吳園園

【摘要】本文借鑒現(xiàn)有的Hedonic特征價(jià)格模型，嘗試構(gòu)建了城市住宅價(jià)格的Hedonic模型。并以“中指指數(shù)數(shù)據(jù)庫”提供的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對模型進(jìn)行了擬合分析，得出了可供實(shí)際使用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型，對研究其他類型房地產(chǎn)的定價(jià)問題具有一定的指導(dǎo)意義。

【關(guān)鍵詞】Hedonic模型 城市住宅市場 住宅價(jià)格 影響因素

一、引言

商品住宅價(jià)格的形成受到多種因素影響?；谌藗冎饔^感受進(jìn)行評價(jià)的Hedonic模型定價(jià)能夠較為有效地避免常用估價(jià)方法的普遍問題，為商品住宅定價(jià)提供一條很好的途徑。因此，本文結(jié)合了城市住宅市場的發(fā)展及影響其價(jià)格構(gòu)成的因素，篩選出了影響比較大的幾個(gè)因素，又借鑒了現(xiàn)有的Hedonic特征價(jià)格模型，嘗試構(gòu)建了城市住宅價(jià)格的Hedonic模型。并以“中指指數(shù)數(shù)據(jù)庫”提供的關(guān)于金科股份和嘉凱城兩個(gè)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對模型進(jìn)行了擬合分析，得出了可供實(shí)際使用的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型。同時(shí)，該模型的經(jīng)濟(jì)意義也與一般的經(jīng)濟(jì)理論保持一致，使得模型具有普遍適用性，對研究其他類型房地產(chǎn)的定價(jià)問題具有一定的指導(dǎo)意義。

二、城市住宅價(jià)格的特征價(jià)格模型

（一）模型構(gòu)建

Hedonic模型定價(jià)的核心內(nèi)容是要分析物業(yè)的各種屬性，通過必要的數(shù)據(jù)收集和處理，回歸得到其價(jià)格。模型的一般形式為：

P=f（x1，x2…xn） 其中，xi表示商品的屬性。

根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，商品的價(jià)格與其屬性之間存在邊際效用遞減規(guī)律，所以假設(shè)函數(shù)的具體形式為：

P=α·X ·X …X

再對其進(jìn)行顯性化處理就得到了Hedonic模型的對數(shù)形式模型：

log（P）=α0+α1logX1+α2logX2+…+αnlogXn+μ

此外，還有半對數(shù)形式：

log（P）=α0+α1X1+α2X2+…+αnXn+μ

上兩式中μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

經(jīng)過試算，我們選擇了對數(shù)模型的形式。

（二）變量選擇及其賦值

結(jié)合從“中指指數(shù)數(shù)據(jù)庫”獲得的有關(guān)數(shù)據(jù)，經(jīng)過分析，本文從中選擇了以下幾個(gè)影響住宅價(jià)格的變量，按照理論和現(xiàn)實(shí)需要對個(gè)各個(gè)變量進(jìn)行賦值：（1）成交價(jià)格（y）根據(jù)實(shí)際每月成交均價(jià)計(jì)入；（2）城市類別（x1）分別將一線城市賦值為3，二線城市賦值為2，三、四線城市賦值為1，預(yù)期符號為正；（3）預(yù)售期（x2）根據(jù)入住時(shí)間和樓盤開盤時(shí)間之間的月份間隔計(jì)入，預(yù)期符號為負(fù)；（4）項(xiàng)目總建筑面積（x3）的預(yù)期符號為負(fù)；（5）物業(yè)類別（x4）分別將別墅賦值為3，豪華住宅賦值為2，普通住宅賦值為1，預(yù)期符號為正；（6）建筑類型（x5）分別將獨(dú)棟賦值為3，板樓賦值為2，塔樓賦值為1，預(yù)期符號為正；（7）裝修情況（x7）分別將精裝修賦值為3，全裝修賦值為2，毛坯賦值為1，預(yù)期符號為正；（8）容積率（x8）的預(yù)期符號為負(fù)；（9）綠化率（x9）的預(yù)期符號為正；（10）土地成本（x10）根據(jù)土地成交價(jià)除以土地總面積計(jì)入，預(yù)期符號為正；（11）成交套數(shù)（x11）根據(jù)每月成交套數(shù)計(jì)入，預(yù)期符號為負(fù)。

（三）回歸過程說明

1.初步擬合。根據(jù)最初選擇的因變量和11個(gè)解釋變量，通過計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)STATA軟件利用全樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行初步擬合，根據(jù)擬合結(jié)果發(fā)現(xiàn)，預(yù)售期的系數(shù)符號為正，項(xiàng)目特色、裝修情況和綠化率三個(gè)變量的系數(shù)為負(fù)值，不滿足模型的經(jīng)濟(jì)假設(shè)檢驗(yàn)，城市類別、裝修情況和綠化率的T統(tǒng)計(jì)量和P值都不理想，所以將其從模型中剔除。經(jīng)過篩選，最終剩下六個(gè)顯著性最強(qiáng)且符合經(jīng)濟(jì)學(xué)解釋的變量為項(xiàng)目總建筑面積、物業(yè)類別、建筑類型、容積率、土地成本和成交套數(shù)。

2.根據(jù)剩下的六個(gè)解釋變量再次進(jìn)行擬合得到的結(jié)果如下1所示：

表1 最終擬合結(jié)果

再次擬合后的R2為0.6837，P值為0.0000，方程和各解釋變量的系數(shù)均顯著，同時(shí)，系數(shù)符號也符合預(yù)期，繼而對其進(jìn)行經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)。

（四）經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

把各變量的系數(shù)帶入對數(shù)模型并變形，得到如下方程式：

房價(jià)=8.876601·項(xiàng)目總建筑面積-0.1976895·物業(yè)類別0.1338656·建筑類型0.1306256·容積率-0.3513809·土地成本0.370711·成交套數(shù)-0.0349483

從中可以看出，項(xiàng)目總建筑面積、物業(yè)類別、建筑類型、容積率、土地成本及每月成交套數(shù)即銷量對住宅價(jià)格的影響最大。

方程前面的8.876601集中體現(xiàn)了市場環(huán)境的變化和系統(tǒng)誤差對價(jià)格的影響。各變量指數(shù)上的系數(shù)反映了該變量對住宅價(jià)格的影子價(jià)格，即該變量每增加一個(gè)單位，消費(fèi)者愿意為其支出的額外價(jià)格，它在一定程度上反映了該項(xiàng)因素對價(jià)格的決定程度。

三、結(jié)論

本文運(yùn)用特征價(jià)格模型，結(jié)合從“中指指數(shù)數(shù)據(jù)庫”獲取的關(guān)于金科股份和嘉凱城兩個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)，構(gòu)建了城市住宅特征價(jià)格模型，利用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)Stata軟件進(jìn)行了多元回歸分析，得出了對城市住宅價(jià)格影響較大的六個(gè)因素，分別是項(xiàng)目總建筑面積、物業(yè)類別、建筑類型、容積率、土地成本及每月成交套數(shù)。

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