張佳竹

一大波頂級豪宅正在襲來！

繼農(nóng)展館地王以16.5萬元/平方米拿下預(yù)售證一個月后，中赫置地的豪宅項目——萬柳書院也正式獲批入市，成為2015年首個亮相的頂級豪宅項目。

2015年，無疑將是北京的豪宅年，除上述兩個頂級豪宅項目外，預(yù)計還有十余項目將在今年陸續(xù)入市。在價格方面，北京融創(chuàng)農(nóng)展館項目預(yù)售單價最高達到19萬元/平方米，開啟了北京高端頂豪產(chǎn)品價格新紀元。但面對逐漸走高的單價和愈發(fā)激烈的競爭，拿到銷售入場券的開發(fā)商卻表示，高端項目不愁賣。

土豪單價闖關(guān)獲批

1月12日，中赫萬柳書院現(xiàn)房銷售許可證獲批，中赫置地苦等兩年的“萬柳地王”終于拿到了“入場券”。

此次中赫萬柳書院項目共有4棟樓獲批銷售，共計132套房、36536平方米。4棟樓的整體均價為14.5萬元/平方米，其中最貴的5號樓擬售均價達15.8萬元/平方米，最貴的單套房總價達到7000萬元。依此估算其全盤貨值超130億元，成為了2015年京城豪宅項目的首發(fā)“頭羊”，也是2015年首個入市單價超過10萬元/平方米的豪宅。

沿巴溝路西行，一片暖灰色的建筑映入眼簾，這便是中赫萬柳書院。低調(diào)的外立面很難讓人將之與“14.5萬元/平米”的土豪單價聯(lián)系在一起。但這看似低調(diào)的項目實際上卻有著不凡的來歷。

2012年7月10日，備受矚目的北京萬柳地塊最終以總價26.3億元、溢價率40.9%花落中赫置地?？鄢刭徝娣e后，萬柳地塊可售商品房樓面地價目前約為4.29萬元/平方米，創(chuàng)下當時北京新的樓面單價新高，成為當年北京“雙料地王”。

昂貴的面粉價格決定了面包也便宜不了，早在中赫萬柳書院入市之前，就曾有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測其單價或在10萬元/平方米以上。

果不其然，中赫萬柳書院的平均單價高達14.5萬元/平米，這個價格僅次于去年底取證的農(nóng)展館地王項目。

去年年底，融創(chuàng)農(nóng)展館項目以16.5萬元/平米的單價闖關(guān)成功，獲批的7號樓共計51套房源，其中35套為住宅，16套為商業(yè)。住宅的擬售均價為16.5023萬元/平方米，其中3單元701房最高，達到190821元/平方米，而4單元602房的總價最高，達到7107萬元。

事實上，融創(chuàng)農(nóng)展館項目的“出身”已經(jīng)決定了其成品房售價不可能低于一般豪宅：2013年9月，融創(chuàng)以21億元的總價，加異地建27.8萬平方米醫(yī)院的代價奪得了該地塊，折合樓面價73099元/平方米，彼時業(yè)內(nèi)普遍猜測，融創(chuàng)農(nóng)展館項目的定價會在15萬元/平方米以上。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計算說，如果按照平均售價16.5萬元/平方米計算，項目總貨值在97.6億元左右，如果后續(xù)項目有一定溢價，其總貨值可以突破100億元，而相對于此，該項目的土地成本、建安、稅費以及管理成本合計為60億元，剩下的為資金成本?！叭绻凑?0%的年資金成本計算，銷售周期長短將成為該項目成敗的關(guān)鍵。”張大偉如是說。

頂豪相繼入市

對于萬柳書院最終的銷售價格，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅以“聰明”來評價?！熬b成品現(xiàn)房，以這樣的價格進入市場，在現(xiàn)在的頂級住宅領(lǐng)域應(yīng)該是頗有競爭力的”，郭毅表示，兩年前，中赫置地拿下萬柳地王的價格曾令業(yè)內(nèi)咋舌，但經(jīng)歷了地王頻出的之后兩年，萬柳項目的比較優(yōu)勢更加明顯，定價理性利于從容銷售。記者從北京市住建委官方網(wǎng)站上查詢到，以現(xiàn)房形式入市的萬柳書院，一天便認購12套。似乎也從側(cè)面佐證了郭毅的話。

而對于融創(chuàng)農(nóng)展館項目，郭毅認為，“16.5萬元的單價對于現(xiàn)房頂豪來說并不是最高價格，但是期房拿到如此之高的預(yù)售價格是此前沒有的?！惫阒赋?，目前融創(chuàng)農(nóng)展館項目的獲批價格是封頂價格，實際銷售價格肯定要低于該價格。

在郭毅看來，融創(chuàng)農(nóng)展館地塊獲批價格遠超預(yù)期，更是意味著北京市相關(guān)部門對于高端豪宅預(yù)售價格管控的進一步松綁。

對融創(chuàng)項目、萬柳書院價格的放行也從側(cè)面反映了政府部門和社會輿論對于豪宅售價上限的容忍度越來越高?！敖陙矸科蟮哪玫貎r越來越高，開發(fā)成本高也是事實，因此政府部門在審批價格時勢必要對其進行多重評估與研究。以農(nóng)展館項目為例，所有費用平攤下來，成本已達到14萬元/平方米左右，售價必然水漲船高。” 中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強表示。

根據(jù)第一太平戴維斯最新統(tǒng)計顯示，2015年售價超過10萬元/平方米的高端項目新盤將達到10個以上，加上豪宅老項目繼續(xù)推盤，2015年，無疑將是北京的“豪宅年”。

除中赫·萬柳書院外，佳兆業(yè)廣場、遠洋劉娘府地塊項目、保利首開東壩地塊等項目將會陸續(xù)入市，并且主力戶型多在200平方米以上，加之紫辰院、泛海國際、保利海德公園等12個在售項目，將導(dǎo)致頂級豪宅市場競爭進一步加劇。而在這其中，除了紫辰院等個別項目外，新入市豪宅項目的預(yù)計售價都在進行強力拉升，突破每平方米10萬元大關(guān)是大概率事件?！翱梢钥隙ǖ氖?，2015年的高端物業(yè)將以單價10萬元為分水嶺，10萬元以上的項目競爭將異常激烈。”陳國強表示。

肉搏戰(zhàn)在所難免

十幾個超十萬元豪宅項目入市，其競爭激烈程度可想而知。

張大偉認為，“對于2015年，近20個項目，爭取30-50個客戶，這樣的頂級豪宅市場，肉搏戰(zhàn)已經(jīng)難免。當價格不是頂級豪宅競爭優(yōu)勢之時，誰掌握了稀缺資源、產(chǎn)品以及入市先機，誰就擁有了爭取客戶的底氣。”

另一個市場矛盾是，亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年還將有8-10個豪宅項目入市，預(yù)計新增供應(yīng)量將在1000套以上，這意味著2015年豪宅市場的可售套數(shù)將在9000-10000套。然而頂豪的去化情況卻不甚樂觀。據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，單價10萬元/平方米以上的豪宅2014年共成交21套，2013年則為24套，2012年和2011年分別為23套和28套。

“從北京近三年的3000萬元級別以上豪宅去化數(shù)據(jù)來看，基本穩(wěn)定在150套左右?！惫惴治龇Q，豪宅井噴元年的較大供應(yīng)量對應(yīng)的依舊可能是有限的塔尖客戶群，頂豪的成交套數(shù)減少更為今年的市場帶來了更多不確定，一場爭食難免。

不過在中赫置地品牌總監(jiān)朱敏看來，這一推論合情但未必合理?！笆紫龋樵償?shù)據(jù)就不難發(fā)現(xiàn)，相對于莫斯科、孟買乃至國內(nèi)的上海、深圳，北京的三千萬級住宅產(chǎn)品的量與價都不能算高；其次，三年間穩(wěn)定的銷量是建立在頂級住宅項目供應(yīng)不足的前提下，更豐富的產(chǎn)品供應(yīng)很可能會挖掘出更多的需求；再者，萬柳書院已經(jīng)是現(xiàn)房成品，對于財智階層來講，資金的時間成本是其必然考慮的因素。而且住宅不同于其他產(chǎn)品，地域?qū)傩悦黠@，針對北京西北部，海淀萬柳區(qū)域無疑是一個輻射性強、客戶黏性極高的區(qū)域。對于競爭，萬柳書院很坦然?！?