趙建都

摘 要：作者通過對(duì)“爛尾樓”的長期關(guān)注，分析“爛尾樓”產(chǎn)生的原因和對(duì)社會(huì)帶來的危害，提出預(yù)防“爛尾樓”措施，向消費(fèi)者避免買到“爛尾樓”提供建議，旨在避免或減少“爛尾樓”、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展、維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；“爛尾樓”；措施建議。

這里所講的“爛尾樓”，是指已經(jīng)辦理用地和規(guī)劃手續(xù)，項(xiàng)目開工后，因開發(fā)商無力繼續(xù)投資建設(shè)或陷入債務(wù)糾紛，停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。此外，還有因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛、工程質(zhì)量不合格、樓房銷售不暢等原因而停工的房地產(chǎn)項(xiàng)目，類似我市白河邊上的某樓盤。

一、“爛尾樓”產(chǎn)生的深層次原因分析

1立法滯后；法律意識(shí)不強(qiáng)，執(zhí)法缺少力度；對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)條件審查不嚴(yán)；開發(fā)商實(shí)力不夠；

2預(yù)售條件執(zhí)行不嚴(yán)，個(gè)別地方隨便放寬預(yù)售條件；

3對(duì)工程款監(jiān)管不力，售房款未能專款專用；

4房地產(chǎn)開發(fā)合同中的保證條款不明確，違約責(zé)任不嚴(yán)格；

5銀行“下雨收傘”，一旦房地產(chǎn)公司有風(fēng)吹草動(dòng)，就對(duì)房地產(chǎn)公司進(jìn)行“收傘”。

二、“爛尾樓”給社會(huì)造成的危害

1消費(fèi)者。消費(fèi)者既得不到房子，又要不回首付，還要償還貸款，給消費(fèi)者造成極大的利益損害和思想負(fù)擔(dān)。

2政府。消費(fèi)者權(quán)利受到了損害，往往引起消費(fèi)者向政府討要“說法”，“爛尾樓”極易引發(fā)群體性事件，形成社會(huì)不安定因素；“爛尾樓”使土地常年閑置，不僅影響土地費(fèi)用的及時(shí)回收，而且由于所建房屋不能進(jìn)入正常的流通領(lǐng)域，即影響到房地產(chǎn)供給；開發(fā)商、建筑商、供應(yīng)商應(yīng)交稅收銳減，造成資源和財(cái)富的巨大浪費(fèi)。

3銀行。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資大多離不開銀行的支持，若工程不能按期竣工，銀行貸款也就難以按期回收。

4開發(fā)商?！盃€尾樓”通常讓房地產(chǎn)公司背負(fù)巨額債務(wù)而使企業(yè)破產(chǎn)或停業(yè)，造成企業(yè)資產(chǎn)流失，職工下崗。

5承建商、供應(yīng)商。“爛尾樓”直接導(dǎo)致承包商、供應(yīng)商應(yīng)得款難以回收，而導(dǎo)致企業(yè)生存困難。

三、預(yù)防“爛尾樓”的幾點(diǎn)措施建議

1資信審查。政府主管部門應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)公司主要指標(biāo)的審查，包括社會(huì)信譽(yù)、銀行信用和財(cái)務(wù)指標(biāo)等；借助中國人民銀行和國家工商總局的信用體系，建立準(zhǔn)入制度，防止一些坑蒙拐騙的企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，損害政府和人民利益。

2實(shí)行“資金到位”制度，土地主管部門在土地出讓合同中約定除證明有支付土地出讓金能力外，須有開戶銀行出具項(xiàng)目投資估算總額一定比例的“資金到位證明”。

3銀行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。土地出讓合同明確約定開戶銀行對(duì)開發(fā)商資金流動(dòng)的宏觀監(jiān)控，開發(fā)商在銀行貸款時(shí)即設(shè)立專項(xiàng)資金賬戶，確保不管是開發(fā)商“到位資金”，還是銀行貸款，還是銷售款必須?？顚Ｓ?。

4建設(shè)或房地產(chǎn)主管部門監(jiān)管。土地出讓合同中明確約定建設(shè)或房地產(chǎn)主管部門對(duì)銷售款的監(jiān)管權(quán)限；嚴(yán)格預(yù)售條件。

5廢除或修改“預(yù)售制度”。經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟，開發(fā)總量以及供需平衡基本滿足我國城市化進(jìn)程的需要，公眾對(duì)廢除房地產(chǎn)預(yù)售制度的呼聲越來越高。

四、出現(xiàn)“爛尾樓”時(shí)的應(yīng)急措施建議

1“政府接管”制度。土地出讓合同中明確約定“政府接管”條款，以便于出現(xiàn)“爛尾樓”時(shí)政府能夠依據(jù)約定及時(shí)由政府或政府委托公司接管。

2“應(yīng)急基金”制度。提取一定比率的土地讓金存入 “應(yīng)急基金”賬戶，在政府接管“爛尾樓”后緊急使用。

五、如何避免買到爛尾樓。拋開樓盤的戶型、景觀、配套不說，一個(gè)房子能否成為“放心房”，最基本的要求是能夠順利交到購房者手上，不能爛尾，這是底線，也是讓人能夠放心買房的最重要前提。

1購房過程中有“兩不考慮”。一是開盤證件不齊全的樓盤不考慮。在買房前，一定要看好開發(fā)商的五證是否齊全，由于目前房地產(chǎn)實(shí)行的是預(yù)售制，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，沒工商登記、稅務(wù)登記，資質(zhì)不全、手續(xù)不全開發(fā)商不能施工。購房者千萬不能貪圖便宜，在開發(fā)商證件不齊全不能簽訂正式的購房合同的情況下，僅以“內(nèi)部認(rèn)購”的方式就交錢。二是不要盲信開發(fā)商許諾的高回報(bào)、高受益，警惕高風(fēng)險(xiǎn)。

“五證”包括《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。

2綜合考察開發(fā)商實(shí)力

開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開發(fā)資歷等綜合來評(píng)判的。在目前樓市調(diào)控不放松的態(tài)勢(shì)下，開發(fā)商的實(shí)力受到了更大的考驗(yàn)，中小型開發(fā)商更加面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的開發(fā)資質(zhì)等級(jí)是從注冊(cè)資金、開發(fā)資歷等綜合來評(píng)判的。資質(zhì)等級(jí)分為四個(gè)等級(jí)，一級(jí)為最高，四級(jí)為最低，如果開發(fā)商的資質(zhì)是一級(jí)和二級(jí)，說明開發(fā)商的實(shí)力還是比較強(qiáng)的，選擇這樣的開發(fā)商，樓盤出現(xiàn)爛尾的幾率可以下降80%。

3評(píng)價(jià)開發(fā)商的信譽(yù)

有些本土的的開發(fā)商，實(shí)力差一點(diǎn)，開發(fā)資質(zhì)等級(jí)可能是三級(jí)或四級(jí)，特別是地級(jí)市和縣城這種地方，多數(shù)的開發(fā)商都是本土開發(fā)商，如果不買他們的，那么買房的選擇余地就很小了。此時(shí)就要考察開發(fā)商的信譽(yù)。

4看房子是否已被抵押

尾房的產(chǎn)權(quán)狀況對(duì)購房人來說尤為重要。業(yè)內(nèi)人士提醒，購買尾房首先要確定房子的銷售手續(xù)和產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否已被銀行抵押了。購買前要先向銷售方確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證和銷售許可證；然后了解房子是否被抵押，如有抵押，要弄清抵押期限，怎樣解除抵押；如果是拍賣房，應(yīng)弄清產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)辦理等等。

6注意購房時(shí)機(jī)，盡量購買現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房，買期房盡量不要一次性付款，和開發(fā)商協(xié)商根據(jù)樓盤進(jìn)度付款。把握合適的購房時(shí)機(jī)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成2/3的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率一般較低。有些買房朋友，受到內(nèi)部認(rèn)購、單位團(tuán)購的低價(jià)誘惑，在項(xiàng)目工程還沒有打地基就倉促交錢。殊不知，沒有動(dòng)工意味著手續(xù)沒到位，規(guī)劃能否通過還是個(gè)未知數(shù)。特別是城中村改造項(xiàng)目，無法預(yù)料的風(fēng)險(xiǎn)則更多。

買房是件大事，不能不謹(jǐn)慎。如果買到爛尾樓，不僅房子沒有了，辛辛苦苦賺來的血汗錢也難以要回。因此，買房時(shí)，一定要留意相關(guān)的事項(xiàng)。

參考文獻(xiàn)

[1]馬傳棟.可持續(xù)發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].濟(jì)南.山東大學(xué)出版社.2012年版.

[2]賈士軍.房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃[M].北京.高等教育出版社，2011年版.

[3]周帆；我國商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式之探析[D]；山東大學(xué)；2011年.

[4]葉劍平.房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷[M].北京.中國人民大學(xué)出版社，2010年版.

[5]深圳商報(bào)記者 陳相明；用創(chuàng)新思維解決特殊問題[N]；深圳商報(bào)；2010年.

（作者單位：福建省荔隆建設(shè)工程有限公司）