羅善軍 宋曉麗

[摘要]不動產(chǎn)統(tǒng)一登記提出后，很多人都在猜測這一制度會帶來的影響，其中對房地產(chǎn)市場的影響備受關(guān)注，在海南人們對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度所帶來影響的預(yù)測更為頻繁。文章將對海南省房地產(chǎn)市場做一個初步的現(xiàn)狀分析，并結(jié)合不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的特點對海南省房地產(chǎn)市場作出合理的影響分析。

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；海南省；房地產(chǎn)市場；影響

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.04.129

1前言

2013年兩會公布的“國務(wù)院機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案”明確提出，將建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并將其定性為本屆政府機構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變中三大基礎(chǔ)性制度建設(shè)工作之一。在2014年兩會上再次提出要出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，《不動產(chǎn)登記暫行條例》征求意見稿于8月15日已經(jīng)發(fā)布，這標志著我國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度已見雛形。當然，就中國目前的體制來看，該制度的實施仍然存在一定的阻力，不動產(chǎn)登記部門比較分散，多頭管理，需要作出相應(yīng)地調(diào)整。房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)中的典型，同樣會遇到類似的問題，甚至要比其他不動產(chǎn)遇到更為復(fù)雜的問題?？傊?，我們要對該制度的積極影響作出肯定，并盡力消除其負面的影響。

2海南省房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀分析

2.1海南省房地產(chǎn)的發(fā)展優(yōu)勢

（1）區(qū)位優(yōu)勢。海南省四面環(huán)海，因有天然的屏障保護而“與世隔絕”，尤其在環(huán)境問題突出的今天，海南島更被人們視為居住養(yǎng)老的圣地。身處熱帶地區(qū)，長夏無冬，氣候宜人，海南島更是人類居住地的不二選擇。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們對生活品質(zhì)的要求越來越高，而海南的碧海、藍天、白云、清新的空氣、熱帶雨林等無一不是高品質(zhì)生活的代表元素。就拿近兩年發(fā)生的“霧霾”事件來說，很多地方出現(xiàn)了長時間的PM2.5爆表，尤其在北方的北京、河北等地更為嚴重，這使得這些地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)受到了強烈的打擊。無疑，海南省得天獨厚的地理條件就凸顯出來了，這一方“凈土”成了全國處于“霧都”的人們的理想天堂。像霧霾等環(huán)境問題成了海南省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑，外地發(fā)購房者正“慕名而來”。

（2）產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。眾所周知，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)是海南省一直以來發(fā)展的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)，而且旅游業(yè)和旅游地產(chǎn)息息相關(guān)，這都構(gòu)成了海南地產(chǎn)的一方特色。

海南島的旅游地產(chǎn)是依托在其區(qū)位優(yōu)勢上的，是與旅游業(yè)相關(guān)聯(lián)并與房地產(chǎn)業(yè)無縫對接的一大優(yōu)勢性產(chǎn)業(yè)。以海口和三亞為首的旅游地產(chǎn)依托周圍豐富的旅游資源，集旅游、休閑、度假、居住等于一體，充分發(fā)揮其優(yōu)勢，形成新的優(yōu)勢。而且，海南形成的是全島開發(fā)旅游，并帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也要歸功于海南的旅游業(yè)，國際旅游島美名一出，各地開發(fā)商都“覬覦”海南的地產(chǎn)，紛紛前來投資，海南房價也“蒸蒸日上”，就連經(jīng)濟危機時，各地房地產(chǎn)業(yè)均受到不同程度的沖擊，唯海南的房價居高不下，可見海南房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢已然形成。

（3）潛力優(yōu)勢。作為一個海南的新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)（包括旅游地產(chǎn)）的相關(guān)制度和政策還很不完善，大量的歷史遺留問題亟待解決。在用地方面，?？诤腿齺喌姆康禺a(chǎn)用地在海南相對合理和緊湊，但在海南的二三線市縣情況則不容樂觀，例如文昌的銅鼓嶺和月亮灣等地的海岸線，大多處于閑置狀態(tài)，所以在數(shù)量上，海南的房地產(chǎn)發(fā)展有很大的潛力可以進一步挖掘。

從海南在全國的名聲來說，更是有很大的發(fā)展空間，海南還有一個美名叫“長壽島”，這與海南的空氣、水資源等有不可否認的關(guān)聯(lián)，隨著時代的發(fā)展，只要海南繼續(xù)保護其良好的環(huán)境，將來會有更多的發(fā)展機遇。

2.2海南省房地產(chǎn)發(fā)展中的問題

（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增速勢頭回落。從2014年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速呈逐月放緩趨勢。前三季度，海南房地產(chǎn)開發(fā)完成投資974.92億元，增長19.7%，增速同比回落11.3個百分點，比一季度30.4%的增速回落10.7個百分點。

（2）房屋銷售不斷下降。隨著國家宏觀調(diào)控、限購令以及信貸緊縮，海南省房屋銷售面積和銷售額下降，前三季度，全省累計房屋銷售面積為670.23萬平方米，同比下降18.9%。其中，住宅銷售642.05萬平方米，下降20%。前三季度，全省累計房屋銷售額為658.9億元，下降11.7%。其中，住宅銷售額為630.95億元，下降12.9%。

（3）海南省房地產(chǎn)發(fā)展的其他問題。與房地產(chǎn)緊密相連的是房屋的配套設(shè)施以及服務(wù)水平，房地產(chǎn)業(yè)不僅僅是簡單地建幾座居住的房子，而且應(yīng)該包含和房屋相關(guān)的休閑、娛樂、消費等設(shè)施，現(xiàn)在海南的這些公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)建得還不夠完善。

海南最缺乏的還應(yīng)該算是人才，高等院校在海南少之又少，據(jù)調(diào)查，很大一部分學(xué)生在畢業(yè)后都會選擇回本省或大城市發(fā)展，這就導(dǎo)致海南人才極為匱乏，所以發(fā)展也會缺乏支撐。

3不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度和房地產(chǎn)市場的關(guān)系

3.1不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度簡述

所謂不動產(chǎn)登記，是指國家設(shè)立的不動產(chǎn)登記機構(gòu)依當事人的申請、有關(guān)機關(guān)的囑托或依法定職權(quán)，將不動產(chǎn)的自然狀況、權(quán)利狀況及其他依法應(yīng)當?shù)怯浀氖马椨涊d于不動產(chǎn)登記簿并加以公示的活動。

需要指出的是，這里的不動產(chǎn)指的是土地、房屋、草原、林地等，為了研究房地產(chǎn)的動向，本文不動產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。之所以要對不動產(chǎn)進行登記，是因為其不可移動性帶來的權(quán)利歸屬復(fù)雜，不能簡單地憑借誰目前占有該不動產(chǎn)就規(guī)定該不動產(chǎn)屬于誰。所以不動產(chǎn)登記的最初目的是弄清不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系。

3.2不動產(chǎn)統(tǒng)一登記與房地產(chǎn)的關(guān)系

（1）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并非為了降低房價。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和降房價沒有直接的關(guān)系，統(tǒng)一登記的直接目的并不是降房價。按市場經(jīng)濟理論，房價的高低取決于房地產(chǎn)的供求關(guān)系，其他看似與房價有關(guān)的因素都是間接通過影響房地產(chǎn)的供求來影響房價的。

有人說不動產(chǎn)經(jīng)過登記之后，勢必會使得信息公開，從而達到“反腐”的效果，進而打壓房價。但如果僅僅是這個目的，只需進行房屋等信息登記公開，所以降房價不是主要目的。

（2）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記并非為了征收房產(chǎn)稅。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記和房地產(chǎn)稅征收之間存在著內(nèi)在邏輯關(guān)系，前者是后者的技術(shù)準備和支撐條件。一旦開始征收房產(chǎn)稅，房子還沒增值，房屋的產(chǎn)權(quán)人就已經(jīng)虧損了，所以不得不把房子租出去或者直接賣掉，這項政策不僅增加了房子的入住率，還狠狠打壓了投機者。但如果僅僅是這個目的，實行限購令和交城市房屋閑置費即可，沒有必要這么“大費周章”?？梢?，不動產(chǎn)登記的并不是為了征收房產(chǎn)稅而實施的。

（3）不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的真實目的。土地登記是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，權(quán)屬是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心，物權(quán)保護是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的，空間信息是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基本表達形式，勘驗取證是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法律特征，現(xiàn)勢性強是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的時態(tài)特點，多用途是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的作用。

權(quán)屬問題是現(xiàn)代房地產(chǎn)的突出問題，與權(quán)屬相關(guān)的法律案件逐年增多，這一制度的實行，勢必會有效地解決房地產(chǎn)權(quán)屬沖突，同樣也為我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展掃清路障。

4不動產(chǎn)統(tǒng)一制度對海南省房地產(chǎn)市場的影響分析

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，雖然公眾更加關(guān)注對反腐敗、抑制房價的作用，但對房地產(chǎn)行業(yè)來說更重要的意義是，這是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場信息透明、信息對稱的基礎(chǔ)性工作，對房地產(chǎn)行業(yè)的政策制定者和房地產(chǎn)企業(yè)來說，這一點更加重要。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的推廣與實施已成必然趨勢，這對海南的房地產(chǎn)市場也會造成不同程度的影響。

4.1保護房地產(chǎn)權(quán)人的利益

和不動產(chǎn)統(tǒng)一登記在全國范圍內(nèi)的意義一樣，從根本上解決了不動產(chǎn)權(quán)屬的問題，這是在法律層面確保不動產(chǎn)權(quán)利人的利益。在不動產(chǎn)物權(quán)變動統(tǒng)一登記制度建立以后由國土資源部整合不動產(chǎn)登記機構(gòu)實現(xiàn)不動產(chǎn)信息的全面統(tǒng)一披露，可大大維護交易安全，規(guī)范交易秩序。確權(quán)后，不動產(chǎn)權(quán)人可以根據(jù)自己的意愿轉(zhuǎn)讓、出售、出租、抵押自己的不動產(chǎn)，這樣，也使得房地產(chǎn)市場更加有活力。

4.2降低房屋空置率

對于?？谶@個特殊的城市而言，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度似乎顯得更為需要?？罩寐矢咭恢倍际呛？诜康禺a(chǎn)的突出問題，每到夜晚，站在高處可以看到街道一片繁華，高樓大廈卻沉睡在黑夜中。登記制度推出之后，市民整日“惶恐不安”，以?？跒榇淼暮Ｄ蠉u房屋拋售現(xiàn)象十分明顯，房地產(chǎn)中介公司的二手房源也持續(xù)增加，這不僅使得房屋本身的社會價值得以實現(xiàn)，而且使房地產(chǎn)市場更為活躍。

4.3凈化房地產(chǎn)市場

海南目前的房地產(chǎn)市場存在諸多問題，一些貪腐官員的多處房產(chǎn)也會再次進入市場，其他有多處房產(chǎn)的人也會有同樣的做法。在海南，一房多賣、重復(fù)抵押、房源不清等現(xiàn)象時有發(fā)生，一旦經(jīng)過登記公示，信息公開，就能從根本上杜絕這些情況。即房屋經(jīng)過登記之后，房產(chǎn)交易就會變得公開透明，一些糾紛也會有法可依，隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的不斷加強，房地產(chǎn)市場就會變得越來越“干凈”。

4.4為政府宏觀管理房地產(chǎn)市場做出貢獻

在政府宏觀方面分為房產(chǎn)稅的征收打下基礎(chǔ)和為今后制定法律政策提供幫助兩個方面。前面提到過，征收房產(chǎn)稅可以擠出存量房源，增加二手房源的供應(yīng)，降低房屋空置率。同時，可以為地方政府多出很大一部分發(fā)財政收入，這樣更有利于海南經(jīng)濟的發(fā)展。同時，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的成果也是國家或地方制定政策法律和作出合理規(guī)劃的重要支撐。

5結(jié)論

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記是我國提出的一項適合我國國情的制度，是一項對房地產(chǎn)市場有著重大影響力的決策。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記包含了房地產(chǎn)的登記，其不僅明確了各項不動產(chǎn)的權(quán)屬，保護看產(chǎn)權(quán)人的利益，降低了房屋的空置率，凈化了房地產(chǎn)市場，為國家或地方制定法律法規(guī)提供了有力依據(jù)，更是產(chǎn)生了房產(chǎn)稅這一衍生品，使我國房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，并使房地產(chǎn)市場充滿活力。

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