作者簡介：焦霞（1983-），女，山西清徐縣人，山西財經(jīng)大學(xué)研究生，會計專業(yè)。

摘要：成本核算有助于檢查成本計劃及成本降低計劃執(zhí)行情青況，揭示實際費用脫離計劃的差異。它是在生產(chǎn)活動的各個方面為實現(xiàn)節(jié)約制度而斗爭的重要工具。它以計算工程成本的形式反映計劃支出與實際支出，指出各項目是否節(jié)約。

關(guān)鍵詞：設(shè)計步驟；核算模式

成本核算有助于檢查成本計劃及成本降低計劃執(zhí)行情況，揭示實際費用脫離計劃的差異。它是在生產(chǎn)活動的各個方面為實現(xiàn)節(jié)約制度而斗爭的重要工具。它以計算工程成本的形式反映計劃支出與實際支出，指出各項目（原材料、工資、工地經(jīng)費、全企業(yè)費用，設(shè)備維護等）是否節(jié)約。

一、房地產(chǎn)全生命周期成本核算模式

1 .房地產(chǎn)全生命周期核算設(shè)計步驟

（1）以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準(zhǔn)劃分各項作業(yè)并建立同質(zhì)工序作業(yè)。

（2）針對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項間接費用的發(fā)生背景，結(jié)合開發(fā)實際，找出各項成本動因。成本動因是一項作業(yè)產(chǎn)出的定量計算，確認(rèn)作業(yè)成本動因也是成功實施作業(yè)成本法關(guān)鍵的一步。

（3）確定各項成本動因類型，登記錄入各項作業(yè)成本動因的原始憑證名稱及來源，并建立作業(yè)成本庫及其成本動因分析表

（4）匯集各項作業(yè)間接成本費用，并分配記入各開發(fā)產(chǎn)品成本賬戶。

2.房地產(chǎn)全生命周期成本核算模式

（1）決策階段的房地產(chǎn)項目工程成本核算模式

在進(jìn)行對房地產(chǎn)項目工程進(jìn)行決策投標(biāo)的時候，需要考慮到準(zhǔn)建地勢勘探、投標(biāo)費用以及建筑實施過程費用。首先要關(guān)注的是土地的費用。房地產(chǎn)公司從政府手中拿到土地，需要交付相應(yīng)的出讓金以及對于房地產(chǎn)市場的考察費用。會計需要把責(zé)任、權(quán)力和利益三者相結(jié)合起來，進(jìn)行項目的細(xì)分，而不是在消費后僅僅把項目消費數(shù)據(jù)進(jìn)行賬面呈現(xiàn)。

對于不可預(yù)計費用的核算，主要原因在下：

房地產(chǎn)項目開發(fā)的周期一般都是比較長。它不同于一般商品，有著嚴(yán)格區(qū)別的生產(chǎn)流程。它的過程從開發(fā)到銷售到售后服務(wù)過程中涉及到的部門以及環(huán)節(jié)太多，而且這些環(huán)節(jié)都是軟性的、沒有明確地點或者時間來作為界限的，而且它牽涉資金是巨額的。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，有著種種風(fēng)險。這些風(fēng)險主要有，第一，土地風(fēng)險。土地風(fēng)險產(chǎn)生的因素主要是政府規(guī)劃調(diào)整或者土地市場帶來的。第二，籌資風(fēng)險?；I資風(fēng)險主要是因為產(chǎn)業(yè)政策或者銀行貸款政策帶來的。第三，成本增加風(fēng)險。成本增加風(fēng)險主要是因為工程設(shè)計或者施工質(zhì)量帶來的成本增加。另外，由于房地產(chǎn)具有很高價值，公司一般都是采用預(yù)售和分期付款兩種方法來進(jìn)行結(jié)算，所以其結(jié)款方式與其他生產(chǎn)企業(yè)有所不同，其會計核算的收入確認(rèn)有著其特殊性。

（2）設(shè)計階段的項目工程成本核算模式

設(shè)計階段，是指對整個房地產(chǎn)項目工程進(jìn)行全盤計劃，根據(jù)計劃細(xì)則來進(jìn)行會計項目預(yù)算和核算的設(shè)置。設(shè)計的第一步是勘察的細(xì)節(jié)費用?？辈煸O(shè)計是工程建設(shè)的開始環(huán)節(jié)。它的任務(wù)在于對即將開始的工程進(jìn)行地域性以及工程發(fā)展性的研究。其次，設(shè)計費用。為了加強工程的科學(xué)美觀，一定的科研費用也要納入工程的核算中?？辈煨枰獜闹黧w工程、綠化景觀、安全設(shè)施三大系統(tǒng)等設(shè)計為基礎(chǔ)來進(jìn)行。

（3）施工階段的項目成本核算模式

在施工階段要正確劃清各種成本的界限。用于組織和管理房地產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，以及用于融資或者使用資金購買物品而發(fā)生的財務(wù)費用，都屬項目期間費用，直接計入當(dāng)期損益。而如果用于購建固定資產(chǎn)所發(fā)生的費用，屬于資本性支出，應(yīng)計入長期資產(chǎn)價值。但是這個固定資產(chǎn)在其使用損耗期間，它的損耗價值則應(yīng)分期計入成本或期間費用中。

在核算工程成本，每項項目都需要進(jìn)行細(xì)致核對，以方便管理人員了解情況，達(dá)到成本管理的效果。因此，每期發(fā)生的費用，都需要按照一定的原則、程序和方法進(jìn)行明細(xì)對賬。凡已經(jīng)被直接確定了的工程成本，應(yīng)應(yīng)該直接計入該項工程的耗費；如果不能完整地計入某一項工程成本，就需要進(jìn)行合理的攤費。當(dāng)然不能夠借攤費的名義進(jìn)行成本超支、以盈補虧的違規(guī)行為。

（4）運營階段的成本核算模式構(gòu)建

房屋建成后需要進(jìn)行對房子的營銷，而這個階段主要是人組織營銷活動的階段。人是房地產(chǎn)營銷的決定性因素。人在房地產(chǎn)營銷活動中所起到的積極作用對于工程成本的降低起到很大的作用。如果人在營銷過程中是倦怠的，或者是安排混亂的，或者是沒有高明策略的，就會造成人工的浪費以及材料的浪費，甚至由于人的消極作用而導(dǎo)致該項目在市場的地位的降低的情況的產(chǎn)生，造成更大的損失。在運營階段，會計成本核算主要在于營銷所產(chǎn)生的費用以及監(jiān)督過程中材料以及設(shè)計變更狀況的材料運用以及材料是否適宜于工程的需要。

（5）回收報廢階段的成本核算模式

項目工程周期與會計核算期間的不一致性是經(jīng)常有的事情。往往在項目期末時，有些尾工還存在。因此，在回收報廢階段核算工程成本時，還應(yīng)將各階段歸集的成本在已完階段項目和未完階段項目之間進(jìn)行分配，從而計算出已完階段成本，以便與全階段預(yù)算成本對比，為考核全程成本超節(jié)、加強成本管理提供資料。

報廢回收階段的成本核算首先要正確進(jìn)行物資的計價和價值的結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)物資的計價和價值結(jié)轉(zhuǎn)包括樣板房的計價、營銷過程中采用的電子產(chǎn)品計價。項目成本是物化勞動消耗以及活勞動消耗的貨幣的表現(xiàn)方式。而項目過程中的物料會產(chǎn)生折舊或者為進(jìn)行修理而需要付出的處理費等，因此，在報廢回收階段需要對這些物資進(jìn)行合理的計價以及結(jié)轉(zhuǎn)。對于樣本房可以進(jìn)行折價銷售而對于營銷過程中可以退換的辦公物品特可以進(jìn)行折價轉(zhuǎn)讓。

二、總結(jié)

房地產(chǎn)項目工程是人類創(chuàng)造文明財富、保護生態(tài)環(huán)境、推進(jìn)科技創(chuàng)新、體現(xiàn)人文文化的反映，也是人的素質(zhì)和社會進(jìn)步的體現(xiàn)。企業(yè)賦予了會計人員許多權(quán)利和義務(wù)，這些權(quán)利以及義務(wù)，是根據(jù)他們所擔(dān)負(fù)的核算任務(wù)和企業(yè)對他們提出的要求而制定的，企業(yè)要更完善地保證高速度發(fā)展社會生產(chǎn)及其效率和質(zhì)量關(guān)系。（作者單位：山西財經(jīng)大學(xué)華商學(xué)院）