權(quán)住房貸款以利息補(bǔ)貼，則會(huì)激勵(lì)符合條件的購房人購房。此外，基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)等也會(huì)對(duì)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的籌資效果、存量盤活效果等產(chǎn)生影響。從住房市場的影響來看，住房市場越是供不應(yīng)求，住房價(jià)格越是高企，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的籌資效果、盤活存量的效果會(huì)越好，反之，則越差。

4 是要促進(jìn)居民住房水平提高，還是要促進(jìn)居民住房自有化水平提高

在住房保障發(fā)展的低級(jí)階段，住房保障最重要的作用是確保低收入住房困難居民的基本住房保障，而不是實(shí)現(xiàn)他們的住房自有，并且在保障性住房存量不足和住房市場供不應(yīng)求的條件下，為了確保低收入住房困難居民的基本住房保障，還必須確保保障性住房存量的足夠數(shù)量和相應(yīng)的增長，也就是說還有必要限制將租賃式保障性住房轉(zhuǎn)為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的保障性住房。在這一階段，促進(jìn)居民住房自有，應(yīng)主要通過促進(jìn)住房市場的發(fā)展來實(shí)現(xiàn)，而不是通過發(fā)展保障性住房來實(shí)現(xiàn)。到了住房保障發(fā)展的高級(jí)階段，才應(yīng)該將保障性住房產(chǎn)權(quán)共有作為提高居民住房自有化水平的手段。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是否能夠以及在多大程度上促進(jìn)居民住房水平和住房自有化水平的提高，取決于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度設(shè)計(jì)以及相關(guān)政策配套。如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度設(shè)計(jì)以及相關(guān)政策配套有利于保障性住房建設(shè)，則可促進(jìn)居民住房水平的提高，否則即使是產(chǎn)權(quán)共有，也難以起到促進(jìn)居民住房水平提高的作用。是否有利于住房自有化水平的提高，主要取決于住房政策優(yōu)惠，政策優(yōu)惠越多，越有利于住房自有化水平的提高。不過，這里的問題在于如果政策優(yōu)惠超出住房保障的范疇，就會(huì)演變?yōu)橘彿咳说某Ｕ细＠?，其與社會(huì)公平原則就會(huì)發(fā)生沖突。

5 是要解決居民住房問題，還是要解決居民之間的收入分配問題

住房保障發(fā)展的直接目的是解決低收入住房困難居民的住房問題。低收入住房困難居民的住房問題根源在于收入分配，住房保障是社會(huì)保障的重要組成部分，是國民收入再分配的重要工具，其根據(jù)收入水平而進(jìn)行的差異化住房補(bǔ)貼（貨幣補(bǔ)貼、實(shí)物配租形式的補(bǔ)貼、實(shí)物配售形式的補(bǔ)貼等）也是要通過增加對(duì)低收入居民的轉(zhuǎn)移支付來改善收入分配。應(yīng)該說包括共有產(chǎn)權(quán)保障性住房在內(nèi)的住房保障的發(fā)展在解決居民之間的收入分配差距問題中可以發(fā)揮積極的作用，也不排斥將改善收入分配作為住房保障的目的之一，但最終對(duì)收入分配產(chǎn)生何種影響并不是住房保障所關(guān)心的事，它所應(yīng)該關(guān)心的是是否實(shí)現(xiàn)了低收入住房困難居民的基本住房保障，只要實(shí)現(xiàn)了低收入住房困難居民的基本住房保障，住房保障的任務(wù)就完成了。當(dāng)然我們要觀察住房保障對(duì)收入分配所產(chǎn)生的影響，但目的不在于它是否改善了收入分配，而是從收入分配方面去判斷住房保障制度是否合理。評(píng)判住房保障制度的合理性主要是看它是否有助于實(shí)現(xiàn)低收入住房困難居民的基本住房保障，住房保障本身的分配是否公平。

應(yīng)該明確發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的直接和主要目的是解決低收入住房困難居民的住房問題，而不是解決收入分配問題，否則會(huì)造成共有產(chǎn)權(quán)保障性住房漫無邊界。至于發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是否有助于解決居民住房問題和居民之間的收入分配差距，則要取決于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度設(shè)計(jì)。如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度設(shè)計(jì)科學(xué)，可以促進(jìn)解決居民住房問題和居民之間的收入分配差距，相反，則會(huì)無助于解決居民住房問題和居民之間的收入分配差距，甚至可能惡化住房問題和收入分配（這已在經(jīng)濟(jì)適用住房制度實(shí)施中顯現(xiàn)出來）。關(guān)鍵問題不是是否實(shí)行保障性住房共有產(chǎn)權(quán)制度，而是共有產(chǎn)權(quán)制度如何設(shè)計(jì)。我們認(rèn)為不應(yīng)通過產(chǎn)權(quán)式的住房保障來改善收入和財(cái)富分配，因?yàn)闊o法避免的設(shè)租和尋租所帶來的結(jié)果只會(huì)是破壞分配公平，惡化收入和財(cái)富分配。

6 是要促進(jìn)住房保障，還是要增進(jìn)住房福利

住房保障實(shí)際上也是住房福利的一種形式，住房福利包括住房保障，但為了敘述的便利，這里將住房福利界定為超過住房保障的福利部分。發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房到底是為了促進(jìn)住房保障，還是要增進(jìn)住房福利，這似乎是不問應(yīng)明的問題，實(shí)則不然。因?yàn)槿魞H促進(jìn)住房保障的發(fā)展，那么現(xiàn)有的公共租賃住房政策、限價(jià)商品住房政策等本可支撐住房保障的發(fā)展，那為什么還要發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房呢？并且，無論共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度如何設(shè)計(jì)，除非是無償贈(zèng)予，低收入住房困難居民如想購房，都會(huì)很困難，那也就意味著發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房另有其目的，其中一種可能性就是增進(jìn)居民的住房福利。如果發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房僅為促進(jìn)住房保障，那就應(yīng)該按照如何有利于住房保障的發(fā)展和住房保障的公平分配來進(jìn)行設(shè)計(jì)。如果發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是為了增進(jìn)居民的住房福利，則應(yīng)當(dāng)考慮其與經(jīng)濟(jì)體制和住房體制深化改革的方向是否相吻合，如果相吻合，那還得考慮共有產(chǎn)權(quán)保障性住房分配的公平性。如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房實(shí)行“普惠制”。

實(shí)際上，在這種情況下，其已超出了住房保障的范疇，不過是借保障性住房的名義而分配住房福利。并且遵循利益均衡的分配原則，那么可以實(shí)現(xiàn)分配的公平，否則就無法實(shí)現(xiàn)分配公平。在共有產(chǎn)權(quán)保障性住房實(shí)行“特惠制”的情況下，無論是否遵循利益均衡的分配原則，都會(huì)造成社會(huì)分配的不公平，因?yàn)橹挥心切┫碛匈徺I權(quán)的人才能從中獲得利益；在共有產(chǎn)權(quán)保障性住房實(shí)行“普惠制”，但不遵循利益均衡的分配原則的情況下，也會(huì)造成社會(huì)分配的不公平，因?yàn)榧词狗纤焦降脑瓌t，基于住房的特性，地段等因素而有很大的差別，結(jié)果是所獲得的經(jīng)濟(jì)利益各不相同。當(dāng)然，能在多大程度上造成社會(huì)分配的不公，則主要取決于住房出售價(jià)格與其市場價(jià)格的偏離程度，偏離程度越大，分配不公平越嚴(yán)重。從中國當(dāng)前的情況來看，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不宜以增進(jìn)居民的住房福利為目的，而應(yīng)該以促進(jìn)住房保障為目的。

發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房是否能促進(jìn)住房保障的發(fā)展，要取決于共有產(chǎn)權(quán)保障性住房的具體制度設(shè)計(jì)。如果共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度安排能促進(jìn)保障性住房建設(shè)資金的籌集，也能盤活保障性住房存量，有利于解決保障性住房騰退難的問題，否則，即便是產(chǎn)權(quán)共有，也難以促進(jìn)住房保障的發(fā)展。

產(chǎn)權(quán)共有不是住房保障發(fā)展的目的，只是住房保障發(fā)展的手段，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)保障性住房不僅需要合理確定其目的，也需要考慮如何科學(xué)設(shè)計(jì)共有產(chǎn)權(quán)保障性住房制度，使之既可以促進(jìn)保障性住房建設(shè)，又能實(shí)現(xiàn)住房保障分配的公平和住房保障資源的高效利用。

作者簡介：

曾國安，武漢大學(xué)中國住房保障研究中心主任，武漢大學(xué)社會(huì)保障研究中心研究員，主要從事住房保障與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、政府管制與公共經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域的研究。

陳丹，武漢大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院研究生，主要研究領(lǐng)域?yàn)樽》勘Ｕ吓c房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。