張佳竹

去年以來，佳兆業(yè)爆出“房源被控”后，就一直陷入頻繁的人事變動(dòng)和股價(jià)連跌的漩渦中。公司易主，生命人壽替代郭氏家族全面接管佳兆業(yè)。

而隨著2015年的到來，佳兆業(yè)不僅沒有迎來新的轉(zhuǎn)機(jī)，反而風(fēng)波愈演愈烈：4億貸款未還成2015年中國資本市場首例違約、金融機(jī)構(gòu)紛紛要求查封資產(chǎn)、穆迪將佳兆業(yè)評級(jí)下調(diào)為負(fù)面、房源被鎖蔓延至杭州等地……

佳兆業(yè)能否頂住資金壓力，化解危機(jī)？佳兆業(yè)集團(tuán)相關(guān)人士表示，暫無法回應(yīng)，一切以集團(tuán)公告為準(zhǔn)。

生命人壽接管佳兆業(yè)

2014年12月10日晚，佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱佳兆業(yè)）公告表示，佳兆業(yè)董事會(huì)主席郭英成因健康理由辭任公司執(zhí)行董事、董事會(huì)主席等職務(wù)，調(diào)任將于12月31日生效。執(zhí)行董事郭英智調(diào)任為非執(zhí)行董事。

與此同時(shí)，現(xiàn)任生命人壽主要股東深圳富德控股集團(tuán)有限公司副總裁葉列理被委任為董事會(huì)聯(lián)席主席，擔(dān)任生命保險(xiǎn)資產(chǎn)管理副總的雷富貴為佳兆業(yè)的執(zhí)行董事。至此，生命人壽替代郭氏家族全面接管佳兆業(yè)。

而在一系列董事會(huì)管理層變故背后，被坊間認(rèn)為這或與今年10月深圳市委原常委蔣尊玉涉嫌違紀(jì)落馬有關(guān)。蔣曾調(diào)任深圳市規(guī)劃國土局，先后擔(dān)任房地產(chǎn)市場處任副處長、處長，深圳市規(guī)劃國土局龍崗分局局長等職。

10月13日，擔(dān)任深圳政法委書記的蔣尊玉涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)落馬。此后一度傳出佳兆業(yè)主席郭英成卷入該案而被官方扣查，盡管佳兆業(yè)公司第一時(shí)間發(fā)布公告澄清消息毫無根據(jù)，但此后郭英成并未在公開場合露面。

佳兆業(yè)是深圳本土家族房企，由郭英成、郭英智、郭俊偉三兄弟于1999年成立。由于擅長運(yùn)作舊改項(xiàng)目被稱之為舊改專業(yè)戶。郭氏兄弟曾幾次登上百富榜，但十分低調(diào)。

今年以來，生命人壽先后多次增持佳兆業(yè)，與以往不同的是，此次增持不是在二級(jí)市場上舉牌，而是直接從大股東郭氏家族手中接盤。

協(xié)縱國際集團(tuán)創(chuàng)始合伙人黃立沖表示，近期佳兆業(yè)實(shí)際控制人家族受不利傳聞困擾，此時(shí)引進(jìn)一個(gè)“金主”有利于公司經(jīng)營穩(wěn)定，而生命人壽的資金相當(dāng)充裕，可以幫助佳兆業(yè)渡過難關(guān)。

生命人壽全面上位后，佳兆業(yè)再逢人事變動(dòng)。12月28日晚，該公司發(fā)布公告宣布，其首席財(cái)務(wù)官張鴻光及集團(tuán)執(zhí)行董事兼董事會(huì)副主席譚禮寧雙雙辭任在集團(tuán)內(nèi)所有職務(wù)。

在業(yè)內(nèi)人士看來，此輪人事變動(dòng)或是郭氏家族退出佳兆業(yè)經(jīng)營控制權(quán)的一個(gè)后續(xù)。相關(guān)人士分析稱，兩位高管的辭任或與生命人壽持續(xù)增持佳兆業(yè)股份，并進(jìn)入經(jīng)營層有關(guān)?！耙环矫婊蛟S要給生命人壽的團(tuán)隊(duì)留出更多的空位，另一方面也是為了進(jìn)一步降低郭英成因牽涉深圳落馬高官而為企業(yè)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。”

房源被控風(fēng)波蔓延

去年11月，佳兆業(yè)集團(tuán)位于深圳的3個(gè)樓盤共計(jì)2000多套單位被鎖定。深圳市規(guī)土委網(wǎng)站顯示，佳兆業(yè)旗下舊改樓盤佳兆業(yè)中央廣場一期和三期，佳兆業(yè)悅峰、佳兆業(yè)龍崗大道1號(hào)（新都匯家園）三個(gè)工程，除已簽預(yù)售合同和備案的房源之外，均顯示“管理局鎖定”，數(shù)量高達(dá)1300多套。同時(shí)位于大鵬新區(qū)的深圳佳兆業(yè)大鵬假日廣場也遭遇鎖定，整體鎖定房源高達(dá)2000套。

參照公司2014年上半年銷售情況來看，珠三角是其重要銷售區(qū)域。若深圳房源合約銷售均價(jià)以2萬元/平米售價(jià)，一套房間100平米面積來測算，上述2000套房源貨值恐超40億元。

資金充裕的生命人壽入主后，佳兆業(yè)本以為能松一口氣，卻不想其合作方因擔(dān)心信托違約，一紙?jiān)V訟再度令佳兆業(yè)旗下樓盤房源被鎖。

1月15日，記者在杭州房管局主辦的“杭州透明售房網(wǎng)”上看到，位于杭州五常區(qū)的佳兆業(yè)西溪璞園項(xiàng)目，共計(jì)749套、7.95萬平米的房源狀態(tài)全部為標(biāo)注紅色的“限制房產(chǎn)”。

與深圳被鎖樓盤不同，此次杭州房源被鎖是因?yàn)轫?xiàng)目的合作方愛建股份提出凍結(jié)資金。1月12日，愛建股份披露，向佳兆業(yè)提起訴訟，因愛建信托在去年3月向佳兆業(yè)西溪璞園發(fā)放了6.5億元的貸款，佳兆業(yè)以項(xiàng)目的土地使用權(quán)作為抵押，而佳兆業(yè)目前面臨“重大不利情形”，已構(gòu)成“重大違約”，要求佳兆業(yè)提前歸還貸款、利息，以及違約金。

據(jù)悉，西溪璞園已獲批了銷售證，如果一切順利將開盤銷售，而這筆信托將在2年后償還，如今由于項(xiàng)目被封，引發(fā)杭州顧客疑慮。

然而，這場風(fēng)波還在蔓延。

1月21日，記者在廣州市國土資源和房屋管理局主辦的“廣州陽光家緣網(wǎng)”上看到，佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)天御的房源顯示已被“查封”，兩個(gè)項(xiàng)目被查封的房源數(shù)量近700套。其中，佳兆業(yè)天御（登記名為佳兆業(yè)天裕園）約300套被查封，涉住宅單位280套。

另據(jù)媒體消息，位于惠州的佳兆業(yè)東江新城也一并被查封。后又傳出遼寧一家地方法院凍結(jié)了佳兆業(yè)在大連的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目等消息。

開發(fā)項(xiàng)目接連被查，超過3500套房源被鎖，佳兆業(yè)面臨的政治和政策風(fēng)險(xiǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資金風(fēng)險(xiǎn)。

2014年上半年，佳兆業(yè)的負(fù)債情況可用“健康”來形容，手握現(xiàn)金高達(dá)百億元。2014年1-11月，佳兆業(yè)的銷售金額超過270億元，業(yè)界預(yù)料其可完成全年目標(biāo)300億元。但隨后情勢急轉(zhuǎn)直下?！凹颜讟I(yè)資金鏈徹底斷裂的風(fēng)險(xiǎn)正逐漸加大?！焙ＭㄗC券分析師姜超如是說。

墻倒眾人推

去年12月一個(gè)月內(nèi)，該公司已經(jīng)在香港證交所三次停牌，股價(jià)暴跌約50%，單月跌幅創(chuàng)最高紀(jì)錄。國際評級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪也將佳兆業(yè)的信用評級(jí)由B1降至B3。

此外，由于未能償還4億港元匯豐提供的融資貸款，佳兆業(yè)成為2015年中國資本市場首例違約。佳兆業(yè)方面稱，這是董事會(huì)主席郭英成辭職觸發(fā)的強(qiáng)制性提前還款，此次違約可能導(dǎo)致有關(guān)貸款融資、債券、股本證券的交叉違約。

雪上加霜的是，原本以12億元價(jià)格出讓給萬科的上海清灣項(xiàng)目交易也宣告終止。海通證券在1月14日的一份報(bào)告中表示，這或預(yù)示著短期內(nèi)類似的賣項(xiàng)目“斷臂求生”行為也將難以成行，靠出售現(xiàn)有資產(chǎn)緩解流動(dòng)性壓力的可能性大降。

“金融機(jī)構(gòu)怕佳兆業(yè)破產(chǎn)清算，就跳出來要凍結(jié)資產(chǎn)。這對佳兆業(yè)來說十分危險(xiǎn)，因?yàn)檫@會(huì)帶來更多的金融機(jī)構(gòu)加入?！北本┮粋€(gè)信托經(jīng)理告訴記者，該公司如今面臨的就是這樣的困局。

據(jù)媒體報(bào)道，除了愛建信托外，中鐵信托、興業(yè)信托及21家銀行都正在向法院提出訴訟，要求查封佳兆業(yè)在珠海、大連、湖南、惠州、蘇州、上海等地的相關(guān)資產(chǎn)。

20余家金融機(jī)構(gòu)競相加入討債行列，佳兆業(yè)債務(wù)危機(jī)似乎很好地詮釋了“墻倒眾人推”。然而，這可能并非事情的全部真相。愈演愈烈的危機(jī)背后，似乎有著不為人知的隱情。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)日報(bào)消息，在向法院申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)之前，部分金融機(jī)構(gòu)曾與佳兆業(yè)進(jìn)行過溝通，且雙方達(dá)成了諒解。金融機(jī)構(gòu)與佳兆業(yè)的關(guān)系，亦未完全破裂。部分銀行雖然停止向佳兆業(yè)輸血，但并未通過抽貸等方式“抽血”。而查封佳兆業(yè)資產(chǎn)的目的也是未雨綢繆。

此外，該公司也展開了一系列對外活動(dòng)，以求穩(wěn)定投資者預(yù)期。華泰證券在1月12日的一份研究報(bào)告中稱，佳兆業(yè)的整體負(fù)債水平并未過于激進(jìn)，預(yù)計(jì)佳兆業(yè)事件最終將會(huì)得到妥善解決，目前公司債券出現(xiàn)“誘人的投資機(jī)會(huì)”，但最終的解決方案現(xiàn)在仍舊難以猜測。

前景不明

在多家投行機(jī)構(gòu)看來，佳兆業(yè)多地被鎖房源何時(shí)能解封，目前仍缺乏可預(yù)見性，這必然會(huì)影響公司銷售、導(dǎo)致資金的壓力。

據(jù)佳兆業(yè)2014年中期報(bào)告顯示，有多筆債務(wù)將在2015年償還，其中一年期的債務(wù)達(dá)到60億元，而不受限制的現(xiàn)金為93.8億元。

標(biāo)普認(rèn)為佳兆業(yè)集團(tuán)深圳若干個(gè)項(xiàng)目被政府限制銷售后，2015年銷售前景和融資能力、流動(dòng)性狀況恐會(huì)明顯惡化；此外政府對其相關(guān)審批的暫停將拖延該公司深圳的項(xiàng)目建設(shè)和開發(fā)，以及未來的拿地行為，影響或?qū)⒃陂L期內(nèi)拖累該公司的增長，削弱其流動(dòng)性。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析認(rèn)為，佳兆業(yè)在深圳市場的項(xiàng)目對其銷售至關(guān)重要，在佳兆業(yè)集團(tuán)的房地產(chǎn)銷售構(gòu)成中，一線城市深圳的項(xiàng)目利潤率最高。

“這無疑將影響2015年佳兆業(yè)資金回款。”張宏偉認(rèn)為，從另一個(gè)方面看，政府對上市公司大規(guī)模鎖定房源，容易引發(fā)消費(fèi)者擔(dān)憂和恐慌，對佳兆業(yè)的品牌影響頗大。

就目前看來，高管層持續(xù)震動(dòng)和債務(wù)危機(jī)讓該公司的前景并不明朗，公司何時(shí)能走出危機(jī)難以預(yù)期。

在部分金融機(jī)構(gòu)看來，其債務(wù)處理的結(jié)果可能比預(yù)期中樂觀。佳兆業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量尚佳情況下，盡快進(jìn)行重組，是保證金融機(jī)構(gòu)涉及佳兆業(yè)資金安全的最佳路徑，或許這也是佳兆業(yè)的出路所在。