陳冬梅 陳之衡

復(fù)旦大學(xué)保險系

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熱點(diǎn)探討

商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)模式研究*

陳冬梅 陳之衡

復(fù)旦大學(xué)保險系

一、商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動因素

1.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大的需求空間，為保險資金介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了可能

我國是人口老齡化速度最快的國家之一。2000年，65歲以上人口占總?cè)丝诘?%，進(jìn)入老齡化社會；2013年，勞動人口下降；2037年，老齡人口贍養(yǎng)比將達(dá)到0.5比1，進(jìn)入深度老齡社會。根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測，我國65 歲以上老人人數(shù)未來半個世紀(jì)都會保持較快速度增長，并會在2060年達(dá)到3.69億的高點(diǎn)，占總?cè)丝诘?8%。其中，中國在2015年之前趨勢線平緩，之后趨勢線陡升，2037年完全與國際并軌。由于實(shí)行計(jì)劃生育政策及1960年至1980年期間的“嬰兒潮”導(dǎo)致2020年至2040年為中國“銀發(fā)潮”，2040年至2060年將為“高齡銀發(fā)型”社會。未來五十年，我國將繼續(xù)保持較快的老齡化進(jìn)程，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求巨大。

目前，我國主要有居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種模式，而且大多數(shù)老年人更傾向于居家養(yǎng)老。但我國家庭結(jié)構(gòu)小型化趨勢的不斷延續(xù)，使得居家養(yǎng)老愈來愈難。全國老齡辦統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，20世紀(jì)80年代以前，我國家庭平均人口大體穩(wěn)定在 4.23至4.43人之間，20世紀(jì)80年代至今，家庭平均人口逐漸下降，1982年家庭平均人口為4.4人，2011年為3.02人，30年間家庭平均人口減少了1.38人，下降幅度高達(dá) 45.69%。在家庭結(jié)構(gòu)小型化的同時，老年人口的高齡、失能和空巢化進(jìn)一步加劇了居家養(yǎng)老的困境。失能老年人口不斷增加，從2012年的3600萬人增長到2013年的3750萬人；慢性病患病老年人數(shù)持續(xù)增加，2012年為0.97億人，2013年突破1億人大關(guān)；空巢老年人口數(shù)量繼續(xù)上升，2012年為0.99億人，2013年也突破1億人大關(guān)。上述各類情況的涌現(xiàn)，勢必要求分散的居家養(yǎng)老模式需要逐步向集中的、社會化的養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變，這將增加老年人口對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)模式的需求。我國現(xiàn)存養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為政府主導(dǎo)，服務(wù)水平較低，不能滿足不同層次人群的需要，在結(jié)構(gòu)上存在著供求失衡的問題，因此養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有較大的需求和發(fā)展空間，這些客觀條件為保險資金介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了可能。

2.相關(guān)法律法規(guī)的出臺，為保險資金介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打開了通道

國家對于包括商業(yè)保險資金在內(nèi)的社會資本介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)持鼓勵態(tài)度，并陸續(xù)頒布了一系列具有指導(dǎo)性意見的政策法規(guī)(見下表)，這為保險資金介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)打開了政策通道。

《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》提出各級財政部門要加大對老齡事業(yè)的資金投入；地方政府對新建老年服務(wù)設(shè)施的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)酌情給予減免，降低征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》提出，到2015年全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達(dá)到30張?！秶鴦?wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出試點(diǎn)開展反向抵押養(yǎng)老保險，支持保險服務(wù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

地方政府積極配合出臺地方性支持政策。北京已將養(yǎng)老設(shè)施用地納入該市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，國土局將通過財政、土地供應(yīng)等手段，吸引社會資本介入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)。北京太陽城項(xiàng)目已獲得北京市發(fā)改委按床位給予的一次性補(bǔ)貼。《成都市人民政府關(guān)于加快社會化養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展的意見》優(yōu)先安排養(yǎng)老年度用地計(jì)劃指標(biāo)、明確財政資金補(bǔ)貼以及相關(guān)費(fèi)用減免政策。

同時，保險資金投資政策也有了松動。對于保險資金投資不動產(chǎn)領(lǐng)域，從之前的禁止投資，到2010年的10%+3%(3%可投資不動產(chǎn)相關(guān)的金融產(chǎn)品)，到2012年7月的20%，再到2013年的30%可用于非自用型不動產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)計(jì)劃，保險資金不動產(chǎn)領(lǐng)域投資額度得到了大比例調(diào)升。

3.專業(yè)投資及業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)是保險資金介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)優(yōu)勢

以養(yǎng)老地產(chǎn)為代表的新興養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一種“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的復(fù)合地產(chǎn)開發(fā)模式。在這種模式下，房地產(chǎn)開發(fā)與創(chuàng)造老年人新型生活方式密切結(jié)合， 房地產(chǎn)業(yè)和保險、醫(yī)療、科教等相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合，這種復(fù)合開發(fā)模式有利于保險公司的介入和運(yùn)作。首先，保險公司有著比較專業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)。保險投資是保險公司不可或缺的組成部分， 金融系統(tǒng)的負(fù)債經(jīng)營性質(zhì)要求金融企業(yè)必須充分利用由負(fù)債業(yè)務(wù)所獲得的資金產(chǎn)生穩(wěn)定收益。目前，我國保險行業(yè)有專門的保險資產(chǎn)管理公司或者保險資產(chǎn)管理部門，保險公司在此基礎(chǔ)上積累了更多的投資經(jīng)驗(yàn)、更準(zhǔn)確的投資信息，這也為未來投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)奠定了經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)。其次，保險公司有豐富的商業(yè)養(yǎng)老保險產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)，譬如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要的長期護(hù)理保險等，保險公司在產(chǎn)品費(fèi)率、收益率的把握上比較科學(xué)充分，在復(fù)合開發(fā)模式中擁有一定核心競爭力和行業(yè)優(yōu)勢。

4.投資養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有助于實(shí)現(xiàn)壽險公司資產(chǎn)與負(fù)債匹配

商業(yè)壽險資金的特點(diǎn)是規(guī)模性、長期性和負(fù)債性，這要求其資金在投資管理中應(yīng)當(dāng)選取長期性的投資項(xiàng)目。養(yǎng)老社區(qū)具有投資規(guī)模巨大、投資周期長、中后期資金回流穩(wěn)定、長期綜合投資收益率較高和抗風(fēng)險能力強(qiáng)等特點(diǎn)，正好可以滿足保險投資的需求。一方面，保險業(yè)作為負(fù)債經(jīng)營行業(yè)，必須要求保險金的給付與投資周期的匹配，既保證穩(wěn)定的償還能力，又不喪失負(fù)債資金的收益。財產(chǎn)險公司的收入與支付間隔時間較短，比較容易匹配。壽險公司保費(fèi)收入與支出，不僅要考慮貨幣的時間價值，還要考慮金融市場的穩(wěn)定程度。壽險資金需要一個長期與穩(wěn)定的投資渠道，來實(shí)現(xiàn)自身資產(chǎn)與負(fù)債的匹配度。另一方面，從國際經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資金鏈有以下特點(diǎn)：資金需求大，尤其是高質(zhì)量的養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，需要大量的資金；資金回報期長，一個成熟、優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老社區(qū)的回收期通常在20至30年，需要長時間的資金支持。因此，將商業(yè)保險資金投資于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，既可以為其資金開辟新的投資渠道，弱化因資本市場的不穩(wěn)定對保險公司投資收益的影響，又可以滿足養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)對長期穩(wěn)定資金的需求，使資產(chǎn)負(fù)債匹配趨于合理。

5.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)與保險業(yè)務(wù)具有協(xié)同效應(yīng)，有助于延伸與擴(kuò)大壽險產(chǎn)業(yè)鏈

將保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相銜接，是目前保險公司進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要商業(yè)模式。在這種模式下，養(yǎng)老社區(qū)會創(chuàng)造保險業(yè)新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，向上銜接醫(yī)療保險、護(hù)理保險和養(yǎng)老保險等產(chǎn)品，推動保險創(chuàng)新，向下帶動老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，擴(kuò)展行業(yè)鏈條。保險行業(yè)通過靈活的保單設(shè)計(jì)服務(wù)于不同階層、不同類型的養(yǎng)老需求，豐富養(yǎng)老社區(qū)入住者的個性化、高質(zhì)量服務(wù)選擇。

二、商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商業(yè)模式

1.不動產(chǎn)投資模式

這種模式主要以不動產(chǎn)為依托，所有養(yǎng)老服務(wù)獲得的前提都必須獲得不動產(chǎn)的使用權(quán)或者產(chǎn)權(quán)。如美國的持續(xù)照料退休社區(qū)CCRC(Continuing Care Retirement Community)與平安不動產(chǎn)公司在浙江省桐鄉(xiāng)市合作開發(fā)的“平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”項(xiàng)目。

美國的持續(xù)照料退休社區(qū)主要面向高齡人群，提供專業(yè)醫(yī)療護(hù)理，各類醫(yī)療設(shè)施完善，社區(qū)最大限度地實(shí)現(xiàn)了無障礙特色。部分持續(xù)照料退休社區(qū)要求一次性預(yù)付10萬美元以上的定金，以獲得社區(qū)入住權(quán)，入住后需按月繳納住房、餐飲、健康護(hù)理等項(xiàng)目所產(chǎn)生的各類費(fèi)用，社區(qū)將在居民死亡或協(xié)議日期前搬出時退還部分定金。為規(guī)范社區(qū)經(jīng)營，美國聯(lián)邦政府在二十世紀(jì)八九十年代頒布了一系列法令，規(guī)定包括持續(xù)照料退休社區(qū)在內(nèi)的幾類高度照料型社區(qū)需得到州政府授權(quán)方可開發(fā)和運(yùn)營，同時必須保證與醫(yī)院等其他專業(yè)護(hù)理機(jī)構(gòu)緊密合作，向居民提供及時、高水平的醫(yī)療護(hù)理。

2.養(yǎng)老服務(wù)投資模式

這種模式主要是提供服務(wù)，可以完全沒有不動產(chǎn)的依托，在一定程度上類似于中介機(jī)構(gòu)，為供需雙方提供中介服務(wù)。其不以居住為獲得服務(wù)的前提條件，老人主要養(yǎng)老地點(diǎn)仍在家中。如法國的家居助理業(yè)與德國的家居社區(qū)養(yǎng)老。

法德兩國都是人口老齡化較為嚴(yán)重的國家，60歲以上人口均占總?cè)丝诘?0%以上。兩國政府通過對民眾養(yǎng)老意愿的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)絕大多數(shù)的老年人更傾向于在家中養(yǎng)老，因而推行了這類以提供服務(wù)為主的養(yǎng)老模式。在法國，養(yǎng)老服務(wù)主要由中介構(gòu)建。法國在2002年推出社會生活助理文憑(DEAVS)，進(jìn)一步推動家居助理業(yè)的發(fā)展。在德國，家居社區(qū)養(yǎng)老主要由家人、鄰居、專業(yè)服務(wù)人員三者共同完成對老年人的照顧，政府對其進(jìn)行評估并給予經(jīng)濟(jì)補(bǔ)貼。

對于我國商業(yè)保險公司而言，除投資建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)外，可以借鑒該模式涉足居家養(yǎng)老，利用自身大量的保單信息優(yōu)勢，提供相應(yīng)的中介服務(wù)，并收取相關(guān)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)盈利。

3.養(yǎng)老金融產(chǎn)品的開發(fā)投資模式

與養(yǎng)老有關(guān)的保險產(chǎn)品可以歸結(jié)為兩大類：一是商業(yè)養(yǎng)老保險；二是長期護(hù)理保險。如美國養(yǎng)老金融產(chǎn)品中的住房反向抵押養(yǎng)老保險(“倒按揭”)模式以及韓國的長期看護(hù)保險制度。

美國“倒按揭”模式是房屋產(chǎn)權(quán)所有者將其房屋抵押給銀行、保險公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在評估房產(chǎn)現(xiàn)值與未來價值、借款人當(dāng)前年齡和生命期望值后，每月為抵押人提供一筆養(yǎng)老資金，待借款人身故后，房屋產(chǎn)權(quán)歸金融機(jī)構(gòu)所有，即所謂的“以房養(yǎng)老”模式。

韓國長期看護(hù)保險制度由其國會2007年頒布的《老人長期看護(hù)保險法》確立，與此同時成立了“國民健康保險公團(tuán)”，負(fù)責(zé)收取保險費(fèi)、支付保險金、管理被保險人信息。在韓國，養(yǎng)老醫(yī)療開支的60%由國民健康保險公團(tuán)承擔(dān)，政府承擔(dān)25%，居民自籌15%，按月足額繳納。在被保險人有養(yǎng)老看護(hù)需求時，國民健康保險公團(tuán)負(fù)責(zé)支付看護(hù)費(fèi)用。

4.不動產(chǎn)投資與養(yǎng)老金融產(chǎn)品的開發(fā)投資相結(jié)合的模式

這種模式是以不動產(chǎn)為依托，在擁有不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的基礎(chǔ)上提供養(yǎng)老服務(wù)，同時開發(fā)與養(yǎng)老有關(guān)的金融產(chǎn)品，使得被保險人在年老時可以到保險人的養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)行居住。如泰康人壽推出的保險產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。

三、商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨的風(fēng)險

1.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未建立統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范的經(jīng)營模式，使保險公司面臨行業(yè)風(fēng)險

作為剛剛興起的產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，如準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等，這給保險公司介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來了很大程度的經(jīng)營上的不確定性。在我國現(xiàn)有的監(jiān)管體制下，保險公司介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營模式只能采取“長期持有、只租不售”的形式，而其他非保險企業(yè)，如專業(yè)的地產(chǎn)商也可以投建養(yǎng)老社區(qū)，并且可以出售。各種經(jīng)營模式共存，但缺乏規(guī)范。

2.國家尚未出臺商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的具體政策，使保險公司面臨監(jiān)管風(fēng)險

近年來，國家大力鼓勵民間資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，然而具體的相關(guān)政策卻未出臺，例如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)土地的性質(zhì)、稅收政策、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營模式等。當(dāng)前政府政策大多數(shù)偏向于扶植中低端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，更多的仍是針對“非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)”。對于保險公司而言，很難獲得更多的政策傾斜與標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)，這使得保險公司介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)存在潛在隱患。

3.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)尚未形成規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，使保險公司面臨法律道德風(fēng)險

保險公司介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要目的就是通過提供養(yǎng)老服務(wù)獲取收益。然而目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并沒有形成規(guī)范的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這使得保險公司后續(xù)的經(jīng)營管理存在一定風(fēng)險，如客戶對服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不認(rèn)同以及服務(wù)人員未認(rèn)真履行其職責(zé)等，這將會使保險公司面臨著法律與道德方面的風(fēng)險。

4.保險公司缺乏專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營人才，使保險公司面臨經(jīng)營風(fēng)險

專業(yè)的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)得以成功發(fā)展的重要保證。保險公司介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)這一新的領(lǐng)域，短時間內(nèi)很難找到專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營人才，而且國內(nèi)目前也沒有可供借鑒的成功經(jīng)驗(yàn)，因此保險公司在后續(xù)經(jīng)營管理中將會面臨經(jīng)營風(fēng)險。

5.養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期長且回收成本慢，使保險公司面臨定價與違約風(fēng)險

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資周期較長，由于保險公司只能采取“長期持有、只租不售”的形式，使得成本回收主要依賴于租金，因此成本回收較慢。目前，我國處于“未富先老”的社會發(fā)展階段，人們的購買力有限，以租金形式回收成本將使保險公司可能面臨定價風(fēng)險(即價格達(dá)不到預(yù)期水平)和違約風(fēng)險(即已入住者支付不起租金)。

6.傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念根深蒂固，使保險公司面臨社會文化風(fēng)險

許多老人受傳統(tǒng)文化影響，認(rèn)為“養(yǎng)兒為防老”。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，養(yǎng)老社會化在所難免，但是仍需要一段時間才能使人們從思想上適應(yīng)并接受養(yǎng)老社會化方式。舊觀念將阻礙養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的需求，降低養(yǎng)老社區(qū)的入住率，使保險公司面臨著社會文化的風(fēng)險。

商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)看上去很美，但要實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)，需要一一化解以上風(fēng)險。

四、商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的政策制約

1.現(xiàn)有政策缺乏對中高端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的支持

養(yǎng)老地產(chǎn)可以簡單分為保障型、普通型和高檔型。當(dāng)前政府的相關(guān)政策大多偏向于扶植中低端養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但這類投資收益率過低，不能滿足保險資金的盈利性需求，因而并不適合保險公司來開發(fā)。在發(fā)展高檔養(yǎng)老地產(chǎn)方面，包括保險公司在內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商獲得的政策支持相對較少，稅費(fèi)減免和補(bǔ)貼相對匱乏，信貸支持也十分有限。同時，險企使用土地等資源的成本過高，拿地價格甚至接近于住宅用地，這對目前商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)而言是個較大的考驗(yàn)。

2.監(jiān)管政策缺乏相應(yīng)的靈活性和寬松度

現(xiàn)有的監(jiān)管制度是與金融業(yè)分業(yè)經(jīng)營相適應(yīng)的，對金融創(chuàng)新存在著較強(qiáng)的抑制性，險企可自主運(yùn)作的空間嚴(yán)重不足，導(dǎo)致同質(zhì)化競爭嚴(yán)重。如中國保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》規(guī)定，保險企業(yè)只能長期持有、不能出售養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，而且必須以合作的形式進(jìn)行不動產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。這些較為苛刻的監(jiān)管政策使得險企介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)步履維艱。

3.行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)亟待制訂和完善

任何一個新興行業(yè)的發(fā)展、完善和成熟，都需要行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的制訂和指引。2012年11月頒布的《中國老年宜居住區(qū)試點(diǎn)工程管理辦法(試行)》同《養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》《老年人居住建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》一起，為養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)帶來了建筑標(biāo)準(zhǔn)的革新，但相關(guān)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及細(xì)則、從業(yè)人員培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)水平評測體系等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未確立，這些對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展造成很大程度的制約。

另外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)歸屬多個部門管理，養(yǎng)老屬于民政部門主管，土地屬于國土部門主管，而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門主管，政策實(shí)施過程中部門之間的協(xié)調(diào)難度大。

五、商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管挑戰(zhàn)

1.養(yǎng)老地產(chǎn)的界定和識別

保險公司介入地產(chǎn)開發(fā)會受到開發(fā)資質(zhì)等方面的各種限制，想進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的一級開發(fā)更加困難。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒有明確的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常是以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地等形式拿地，成本與普通商業(yè)用地沒有差別，但是回報周期卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一般商業(yè)地產(chǎn)。對于部分險企和開發(fā)商而言，當(dāng)純粹的養(yǎng)老地產(chǎn)還看不見盈利模式時，就必然會走向通過養(yǎng)老地產(chǎn)之外的商品住宅開發(fā)、商業(yè)配套開發(fā)和出售來快速回籠資金，從而總體上實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤平衡或者實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體盈利。有的甚至就會直接以養(yǎng)老地產(chǎn)的名義賣商品房。所以，對于何謂養(yǎng)老地產(chǎn)、其經(jīng)營性質(zhì)等都需要監(jiān)管部門做出識別和界定，以及時懲處違規(guī)行為，保證市場良性運(yùn)行。

2.保險資金安全性監(jiān)管

《保險法》的修訂與相關(guān)政策的推行，為保險資金運(yùn)用拓展了渠道。但如何保障保險資金的安全性，應(yīng)有明確的措施來加強(qiáng)對保險資金運(yùn)用的監(jiān)管。保險公司投資包括養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的不動產(chǎn)從政策上開閘，將會有大量的保險資金涌向不動產(chǎn)領(lǐng)域，市場風(fēng)險大量積聚，是否能夠順利回本并產(chǎn)生盈利，將給保險資金的安全性帶來巨大挑戰(zhàn)，這就要求監(jiān)管部門能夠及時識別并判斷市場和行業(yè)的風(fēng)險，在投資和運(yùn)營過程中進(jìn)行跟蹤監(jiān)管。

3.配套保險產(chǎn)品監(jiān)管

當(dāng)前保險公司介入養(yǎng)老地產(chǎn)多采取“養(yǎng)老保險+養(yǎng)老社區(qū)”的一站式服務(wù)模式，承諾購買該公司保險產(chǎn)品即可在晚年入住養(yǎng)老社區(qū)，而實(shí)際情況是基本都需要特定條件且價格不菲，并且入住后還要面臨較高的后續(xù)收費(fèi)。因此針對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)配套保險產(chǎn)品的監(jiān)管不容忽視，在行業(yè)各項(xiàng)規(guī)則還未明確之前，需要監(jiān)管部門的專業(yè)監(jiān)管，以保障消費(fèi)者的合法權(quán)益。

4.監(jiān)管的靈活性和寬松度

金融集團(tuán)化增強(qiáng)與金融創(chuàng)新深化是未來金融業(yè)發(fā)展的大勢所趨，保險公司介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身就是一種創(chuàng)新和跨界經(jīng)營的現(xiàn)象。在行業(yè)尚未成熟前，各種行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的形成、經(jīng)營模式的探索等都需要各個經(jīng)營主體充分發(fā)揮創(chuàng)造性，在實(shí)踐中總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。因此，對該行業(yè)的監(jiān)管應(yīng)該堅(jiān)持“有所為，有所不為”，在合理的范圍內(nèi)適當(dāng)增加經(jīng)營主體的靈活性和政策的寬松度，為行業(yè)發(fā)展注入不竭的活力和動力。

六、商業(yè)保險介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展望

1.分工協(xié)作與自建全產(chǎn)業(yè)鏈兩種經(jīng)營模式的選擇

通過對美國養(yǎng)老地產(chǎn)成熟模式的分析發(fā)現(xiàn)，當(dāng)養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個單一機(jī)構(gòu)難以獲取低成本金融資源的支持時，風(fēng)險收益的分解就成為最有效的方式。分解后，REITs(Real Estate Investment Trusts)類公司憑借穩(wěn)定收益能夠獲得最低成本的長期資金，而運(yùn)營商憑借輕資產(chǎn)模式獲得了規(guī)模擴(kuò)張的動力。分解后重新聚合的幾類企業(yè)，共同構(gòu)建了一個極具競爭力的養(yǎng)老地產(chǎn)金融生態(tài)，它具有資金成本低、規(guī)?；俣瓤臁⒖箾_擊能力強(qiáng)的優(yōu)勢。

但是剛剛起步的中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域，雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司及其他民營企業(yè)，但各自的角色定位很模糊，更談不上彼此的分工合作。結(jié)果，在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營過程中，既缺乏專業(yè)的運(yùn)營商，更缺乏長期的投資人，因此以平安為代表的保險公司采取了自建全產(chǎn)業(yè)鏈的模式。從目前養(yǎng)老地產(chǎn)還處在起步階段的情況來看，爭奪市場份額的需要、市場成熟度不高、缺乏市場參與者等因素決定了自建全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)潜容^現(xiàn)實(shí)的選擇。只有在成熟而充分競爭的市場，分工協(xié)作才會成為最優(yōu)的選擇。

2.保險企業(yè)介入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“只租不售”的政策抉擇

為了約束保險公司假借養(yǎng)老地產(chǎn)的名義建設(shè)銷售商品房，中國保監(jiān)會要求保險公司不得參與一級土地開發(fā)。采用“只租不售”的模式，可能使得養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期被拉長到10年甚至20年，回報周期長加大了投資開發(fā)的風(fēng)險。雖然壽險資金具有長期性的特點(diǎn)，但是如果建成后直接可售，無疑會降低現(xiàn)金流壓力，而采用租賃模式，需要運(yùn)營至少3至5年后才能夠達(dá)到收支平衡。

面對這種狀況，中國平安以深圳平安不動產(chǎn)有限公司旗下自有資金投資，規(guī)避了政策限制。而泰康人壽和合眾人壽通過提前銷售與仍然在建設(shè)中的養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保單，提前回收現(xiàn)金流，解決回報周期過長的風(fēng)險。除此之外，美國、中國臺灣等較為成熟的保險市場，保險公司只需專注長期護(hù)理保險等產(chǎn)品設(shè)計(jì)，并投資REITs買斷養(yǎng)老社區(qū)居住權(quán)，收取會員費(fèi)并開發(fā)保險客戶。這些已有的實(shí)踐模式都是應(yīng)對目前監(jiān)管要求的良好的解決辦法。

3.政府為保險業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供支持是大勢所趨

保險公司進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的驅(qū)動力之一即為提高投資回報率，但這與傳統(tǒng)的集中養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的半公益性質(zhì)不符，如果盈利則無法享受國家相應(yīng)的土地與稅費(fèi)的優(yōu)惠政策，主要體現(xiàn)在二級土地市場獲地的不確定。在老齡化加速的背景下，政府應(yīng)該為營利性的商業(yè)保險進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目提供支持，現(xiàn)實(shí)中也確實(shí)出現(xiàn)了這一趨勢。2013年，北京市率先將養(yǎng)老設(shè)施用地納入該市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。合肥、沈陽等地，養(yǎng)老綜合用地已經(jīng)正式與工業(yè)用地、住宅用地一樣，通過招拍掛的形式進(jìn)行出售。目前需要的是出臺全國性的政策，鼓勵商業(yè)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，指導(dǎo)規(guī)范行業(yè)發(fā)展。美國養(yǎng)老社區(qū)的建立需要獲取政府頒發(fā)的專業(yè)經(jīng)營牌照，同時，政府還建立了一套資質(zhì)評估系統(tǒng)，對養(yǎng)老社區(qū)的建筑設(shè)施、衛(wèi)生條件、服務(wù)水平、管理能力等進(jìn)行有效評估。政府規(guī)定保險養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老設(shè)計(jì)和養(yǎng)老服務(wù)的指導(dǎo)、驗(yàn)收和評價標(biāo)準(zhǔn)，要把握住重心放在“養(yǎng)”而不是“老”的原則。中國原建設(shè)部和民政部發(fā)布的《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》提出的一系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)可以作為參考。

在老齡化突然加速時,政府統(tǒng)籌的養(yǎng)老金壓力會率先加大，必然會主動放開和接納民營資本和商業(yè)保險進(jìn)入養(yǎng)老領(lǐng)域。而作為國民經(jīng)濟(jì)有力支撐和重要屏障的保險業(yè)，將在未來社會養(yǎng)老保障體系中扮演積極的角色。

綜上,政府要完善養(yǎng)老保障制度頂層設(shè)計(jì)，充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，鼓勵商業(yè)保險參與養(yǎng)老保障體系建設(shè)。同時，根據(jù)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，制訂并實(shí)施商業(yè)養(yǎng)老、健康保險的免稅、延期征稅政策，鼓勵企業(yè)和個人承擔(dān)養(yǎng)老責(zé)任，提高整體保障水平；推廣政府購買服務(wù)，鼓勵保險公司參與基本養(yǎng)老保險經(jīng)辦服務(wù)，提高基本養(yǎng)老保險運(yùn)行效率；研究建立個人養(yǎng)老保險賬戶，有效銜接養(yǎng)老保險第二、第三支柱，提升養(yǎng)老保障體系的整體穩(wěn)定性。