龔小鋒

對(duì)于2015年，“新常態(tài)”可能是最熱門的詞匯之一，無(wú)論是官方口吻，還是民間議論，越來(lái)越多人意識(shí)到，中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為中高速增長(zhǎng)，而房地產(chǎn)也將從“黃金時(shí)代”到“白銀時(shí)代”。

市場(chǎng)化“新常態(tài)”

所謂十年九調(diào)控，回首那些年的調(diào)控：2005年“國(guó)八條”、2006年“國(guó)六條”……2010年“新國(guó)十條”、“新國(guó)五條”、2011年“新國(guó)八條”、2013年新“國(guó)五條”……似乎不這么頻繁調(diào)控，都對(duì)不起“房地產(chǎn)”這三個(gè)字了。

然而，這一局面在2014年的樓市下行周期中，似乎被打破了，很多房地產(chǎn)從業(yè)者突然覺得大環(huán)境變得不一樣了。

“在新一年工作部署中，沒(méi)有出現(xiàn)任何具體的調(diào)控手段、調(diào)控政策要求。限購(gòu)、限價(jià)、限貸等往年高頻出現(xiàn)的詞匯也都沒(méi)有出現(xiàn)。”華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）有限公司副總經(jīng)理公衍奎說(shuō)，這種變化的出現(xiàn)，看似意外，其實(shí)從最早各地限購(gòu)的突圍中早有征兆。

2014年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速調(diào)整和宏觀調(diào)控主導(dǎo)思路的變化，全國(guó)絕大部分城市對(duì)既有限購(gòu)政策進(jìn)行了調(diào)整，集中在放松限購(gòu)、購(gòu)房落戶、提高公積金貸款額度等層面。截至記者發(fā)稿時(shí)，仍在執(zhí)行限購(gòu)政策的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳和三亞五個(gè)城市。

中央調(diào)控政策更趨向于金融手段的指導(dǎo)和完善法律法規(guī)，而非簡(jiǎn)單意義上的行政指令。中央政府出臺(tái)“央五條”、“930新政”、“不動(dòng)產(chǎn)登記”等新政都在刺激住房需求，加快去庫(kù)存化，穩(wěn)定住房消費(fèi)。其中，央行新政被認(rèn)為有貨幣政策的指向性意義。

國(guó)務(wù)院發(fā)布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，要求建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的信息應(yīng)當(dāng)納入上述平臺(tái)，并于2015年3月1日起正式施行。這或許會(huì)導(dǎo)致部分房源涌入二手房市場(chǎng)，改變供求比例。

常常為樓市變革鼓與呼的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)名譽(yù)副會(huì)長(zhǎng)朱中一更清楚地看到了這個(gè)趨勢(shì)，“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速由高速向中高速轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)也進(jìn)入了一個(gè)換擋期”。在其看來(lái)，所謂的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“新常態(tài)”，指的就是行業(yè)經(jīng)過(guò)調(diào)整后將從以往的支柱性產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)。

而原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)近期也說(shuō)，“當(dāng)中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)速度放慢的時(shí)候，房地產(chǎn)常態(tài)也一定放慢增長(zhǎng)速度?！?/p>

如果說(shuō)上述現(xiàn)象只是各個(gè)層面的管窺，那么2014年底的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會(huì)議，則可以看做是對(duì)2015年樓市政策的定調(diào)。住建部部長(zhǎng)陳政高布置的2015年工作當(dāng)中，直接涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容很少，也沒(méi)有提具體的政策措施，跟住房有關(guān)的，主要布置的是保障性安居工程和棚戶區(qū)改造。

在朱中一看來(lái)，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議不談?wù){(diào)控是一種進(jìn)步，將來(lái)對(duì)房地產(chǎn)的投資，不一定像過(guò)去要求那么高，更多的是要尊重房地產(chǎn)自身的規(guī)律。

據(jù)了解，作為房地產(chǎn)調(diào)控主管部門的住建部，此前和20個(gè)城市的市長(zhǎng)就房地產(chǎn)市場(chǎng)、政策的有關(guān)情況進(jìn)行了深入交流，聽取他們對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)現(xiàn)狀的判斷，以及針對(duì)性的意見和建議。這20個(gè)城市既包括北上廣深等一線城市，也包括杭州、三亞等重點(diǎn)城市和中西部地區(qū)城市。

而住建部新聞發(fā)言人倪虹近日則表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。即政府做好政府的事，市場(chǎng)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)規(guī)律做好市場(chǎng)的事情。

一線城市政策或微調(diào)

隨著二三線城市紛紛取消限購(gòu)，北京、上海等一線城市作為為數(shù)不多的城市依然堅(jiān)守，限購(gòu)政策是否會(huì)全面取消引發(fā)市場(chǎng)猜想。關(guān)于一線城市限購(gòu)政策的調(diào)整甚至取消的傳言，時(shí)而有之。

近期，就有消息稱，上海將于2015年3月31日之前取消限購(gòu)，目前具體政策還沒(méi)有落實(shí)。近期，上海房產(chǎn)交易中心相關(guān)人士表示，目前上海仍然執(zhí)行本市戶口限購(gòu)兩套，外地戶口有條件限購(gòu)一套的政策，短期內(nèi)不會(huì)調(diào)整。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院等機(jī)構(gòu)發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)（2014-2015）》甚至稱，限購(gòu)政策有望在一年內(nèi)全面退出，這遭到了不少業(yè)內(nèi)人士的質(zhì)疑。

“短期內(nèi)，一線城市取消限購(gòu)條件并不成熟?！痹谏虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭看來(lái)，這些傳言是很不靠譜的事，目前一線城市面臨人口大幅增長(zhǎng)的壓力，如取消限購(gòu)必然導(dǎo)致大量人口涌入。其次，一線城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)了反彈，明年房?jī)r(jià)很可能上漲。一旦限購(gòu)全面放開，努力將功虧一簣。

不過(guò)，多名業(yè)內(nèi)人士表示，即使一線城市的限購(gòu)政策不全面退出，未來(lái)政策還是有調(diào)整的余地。在這一點(diǎn)上，作為風(fēng)向標(biāo)的北京首先有了行動(dòng)。

就在2015年到來(lái)前一天，北京公布了公積金貸款新規(guī)，借款申請(qǐng)人購(gòu)買政策性住房或套型建筑面積在90平方米及以下的首套自住住房，貸款最高額度調(diào)整為120萬(wàn)元。

“新政后額度上調(diào)了三分之一，基本能滿足總價(jià)在180萬(wàn)元到200萬(wàn)元以內(nèi)的貸款需求，對(duì)于剛需人群有比較大的利好帶動(dòng)作用?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)對(duì)此評(píng)價(jià)說(shuō)。

在郭毅看來(lái)，這傳遞的是北京樓市調(diào)控正在放松的信號(hào)，除了央行發(fā)布的若干新政外，北京此前只是提高了普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)?！爸辽倏梢哉f(shuō)，從明年開始，北京的樓市調(diào)控不會(huì)像今年這樣嚴(yán)格，會(huì)逐漸放松。”

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志就多次表示，“調(diào)控變化是必然趨勢(shì)，北京市政府一定在積極的研判市場(chǎng)，分析哪些政策可以退出，哪些政策可以微調(diào)。”他個(gè)人判斷，在2015年3到5月，北京市政府有可能對(duì)包括限購(gòu)政策在內(nèi)的本地調(diào)控政策進(jìn)行完善和調(diào)整。

此前多家媒體就報(bào)道稱，北京市政府多次接到市場(chǎng)人士的建議，將現(xiàn)有限購(gòu)政策社保繳納年限、納稅年限由連續(xù)5年調(diào)整為連續(xù)3年或兩年；也有建議稱，可通過(guò)“賣三還一”“賣二還一”即對(duì)持有多套住房的家庭，允許其賣掉三套或者兩套房屋，換取一個(gè)新購(gòu)房屋的購(gòu)房資格等政策。

楊紅旭則表示，未來(lái)一線城市的樓市政策可能慢慢調(diào)整，直至全面取消。在調(diào)整中，可能放開局部市場(chǎng)，比如市場(chǎng)調(diào)節(jié)呼聲比較高的高端住宅市場(chǎng)，在針對(duì)性方面，也可能對(duì)外地戶口限制放松。

貨幣政策適當(dāng)寬松

在2014年，樓市的下行和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的放緩，被認(rèn)為是捆綁在一起的事情。

相比2013年經(jīng)濟(jì)增速由2012年的7.8%略下調(diào)至7.7%，2014年的經(jīng)濟(jì)增速放緩跡象更為明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2014年前三季度經(jīng)濟(jì)增速為7.4%。央行對(duì)2014年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)估是7.4%，是1990年來(lái)最低的一年 （1990年時(shí)為3.8%），2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)計(jì)降低至7.1%。

2014年，央行宣布了定向降準(zhǔn)、定向降息和全面降息，其中，2014年9月30日，央行出手修改了首套房房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，隨后的11 月21日，央行宣布降息，兩次政策調(diào)整被認(rèn)為意義巨大。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，鑒于經(jīng)濟(jì)增速放緩、大宗商品和能源價(jià)格下跌，從政策面看，為穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，2015年樓市調(diào)控政策和貨幣政策會(huì)持續(xù)寬松，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，就決定在2015年繼續(xù)采取“積極”（擴(kuò)張性）財(cái)政政策。

降息、降準(zhǔn)更被認(rèn)為是大概率事件。摩根大通中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌近日預(yù)計(jì)，2015年至少會(huì)再有一次降息（很可能是在2015年第一季度），和兩次降準(zhǔn)，每次各50個(gè)基點(diǎn)，很可能分別在2015年第一季度和第二季度。此外，如果監(jiān)管機(jī)構(gòu)將銀行同業(yè)存款納入貸存比計(jì)算范圍（這將會(huì)增加法定儲(chǔ)備金），存準(zhǔn)率可能會(huì)再次下調(diào)100個(gè)基點(diǎn)。

朱海斌表示，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議報(bào)告里仍然延續(xù)了一直用的積極財(cái)政政策和審慎貨幣政策。官方報(bào)告里加注了，積極的財(cái)政政策要更有力度，貨幣政策要更加注重松緊適度，從某種意義上對(duì)明年政策的基調(diào)比較明顯。

樓市有望企穩(wěn)回升

在調(diào)控政策調(diào)整及貨幣政策適當(dāng)放松的定調(diào)下，部分重點(diǎn)城市樓市有望企穩(wěn)回升。

在央行降息等利好政策驅(qū)動(dòng)下，市場(chǎng)情緒逐漸被帶動(dòng)起來(lái)，入市節(jié)奏也在加快。尤其在目前房?jī)r(jià)環(huán)比跌幅持續(xù)收窄的態(tài)勢(shì)下，部分購(gòu)房者擔(dān)憂未來(lái)房?jī)r(jià)出現(xiàn)止跌反彈的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)情緒趨于高昂。北京樓市受到了“認(rèn)房不認(rèn)貸”的房貸新政、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、公積金新政、央行降息等利好的影響，吸引了不少此前觀望的需求入市，促成了成交量的顯著反彈。

北京市住建委發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2014年12月北京市住宅新房網(wǎng)簽量為19893套，環(huán)比大漲62.1%，同比大漲72.92%，超出了2013年3月19398套的前期高點(diǎn)。

“我們跟蹤了全國(guó)30個(gè)城市，去年12月份量都比較高，其中一線城市環(huán)比11月漲了近四成。我認(rèn)為整個(gè)大城市的成交量已經(jīng)開始明顯復(fù)蘇了，勢(shì)頭非常迅猛?！睏罴t旭表示，重點(diǎn)城市最低迷的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，但由于價(jià)格上漲具有滯后性，還沒(méi)體現(xiàn)出來(lái)。

不過(guò)，這并不意味著全國(guó)樓市已經(jīng)全面反彈。2014年11月，綜合反映我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的國(guó)房景氣指數(shù)為94.30，已經(jīng)超過(guò)歷史最低點(diǎn)，而且還在繼續(xù)下滑。去年卸任華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)的任志強(qiáng)說(shuō)，如果貨幣政策沒(méi)有發(fā)生大的變化，投資下降趨勢(shì)仍會(huì)繼續(xù)，至少到目前為止沒(méi)看到任何理由能阻住，希望房企做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

任志強(qiáng)認(rèn)為，房地產(chǎn)庫(kù)存已經(jīng)到了歷史最高點(diǎn)，大概預(yù)售面積已經(jīng)超過(guò)6億平方米，預(yù)計(jì)2015年房地產(chǎn)投資增速會(huì)繼續(xù)下滑，不過(guò)，任志強(qiáng)并不看衰中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，任志強(qiáng)判斷“到2015年第四季度房?jī)r(jià)才會(huì)出現(xiàn)反彈”。

中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛預(yù)計(jì)，由于本次住房市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間更長(zhǎng)、程度更深；不同層級(jí)的城市調(diào)整時(shí)間、速度和程度也不同。一二線城市2015年下半年、三四線城市2016年下半年復(fù)蘇。