郭家國(guó)

【摘要】新型冠狀肺炎疫情全面爆發(fā)以來(lái)，隨著長(zhǎng)時(shí)間居家隔離，使居民對(duì)居住體驗(yàn)的感受更深，將激發(fā)居民改善居住品質(zhì)的欲望，引致新型購(gòu)房需求。“危就是機(jī)”，需求順利釋放還需政策支持和供給端發(fā)力，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)對(duì)得當(dāng)，將是一次很好的住房消費(fèi)升級(jí)、房地產(chǎn)銷售渠道升級(jí)、支持居民自住需求的房地產(chǎn)政策升級(jí)。

【關(guān)鍵詞】疫情影響;房地產(chǎn)市場(chǎng);住房需求變化

1、住房需求被暫時(shí)抑制

此次疫情全面爆發(fā)以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅下跌，筆者認(rèn)為住房需求短期被抑制主要有兩方面原因：第一，關(guān)閉售樓處和居民居家防疫，導(dǎo)致居民無(wú)法實(shí)地看房，難以做出購(gòu)房決策。第二，居民預(yù)期受到較大影響，購(gòu)房觀望情緒濃。一是對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和收入水平提高的預(yù)期降低;二是居民防災(zāi)預(yù)期增強(qiáng)，短期內(nèi)現(xiàn)金儲(chǔ)備意識(shí)提高、購(gòu)房等大項(xiàng)支出和借貸的意愿降低;三是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回落，居民對(duì)未來(lái)進(jìn)一步走勢(shì)預(yù)期不明朗。

2、疫情防控引致新型購(gòu)房需求

2.1部分租賃需求轉(zhuǎn)為購(gòu)房需求

此次疫情中，不少大城市租戶的正常生活和工作受到較大影響。一是為了減少對(duì)外來(lái)人口進(jìn)入，不少小區(qū)拒絕從外地返回的租戶進(jìn)入;二是合租的交叉感染風(fēng)險(xiǎn)較大，同一套房中的租戶先后返回也導(dǎo)致隔離觀察時(shí)間延長(zhǎng)。在一線和強(qiáng)二線城市的剛需，體驗(yàn)過(guò)此次疫情中租房居住帶來(lái)的種種不便后，在符合購(gòu)房資格且經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，將傾向于購(gòu)買自有住房。

2.2購(gòu)買和持有二居所的意愿提升

第一居所是都市人日常生活和長(zhǎng)期居住的居所，主要考慮到交通便利、周邊商業(yè)配套齊全、老人就醫(yī)方便和孩子教育質(zhì)量，往往位于成熟城區(qū)。二居所指以旅居和康養(yǎng)為主要功能的居所，主要出于都市人度假、休閑、養(yǎng)生等追求高品質(zhì)生活的需要，往往位于城市郊區(qū)或者風(fēng)景名勝區(qū)附近，環(huán)境優(yōu)美、空氣清新、人口密度低。由于房產(chǎn)是增值表現(xiàn)最佳的大類資產(chǎn)之一，以往居民購(gòu)買二套房主要出于投資需求，用于出租和持有增值。隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)運(yùn)行可期，住房回歸居住功能，資金充裕的都市居民購(gòu)買二套房，將更多考慮自己改善生活品質(zhì)。疫情期間的長(zhǎng)期居家防疫，凸顯了二居所相較于第一居所的居住品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。不少居民開(kāi)始考慮購(gòu)買二居所，在享受旅居生活的同時(shí)，滿足特殊情況下的居家隔離需求。

2.3以大戶型為代表的改善型需求將被激發(fā)

近年來(lái)，全國(guó)二三線城市商品住宅銷售呈持續(xù)上升趨勢(shì)，這表明隨著基本居住需求得到滿足，居民不斷追求居住空間的尺度增加。疫情期間，這一需求被進(jìn)一步激發(fā)。在正常的生活節(jié)奏下，家庭成員白天外出工作學(xué)習(xí)，僅晚上有限的時(shí)間需要在家中互動(dòng)，房屋面積小的弊端不明顯。而居家防疫期間全家人需要連續(xù)多日24小時(shí)共處一室，房屋面積小造成的個(gè)人空間不足、隱私無(wú)法保證等弊端非常凸顯。特別是對(duì)于多代同堂的大家庭，增加活動(dòng)空間、降低居住密度將成為改善居住條件的迫切需求。此外，面積太小則無(wú)法分出污染區(qū)、半污染區(qū)、清潔區(qū);疫情期間，住房面積對(duì)居家衛(wèi)生的重要性也凸顯出來(lái)。

2.4對(duì)住房產(chǎn)品升級(jí)的需求更明確

長(zhǎng)時(shí)間居家防疫，讓居民深刻體會(huì)到房屋戶型、朝向等因素對(duì)通風(fēng)、日照等居住體驗(yàn)的重要影響。疫情中強(qiáng)調(diào)“每日按時(shí)通風(fēng)”，因此對(duì)長(zhǎng)期居家而言，室內(nèi)采光也尤為重要。理想的住房在空間尺度上，戶型要方正、動(dòng)靜功能區(qū)明確分離;通透性能上，南北通透最佳、東西通透次之，保證開(kāi)窗后空氣對(duì)流、高效引入新鮮空氣;采光上，全明格局、客廳臥室朝南最為理想，客廳臥室不帶窗或房間朝北將導(dǎo)致屋內(nèi)陰暗壓抑;觀景功能上，客廳臥室?guī)в嘘?yáng)臺(tái)、飄窗或落地窗的是重要加分項(xiàng)。

2.5洋房、別墅等低密度產(chǎn)品將受關(guān)注

基于傳染病防治、改善市容市貌等因素的考慮，多數(shù)城市的市政規(guī)劃正逐步調(diào)低住宅用地的容積率，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始打造各類高品質(zhì)低密住宅產(chǎn)品。商品房市場(chǎng)出現(xiàn)了更多的小高層、花園洋房，連別墅也進(jìn)一步細(xì)分出疊拼、雙拼、聯(lián)排和獨(dú)棟等多類產(chǎn)品。此次疫情過(guò)后，部分需求由傳統(tǒng)高層轉(zhuǎn)向小高層、花園洋房和各類別墅，低密住宅產(chǎn)品溢價(jià)顯現(xiàn)。

2.6高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的樓盤(pán)需求提升

在社區(qū)防疫工作中，不同物業(yè)的服務(wù)水平差距顯著。品牌房企的小區(qū)擁有專業(yè)化的物管團(tuán)隊(duì)和充足的財(cái)力物力支持，能夠制定標(biāo)準(zhǔn)化防疫預(yù)案，進(jìn)行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記等社區(qū)防疫工作。此外，還能向業(yè)主居家防疫提供充足的物資支持和生活保障服務(wù)，如在小區(qū)內(nèi)設(shè)立固定防疫點(diǎn)，為業(yè)主發(fā)放口罩、消毒液等防疫物資;為獨(dú)居老人、自我隔離等特殊群體提供生活物資代購(gòu)、送菜上門(mén)、快遞代取、藥物配送等服務(wù);聯(lián)系線上醫(yī)療機(jī)構(gòu)，利用APP提供在線義診等。經(jīng)此一“疫”，追求高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)的需求將被激發(fā)，居民將意識(shí)到高品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)不僅關(guān)系平日的居住體驗(yàn)，在非常時(shí)期還和自身健康安全密切相關(guān)。

2.7園林綠化好、周邊商業(yè)醫(yī)療等基礎(chǔ)配套齊全的樓盤(pán)更受歡迎

良好的園林綠化可以改善小區(qū)小環(huán)境，增加氧氣濃度、濕度，調(diào)節(jié)氣溫。疫情期間，小區(qū)實(shí)行封閉式管理，活動(dòng)空間僅限于小區(qū)內(nèi)部，園林綠化和衛(wèi)生環(huán)境將直接決定居民的身心健康和居住體驗(yàn)。由于園林綠化充足、小區(qū)環(huán)境優(yōu)美的商品房項(xiàng)目在近十年才逐步普及，仍有大量居民居住在缺乏小區(qū)配套的住房中。隨著疫情持續(xù)，小區(qū)長(zhǎng)時(shí)間實(shí)行封閉式管理，這部分居民將充分體驗(yàn)到園林綠化和小區(qū)環(huán)境的重要性，從而在疫情過(guò)后產(chǎn)生置換品質(zhì)小區(qū)商品住房的需求。

疫情期間，乘坐交通工具外出采購(gòu)和就醫(yī)的暴露風(fēng)險(xiǎn)較高，住房周邊具有步行可達(dá)的基礎(chǔ)配套重要性凸顯。其中，商業(yè)配套主要包括大型商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和社區(qū)超市，醫(yī)療配套主要包括大型醫(yī)院、社區(qū)診所和藥店。相信疫情過(guò)后配套溢價(jià)將逐步凸顯。

結(jié)語(yǔ)：

此次疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)各方面都造成重大影響，但“危就是機(jī)”，如果把握機(jī)遇，應(yīng)對(duì)得當(dāng)，這將是一次很好的住房消費(fèi)升級(jí)、房地產(chǎn)銷售渠道升級(jí)、支持居民自住需求的房地產(chǎn)政策升級(jí)。但住房需求的順利釋放還需要在政策和供給端具備三大條件：政策上，因城施策調(diào)整調(diào)控政策，支持剛需改善型需求，如適度調(diào)整限購(gòu)限貸、降低契稅等稅費(fèi)、增加房貸優(yōu)惠;產(chǎn)品上，開(kāi)發(fā)商升級(jí)產(chǎn)品，持續(xù)改善戶型、物業(yè)和配套，使產(chǎn)品與居民需求匹配;銷售模式上，創(chuàng)新銷售渠道，推廣線上營(yíng)銷。

作者簡(jiǎn)介：

趙捷（1990—），女（漢族），陜西西安人，碩士研究生，工程師，現(xiàn)主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作。