閆積剛　賈福強(qiáng)

【摘 要】商品房顧名思義就是一件商品，只不過(guò)這件商品是具有多重意義的商品，是商品就要流通，要流通就要包裝，商品房包裝對(duì)于樓盤推介是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但是目前商品房營(yíng)銷包裝過(guò)程中存在許多問(wèn)題，本文針對(duì)這些問(wèn)題，提出了一些解決方法作為參考。

【關(guān)鍵詞】商品房 包裝 偽裝

隨著生活水平和生活條件的改善提高，人們?cè)絹?lái)越重視對(duì)精神生活的追求。隨著國(guó)家政策的調(diào)整，商品房積攢數(shù)量不斷攀升，商家想出各種各樣的營(yíng)銷方法來(lái)銷售自己的樓盤。那么對(duì)于樓盤的包裝就會(huì)起到?jīng)Q定性的作用。當(dāng)然建筑風(fēng)格、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是否合理和人性化，這都對(duì)樓盤營(yíng)銷起到至關(guān)重要的作用。商品房營(yíng)銷過(guò)程中欺詐和誤導(dǎo)消費(fèi)者的行為較為突出，有的消費(fèi)者入住多年，但始終拿不到產(chǎn)權(quán)證。

1 商品房營(yíng)銷的原裝

商品房在建造完成之后，住宅商品房的戶型、質(zhì)量、面積、布局、地理位置都決定這其受歡迎程度。一般情況下，商品房的戶型、布局與設(shè)計(jì)單位有很大關(guān)系。如果設(shè)計(jì)單位實(shí)力雄厚，設(shè)計(jì)人員水平高，設(shè)計(jì)出來(lái)的建筑物就非常符合時(shí)代要求，各方面考慮得比較均衡，空間利用非常合理，且很具有藝術(shù)性和可觀賞性。這樣的建筑物就比較受歡迎，可能一開(kāi)盤就會(huì)銷售一空。目前的商品房由于受到各種因素的制約，商品房的布局、質(zhì)量都存在一些問(wèn)題，令人不是很滿意。

2 商品房營(yíng)銷中的包裝與偽裝

商品房與普通商品一樣也需要包裝，只不過(guò)商品房是一種特殊的商品，他的包裝在于他的本質(zhì)。任何藝術(shù)或人為加工宣傳都不能脫離商品房的本質(zhì)，真實(shí)體現(xiàn)在建筑面積、容積率、綠化面積。開(kāi)發(fā)商或策劃者人為地對(duì)樓盤進(jìn)行精心包裝本無(wú)可厚非。但是，大部分對(duì)商品房進(jìn)行的包裝都會(huì)夸大事實(shí)，甚至有的會(huì)掩蓋真相，不擇手段偽裝自己的樓盤。無(wú)論購(gòu)房者如何擦亮眼睛，也難免掉進(jìn)這些溫柔陷阱之中。就拿建筑面積而言，很少有人會(huì)去拿尺子測(cè)量自己所購(gòu)房屋的面積，這就讓開(kāi)發(fā)商有機(jī)可乘；再比如容積率，綠化面積對(duì)于購(gòu)房者而言更是不會(huì)去關(guān)注的，這些也是開(kāi)發(fā)商容易做手腳的地方。

（1）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的偽裝。有的商品房沒(méi)有合法手續(xù)，屬于違規(guī)建設(shè)，因而也就沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證。開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者問(wèn)及房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)屬性時(shí)則會(huì)避而不談或以含糊其辭的方式使顧客誤以為住宅商品房產(chǎn)權(quán)合法。如有的開(kāi)發(fā)商在集體土地上建房出售，購(gòu)房者買了這樣的房屋將無(wú)法辦理權(quán)屬登記手續(xù)；有的開(kāi)發(fā)商以某部門所發(fā)的、不規(guī)范的產(chǎn)權(quán)證代替國(guó)家規(guī)定的、規(guī)范的產(chǎn)權(quán)證；更有甚者，開(kāi)發(fā)商自己印制產(chǎn)權(quán)證書，并發(fā)放給客戶，而這些證書都沒(méi)有經(jīng)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)部門的批準(zhǔn)，所以也就不具有法律效力。

（2）捂盤行為。這已經(jīng)成為習(xí)慣，幾乎所有的樓盤都會(huì)這樣做，先將樓層不好、布局不好的房屋先買，好樓層留著。消費(fèi)者去售房部咨詢時(shí)，得到的回答就是只有頂層或者一層。由于信息不對(duì)稱，消費(fèi)者總是不能如意。

（3）售房?jī)r(jià)格的偽裝。開(kāi)發(fā)商在宣傳過(guò)程中故意降低售價(jià)或者玩一些文字游戲，讓消費(fèi)者誤以為價(jià)格低，有便宜可占，不少購(gòu)房者對(duì)廣告價(jià)格產(chǎn)生興趣，但到售樓處親自詢問(wèn)時(shí)才發(fā)現(xiàn)實(shí)際銷售價(jià)格大大高于宣傳價(jià)格。售房廣告中的價(jià)格是有些開(kāi)發(fā)商拋出的誘餌，最低起價(jià)往往是朝向、樓層、戶型最不好的房屋的價(jià)格，或者是某種特定環(huán)境、特定時(shí)間條件下的優(yōu)惠價(jià)。也有不少開(kāi)發(fā)商等消費(fèi)者咨詢時(shí)會(huì)說(shuō)：“不好意思，最低起價(jià)房已售完了?！?/p>

3 商品房包裝宣傳的建議

對(duì)商品房的包裝宣傳不能過(guò)度，要實(shí)事求是，不能虛假的包裝，要真心地為顧客考慮。要從如何給顧客帶來(lái)方便，帶來(lái)利益方面進(jìn)行包裝，要了解顧客的需求、想法。商品房包裝宣傳要實(shí)實(shí)在在。建議從以下幾方面進(jìn)行宣傳包裝。

（1）小區(qū)的居住環(huán)境、周邊環(huán)境，周邊交通是否便利，生活購(gòu)物場(chǎng)所配備是否齊全?，F(xiàn)在的顧客非常重視生活環(huán)境，對(duì)小區(qū)的綠化非常重視，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)要重視綠化，營(yíng)造宜居環(huán)境。在作為商品房組成部分的周邊環(huán)境說(shuō)明中，必須要交代清楚周邊環(huán)境情況，而且要真實(shí)，不能虛假。

（2）隨著人們經(jīng)濟(jì)實(shí)力以及文化素質(zhì)的提高，人們對(duì)下一代的教育問(wèn)題非常重視，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)與有實(shí)力、知名度較高的學(xué)校合作，為廣大業(yè)主子女入學(xué)提供方便。這為業(yè)主解決了孩子上學(xué)的問(wèn)題，購(gòu)房者自然很樂(lè)意了。

（3）樓宇的建筑風(fēng)格也很重要，如建筑式樣、外觀、風(fēng)格和特色等。商品房包裝中的藝術(shù)性必須限定在一個(gè)范圍之內(nèi)，

（4）樓宇智能化管理，提升管理效率。有的小區(qū)還連寬帶都沒(méi)有引入，這樣自然提不起購(gòu)房者的興趣，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)大流，跟上時(shí)代步伐，進(jìn)入信息化時(shí)代。

（5）物業(yè)公司的選擇也是購(gòu)房者考慮的。雖然大部分人對(duì)此都不夠重視，但隨著人們對(duì)于服務(wù)質(zhì)量要求的提高，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量好壞，口碑如何，業(yè)主都會(huì)考慮。開(kāi)發(fā)商在包裝宣傳時(shí)都要考慮。

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