◇何微

投資性房地產(chǎn)兩種計量模式的差異分析

◇何微

摘要：現(xiàn)行的會計準則介紹了關(guān)于投資性房地產(chǎn)選擇實際價值這一方法，對投資性房地產(chǎn)在以后會計期間處理的相關(guān)內(nèi)容。本文通過分析和研究投資性房地產(chǎn)成本計量模式和公允價值計量模式之間的差異，主要對其在會計處理方法、對利潤影響、納稅影響、會計信息披露、信息成本等方面的差異進行比較分析。

關(guān)鍵詞：公允價值；成本計量；差異分析

一、投資性房地產(chǎn)兩種計量模式對利潤影響的差異分析

企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進行會計處理時，如果選擇公允價值計量模式，在會計期間內(nèi)就不需要對投資性房地產(chǎn)計提相應的折舊或攤銷有關(guān)費用，企業(yè)應該在會計期末，對持有作為投資獲利為目標的資產(chǎn)進行會計處理，將估計的公允價值作為調(diào)整賬面價值基礎(chǔ)，如果公允價值與賬面價值之間的數(shù)額存在差距，則將相差的數(shù)額計入當期損益。如果企業(yè)有較多投資性房地產(chǎn)，選擇在以后會計期間對投資性房地產(chǎn)用公允價值計量模式進行會計處理，那么，需要對投資性房地產(chǎn)在會計報表日的資產(chǎn)的實際價值進行重新衡量；如果投資性房地產(chǎn)在后續(xù)期間得到升值，就需要將實際價值與會計記錄數(shù)據(jù)之間的差額計入當期損益，當期會計報表利潤這一欄中，數(shù)值就會有所增加。當公司選擇公允價值計量模式對投資性房地產(chǎn)進行會計處理，減少了會計核算中計提折舊或攤銷這一個環(huán)節(jié)，這將減少當期費用，意味著當期利潤得到了增加。

二、投資性房地產(chǎn)兩種計量模式對納稅影響的差異分析

稅法的規(guī)定與投資性房地產(chǎn)公允價值模式在會計解決方法之間存在差異。在會計核算上，根據(jù)年末投資性房地產(chǎn)的實際價值，來調(diào)整其在會計記錄上的數(shù)額，把兩者之間的差額計算出來，并入當期損益，不需要再對投資性房地產(chǎn)計提折舊或攤銷。而在現(xiàn)行的稅法的有關(guān)規(guī)定上，投資性房地產(chǎn)的賬面價值是根據(jù)取得時所付出的實際金額確定的，沒有把公允價值變化的金額算入到投資性房地產(chǎn)當中，這在計算所得稅時是有影響的，需要根據(jù)稅法規(guī)定的折舊期限計算調(diào)整折舊金額，并且需要調(diào)整實際價值變化所產(chǎn)生的利得，而且納稅改變的金額也將隨著投資性房地產(chǎn)在將來年度會計報表日的實際價值的變動而變動。

三、兩種計量模式對信息披露的差異分析

根據(jù)新會計準則規(guī)定，企業(yè)只能在成本計量模式與公允價值計量模式之間選擇一種對投資性房地產(chǎn)進行會計核算。這有利于制止企業(yè)通過選擇或轉(zhuǎn)變計量模式，進而達到操控利潤的目的。公司董事會應該對投資性房地產(chǎn)在以后會計期間的會計處理模式的選擇、改變以及用途等事項做出決定。注冊會計師應對上市公司投資性房地產(chǎn)的界定范圍、計量方法選擇的合理性獲取充足的鑒證證據(jù)。由此可知，企業(yè)選擇實際價值來對投資性房地產(chǎn)進行會計處理時需要充分公布相關(guān)信息。因此，企業(yè)管理層出于謹慎的考慮，難以獲得全部投資性房地產(chǎn)的公允價值、所得稅的難以計算，選擇公允價值對投資性房地產(chǎn)進行會計處理會使公司的業(yè)績產(chǎn)生波動，使得大多數(shù)企業(yè)偏好選擇歷史成本對投資性房地產(chǎn)進行會計處理。

四、兩種計量模式信息成本的差異分析

取得投資性房地產(chǎn)的實際價值，第一是要有靈敏的公開市場價格，但是由于我國房地產(chǎn)市場還存在一些不完善的因素，對于獲得投資性房地產(chǎn)的實際價格有一定的難度的，因此對于采用以公允價值這一方法來對投資性房地產(chǎn)在以后會計期間進行處理的房地產(chǎn)上市公司，每年需要雇傭第三方的估值機構(gòu)來估計投資性房地產(chǎn)的實際價值，記錄相關(guān)會計數(shù)據(jù)的變化情況、實際價值的確認方法及其原因等。這會增加企業(yè)獲得詳細信息的費用，加大成本。取得公允價值毫無疑問要比歷史成本付出更多的精力和費用，這會使企業(yè)不愿意選擇公允價值這一模式對投資性房地產(chǎn)進行會計處理。

總之，公司不論選擇哪種模式都有各自的優(yōu)缺點，引入公允價值這一會計處理方法，能夠使投資性房地產(chǎn)的實際價格精準、及時地體現(xiàn)出來。但是公允價值計量模式在實施過程中存在理論體系不夠完善、市場環(huán)境不夠有效、缺乏必要的可操作性等諸多問題；相比較而言，傳統(tǒng)的成本計量模式，會計核算更簡便、更穩(wěn)定，不容易因公允價值的變化使企業(yè)的資產(chǎn)情況及利潤受影響，但卻反映不出投資性房地產(chǎn)的市場公允價值。選擇公允價值計量模式來對資性房地產(chǎn)進行會計處理是適應經(jīng)濟發(fā)展需要的。單純使用歷史成本計量不能真實反映房地產(chǎn)的價值，使用公允價值來對投資性房地產(chǎn)進行會計計量，能夠立刻、完整地反映現(xiàn)在和將來市場經(jīng)濟環(huán)境的變化。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，會給房地產(chǎn)帶來升值的空間，采用公允價值這一種計量模式將會給公司帶來比較大的利潤，提供了比較方便的獲取資本的條件。

參考文獻：

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（作者單位：江西財經(jīng)大學）