陳君

摘要：海南房地產(chǎn)的發(fā)展不同于“北上廣”或者內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展，發(fā)展的重點(diǎn)在于海南的國(guó)際旅游島建設(shè)。從海南建省開始至今，海南的房地產(chǎn)經(jīng)歷了不一樣的軌跡，本文從之前海南房地產(chǎn)的發(fā)展軌跡分析未來(lái)海南房地產(chǎn)發(fā)展方向。

關(guān)鍵詞：海南房地產(chǎn)；國(guó)際旅游島；爛尾樓；房地產(chǎn)銷

售；房地產(chǎn)量

海南，是位于我國(guó)最南邊的一個(gè)島嶼，擁有廣闊的海域，加之陸地面積達(dá)到三萬(wàn)四千平方公里，現(xiàn)有人口為670萬(wàn)人。

1988年4月13日，這對(duì)于海南來(lái)說(shuō)絕對(duì)是具有歷史時(shí)刻的一天，隨著第七屆全國(guó)人民代表大會(huì)第一次會(huì)議的舉行，會(huì)議通過(guò)以舉手表決方式撤銷廣東省海南行政區(qū)，設(shè)立海南省，并且建立海南省經(jīng)濟(jì)特區(qū)。這就意味著海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)是全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)、并且是唯一的省級(jí)經(jīng)濟(jì)特區(qū)。2001年，海南建設(shè)國(guó)際旅游島的概念第一次被提出。隨著往后幾年省級(jí)單位的重視，以及國(guó)家對(duì)此派出越來(lái)越多的專家考察和寫下的研究報(bào)告。2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，這也標(biāo)志著海南國(guó)際旅游島的概念轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，正式開始建設(shè)海南國(guó)際旅游島，并由原來(lái)的省級(jí)發(fā)展路線上升為國(guó)家戰(zhàn)略，這也意味著海南在1988年建省，并且成為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)之后，迎來(lái)了第二次重大的歷史性發(fā)展機(jī)遇，也為海南獨(dú)特的發(fā)展環(huán)境制定的一條發(fā)展道路。

“1992年，又是一個(gè)春天，有一位老人在中國(guó)的南海邊寫下詩(shī)篇，天地間蕩起滾滾春潮，征途上揚(yáng)起浩浩風(fēng)帆” 這是《春天的故事》里的一段歌詞，歌詞中的“老人“相信大家也都知道，就是鄧小平同志，而其中的”詩(shī)篇“就是1992年鄧小平同志的南巡講話。隨著鄧小平同志南巡講話的結(jié)束，武昌、上海、深圳等地被劃為了經(jīng)濟(jì)特區(qū)成為一夜崛起的城市，一座座的高樓拔地而起，上海成為了全國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心。而作為城市配套必備的房地產(chǎn)行業(yè)也得到了迅速發(fā)展。正是如此，在海南建省建經(jīng)濟(jì)特區(qū)之后的幾年，房地產(chǎn)行業(yè)空前火爆，光是土地的價(jià)格就在一年內(nèi)翻了10倍以上。根據(jù)當(dāng)時(shí)的報(bào)道，在1992年末統(tǒng)計(jì)得出的數(shù)據(jù)，整個(gè)海南在1992年的固定資產(chǎn)投資達(dá)到了160多億，而其中房地產(chǎn)的投資達(dá)到了固定資產(chǎn)投資的一半，而?？谧鳛楹Ｄ系氖?huì)，僅僅在海口的房地產(chǎn)投資就達(dá)到了40個(gè)億，房地產(chǎn)用地達(dá)到了800萬(wàn)平方米。如果上海和深圳等”畫圈“城市一樣，1992年這一年，海南的省會(huì)城市海口市的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率創(chuàng)造了歷史最高點(diǎn)的83%，而作為海南最南端的重要旅游城市三亞也達(dá)到了73.6%，當(dāng)年海南省財(cái)政收入的40%就來(lái)自于一夜爆發(fā)的房地產(chǎn)行業(yè)。這無(wú)不說(shuō)明海南房地產(chǎn)行業(yè)的火爆，也似乎在預(yù)示著海南會(huì)成為下一個(gè)上海，或許應(yīng)該這么說(shuō)，海南或許會(huì)成為下一個(gè)珠江三角洲。

1993年，房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到了空前的規(guī)模，隨著經(jīng)濟(jì)特區(qū)建設(shè)的加快，在1993年初，海南的特區(qū)效應(yīng)，特別是在房地產(chǎn)這一塊得到了全面釋放，甚至用夸張來(lái)形容這一規(guī)模也不足為奇。在海南建立經(jīng)濟(jì)特區(qū)以來(lái)，從1988年的平均房?jī)r(jià)1000平方米至1500平方米，到1993年初的7500平方米至10000平方米，在小小的海南島上，竟然出現(xiàn)了超過(guò)2萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)的注冊(cè)公司，在人口數(shù)不過(guò)才670萬(wàn)的小島上，竟然出現(xiàn)了將近3000萬(wàn)平方米的商品房。這種驚人差距在樂(lè)觀主義者或者說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)商和投資商看來(lái)，似乎第二個(gè)上海正在快速建成，至少在房地產(chǎn)這方面，在房產(chǎn)容量這方面，或者更直接一點(diǎn)，在房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)這方面，已經(jīng)超過(guò)了上海當(dāng)時(shí)的速度。但是在更多人看來(lái)，這對(duì)海南來(lái)說(shuō)并不是好的發(fā)展，這是一種超負(fù)荷的發(fā)展。即使在當(dāng)時(shí)的專家看來(lái)，這不是飛速的發(fā)展，而是一場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫風(fēng)暴來(lái)臨之前的繁榮。好在當(dāng)時(shí)國(guó)家也看到了這場(chǎng)危機(jī)，認(rèn)識(shí)到這場(chǎng)危機(jī)的嚴(yán)重性。

如果說(shuō)1992年南巡講話是開始，那么1993年6月23日朱镕基的講話就是這場(chǎng)空前“盛宴”的結(jié)束。隨后一天，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控意見》，16條整頓措施。所謂整頓措施，這實(shí)際上就是給這場(chǎng)“盛宴”一個(gè)打擊，想要在暴風(fēng)雨來(lái)臨前及時(shí)做出補(bǔ)救，16條措施，條條致命，這場(chǎng)浮夸的房地產(chǎn)“表演秀”落下帷幕。這場(chǎng)調(diào)控給海南帶來(lái)了空前的打擊，在這場(chǎng)打擊中留下來(lái)的遺產(chǎn)是全省“爛尾樓”的數(shù)量高達(dá)600多棟，空置的商品房1600多萬(wàn)平方米，泡沫經(jīng)濟(jì)達(dá)到800億。隨后就產(chǎn)生了許許多多的補(bǔ)救措施，但是這也措施也就相當(dāng)于“拆東墻補(bǔ)西墻”，甚至是“亡羊補(bǔ)牢”一樣，效果十分有限。

2010年1月4日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，但同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，保持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，積極引導(dǎo)和發(fā)展與旅游業(yè)相適應(yīng)的房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)規(guī)劃房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展類型、規(guī)模和速度。但是這種僅僅在強(qiáng)調(diào)層面的話語(yǔ)，對(duì)于房地產(chǎn)商和狂熱投資者來(lái)說(shuō)，并沒(méi)有多大用處。僅僅一個(gè)月內(nèi)，海南的房地產(chǎn)便“活”了過(guò)來(lái)，迅速重回1993年初那段夢(mèng)幻般的日子，如同過(guò)山車般直沖云霄。

2010年1月至今，國(guó)際旅游島的效應(yīng)還在釋放，國(guó)家級(jí)對(duì)房地產(chǎn)的限制和省級(jí)房地產(chǎn)限制也在不斷加大，但是這似乎僅僅是對(duì)房地產(chǎn)形成短暫的頓號(hào)，并沒(méi)有太大實(shí)質(zhì)性的作用。就拿文昌的清瀾開發(fā)區(qū)和高隆灣旅游區(qū)來(lái)說(shuō)，從2010年開始，大量的房地產(chǎn)商和資金往清瀾涌進(jìn)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)商高達(dá)20家，投資金額超過(guò)60億。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這或許不是一個(gè)非?？鋸埖臄?shù)據(jù)。但是如果在這個(gè)數(shù)據(jù)前面加上前提，文昌現(xiàn)金人口僅為60萬(wàn)左右，清瀾鎮(zhèn)的人口僅為4萬(wàn)，其中90%以上還在鄉(xiāng)下居住，文昌人均月收入僅為2500元，而清瀾的平均房?jī)r(jià)為9000元平方米。正因?yàn)槿绱?，泡沫的效?yīng)馬上就蔓延了整個(gè)清瀾?！耙雇淼那鍨懞苊溃康禺a(chǎn)規(guī)模很大，但一眼望去，猶如星星之火?！边@是我在夏天夜晚去高隆灣所感受到的，“星星之火”指的是那不到5%的入住率，這股“星星之火”能不能“燎原”我還不能下定論。但是在短期能“燎原”的可能性不大，甚至說(shuō)沒(méi)有，因?yàn)榍鍨懙馁u點(diǎn)僅僅椰風(fēng)海韻。而在文昌另外一端的龍樓鎮(zhèn)，2010年宣布在龍樓建設(shè)航天發(fā)射基地，原計(jì)劃在2013年首發(fā)，而龍樓鎮(zhèn)光從房地產(chǎn)這方面來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，僅有兩家房地產(chǎn)在龍樓開始了樓盤的銷售，這種全面的慢速度或許才是符合“中國(guó)速度”。但是我也相信龍樓或許能發(fā)展更好，因?yàn)檫@是泡沫并不在龍樓開始蔓延，而是等到基礎(chǔ)設(shè)施和一體化城市發(fā)展成型后再大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)，這是和清瀾完全不一樣的發(fā)展模式。

相比于像2010年房地產(chǎn)商和投資者像“中國(guó)大媽”那般的涌入，現(xiàn)在的房地產(chǎn)商或許低調(diào)很多，低調(diào)指的是兩方面，一個(gè)就是來(lái)的少，一個(gè)就是定位低，這對(duì)海南的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是件好事。時(shí)隔五年，在上一輪房地產(chǎn)泡沫還沒(méi)有完全消除之前，房地產(chǎn)投資者終于想起了房地產(chǎn)的消費(fèi)者人群，這其中不僅僅有來(lái)自內(nèi)地的炒房者和旅游者，還有海南本地的居住者。從現(xiàn)狀來(lái)分析，在炒房熱褪去之后，海南本地的居住者消化房地產(chǎn)能力或許比內(nèi)地旅游者要大，只要房?jī)r(jià)回到正常水平，也可以說(shuō)回到這個(gè)階段該有的水平，那房地產(chǎn)的發(fā)展之路勢(shì)必會(huì)平穩(wěn)許多。

也許所有的人都應(yīng)該意識(shí)到，海南的房地產(chǎn)現(xiàn)在所需要的并不是“快”，而是“穩(wěn)”。（作者單位：海南師范大學(xué)）