李佳欣

摘要：改革開放以來，隨著國家經(jīng)濟的高速發(fā)展，使得各行各業(yè)迅速的崛起。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展像光速一樣，迅速的房地產(chǎn)也成為了整個國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)投資雖然是一項綜合性很強的經(jīng)濟活動，也可以給企業(yè)帶來巨大的利潤，但同時它的投資過程也具有高度的風險。本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)投資風險的影響因素，并提出相應的防范措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資風險；防范措施

近年來，國民對房地產(chǎn)的熱情只增不減。經(jīng)過多年來的發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)正在處于轉型時期，逐步邁向一個多領域的、正規(guī)化的企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式也在逐漸改變，以前是靠政府扶助以及政策的優(yōu)待，而現(xiàn)在主要靠企業(yè)本身及市場來調節(jié)。隨著房地產(chǎn)出售價格的飛速增長，以及國家就其問題頒布的一系列政策，是房地產(chǎn)企業(yè)的投資更加兇猛。由于物價的波動較大，建筑物所需的材料成本以及房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭力度逐漸增大，導致房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中的風險的變化也日益增大。因此為了更好的應對投資風險，需要提出合理的相關防范措施，才能使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險分析

（一）政策風險

1、經(jīng)濟體制改革風險。經(jīng)濟體制改革的風險是指一種經(jīng)濟體制對整個房地產(chǎn)業(yè)的影響，可能會使房地產(chǎn)業(yè)受到一定的損失。經(jīng)濟體制一般決定著這個國家未來經(jīng)濟運行的方向以及國民經(jīng)濟的整體結構。假如國家對經(jīng)濟體制進行改革，這就說明這個國家的產(chǎn)業(yè)結構以及經(jīng)濟運行機制也要跟著變化。

2、土地使用制度改革風險。土地使用制度改革也會影響房地產(chǎn)業(yè)的成本。例如，土地的使用年限長短的規(guī)定，開發(fā)商的收費和補償都會使成本增加。另一原因，當局者會根據(jù)土地的變化，就其土地的價值作出相應的戰(zhàn)略也會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險。另外，當局者要運用宏觀調控的手段來控制房價的穩(wěn)定性，防止過高而偏離市場價格。所以，這些政策的變化都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來風險。

（二）經(jīng)濟風險

1、市場供求風險。房地產(chǎn)市場的供求風險是房地產(chǎn)企業(yè)與購買者之間的交易形成的市場供求的風險。市場和供求不是一層不變的，所以房地產(chǎn)市場上的供給與需求會隨著經(jīng)濟的發(fā)展變化而變化。由于供求失衡，就會給房地產(chǎn)企業(yè)以及購房者帶來更大的風險。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關注經(jīng)濟發(fā)展的動向，做好正確的市場分析把握市場供求的規(guī)律，了解購買者的能力。進行合理的預測，從而避免或者減少市場帶來的風險。

2、財務風險。財務風險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險、負債經(jīng)營及管理方面帶來的風險。

（1）通貨膨脹風險。通貨膨脹風險通常是指購買力的風險，是指在投資時投入的資金和投資交易完成后相對比，如果購買力降低給企業(yè)帶來的風險，購買力的高低與通貨膨脹率有著密切的關系。投資是有一定的周期的，像是房地產(chǎn)這種行業(yè)投資資金大、周期較長，所以通貨膨脹的存在就會影響企業(yè)運行效率，就會面臨通貨膨脹的風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該密切關注通貨膨脹風險因素的影響，并作出合理準確的預防措施來減少通貨膨脹風險。比如，適當調整降低其利益收益來降低此風險對實際收益率的影響程度。

（2）率變化風險。利率變化風險是指利率的不穩(wěn)定性給企業(yè)帶來的風險。利率是國家在宏觀調控中一個重要的調節(jié)杠桿。所以，一個企業(yè)的投資活動及財務決策的方向是要通過利率的變化來調整的。利率政策變化對房地產(chǎn)市場有著非常大的影響。房地產(chǎn)行業(yè)是屬于資金密集型的產(chǎn)業(yè)，企業(yè)投資成本的高低也可以從利率這方面體現(xiàn)出來的，并且影響著企業(yè)的收益。所以，關注利率風險的變化做好及時的應對措施，關注國家宏觀調控利率的動向，做好戰(zhàn)略性應對措施，合理的規(guī)避風險取得利益最大化。

（三）社會風險

1、城市規(guī)劃風險。城市的規(guī)劃會使這個城市更加的有規(guī)模、和諧，使城市的布局看起來更加有層次感，進而對城市建設中存在的矛盾進行調節(jié)與改善。城市的發(fā)展離不開規(guī)劃，而城市的規(guī)劃又影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。地理位置的優(yōu)越，交通的便利等原因都會影響房地產(chǎn)企業(yè)，所以國家要根據(jù)當下城市發(fā)展所需作出規(guī)劃計劃，因此房地產(chǎn)企業(yè)要關注當下城市規(guī)劃的動向，把城市規(guī)劃可能會給投資項目帶來的風險進行評估預測，當風險來臨時采取有效措施，避免風險或者減小風險最大化。

2、公眾干預風險。公眾干預風險一般指房產(chǎn)企業(yè)在舊房拆遷補償問題上與居民之間的利益問題。如果在這一區(qū)域建造房屋可能會影響到周圍居民的一些利益，比如：影響另一區(qū)域居民樓的采光等問題，使得公眾對該項目進行干預，因此會阻礙此項目的順利發(fā)展，導致給企業(yè)帶來一定的損失。

3、社會治安風險。社會治安是否有保障也會影響房地產(chǎn)企業(yè)項目的進展，因此，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)該項目時，應當考慮到項目投資區(qū)域的社會保障狀況，合理的規(guī)避社會治安風險給投資項目帶來的各種形式的損失。

二、對房地產(chǎn)企業(yè)投資風險防范措施

（一）關注政府政策導向，掌握最佳的投資時期

1、密切關注國家關于房地產(chǎn)經(jīng)濟體制變更的政策與方向，企業(yè)組建政策分析小組作出合理的評估，關注國家產(chǎn)業(yè)結構的發(fā)展，根據(jù)產(chǎn)業(yè)結構的發(fā)展有計劃的分散性投資。

2、在取得土地使用權前應對其進行合理的評估與預算，看其是否符合開發(fā)條件，并做好與政府相關部門溝通與協(xié)商，并且獲得支持與幫助。土地的開發(fā)和利用要做好合理的分配，這樣企業(yè)可以循環(huán)的使用資源實現(xiàn)利益最大化并且減少風險和其他方面的阻礙。

（二）加強市場的監(jiān)測，合理回避風險

1、房地產(chǎn)企業(yè)要緊密的關注房產(chǎn)市場的動向，根據(jù)近一年或者幾年的房屋成交量合理計劃下周期的開發(fā)項目，并且做好相關的防止盲目的開發(fā)造成房屋過剩導致資金的占壓。

2、企業(yè)在通貨膨脹期間，可以適當?shù)倪x擇一些房屋進行低利率的出售，可以緩和成本的回收和資金的流動，通貨膨脹時政府會做相應的對策去解決，可以根據(jù)政府的對策作出合理的回避。在利率這個方面，房地產(chǎn)企業(yè)能夠提高預期和采用固定利率合同形式，規(guī)避此風險。

（三）關注社會動向，做好合理防范

1、用風險組合的原則，企業(yè)應該密切關注政府的城市規(guī)劃的政策，然后根據(jù)規(guī)劃作出投資計劃，把投資組合在預期收益率下把風險降到最低，或者合理的分散風險，使投資收益得到最大化。例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以在一些地方建設寫字樓，在另外的地方建設住宅區(qū)等。不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不同，收益也不相同。這樣可以得到較為平均的收益。

2、給予該區(qū)域的居民進行優(yōu)惠購房政策，與居民做好協(xié)商并給予居民一定的補償。改善該區(qū)域的環(huán)境，引進商業(yè)進駐小區(qū)便利該區(qū)居民生活，完善該區(qū)域周圍的環(huán)境設施。

3、房地產(chǎn)企業(yè)投資不能盲目的投資而忽略地段，地段對于房產(chǎn)企業(yè)有著重要的影響，現(xiàn)在居民選房會把周圍地理優(yōu)勢和安全作為重要的條件，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇建設的時候應當與當?shù)氐恼畢f(xié)商并簽立合同，加強該地的治安安全情況。并且房產(chǎn)企業(yè)也要有優(yōu)秀的物業(yè)管理和安全的治安系統(tǒng)。

三、結論

房地產(chǎn)是一個涉及行業(yè)和領域范圍都比較大的行業(yè)，所以在投資的過程中，每個階段所出現(xiàn)的風險使不同的，企業(yè)在投資的過程中也要考慮現(xiàn)實中的風險管理，既要全面的統(tǒng)籌規(guī)劃，又要注意每個環(huán)節(jié)的細節(jié)，不要脫離總體控制，使每一階段每一環(huán)節(jié)都有效的實施。與此同時，每一個投資的企業(yè)或者個人，從內部和外部的企業(yè)文化以及經(jīng)營活動等各個方面客觀地全面地分析考慮企業(yè)本身的優(yōu)劣勢，這樣就可以建設合理有效的風險管理機制，使風險降低，效益提高。（作者單位：西京學院會計學院）

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