梁健敏

（廣州 510000）

淺談城市中的瘡疤
——爛尾樓

梁健敏

（廣州 510000）

本文闡述爛尾樓定義，形成原因，以廣州為主要研究城市，分析典型案例，爛尾樓在社會(huì)中存在的隱患，爛尾樓隱藏的再開發(fā)商機(jī)，并因應(yīng)實(shí)際情況提出部分解決方法。

城市規(guī)劃；爛尾樓

隨時(shí)代的發(fā)展，城市建筑作為一個(gè)城市建設(shè)的重要體現(xiàn)，一直都倍受重視，并在不斷地訴說(shuō)著城市的發(fā)展歷史與當(dāng)?shù)匚幕?。然而，由于各種問題而衍生出來(lái)的爛尾樓就像城市環(huán)境中的瘡疤，長(zhǎng)期駐留在城市的黃金地段，影響城市環(huán)境的建設(shè)，阻礙城市發(fā)展，甚至危及城市安全，合理地解決爛尾樓問題是一個(gè)必不可少的環(huán)節(jié)。

1 爛尾樓的定義

爛尾樓是指已辦理用地、規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目投資建設(shè)后投資額已超過25%，或已完成2/3工程量，因開發(fā)商無(wú)力投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。根據(jù)施工狀態(tài)，爛尾樓可以分為：①爛尾樓已完成全部施工，即達(dá)到結(jié)構(gòu)封頂，但尚未完成建筑裝飾、機(jī)電設(shè)備安裝等；②僅完成全部結(jié)構(gòu)工程的某一階段的結(jié)構(gòu)施工，如樁基工程、±0.00以下結(jié)構(gòu)工程、裙房以下結(jié)構(gòu)工程等。

2 爛尾樓的成因

全國(guó)各大城市中都存在著爛尾樓問題，就廣州而言，根據(jù)《廣州市爛尾樓問題分析及對(duì)策研究》，截至2007年，存在于廣州的爛尾樓大約有一百多宗。這些爛尾樓大部分是1997年亞洲金融風(fēng)暴的產(chǎn)物，多處于繁華地段，而且工程項(xiàng)目規(guī)模大，需要投入的資金量也相當(dāng)高；部分項(xiàng)目屬于聯(lián)建，參與各方容易出現(xiàn)矛盾，隨意撤出資金，項(xiàng)目擱淺。

爛尾樓的成因較多而復(fù)雜，時(shí)間和原因都會(huì)因地方各異，可以歸結(jié)為：①經(jīng)濟(jì)方面。在建樓盤的開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項(xiàng)目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因?yàn)橘Y金鏈斷裂，工程未完又無(wú)法轉(zhuǎn)讓給其他投資人，只能擱置。②法律、行政方面。法律缺乏完善的規(guī)范房地產(chǎn)中的無(wú)序狀況，不能有效解決房地產(chǎn)開發(fā)中的各種矛盾，使房地產(chǎn)的盲目投資熱潮不斷擴(kuò)大，沒有得到有效的調(diào)控。加上執(zhí)法不嚴(yán)、法律存在漏洞等等。③城市發(fā)展中規(guī)劃不合理，缺乏科學(xué)的規(guī)劃和嚴(yán)格的執(zhí)行，導(dǎo)致城市用地規(guī)劃失控，用地結(jié)構(gòu)失衡。

3 為何爛尾樓變成社會(huì)發(fā)展憂心的問題？

爛尾樓變成社會(huì)發(fā)展憂心問題的原因有多個(gè)方面，首先爛尾樓的其中一個(gè)隱患是安全問題?，F(xiàn)存的爛尾樓爛尾時(shí)間多數(shù)不短，日曬雨淋、風(fēng)吹雷打，樓宇的質(zhì)量實(shí)際上已受到了不同程度的損壞，爛尾樓的安全隱患，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，都是必須考慮的問題。另外，爛尾樓的管理制度，由于多年的施工擱置，大部分爛尾樓已經(jīng)無(wú)人管理或被違法使用，給周邊的社會(huì)秩序、居民生活帶來(lái)隱憂。2013年12月15日，廣州市越秀區(qū)起義路建業(yè)大廈發(fā)生轟動(dòng)一時(shí)的火災(zāi)，由于大廈內(nèi)租戶多作為倉(cāng)庫(kù)，損毀貨物財(cái)產(chǎn)達(dá)4千萬(wàn)元。隨即，爛尾樓與非法經(jīng)營(yíng)很快便被引入公眾視野。據(jù)廣州市政府調(diào)查報(bào)告顯示，建業(yè)大廈起火直接原因?yàn)榭傠娫淳€短路，大廈消防設(shè)施未整體完工、火災(zāi)荷載大等，沒有經(jīng)過合格的消防及房屋檢測(cè)。另外，大廈安全主體責(zé)任不實(shí)，業(yè)主違法經(jīng)營(yíng)，管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督不到位是起火間接原因。大廈負(fù)責(zé)人未經(jīng)消防驗(yàn)收擅自對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)，并在多次查封及強(qiáng)制停止使用的情況下，以盤活爛尾樓為由，繼續(xù)出租大廈，最終釀成火災(zāi)。

其次，經(jīng)濟(jì)方面，爛尾樓對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有滯后形勢(shì)。大部分的爛尾樓建筑面積大，長(zhǎng)期空置，并占據(jù)在城市發(fā)展繁華地段，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展這些地段的地價(jià)不斷上漲，對(duì)寸金寸土的社會(huì)形勢(shì)，無(wú)形是資源浪費(fèi)，加重經(jīng)濟(jì)發(fā)展中城市用地的壓力。

另外，城市建設(shè)的目的是運(yùn)用適當(dāng)?shù)募夹g(shù)手段，融匯美學(xué)原理，為人們創(chuàng)造安全、舒適的生活環(huán)境，而爛尾樓的存在顯然與這一趨勢(shì)相悖。2010年廣州亞運(yùn)會(huì)期間，迫于城市形象，整飾工程期間曾對(duì)多棟爛尾樓進(jìn)行廣告遮擋改造。裸露的建筑結(jié)構(gòu)、老化的建筑外墻等外觀問題，在一定程度上，已影響了人們的視覺要求、城市的建設(shè)形象。

4 爛尾樓中蘊(yùn)含的商機(jī)

1997年金融風(fēng)暴之后，國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)逐漸回升，不少投資者將目光再次投向這個(gè)被人比喻為城市“瘡疤”的缺口中，其中所蘊(yùn)含的絕大商機(jī)逐漸被人們關(guān)注以及投資開發(fā)，2003年前后，國(guó)內(nèi)的爛尾樓開始逐漸“翻身”。

根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，廣州爛尾樓蘊(yùn)含的商機(jī)總結(jié)為以下幾個(gè)方面：

（1）市場(chǎng)環(huán)境趨好，寫字樓市場(chǎng)的回暖，天河板塊幾個(gè)大規(guī)模爛尾項(xiàng)目的盤活。

（2）爛尾樓多處于黃金地段，地價(jià)不斷上漲，相對(duì)一般新建的工程而言開發(fā)成本較低，所獲的利潤(rùn)較多。

（3）投資少收獲快。一般拍賣的爛尾樓價(jià)格比原有價(jià)值要低，這樣不僅可以減少投資成本，提高資金利用率，并可以縮短工程周期，提高投資回報(bào)。

5 如何解決爛尾樓問題

雖然爛尾樓隨著經(jīng)濟(jì)的回升而有著巨大的商機(jī)，但再次投資爛尾樓仍會(huì)存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，必須解決爛尾樓原有的法律糾紛，產(chǎn)權(quán)關(guān)系，投資方向等等。正確地解決爛尾樓問題是必要的。政府提出優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者接手爛尾樓。一般投資者因?qū)€尾樓發(fā)展前景的擔(dān)憂而放棄接手爛尾樓的開發(fā)商機(jī)，政府可以適當(dāng)提出相對(duì)的優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)投資者續(xù)改建爛尾樓。

解決產(chǎn)權(quán)和債務(wù)糾紛。爛尾樓的一個(gè)重大問題是產(chǎn)權(quán)及債務(wù)，因?yàn)闋€尾樓的產(chǎn)權(quán)往往是最不清晰的，債務(wù)也十分復(fù)雜。部分城市例如上海，通過拍賣形式進(jìn)行處理爛尾樓問題，因?yàn)橥ㄟ^拍賣方式而出售的爛尾樓產(chǎn)權(quán)和債務(wù)關(guān)系比較明晰，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)，受開發(fā)、投資商歡迎。

投資者該做好調(diào)查，選擇適合開發(fā)的樓盤。并不是所有爛尾樓都適合于續(xù)改建，部分爛尾樓由于建筑質(zhì)量問題，地段和環(huán)境問題等等，可能沒有續(xù)改建的價(jià)值。在選擇續(xù)改建的目標(biāo)時(shí)，必須充分了解各項(xiàng)條件，做好充分的前期工作，盡量將工程定在可靠的基礎(chǔ)上，對(duì)工程的可行性進(jìn)行研究分析。

重塑爛尾樓形象。部分爛尾樓只有框架結(jié)構(gòu)，部分由于擱置工程時(shí)間太長(zhǎng)，爛尾樓質(zhì)量和安全問題是必要考慮的方面。爛尾樓的建設(shè)時(shí)間相對(duì)較久，一般都有3～5年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間，無(wú)論是建筑形式還是建筑風(fēng)格，與現(xiàn)在的要求相比都有一定差距。所以接手爛尾樓，開發(fā)商必須要有優(yōu)秀的設(shè)計(jì)人才和嶄新的設(shè)計(jì)理念，然后對(duì)爛尾樓重新加以包裝，這樣才可能贏得市場(chǎng)的認(rèn)可，逐漸在市民的心中重塑良好的形象。

作為廣州市重點(diǎn)商圈地段，天河區(qū)曾是多棟爛尾樓的主要集中地。如廣州天河北的“中誠(chéng)廣場(chǎng)”，曾被譽(yù)為“中國(guó)第一爛尾樓”。當(dāng)年，廣州分別以“誠(chéng)信”二字命名了“中信廣場(chǎng)”、“中誠(chéng)廣場(chǎng)”兩座天河區(qū)標(biāo)志性大廈。早在1988年，廣州天河體育中心周圍逐步成為炙手可熱的商務(wù)區(qū)。對(duì)于中誠(chéng)大廈爛尾原因，存有多種說(shuō)法，有相關(guān)人士向媒體指出實(shí)為經(jīng)濟(jì)糾紛及商業(yè)詐騙，經(jīng)歷多次低谷及轉(zhuǎn)賣，2008年以后，由最高法院指定廣州中院來(lái)執(zhí)行變賣中誠(chéng)廣場(chǎng)，并啟動(dòng)了債權(quán)分配?，F(xiàn)時(shí)，中誠(chéng)大廈已早更名為中石化大廈，辦公及商業(yè)租賃已正常運(yùn)作，中誠(chéng)大廈得以最終“復(fù)活”，并成為地段標(biāo)志建筑之一。

6 總結(jié)

爛尾樓是從上世紀(jì)遺留下來(lái)的問題，為數(shù)不少，并且占用了大量的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)資源，影響城市形象。在過去的一段時(shí)間內(nèi)，改建工程有很大的進(jìn)展，截至2014年統(tǒng)計(jì)，從1997年遺留下來(lái)的爛尾樓多數(shù)已被改造并“復(fù)活”，而要想徹底消除爛尾樓，防止?fàn)€尾樓再現(xiàn)，各地還有許多問題亟待解決，其中，最重要的就是相關(guān)法律法規(guī)的健全。這個(gè)過程必定是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。

[1]趙斌.從新時(shí)代商務(wù)中心看爛尾樓運(yùn)作模式.國(guó)外建材科技，2008（01）.

[2]邱倉(cāng)虎.爛尾樓工程續(xù)改建時(shí)的工作程序和應(yīng)注意的問題.建筑結(jié)構(gòu)，2008（07）.

[3]陳慧，鄭德君.爛尾樓再開發(fā)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià).四川建筑，2007（06）.

F293.3

：A

：1673-0038（2015）05-0116-02

2015-1-5

梁健敏（1987-），女，助理工程師，本科，主要從事建筑設(shè)計(jì)工作。