任怡萱

摘 要：近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)亟待轉(zhuǎn)型，隨著人口老齡化程度的加深，養(yǎng)老地產(chǎn)成為新的轉(zhuǎn)型方向，因此探索養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)具有現(xiàn)實意義。五指山市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的可行性研究結(jié)果表明，五指山市具有開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)得天獨厚的優(yōu)勢，養(yǎng)老地產(chǎn)的合理開發(fā)將成為推動五指山市經(jīng)濟增長的新動力。

關(guān)鍵詞：齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；五指山市

中圖分類號：F323 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）12-0125-03

1 相關(guān)理論及現(xiàn)狀

隨著房地產(chǎn)市場進入“白銀期”，靠傳統(tǒng)圈地賣房的發(fā)展模式很難再達到“黃金期”的輝煌，房地產(chǎn)業(yè)進入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。

根據(jù)美國市場學(xué)家溫德爾·史密斯（Wendell R.Smith）的市場細分理論，市場細分是市場發(fā)展成熟的必然趨勢。房地產(chǎn)業(yè)由高速成長期邁向成熟，進入一個精細化發(fā)展的階段。國內(nèi)的房企紛紛通過細分市場來尋求轉(zhuǎn)型升級，因而旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)等一系列房地產(chǎn)開發(fā)模式成為熱門的轉(zhuǎn)型方向。

由于我國人口老齡化的加劇和計劃生育造成的“421”家庭結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀，養(yǎng)老市場呈現(xiàn)出巨大缺口，部分房企瞅準這一市場，試水養(yǎng)老房地產(chǎn)，讓養(yǎng)老地產(chǎn)成為最大熱門。2014年以養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的項目，在全國如雨后春筍般冒出來，但根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果顯示具有盈利能力的項目是鳳毛麟角。由此，投入養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)前做好可行性分析就變得至關(guān)重要。

五指山，“海南的綠色之肺”，素來以優(yōu)良的空氣、充足的陽光、舒適的溫度成為深受霧霾、嚴寒之苦的老年人趨之若鶩的地方。近年來，五指山市將養(yǎng)生概念融入城市發(fā)展，“來五指山“森”呼吸”逐漸成為潮流。養(yǎng)老地產(chǎn)，一個契合五指山城市發(fā)展的理念，必將在五指山的沃土中茁壯成長，并最終成為她的一張靚麗名片。

2 養(yǎng)老地產(chǎn)的國內(nèi)發(fā)展概況

目前，我國養(yǎng)老地產(chǎn)還處于起步探索階段，總體發(fā)展并不成熟。純粹以養(yǎng)老地產(chǎn)運營開發(fā)的項目還比較少，有很多都是用“房地產(chǎn)”思維在做養(yǎng)老地產(chǎn)，其中做的比較好的有北京的太陽城、廣州的友好老年公寓和海口的恭和院項目。主要的發(fā)展模式有：“社區(qū)+醫(yī)院+地產(chǎn)”模式，例如我國臺灣的長庚養(yǎng)生文化村；會籍制養(yǎng)老俱樂部模式，如北京太申祥和山莊；以房養(yǎng)老模式，如北京太陽城老年公寓；異地養(yǎng)老模式，如海口的恭和院項目；度假基地連鎖模式，如江蘇生態(tài)農(nóng)莊養(yǎng)老連鎖。由于行業(yè)正處于起步階段，行業(yè)尚不規(guī)范，加之成熟的、可借鑒的發(fā)展模式較少，所以中國的養(yǎng)老地產(chǎn)也面臨諸如行業(yè)不規(guī)范、盈利能力差、缺乏專業(yè)運營團隊等一系列問題。

總而言之，我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚處行業(yè)初期，雖存在諸多問題，但潛力無限、前景光明。

3 五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的可行性分析

3.1 基于社會發(fā)展規(guī)律，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)乃大勢所趨——

必須發(fā)展

21世紀是老年型世紀。中國步入人口老齡化“快車道”，從20世紀末進入老齡化社會，到21世紀30年代將達到老齡化高峰，并將一直持續(xù)到22世紀。中國將完成從“少年中國”到“老年中國”的徹底轉(zhuǎn)變。龐大的老年人群催生巨大的養(yǎng)老需求，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式供給形式由于中國少子老齡化的現(xiàn)象已無法滿足，巨大的市場缺口將帶來養(yǎng)老地產(chǎn)的繁榮。根據(jù)中國社會老齡化規(guī)律，五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)乃大勢所趨，是五指山市順應(yīng)社會發(fā)展規(guī)律、抓住發(fā)展機遇所必須要走的一條道路。

3.1.1 中國老齡化迅猛，銀發(fā)經(jīng)濟將成為新的增長點

當前，中國的老齡化程度不斷加深，人口老化形勢十分嚴峻并呈現(xiàn)以下主要特征。

①老年人口規(guī)模大。

《中國統(tǒng)計公報》顯示，截止2014年底，我國60歲以上的人口多達2.12億人，在總?cè)丝谥姓急雀哌_15.5%?！度A爾街見聞》中的一篇文章曾經(jīng)做過這樣的比較：2億老年人口數(shù)超過了巴西、俄羅斯、日本各自的總?cè)丝跀?shù)。如果作為一個國家的總?cè)丝跀?shù)，也能排世界第四位。根據(jù)官方預(yù)測，這一數(shù)據(jù)還將攀升，到2025年將逾3億，2033年將超過4億，2050年將達到4.8億。4.8億人， 這比發(fā)達國家老年人口總和還多15%～20%（引自《中國如何應(yīng)對人口老齡化挑戰(zhàn)》，李璠）。中國老年人口的巨大規(guī)?？梢娨话?。

②老年人口高齡化。

《中國統(tǒng)計公報》顯示，中國65歲以上的高齡老年人口也迅速增長，至2014年底達到1.38億，占總?cè)丝诒扰噬?0.1%?！吨袊淆g產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告》更進一步指出，中國80歲及以上高齡老年人口亦呈井噴式增長，2020年將上升至2 900萬，失能老年人口也隨之大幅增長，2020年將至4 700萬。2053年達到人口老齡化的高峰年，將超過1億，屆時，這一數(shù)字將占世界高齡老人總量的1/4。

③人口老齡化進程迅速。

中國用不到20 a的時間就從成人型人口過渡到老年型人口結(jié)構(gòu)，走過了西方國家?guī)资晟踔辽习倌甑摹白兝稀敝?。例如法國老年人口占比?%上升到14%經(jīng)歷了115 a，而中國僅用了14 a。根據(jù)楊燕綏教授的分析，中國從1990年到2035年從18個勞動人口養(yǎng)一位老人的年輕型社會發(fā)展到2個勞動力養(yǎng)一位老人的超級老齡社會，跨越了四個階段，但是歐美等國家在45 a間僅僅只是從深度老齡化社會跨越到超級老齡化社會。

我國老齡人口基數(shù)大、高齡老人所占比例高、人口老齡進程迅速的特點，為我國“銀色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展帶來巨大空間。根據(jù)歐美等發(fā)達國家的經(jīng)驗，銀色產(chǎn)業(yè)占比約為國內(nèi)生產(chǎn)總值的18%，而中國僅為3%。從老齡化的發(fā)展現(xiàn)狀與規(guī)律來看，未來中國的銀色產(chǎn)業(yè)將迎來長足發(fā)展。作為銀發(fā)產(chǎn)業(yè)鏈上最重要的一環(huán)，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)正當其時。

3.1.2 我國家庭結(jié)構(gòu)特殊，發(fā)展多層次養(yǎng)老模式成為必然

隨著計劃生育基本國策的施行，改革開放以來，我國長期處于低生育率水平，家庭規(guī)模趨于小型化。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國家庭平均規(guī)模已縮小到3.10人/戶，2/3的家庭只有1～3個人。伴隨著人口壽命的不斷增加，我國“4-2-1”家庭成為普遍現(xiàn)象，少子老齡化特征明顯。但由于思想觀念轉(zhuǎn)變和居住成本增加，三代和四代同住的機率變小。這就使得我國的“空巢”現(xiàn)象嚴重?！吨袊淆g事業(yè)發(fā)展報告》顯示，2013年中國空巢老年人口規(guī)模突破1億大關(guān)，占總的老年人口的一半以上。由于計劃生育一代陸續(xù)進入老年期，加上子女風(fēng)險發(fā)生等因素，無子女老年人持續(xù)增加，2013年中國的失獨家庭有100萬以上，且每年以約7.6萬個的數(shù)量持續(xù)增加。

家庭結(jié)構(gòu)的萎縮化、空巢老人、失獨老人的增長，都對傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式發(fā)出挑戰(zhàn)。僅靠家庭養(yǎng)老模式是滿足不了中國兩億多老年人口的養(yǎng)老需求的。把中國的“銀發(fā)浪潮”變成“銀發(fā)紅利”離不開養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)展?！吨袊淆g產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（2014）》預(yù)測，到2050年，中國老年人口的消費將激增至106萬億元左右，未來中國將成長為全球老齡產(chǎn)業(yè)市場最大的國家。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，必然迎來高速發(fā)展，因此發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是五指山市抓住機遇謀求城市發(fā)展的重要方式。

3.2 基于五指山的已有條件，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)勢不可擋——

必定發(fā)展

五指山市，坐落在海南島中部的一顆“綠寶石”，在海南國際旅游島的光環(huán)下，以其獨特的熱帶雨林風(fēng)光、超高的森林覆蓋率、溫潤的氣候環(huán)境發(fā)出璀璨的光芒。

3.2.1 “翡翠山城”——中國人的天然養(yǎng)生基地

自然生態(tài)環(huán)境是發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)首先要考慮的因素?！熬G動五指山，氧生翡翠城”，這句宣傳語將五指山優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境描繪的淋漓盡致。五指山市周圍群山環(huán)抱，森林覆蓋率達75%，空氣中的氧離子達到10 000個/m2以上，是名副其實的“翡翠山城”、“綠色之肺”。對遭受霧霾之苦的城市人來說，來五指山“森呼吸”將成為最好的享受。如此優(yōu)良的環(huán)境，對呼吸道等老年人常見病具有非常好的療效，可謂天然的療養(yǎng)基地。然而她的優(yōu)異還不止于此，五指山素有“南國夏宮”、“天然空調(diào)”的美名。海拔高、緯度低的獨特地理位置讓五指山地區(qū)冬暖夏涼，年平均氣溫22.4 ？觷，無極端自然氣候，相較于海南島其它地方的熱帶海洋氣候，溫度更加舒適且不受寒潮和臺風(fēng)影響。溫潤的熱帶山區(qū)氣候，對遭受嚴寒酷暑的老年人群具有極大的吸引力。

優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境、溫和舒適的氣候條件、畫卷般的獨特美景，讓這座“翡翠山城”有了發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的先天保障，必將成為中國人的天然養(yǎng)生養(yǎng)老基地。

3.2.2 “候鳥棲息”——異地養(yǎng)老的廣泛客源基礎(chǔ)

近年來，到“海南過冬”成為中國老人異地養(yǎng)老的新時尚。據(jù)海南省老齡辦統(tǒng)計，每年冬季高峰時全國各地到海南休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老的“候鳥老人”有45萬人左右，2014年僅東北三省就有20萬老人奔赴海南過冬。海南島已成為中國“候鳥老人”的棲息地。

海南“候鳥式”養(yǎng)老始于民間自發(fā)，由于政策引導(dǎo)和總體規(guī)劃的相對滯后，龐大的“候鳥”老人給海南造成了巨大的壓力，交通、醫(yī)療、社會管理等方面面臨很大的挑戰(zhàn)。但根據(jù)國際經(jīng)驗來看，只要合理的規(guī)劃和疏導(dǎo)，龐大的“候鳥”老人會成為經(jīng)濟社會發(fā)展的推動力。比如，美國的弗洛里達州，以其和海南島極其相似的明媚陽光和溫暖的氣候成為冬季北美“候鳥”老人的棲息地。每年約有100萬的“候鳥”老人到弗羅里達過冬，得益于其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的成功開發(fā)，“候鳥”老人為弗羅里達帶來了巨大的財富?？梢娭灰?guī)劃布局合理，海南的“候鳥”也能推動海南島的發(fā)展。

五指山市，無論從生態(tài)、氣候還是房地產(chǎn)價格優(yōu)勢等方面來說，無疑都是海南最適合發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的地方之一。以龐大的“候鳥”老人的養(yǎng)老需求為依托，通過合理的布局規(guī)劃，五指山養(yǎng)老地產(chǎn)必將迎來長足發(fā)展。

3.2.3 “紛至沓來”——開發(fā)商的完美“試水地”

嗅到養(yǎng)老地產(chǎn)市場的龐大缺口，房地產(chǎn)開發(fā)商、保險業(yè)、國企等一大批企業(yè)紛紛“試水”養(yǎng)老地產(chǎn)。五指山作為中國？海南最富養(yǎng)生養(yǎng)老資源的地區(qū)，理所當然受到熱捧。據(jù)統(tǒng)計顯示，截止2014年底，已經(jīng)有40多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目進駐五指山，其中既有中國重汽、銘遠、卓達等知名企業(yè)，也有頤山居、瀾湖岸邊等小戶型候鳥養(yǎng)老住房項目。一方面，紛至沓來的開發(fā)商成為五指山發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的又一保障，另一方面，五指山市也將成為開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的完美“舞臺”。

“翡翠山城”的完美生態(tài)環(huán)境、以“候鳥”為基礎(chǔ)的廣泛客源、開發(fā)商的大展拳腳，再加上海南田字高速公路的修建、五指山政府的鼎力支持與賣力宣傳，五指山發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)必然勢不可擋。

3.3 基于政策機遇，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)勢在必行——必會發(fā)展

2014年1月6日，民政部、國家發(fā)改委下發(fā)《關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點工作的通知》，要在全國開展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點工作。并提出要拓寬民間資本參與渠道，同時還明確試點地區(qū)重點扶持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)龍頭企業(yè)。

十八大報告中提出：“要積極應(yīng)對人口老齡化趨勢，大力發(fā)展老年服務(wù)事業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)”。8月16日，國務(wù)院召開常務(wù)會議再次指出，我國老齡化發(fā)展迅速，要加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。

2014年5月30日，海南省五屆人大常委會第八次會議審議通過了《海南省養(yǎng)老機構(gòu)管理條例》，促進養(yǎng)老機構(gòu)健康持續(xù)發(fā)展，以滿足老年人持續(xù)增長的養(yǎng)老服務(wù)需求。

五指山市政府更是多次組織房地產(chǎn)企業(yè)走出去，形成“政府來搭臺，企業(yè)來唱戲”的局面。市政府舉辦養(yǎng)生地產(chǎn)城市巡展，走進了西北、華北的多個城市，達到 “走出去宣傳，打響知名度”的效果，給全國各地的人們搭建了一個了解五指山養(yǎng)生環(huán)境的有效平臺。

從中央到海南省、五指山市的這一系列政策和舉措可以看出，五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)勢在必行。在各級政府的鼎力支持下，養(yǎng)老地產(chǎn)在五指山市必會快速、健康發(fā)展。

4 結(jié) 語

五指山市以其得天獨厚的氣候資源成為發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的絕佳區(qū)域，在人口老齡化和中國家庭結(jié)構(gòu)造成的巨大養(yǎng)老缺口的現(xiàn)實背景下，開發(fā)商的積極探索再加上國家及省政府的政策推動，五指山市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)可謂恰逢其時。通過合理的規(guī)劃與開發(fā)，養(yǎng)老地產(chǎn)必將成為推動五指山市經(jīng)濟發(fā)展的“發(fā)動機”。

參考文獻：

[1] 李雅.淺論中國養(yǎng)老地產(chǎn)的商機無限[J].知識經(jīng)濟，2015，（2）.

[2] 王志成.他山之石2-美國人怎么做養(yǎng)老地產(chǎn)[J].滬港經(jīng)濟，2015，（1）.

[3] 羅福周，韓言虎.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].商業(yè)研究，2012，（10）.