陳文勤　鄧維

摘要：隨著老齡化社會的到來，養(yǎng)老地產(chǎn)開始進(jìn)入人們視野。貴陽花溪發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)擁有得天獨(dú)厚的天然優(yōu)勢，本文對花溪發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的進(jìn)行SWOT分析，并給出相應(yīng)建議。

關(guān)鍵詞：花溪；養(yǎng)老地產(chǎn)；SWOT分析

養(yǎng)老地產(chǎn)，又稱老年地產(chǎn)。是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居、住，符合老年人心理特點(diǎn)及生理特點(diǎn)并能夠滿足老年人社會活動需求的老年住宅產(chǎn)品[1]。

早在2006年貴陽就已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，人口老齡化所帶來的家庭結(jié)構(gòu)和居住模式的轉(zhuǎn)變以及人們對養(yǎng)老地產(chǎn)的了解和關(guān)注都為養(yǎng)老地產(chǎn)市場的發(fā)展創(chuàng)造了有利條件[2]。貴陽花溪區(qū)是貴陽市的“后花園”，被譽(yù)為“云貴高原上的璀璨明珠”，自然風(fēng)光美、空氣好，是貴州省著名的旅游風(fēng)景聚集區(qū)，對于打造養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有良好的區(qū)位優(yōu)勢。在社會老齡化程度逐年加劇和全國大力扶持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的背景下，花溪利用自身先天資源優(yōu)勢，鼓勵養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行積極布局，應(yīng)該是應(yīng)有之舉。

一、花溪養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

截至2014年底，貴陽市人口總數(shù)為46993萬人（花溪區(qū)人口總數(shù)6695萬人），其中 65 歲以上的老年人口 511萬人，約占全市人口總數(shù)的1126%，按照國際通用的標(biāo)準(zhǔn)，貴陽市人口從年齡結(jié)構(gòu)上已進(jìn)入老年型社會?；ㄏ獏^(qū)現(xiàn)階段的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)大概有6—9所，主要存在兩種養(yǎng)老形式：一種是非盈利性的養(yǎng)老院，由政府部門管理，如花溪區(qū)老年養(yǎng)老公寓，這類養(yǎng)老院通常服務(wù)條件比較差，多人合住一個房間，沒有私密空間，這種較為低端的養(yǎng)老形式只能是保證老年人能有所居，無法滿足老年人心理上精神上更高層次的需求；另一種是私人經(jīng)營的養(yǎng)老公寓，如花溪區(qū)明珠老年康復(fù)公寓、花溪區(qū)康樂老年公寓，這類養(yǎng)老公寓通常規(guī)模比較小，絕大多數(shù)都是家庭式的，由私人出資，經(jīng)營場所多數(shù)設(shè)在小區(qū)住宅的單元房里，條件較差，硬件設(shè)施和軟件服務(wù)均不理想，但是收費(fèi)比較低，且享受一定的國家優(yōu)惠政策。

目前，花溪區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)主要面向本土低端及中低端人群，高端養(yǎng)老群體尚未形成規(guī)模。另外，專門針對老年群體量身打造的高端養(yǎng)老社區(qū)尚未出現(xiàn)，投資經(jīng)營高端養(yǎng)老項目還存在著比較大的融資風(fēng)險及不確定性，房開企業(yè)大都仍持觀望態(tài)度。

二、花溪養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的SWOT分析

（一）優(yōu)勢

1、宜人的氣候。花溪區(qū)位于黔中腹地，貴陽市南郊，距市中心17公里，全區(qū)地貌以山地和丘陵為主，具有高原季風(fēng)濕潤氣候的特點(diǎn)，花溪區(qū)3～5月為春季，6～8 月為夏季， 9～11 月為秋季，12～2月份為冬季，夏季的平均溫度為225℃，冬季的平均溫度為60℃，花溪全年平均氣溫為 149℃，可見花溪冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，四季常青的氣候特點(diǎn)特別適宜養(yǎng)老。

2、優(yōu)美的自然環(huán)境。花溪得天獨(dú)厚的自然生態(tài)環(huán)境令人向往，獨(dú)有的青山綠水，優(yōu)美的田園風(fēng)光，濃郁的民族風(fēng)情，使人流連忘返。全區(qū)森林面積54萬畝，森林覆蓋率達(dá)3603%，由于沒有重工業(yè)產(chǎn)業(yè)存在，花溪的環(huán)境和大氣質(zhì)量都非常好，是名副其實(shí)的天然氧吧。區(qū)內(nèi)擁有花溪公園、天河潭、十里河灘濕地公園、平橋、鎮(zhèn)山民族文化村、青巖古鎮(zhèn)、高坡民族風(fēng)情游等眾多旅游景點(diǎn)。

（二）劣勢

開發(fā)模式尚不成熟。房地產(chǎn)的開發(fā)商比較熟悉的模式是拿地、建房、出售，然而養(yǎng)老地產(chǎn)沒有那么容易，前期投資規(guī)模巨大，特別是用于公共設(shè)施的配套建設(shè)上，因而其盈利主要還是依靠建成后期的運(yùn)營。高額的前期投資成本以及運(yùn)營維護(hù)費(fèi)用，將大大加長了開發(fā)商的投資回收期，投資資金的長期占用既增加了企業(yè)的機(jī)會成本，同時也會在無形中增加投資者的投資風(fēng)險。

（三）機(jī)遇

養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求巨大。隨著社會老齡化程度的不斷加深，空巢老人的增長也呈現(xiàn)上升趨勢，對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求量也不斷增加。同時，老年人的消費(fèi)能力近幾年也在逐步提高，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，市場潛為巨大。

（四）威脅

政策優(yōu)惠方面，缺少相應(yīng)的保障監(jiān)督機(jī)構(gòu)和措施。一般來說，養(yǎng)老地產(chǎn)是帶有一定福利性質(zhì)的，政府一般會在金融政策、用地政策及財稅政策上有所照顧和幫扶，投資者們可以從中獲得多多少少的好處和優(yōu)惠，但是由于這些政策優(yōu)惠沒有相應(yīng)的保障和監(jiān)管，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商們面臨的主要風(fēng)險。

三、花溪養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)戰(zhàn)略建議

（一）政府的大力扶持

在促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展過程中，政府政策的支持起著至關(guān)重要的作用，如土地政策、產(chǎn)業(yè)政策、財稅政策等各個方面，出臺一些對發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)有傾斜的政策，給予養(yǎng)老地產(chǎn)一條綠色通道，讓地方養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品形成地區(qū)特色。

（二）充分利用其生態(tài)氣候資源，確定養(yǎng)老地產(chǎn)在花溪的特殊定位

隨著貴陽經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平進(jìn)一步提高而且有了更高的需求?；ㄏ諝馇逍?，污染小，對于老年人來說是生活療養(yǎng)的不二去處，貴陽市的養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)很大程度依托其生態(tài)資源優(yōu)勢，明確養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)在地區(qū)發(fā)展過程中的戰(zhàn)略定位。

（三）開發(fā)商自主尋求探索科學(xué)有效的運(yùn)營模式

養(yǎng)老地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)充分深入研究老年人的心理和行為特征，借鑒發(fā)達(dá)國家和城市的經(jīng)驗，努力提高服務(wù)的專業(yè)化水平，建立良好的口碑。開發(fā)商應(yīng)根據(jù)地域特色和社會需要提供差異化的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)，一個地區(qū)既有定位于中高端的老年公寓，又有滿足中低端需求的地產(chǎn)產(chǎn)品。

四、結(jié)語

如今養(yǎng)老地產(chǎn)漸漸走進(jìn)了人們的視野，開始被人們所了解并慢慢接受，貴陽市現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了老齡化社會，并且老齡化程度在不斷加深，老年人對養(yǎng)老住宅及服務(wù)的需求也不斷増多，房地產(chǎn)業(yè)向養(yǎng)老地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型也勢在必行。（作者單位：貴州大學(xué)管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]王玉.營利性養(yǎng)老地產(chǎn)用地問題法律研究[J].法制與社會.2015（33）.

[2]周瀟，徐敏雄，曹青青.成都市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究[J].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2014（02）.