鄧洪英

摘要：隨著我國經(jīng)濟水平的發(fā)展，人們對于住房的剛性需求極大地促進了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。而隨著房地產(chǎn)市場的日益過大，越來越多的企業(yè)開始涌入房地產(chǎn)開發(fā)，由此而來的負面效應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的負債率日益升高，很多房地產(chǎn)企業(yè)都背負著巨大的財務(wù)風(fēng)險。財務(wù)風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)的制約因素之一，本文將淺談房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上探討房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要原因，并提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財務(wù)管理；風(fēng)險；對策

房地產(chǎn)是很多地區(qū)的支柱型產(chǎn)業(yè)，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)雖然起步較晚，但是僅用了十幾年的時間就走完了西方國家?guī)资曜哌^的道路，房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展為我國的經(jīng)濟增長做出了巨大的貢獻，但是發(fā)展的弊端也開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)負債率往往偏高，這就造成企業(yè)承受著極大的財務(wù)風(fēng)險。而如今，財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著重思考符合防范財務(wù)管理的風(fēng)險。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險管理概述

財務(wù)風(fēng)險是財務(wù)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)設(shè)置不合理或者企業(yè)融資不當，使財務(wù)系統(tǒng)的運行偏離了正確的發(fā)展方向，進而對企業(yè)造成經(jīng)濟上的損失。狹義上來說，財務(wù)風(fēng)險主要指的是利用財務(wù)的杠桿給企業(yè)帶來可能破產(chǎn)的風(fēng)險，或者普通收益產(chǎn)生大幅變動的風(fēng)險。從廣義上來說，財務(wù)風(fēng)險主要指的是企業(yè)在融資、投資及資金運作過程中受到各種因素影響，使得投資收益下降甚至投資成本難以收回，從而威脅到企業(yè)的生存和發(fā)展。

目前房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨的財務(wù)風(fēng)險有以下幾種：（1）按期償貸風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)進行地產(chǎn)開發(fā)的資金主要來源是自有資金、預(yù)售款、銀行貸款、民間集資，而往往自有資金和預(yù)售款占有的比例較小，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分經(jīng)營資金都是來源于銀行貸款。但是房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收期相當長，經(jīng)營狀況也存在著相當大的不確定性，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條中的某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，就很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能按期償還銀行的貸款，而這樣也將引發(fā)一系列的嚴重后果。（2）利率變動風(fēng)險。利率是政府對于市場資金流向進行宏觀調(diào)控的重要手段，而如果房地產(chǎn)公司在負債經(jīng)營期間遇到利率大幅度的變動，勢必導(dǎo)致償還銀行貸款乃至民間集資的成本增加，這樣就削弱了原本的收益。如果房地產(chǎn)企業(yè)因為盲目開發(fā)而在外貸款的資金數(shù)目過大，則很容易導(dǎo)致資金鏈條斷裂，入不敷出。（3）再籌資風(fēng)險。由于房地產(chǎn)企業(yè)負債率高的普遍性，企業(yè)往往對于負債率不是很重視，但是負債率過高，則企業(yè)對于債權(quán)人的債償保證將降低，這就直接影響到企業(yè)今后借貸的難易程度。

重視財務(wù)管理，提高對財務(wù)風(fēng)險管理的認識，對財務(wù)管理重新定位，形成與企業(yè)經(jīng)營相適應(yīng)的運行機制，才能提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范能力。

2.房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險的主要誘因

2.1財務(wù)管理工作人員的專業(yè)素質(zhì)不夠

我國大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)雖然有專業(yè)的財務(wù)管理人員，但是財務(wù)管理人員的專業(yè)素質(zhì)都不夠強。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)，或者企業(yè)的財務(wù)管理人員對于財務(wù)管理的認識都存在不足，普遍認為財務(wù)管理只是對企業(yè)的各項收支進行記錄，這種單純的數(shù)據(jù)的記錄是無法為企業(yè)的發(fā)展提供建設(shè)性的意見的。而財務(wù)管理中的突發(fā)問題也只是依靠財務(wù)管理人員的經(jīng)驗自行解決，缺乏科學(xué)性，這些都導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理隱患重重。

2.2管理工作流于形式

為了保證公司財務(wù)管理的正常運轉(zhuǎn)，建立健全的財務(wù)管理體系是非常重要的，很多企業(yè)也都建立了自身的財務(wù)管理體系，但是或多或少都存在一些問題。如：財務(wù)管理人員對于財務(wù)數(shù)據(jù)的分析停留在表面，沒有什么實際的價值；財務(wù)部門通過計算得出了融資資金可能產(chǎn)生的效益和風(fēng)險，但是理事會卻不重視；企業(yè)急于獲得貸款而沒有仔細地分析貸款的內(nèi)容和款項，從而導(dǎo)致企業(yè)的負債率升高企業(yè)自身卻還不知道。財務(wù)管理系統(tǒng)的不完善使管理工作流于表面，這對于企業(yè)的長遠發(fā)展是很不利的。

2.3缺乏合理的預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)需要的資金的流轉(zhuǎn)的數(shù)目通常是以千萬計，而越是龐大的開發(fā)項目需要的資金就越多，資金占用的周期越長。有的企業(yè)看到市場房價水漲船高，在競標取得土地的使用權(quán)之后，期望通過囤地、捂地來獲得更大的收益，但是如果在這期間沒有做好合理的預(yù)算管理，沒有考慮到土地的開發(fā)成本，此種行為帶來的風(fēng)險，則很可能造成企業(yè)最終開發(fā)的成本增加，獲取的利潤反而比原先的要少。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須重視企業(yè)預(yù)算的管理，對于國家政策走向有明確的把握，避免因為政策而導(dǎo)致的損失。做好企業(yè)的預(yù)算管理，能夠在開發(fā)和銷售的過程中做到及時調(diào)整預(yù)算，對于規(guī)避財務(wù)風(fēng)險有顯著的效果。

2.4成本控制不嚴格

房地產(chǎn)開發(fā)最顯著的特征就是涉及的資金多，建設(shè)周期長，而從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用，每一個環(huán)節(jié)中都涉及有巨額的資金流動，如果不控制好成本，很可能導(dǎo)致資金的利用率低下。房地產(chǎn)企業(yè)重視工程的進度，卻沒有意識到成本控制的重要性，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟效益降低。

再者，對于成本控制的輕視，不僅會為企業(yè)帶來財務(wù)風(fēng)險，還很容易造成心懷不軌者借用管理上的漏洞來謀取私利，對企業(yè)的利益造成損害。

3.房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險控制措施

3.1加強財務(wù)管理人員的財務(wù)管理素質(zhì)

想要提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理水平，最主要的就是提高財務(wù)管理人員的財務(wù)管理素質(zhì)。財務(wù)管理工作的有效與否，與財務(wù)管理人員的工作素質(zhì)直接掛鉤。財務(wù)管理人員需要知道的不僅是記賬和做報表，還要學(xué)習(xí)工程管理、成本控制等財務(wù)管理所必須的知識，這樣才能保證財務(wù)管理工作的有效進行。

3.2加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險

房地產(chǎn)項目涉及的資金多、開發(fā)周期長的特點直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)極易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程建設(shè)管理等因素的影響，因此對于投資項目的管理一定要到位，這樣才能控制投資的風(fēng)險。如：房地產(chǎn)企業(yè)可以通過其良好的信譽和土地來進行銀行的抵押貸款，以此來增加資金流動，降低財務(wù)風(fēng)險。業(yè)負債經(jīng)營會給企業(yè)帶來杠桿效益，加大企業(yè)的經(jīng)濟效益，但這并不意味著負債比例越高越好。隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也會逐漸加大。但是如果對于投資項目的管理足夠科學(xué)，就能夠在負債與盈利之間找到最佳的結(jié)構(gòu)，將企業(yè)的債務(wù)風(fēng)險降到最低的同時實現(xiàn)利益的最大化。

3.3樹立風(fēng)險意識，建立風(fēng)險規(guī)避體系

房地產(chǎn)企業(yè)容易受到社會環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、工程建設(shè)管理等因素的影響，因此建立健全的風(fēng)險規(guī)避體系是很重要的。想要建立健全的風(fēng)險規(guī)避體系，首先要做的就是樹立風(fēng)險意識，唯有將風(fēng)險意識培養(yǎng)到足夠的高度才能科學(xué)預(yù)測可能出現(xiàn)的財務(wù)風(fēng)險，如：按期償貸風(fēng)險、利率變動風(fēng)險以及再籌資風(fēng)險，并針對不同的風(fēng)險設(shè)立不同的防范方案。對于風(fēng)險的預(yù)測和規(guī)避能夠幫助企業(yè)創(chuàng)造利益，這對于企業(yè)在日益激烈的房地產(chǎn)市場的競爭中占得先機是非常重要的。

4.小結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)想要獲得長遠的發(fā)展，在市場上樹立自己的品牌，在激烈的市場競爭中占得先機，就必須對房地產(chǎn)財務(wù)管理的風(fēng)險引起足夠的重視，并采取相應(yīng)的措施來進行防范。房地產(chǎn)企業(yè)由于財務(wù)管理工作人員的專業(yè)素質(zhì)不夠、管理工作流于形式、缺乏合理的預(yù)算管理、成本控制不嚴格等因素造成的財務(wù)管理風(fēng)險，可以通過加強財務(wù)管理人員的財務(wù)管理素質(zhì)、加強投資項目管理，控制投資風(fēng)險、樹立風(fēng)險意識，建立風(fēng)險規(guī)避體系來進行消除。唯有做好企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠真正地做大做強。（作者單位：內(nèi)蒙古霍林河泰豐房地產(chǎn)開發(fā)公司）

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