劉康

摘 要：自從改革開(kāi)放這些年，經(jīng)濟(jì)的生長(zhǎng)也帶動(dòng)著各行各業(yè)的生長(zhǎng)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)也在蓬勃生長(zhǎng)著，而有生長(zhǎng)、有改變的地方就會(huì)出現(xiàn)一系列問(wèn)題。近年來(lái)房地產(chǎn)上市公司融資的問(wèn)題也更加嚴(yán)峻，怎么營(yíng)建良好的融資情況和解決房地產(chǎn)上市公司的融資問(wèn)題，對(duì)于促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生長(zhǎng)著巨大的意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；上市公司；融資策略

1 房地產(chǎn)上市公司的融資現(xiàn)狀

1.1 融資途徑單一

目前我們國(guó)家房地產(chǎn)融資的方式比較單一，最傳統(tǒng)的方法是自有貸款加資金，或者是資金加貸款加投資，很大一部分落后國(guó)外。發(fā)達(dá)國(guó)家項(xiàng)目融資更多地依賴于直接融資，如機(jī)構(gòu)投資者，基金和其他渠道。比之我國(guó)，我們的融資途徑實(shí)在是太單一。

面對(duì)多元化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展市場(chǎng)，融資途徑過(guò)于單一造成的直接影響是房地產(chǎn)上市公司不能達(dá)到先進(jìn)領(lǐng)域的絆腳石。

1.2 房企融資資金量大

房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)的代表，他需要投入大量的資金，所以融資資金量大。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局月度數(shù)據(jù)顯示，一月至十月，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額15萬(wàn)億元，其中房企開(kāi)發(fā)企業(yè)完成2.84萬(wàn)億元，占比例18.87%?？梢?jiàn)，投資基金的絕對(duì)值是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)量非常大。

融資的資金量巨大，帶來(lái)企業(yè)壓力過(guò)大等一系列反應(yīng)，給行業(yè)的發(fā)展當(dāng)頭一棒，讓企業(yè)不得不時(shí)時(shí)刻刻把資金的問(wèn)題記于心頭，成為無(wú)形之中的巨大壓力。

1.3 市場(chǎng)是房企融資的關(guān)鍵因素

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的好壞，決定房企經(jīng)營(yíng)融資的好壞。以中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)龍頭萬(wàn)科地產(chǎn)為例，其2007的銷(xiāo)售總額523.6億元，2008受金融危機(jī)的影響，銷(xiāo)售不升反降到478.7億元，損失近45億元，可見(jiàn)，一個(gè)關(guān)鍵的作用房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和市場(chǎng)因素。

其實(shí)，就是說(shuō)房地產(chǎn)想賺錢(qián)市場(chǎng)必須好，需要市場(chǎng)好，自身才能融資更多，才能使企業(yè)更好的發(fā)展。以目前來(lái)看，抓緊發(fā)展金融市場(chǎng)才是房地產(chǎn)行業(yè)首先邁出的第一步。

1.4 房企融資受政策影響深遠(yuǎn)

國(guó)家政策決定著一個(gè)企業(yè)的發(fā)展方向，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外，從2006年開(kāi)始我國(guó)一直對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的政策研究并改進(jìn)，推動(dòng)著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，福利，義務(wù)都需要，并存。房地產(chǎn)行業(yè)必須抓緊跟著政策的步伐，嚴(yán)格要求自己，發(fā)展自我，發(fā)展我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。

在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展至今的路上，出現(xiàn)的問(wèn)題究其原因都是因?yàn)檎叩牟唤∪?，?dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到了影響，而一個(gè)不健全、不完善的政策，必然也會(huì)對(duì)該企業(yè)的融資問(wèn)題提供無(wú)形的壓力，房地產(chǎn)融資受相關(guān)政策、法律的約束，只有合理的政策、法律法規(guī)，才能給房地產(chǎn)的融資起到正確的引導(dǎo)效果，所以說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)融資受到政策的影響深遠(yuǎn)。

國(guó)家在房地產(chǎn)行業(yè)相當(dāng)重要，其政策更加對(duì)房地產(chǎn)有著深深的影響。行政審批政策也對(duì)房企有著直接的影響，總之，房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)展，國(guó)家的政策需要一直進(jìn)步更新，房地產(chǎn)企業(yè)跟好國(guó)家的步伐，才可以穩(wěn)步發(fā)展。

2 房地產(chǎn)上市公司融資過(guò)程當(dāng)中呈現(xiàn)的具體問(wèn)題

2.1 融資壓力大

融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目需要大投資，長(zhǎng)周期，大風(fēng)險(xiǎn)。很難平衡供求，形成大的壓力。一些新的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)近年來(lái)的環(huán)境的改變：中央銀行的121穩(wěn)健，在利率上升，六個(gè)國(guó)家，八個(gè)國(guó)家采用，銀行針對(duì)房地產(chǎn)貸款政策收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力更重要。

土地商場(chǎng)運(yùn)作假的房地產(chǎn)企業(yè)成本，資金占用更多時(shí)間更多，利潤(rùn)更少，資金的自我積累能力下降。任何行業(yè)的發(fā)展不可以直線的發(fā)展，根據(jù)數(shù)據(jù)可知，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的周期為4-5年左右，是隨著國(guó)民的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一致的。預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)會(huì)在未來(lái)進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期。進(jìn)入調(diào)整期后，銷(xiāo)售會(huì)速度下降，會(huì)延長(zhǎng)資金的期限，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的巨大的問(wèn)題，壓力倍增。加之我國(guó)近年來(lái)房?jī)r(jià)不穩(wěn)定，人心對(duì)買(mǎi)房開(kāi)始恐懼，更加劇了房地融資的壓力大。

這幾年外企的沖擊，各種運(yùn)作模式帶來(lái)大量資金沖擊著本土房地產(chǎn)業(yè)。我國(guó)房企行業(yè)更加面臨著沖擊的壓力，必須自身快速發(fā)展，找到合適的生存道路，化解這一系列壓力。只有解決這一艱巨問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)才可以進(jìn)行平穩(wěn)的發(fā)展，不再受壓力大而出現(xiàn)問(wèn)題。

2.2 融資渠道單一

融資渠道單一。在中國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道僅僅有銀行貸款。并沒(méi)有一系列多余的其他融資方式，相比于國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)公司，我們國(guó)家的融資方法基本接近于零，對(duì)比起來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)面臨最嚴(yán)峻的問(wèn)題也就是融資渠道單一了，而融資渠道單一讓我國(guó)房地產(chǎn)商的發(fā)展也受到了限制，除非很大的一些房地產(chǎn)，小的、新的房地產(chǎn)行業(yè)并不能有效的融資，得到發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)在發(fā)展，需要開(kāi)拓出更廣的渠道，再融資渠道中，一定要改變這個(gè)單一的融資方式才能得到發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部掙錢(qián)，主要來(lái)源于預(yù)購(gòu)房，這種融資方式根本解決不了現(xiàn)在面臨的艱巨問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)要很好的發(fā)展下去，必須學(xué)習(xí)先進(jìn)的融資渠道。

2.3 政府相關(guān)政策不完善

并沒(méi)有提前調(diào)查房地產(chǎn)行業(yè)需要什么完善政策，使得房地產(chǎn)相關(guān)政策受到了很大的質(zhì)疑，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)也開(kāi)始胡亂蔑視政策，把政策不當(dāng)回事，政策得不到更好的發(fā)展，房地產(chǎn)商也更加面臨奔潰，形成惡性循環(huán)，沒(méi)有良好的發(fā)展渠道。所以，加強(qiáng)政府相關(guān)政策的完善，也是我國(guó)房地產(chǎn)商面臨的巨大問(wèn)題，從自己做起，從小事做起，遵守國(guó)家法規(guī)，遵守相關(guān)政策，國(guó)家加大力度對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)照，積極修改相關(guān)政策，完善一系列政策中出現(xiàn)的問(wèn)題，根本解決房地產(chǎn)相關(guān)政策的問(wèn)題。我國(guó)不能像一些發(fā)達(dá)國(guó)家擁有這全面的政策，但是可以學(xué)習(xí)、借鑒，來(lái)完成艱巨任務(wù)。一件一件、一條一條抓起，逐步去完善不完善的政策，是政府部門(mén)必須認(rèn)真對(duì)待的事情。

小地方存在的房地產(chǎn)政策問(wèn)題更加嚴(yán)重，政策在其形同虛設(shè)，必須加大監(jiān)管力度。不要讓房地產(chǎn)行業(yè)惡性發(fā)展。只有政府和企業(yè)一起努力，才能正真的完善出相關(guān)政策，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了一張護(hù)身符。

3 房地產(chǎn)上市公司在融資中出現(xiàn)問(wèn)題的相應(yīng)對(duì)策

3.1 提升自身管理能力，提高資金利用率

在怎樣加快資金周轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，資金小流推進(jìn)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)，我認(rèn)為企業(yè)應(yīng)注重自身的管理能力，加快企業(yè)的現(xiàn)金速度，從根本上降低融資需求。

嚴(yán)格控制成本費(fèi)用的支出。建立起精確有效的控制成本費(fèi)用的體制，審批嚴(yán)格有力度，爭(zhēng)取做到每一筆開(kāi)支都會(huì)有一部分收入。以節(jié)儉為企業(yè)的精神，企業(yè)節(jié)省出來(lái)的每一分錢(qián)，都相當(dāng)于在給企業(yè)掙錢(qián)，給企業(yè)帶來(lái)不小的收入。企業(yè)的支出變小，有效的緩解了面臨的巨大壓力，讓我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資的壓力得到了緩解，得到了解決。為我國(guó)房地產(chǎn)的一項(xiàng)重大問(wèn)題做出了相應(yīng)對(duì)策。

3.2 積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權(quán)投資模式

關(guān)于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)的良好預(yù)期和人民幣升值等有利因素，促使海外資本積極尋找在中國(guó)市場(chǎng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目。然而當(dāng)前國(guó)外房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入我國(guó)自行運(yùn)營(yíng)條目的資格和前提還不老成，一定會(huì)找國(guó)內(nèi)企業(yè)進(jìn)行合作。因此，結(jié)合國(guó)外的資本已成為房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)融資的一個(gè)渠道。這更驅(qū)使我們自己的房地產(chǎn)公司尋找新的發(fā)展機(jī)會(huì)，找到自己的、新型的融資方式，穩(wěn)步發(fā)展。

解決我國(guó)融資渠道單一的難題，建立起多元的投資模式，緊跟發(fā)達(dá)企業(yè)的步伐，扎扎實(shí)實(shí)走好發(fā)展中的每一步。這是針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資渠道單一的問(wèn)題給出的解決方案。這樣就可以緩解我國(guó)的融資壓力，讓資金渠道多元化，給融資多元化的不足提供了新道路，給融資存在的重要問(wèn)題拿出了解決的對(duì)策，為企業(yè)得到穩(wěn)定發(fā)展提供了源源不斷的動(dòng)力。

3.3 完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場(chǎng)，緊跟政府步伐

要想完善房地產(chǎn)金融的市場(chǎng)，就要圍繞金融體制的改革，拿國(guó)際慣例做標(biāo)準(zhǔn)，綜合我們目前的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的狀況，找到發(fā)展路線，認(rèn)真規(guī)劃路線，完善金融市場(chǎng)體系。找到發(fā)展路線是重中之重，只有合適的發(fā)展道路，才能使金融市場(chǎng)逐步邁向正軌，而不至于奔潰、崩盤(pán)，良好的發(fā)展道路，相當(dāng)于一盞引路燈，指引著市場(chǎng)朝著正確的方向前進(jìn)，同時(shí)營(yíng)造出一個(gè)舒適的金融環(huán)境，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)法、金融立法和監(jiān)管體系的配合。跟進(jìn)一系列政府相關(guān)政策。

對(duì)于企業(yè)來(lái)講，嚴(yán)格要求自己，遵守國(guó)家政策，把相關(guān)法律法規(guī)落實(shí)到每一個(gè)關(guān)乎的企業(yè)單位，緊跟政府的步伐，穩(wěn)步發(fā)展自己企業(yè)。在不違反相關(guān)規(guī)定的前提下，努力發(fā)展自身實(shí)力，用好政府這張底牌，把政府作為自己的最后的堅(jiān)強(qiáng)盾牌，相信國(guó)家、相信政府，讓我國(guó)的相關(guān)規(guī)則規(guī)定更加完善，更加完美。

為了自身的利益，為了我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，從基層做起，從人人做起，政府部門(mén)努力完善相關(guān)政策，企業(yè)認(rèn)真配合相關(guān)工作，一切以發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)為目標(biāo)，穩(wěn)步不停的前進(jìn)。

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