龔小鋒

地產(chǎn)企業(yè)要轉(zhuǎn)型做服務(wù)業(yè)，地球人已經(jīng)不能阻止萬達(dá)了。

連日來萬達(dá)馬不停蹄，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)登陸H股并推出輕資產(chǎn)化模式、電商公司獲得注資、金融板塊加速并購、萬達(dá)院線即將上市，幾乎每一步都是能影響行業(yè)格局的“大招”。

萬達(dá)仿佛中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)縮影，在經(jīng)歷了長(zhǎng)時(shí)間的高速增長(zhǎng)之后，開始各個(gè)板塊大舉發(fā)力。1月18日，萬達(dá)集團(tuán)在召開年會(huì)之后的次日，對(duì)外公布了一份萬達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林的工作報(bào)告，信息含量極大，尤其重點(diǎn)闡述了萬達(dá)第四次轉(zhuǎn)型。

轉(zhuǎn)型服務(wù)型企業(yè)

位于湖北武漢萬達(dá)楚河漢街項(xiàng)目中的漢秀和電影樂園，可以說是王健林心中的一號(hào)工程。這兩個(gè)文化項(xiàng)目總投資70億元，是世界文化產(chǎn)業(yè)投資最大的項(xiàng)目之一。

去年底，王健林到達(dá)香港的前一站就是武漢。去年12月20日晚，萬達(dá)歷時(shí)5年打造的漢秀首演，更像是萬達(dá)上市前的一次超規(guī)格路演。全球十幾個(gè)國家的大使、張藝謀、楊麗萍等著名藝術(shù)家和王健林一起觀看了這場(chǎng)由國際頂級(jí)藝術(shù)家執(zhí)導(dǎo)的“秀”。

除了一些觀眾吐槽沒有看懂它講述的故事外，這場(chǎng)秀將魔術(shù)、舞蹈、雜技和高臺(tái)跳水用令人眼花繚亂的技術(shù)包裝，充分體現(xiàn)了“有錢任性”，王健林盛贊漢秀“超過了國外的任何一臺(tái)秀”。

在逐漸遭遇“成長(zhǎng)的煩惱”之后，萬達(dá)集團(tuán)的文化、旅游等業(yè)務(wù)近年確實(shí)快速增長(zhǎng)，使得王健林有信心在2015年推出第四次轉(zhuǎn)型計(jì)劃。王健林的工作報(bào)告顯示，萬達(dá)將去房地產(chǎn)化，轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)為主的企業(yè)，到2020年形成商業(yè)、文旅、金融、電商基本相當(dāng)?shù)乃拇蟀鍓K，徹底實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

萬達(dá)憑什么摘掉地產(chǎn)的帽子？從萬達(dá)發(fā)布的2014年業(yè)績(jī)來看，去年集團(tuán)收入2424.8億元，其中萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)合同銷售收入1601.5億元，依舊占據(jù)不只半壁江山。

金融和電商板塊萬達(dá)基本處于剛剛起步階段，萬達(dá)要實(shí)現(xiàn)第四次轉(zhuǎn)型，主力就是依靠文化旅游板塊。

2014年萬達(dá)文化集團(tuán)收入341.4億元，完成年計(jì)劃的108.9%，同比增長(zhǎng)32.3%。此外，萬達(dá)旅業(yè)達(dá)到75.1億元，萬達(dá)影視收入4.3億元。這意味著萬達(dá)文化及旅游的主要收入超過了四百億，雖然成長(zhǎng)迅速，但短期內(nèi)尚無法與商業(yè)地產(chǎn)抗衡。

不過，王健林依舊信心滿滿地放出豪言，“到2020年，我們要開業(yè)15個(gè)左右的萬達(dá)城，只要每個(gè)萬達(dá)城旅游人次達(dá)到1500萬，我們的理想就實(shí)現(xiàn)了?！蓖踅×执饲耙哺嬖V記者，萬達(dá)文化旅游的目標(biāo)是“2020年做到2億旅游人次”。

一向雷厲風(fēng)行的王健林給出了兩個(gè)轉(zhuǎn)型目標(biāo)，一是2020年集團(tuán)服務(wù)業(yè)收入、凈利占比力爭(zhēng)超過65%，房地產(chǎn)銷售、凈利占比低于35%；二是海外收入占比超過20%。這被外界視為萬達(dá)判斷未來轉(zhuǎn)型是否成功的標(biāo)準(zhǔn)之一。

王健林此前表示，“我的夢(mèng)想就是把萬達(dá)帶到世界超級(jí)企業(yè)，成為一流的跨國企業(yè)。這個(gè)夢(mèng)想無法以非常精確的數(shù)據(jù)來確定，但大致可以定義為總資產(chǎn)達(dá)到1萬億，營(yíng)收收入達(dá)到6000億”。

而這次的工作報(bào)告給出了更精確的闡釋，在上述數(shù)字背后，還加上了2020年凈利潤(rùn)600億元。屆時(shí)，萬達(dá)將成為國際化科技服務(wù)型企業(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)“輕重并舉”

從萬達(dá)一貫用詞嚴(yán)謹(jǐn)?shù)淖黠L(fēng)來看，相比前三次轉(zhuǎn)型，第四次轉(zhuǎn)型范圍更廣、力度更大。商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)模式的變革，被王健林寄予厚望。

1月14日晚，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)宣布展開實(shí)際行動(dòng)，與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20座萬達(dá)廣場(chǎng)。萬達(dá)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這標(biāo)志著萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將走上“輕重并舉”的發(fā)展道路，開創(chuàng)全新的商業(yè)模式。

一直以來，萬達(dá)引以為傲的是“重資產(chǎn)模式”，憑借“18個(gè)月一個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)”在全國跑馬圈地，現(xiàn)在萬達(dá)推出“輕資產(chǎn)”模式，上述20座萬達(dá)廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù)都由萬達(dá)操作，使用萬達(dá)品牌，資產(chǎn)歸投資者，萬達(dá)與投資方從凈租金收益中分成。

萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式?jīng)]有任何房地產(chǎn)銷售，徹底去房地產(chǎn)化，成為一種準(zhǔn)金融投資行為。對(duì)投資者而言，除了獲得現(xiàn)金回報(bào)外，還可享受投資資產(chǎn)的全部增值收益。

而在此前的2014年12月23日，萬達(dá)商業(yè)在港交所掛牌。全球最大的房地產(chǎn)IPO、香港近三年最大的IPO、民企在香港最大的IPO，萬達(dá)商業(yè)創(chuàng)下諸多之最。從招股說明書上看，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的資金流頗為充裕，上市后的融資規(guī)模也較為可觀。

對(duì)于為何會(huì)在這樣一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)選擇向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)王永平認(rèn)為，今后這些項(xiàng)目如做得好，可以往資產(chǎn)包里裝，裝到上市公司去。而這四家機(jī)構(gòu)都是戰(zhàn)略性的投資，最后可能要退出，屆時(shí)不排除有一部分資產(chǎn)可能會(huì)賣給萬達(dá)。

“商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的發(fā)展，對(duì)專業(yè)的重視程度越來越高，從開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)入運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)。傳統(tǒng)重資產(chǎn)模式逐漸走到頭了，尤其三四線城市地產(chǎn)銷售不容易，這一點(diǎn)萬達(dá)肯定意識(shí)到了，所以要減輕商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債”，王永平告訴記者。

但關(guān)于這20座萬達(dá)廣場(chǎng)何時(shí)何地開建，萬達(dá)并沒有給出具體信息，今后萬達(dá)會(huì)維持“輕重并舉”商業(yè)地產(chǎn)模式。據(jù)知情人士透露，萬達(dá)還與多家海內(nèi)外大型投行、保險(xiǎn)公司和基金洽談，上半年有望簽約更多輕資產(chǎn)萬達(dá)廣場(chǎng)投資協(xié)議。

輕資產(chǎn)并非萬達(dá)一家的選擇，同樣還有剛剛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬科。去年底，萬科引入凱雷、麥格理等投資機(jī)構(gòu)，將北京金隅萬科廣場(chǎng)等項(xiàng)目打包出售，借助投資方的資金，迅速在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張。

此后萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)有了全新的定位，要做“中國生活消費(fèi)綜合性平臺(tái)提供者”，從中不難發(fā)現(xiàn)萬達(dá)“去地產(chǎn)化”的決心和方向。在王永平看來，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)最后可能會(huì)聯(lián)合自己組建金融公司，進(jìn)行其他物業(yè)的收購，畢竟萬達(dá)有其行業(yè)眼光和專業(yè)判斷，能夠幫助收購的項(xiàng)目進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。

被低估的萬達(dá)院線

在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)順利登陸港交所的半個(gè)多月后，萬達(dá)院線在1月22日登陸深圳證券交易所，成為滬深兩市“院線第一股”。

根據(jù)萬達(dá)院線公告，萬達(dá)院線本次擬發(fā)行數(shù)量為6000萬股，發(fā)行價(jià)格為21.35元/股。募資金12.81億元（扣除發(fā)行費(fèi)用，募集凈額12.4億元）。

和萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)相似的是，萬達(dá)院線目前仍處在被低估的階段。萬達(dá)院線21.35元/股的發(fā)行價(jià)，為2013年發(fā)行攤薄后每股凈利潤(rùn)的22.96倍，而如果對(duì)應(yīng)發(fā)行前總股本所對(duì)應(yīng)的市盈率，則只有20.53倍，遠(yuǎn)低于中證指數(shù)公司公布的行業(yè)平均61倍市盈率，近3倍的溢價(jià)空間，被指嚴(yán)重低估。

借力于商業(yè)地產(chǎn)，萬達(dá)院線在成本上優(yōu)勢(shì)巨大。招股書顯示，截至2013年12月31日，萬達(dá)院線及下屬已開業(yè)的83家影院與關(guān)聯(lián)方萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)達(dá)成房屋租賃服務(wù)關(guān)系。2013年，萬達(dá)院線向萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的支付費(fèi)用為2.22億元，占營(yíng)業(yè)總成本還不到7%。

此次IPO，萬達(dá)將募集資金的主要用途放在擴(kuò)張影院上。萬達(dá)院線指出，20億元募集資金中將有16億元用于新建50家影院。萬達(dá)的目標(biāo)是，到2016年底，擁有260家影院，銀幕超過2300塊，成為世界排名前列的電影院線運(yùn)營(yíng)商。

而按照王健林此前的預(yù)測(cè)，到2020年的時(shí)候萬達(dá)集團(tuán)旗下的電影院線，國內(nèi)的萬達(dá)院線和國外的AMC要占據(jù)全球20%的票房市場(chǎng)。

基于此，萬達(dá)院線上市前各家機(jī)構(gòu)分析師預(yù)測(cè)，萬達(dá)院線一旦上市，其市值短期可沖500億元，未來規(guī)模或?qū)⑼黄?00億元。

據(jù)悉，萬達(dá)集團(tuán)未來會(huì)將旗下的其他電影類資產(chǎn)也注入到萬達(dá)院線中來，萬達(dá)集團(tuán)目前在電影產(chǎn)業(yè)鏈上已經(jīng)全覆蓋，目前的業(yè)務(wù)涉及電影的投資、制作、發(fā)行和放映。

與擬在香港上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)類似，萬達(dá)院線的股權(quán)同樣牢牢控制在王健林家族手中。招股說明書顯示，王健林通過萬達(dá)投資持有萬達(dá)院線68%的股份，共計(jì)3.4億股，發(fā)行完成后持股比例為58.49%。

王健林之子王思聰直接持有萬達(dá)院線500萬股。此外，王健林的四名兄弟分別持有300萬股。

金融、電商動(dòng)作頻頻

萬達(dá)轉(zhuǎn)型的重中之重就在于金融和O2O。一名熟悉萬達(dá)的人士透露，這兩個(gè)屬于控制級(jí)和整合級(jí)的業(yè)務(wù)，萬達(dá)所有的產(chǎn)業(yè)如房地產(chǎn)、商業(yè)、旅游、文化等等，都可以通過這兩個(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)進(jìn)行整合。

去年的8月29日，萬達(dá)、騰訊及百度聯(lián)合宣布在香港注冊(cè)成立電子商務(wù)公司。隨后的12月26日，萬達(dá)集團(tuán)與快錢公司在北京簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，萬達(dá)獲得快錢控股權(quán)，這是萬達(dá)在互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域首樁并購。

萬達(dá)集團(tuán)擁有全球最大的線下消費(fèi)平臺(tái)，2014年客流超過15億人次，預(yù)計(jì)到2020年將超過60億人次。萬達(dá)旗下的所有業(yè)務(wù)板塊均將使用快錢支付平臺(tái)，并將推出商家與會(huì)員使用快錢的大力度優(yōu)惠措施。未來快錢還可以為萬達(dá)電商建立大會(huì)員系統(tǒng)、提供大數(shù)據(jù)服務(wù)等重要支持。

2015年元旦假期剛過，萬達(dá)電商獲得注資的消息隨即傳出。1月4日，境外兩家互聯(lián)網(wǎng)投資基金作為財(cái)務(wù)投資人，出資10億元，獲得萬達(dá)電商5%的股份。這意味著成立僅4個(gè)月的萬達(dá)電商估值已達(dá)200億元，創(chuàng)造新創(chuàng)立電商公司的估值紀(jì)錄。

據(jù)了解，這僅是萬達(dá)電商的第一輪融資，萬達(dá)電商還將在2015年第四季度啟動(dòng)第二輪募資，屆時(shí)萬達(dá)電商的價(jià)值會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)。

目前，萬達(dá)電商平臺(tái)已經(jīng)步入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段，免費(fèi)wifi布局完成，beacon技術(shù)完成試點(diǎn)，大數(shù)據(jù)中心已啟動(dòng)建設(shè)，幾十款O2O服務(wù)軟件正在研發(fā)中，預(yù)計(jì)2015年四季度萬達(dá)電商將全面上線運(yùn)行。

如果一切順利，萬達(dá)將在全國一百多個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)開通電商服務(wù)，2015年開通萬達(dá)所有廣場(chǎng)、酒店、度假地電商服務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)萬達(dá)消費(fèi)終端全面覆蓋。

在萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)香港上市之前，王健林曾表示，集團(tuán)其他方面的資產(chǎn)也會(huì)根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況籌劃上市，電商平臺(tái)也在其中，不過，王健林并未給出明確的時(shí)間表。

隨著萬達(dá)“O2O”動(dòng)作的進(jìn)一步推進(jìn)，對(duì)于此次注資是否是萬達(dá)電商上市醞釀前奏，引發(fā)業(yè)內(nèi)人士的進(jìn)一步猜想。不過，萬達(dá)集團(tuán)并未有進(jìn)一步的透露。