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【摘 要】國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和企業(yè)發(fā)展離不開稅收負(fù)擔(dān)，作為我國(guó)稅收收入的主要來(lái)源的企業(yè)的健康發(fā)展更是受到更廣泛的關(guān)注。近幾年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和壯大，逐漸成為我國(guó)三大支柱產(chǎn)業(yè)之一，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。于是更多的人關(guān)注到房地產(chǎn)行業(yè)能否健康、穩(wěn)定的持續(xù)發(fā)展，這不僅僅是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注，更是對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)注。在此情況下房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際稅負(fù)成為稅收政策的制定者與研究者關(guān)注的重點(diǎn)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)率；影響因素

一、引言

近幾年房?jī)r(jià)的持續(xù)上升深受全民關(guān)注，部分城市的上漲屬于正常范圍，更多的城市出現(xiàn)了虛高的情況，很可能引發(fā)房地產(chǎn)的泡沫。這種情況要求政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行相應(yīng)的管控和規(guī)范，而稅收政策成為政府最有效的調(diào)節(jié)措施。政府調(diào)控后的稅負(fù)水平都是根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)的基礎(chǔ)理論，用合理的方法評(píng)估，從而摒棄了之前其他稅收調(diào)控政策的重視操作簡(jiǎn)單、忽視有效性的缺陷，這樣才能發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并針對(duì)問(wèn)題提出相對(duì)應(yīng)的建議，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康有序的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)率影響因素

1.資本密集度

從之前的學(xué)者研究成果來(lái)看，資本密集度與企業(yè)實(shí)際所得稅稅負(fù)存在著正相關(guān)關(guān)系，并且在1%的水平上顯著。這說(shuō)明房地產(chǎn)公司對(duì)于利用固定資產(chǎn)折舊的稅盾來(lái)降低稅負(fù)沒有給予重視，并未享受這一政策給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際意義。房地產(chǎn)公司應(yīng)盡快改變經(jīng)營(yíng)思路，完善企業(yè)內(nèi)部的管理體制，合理運(yùn)用公司的固定資產(chǎn)。只有這樣才能最大程度的發(fā)揮固定資產(chǎn)折舊的稅盾作用，進(jìn)一步降低稅負(fù)從而提高企業(yè)的利潤(rùn)。

2.股權(quán)結(jié)構(gòu)

研究成果還顯示顯示股權(quán)結(jié)構(gòu)與企業(yè)實(shí)際所得稅稅負(fù)之間的關(guān)系存在一定的負(fù)相關(guān)關(guān)系，但是并不顯著。一般來(lái)講，企業(yè)所得稅率較低的企業(yè)一般為股權(quán)較為集中的。像一些有國(guó)有背景的房地產(chǎn)公司雖然自身優(yōu)勢(shì)較為明顯，但不注重與政府的關(guān)系，無(wú)法取得更多的稅收優(yōu)惠政策，從而與一般大型的企業(yè)一樣，無(wú)法降低稅負(fù)。中小企業(yè)股權(quán)較為集中主要原因?yàn)橐韵聨追矫妫旱谝?，中小企業(yè)大部分為民營(yíng)企業(yè)，法人代表一般都是個(gè)人。第二，中小企業(yè)資金規(guī)模、融資能力有限股權(quán)集中有利于決策的更好進(jìn)行。正所謂“船小好調(diào)頭”正是這個(gè)道理。第三，中小企業(yè)的大股東同時(shí)作為企業(yè)的高層管理者在運(yùn)營(yíng)發(fā)展的各個(gè)方面會(huì)更加關(guān)注，尤其是企業(yè)的稅費(fèi)支出。對(duì)于中小企業(yè)來(lái)講股權(quán)集中能夠提高企業(yè)對(duì)各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策的敏感程度，快速制定相對(duì)應(yīng)的決策，從而可以充分利用政策降低企業(yè)的實(shí)際所得稅稅負(fù)。而一些大型企業(yè)因其規(guī)模較大、事項(xiàng)審批繁瑣，對(duì)于各項(xiàng)優(yōu)惠政策的敏感程度遠(yuǎn)不及中小企業(yè)。因此股權(quán)結(jié)構(gòu)的越高，各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策越好，實(shí)際所得稅稅率就會(huì)更低。

3.資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿決策是對(duì)該企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的反映，而固定資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重則反映了公司的投資決策。企業(yè)要減少所得稅的支出必須充分利用企業(yè)舉債產(chǎn)生的利息費(fèi)用和購(gòu)買固定資產(chǎn)產(chǎn)生的累計(jì)折舊的稅盾作用。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其特點(diǎn)就是通過(guò)向銀行借貸或者其他方式籌集資金開發(fā)土地。企業(yè)舉債產(chǎn)生的利息費(fèi)可以減少企業(yè)的所得稅稅負(fù)，但過(guò)度舉債會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，造成實(shí)際所得稅的負(fù)增高。同時(shí)房地產(chǎn)上市公司為降低融資成本一般債務(wù)融資主要是銀行的短期貸款，很少采用長(zhǎng)期借款等方式。這樣的方式需要企業(yè)提高資金的管控能力，一旦管控不力就會(huì)造成企業(yè)現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)壓力大甚至于還款不及時(shí)造成的信用風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生不利的影響。所以，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，分析自身的特點(diǎn)并結(jié)合自身的發(fā)展策略是必須做的事情，只有這樣才能合理調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，合理負(fù)債并合理搭配長(zhǎng)期負(fù)債和短期負(fù)債，發(fā)揮負(fù)債的稅收擋板作用，真正意義上降低企業(yè)實(shí)際所得稅稅負(fù)。

三、對(duì)于企業(yè)負(fù)稅率的相關(guān)建議

1.改進(jìn)稅制體系

目前的稅制體系在開發(fā)、交易和保有的三個(gè)環(huán)節(jié)存在一定的問(wèn)題，需要對(duì)相應(yīng)的稅制體系改革。

（1）開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收包含契稅、印花稅和耕地占用稅，隨著城市化的發(fā)展和農(nóng)村城鎮(zhèn)化的加快，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)向好。國(guó)家為了保護(hù)農(nóng)用耕地，防止農(nóng)用耕地的過(guò)度開發(fā)，加大了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的限制，強(qiáng)化了耕地保護(hù)政策，農(nóng)用耕地轉(zhuǎn)為其他用地的可能性降低，另外土地出讓金在取得土地的時(shí)候已經(jīng)繳納，所以個(gè)人認(rèn)為可以適當(dāng)?shù)臏p少耕地占用稅；印契稅功能較為齊全，可以體現(xiàn)契稅的所有功能，所以建議將契稅和印花稅合并，或者從印花稅中將契稅的部分分離出來(lái)，不再重復(fù)征收。

（2）稅負(fù)在交易階段是體現(xiàn)最明顯的階段，這個(gè)階段稅收的種類多，改革的必然性也大。需要從以下三方面進(jìn)行改革：①營(yíng)業(yè)稅，營(yíng)業(yè)稅會(huì)體現(xiàn)在所有的房產(chǎn)銷售中，存在重復(fù)性征收的情況。個(gè)人認(rèn)為可借鑒增值稅合理征收的方法，在新房銷售應(yīng)以營(yíng)業(yè)總收入減去其他稅費(fèi)余額作為征收的依據(jù)，對(duì)于二手房或者更多次交易的房產(chǎn)應(yīng)以新增收入作為計(jì)稅的依據(jù)。②土地增值稅，在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫迅速的今天，轉(zhuǎn)讓土地收入成為許多城市財(cái)政收入的主要來(lái)源。房?jī)r(jià)過(guò)高與拿地價(jià)格有直接的關(guān)系，適當(dāng)?shù)販p少土地增值稅稅率，降低稅務(wù)部門的課稅成本和納稅人的納稅成本，簡(jiǎn)化該險(xiǎn)種成為所有房地產(chǎn)企業(yè)所期待的。個(gè)人建議將土地增值稅與其他稅種合并，進(jìn)而整體降低稅負(fù)。③新增遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅，政府部門可根據(jù)不同城市的特點(diǎn)，劃定不同的城市類別，按層級(jí)制定遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅的起征點(diǎn)，通過(guò)提高遺產(chǎn)和贈(zèng)與的投機(jī)成本，一方面可以解決地方政府財(cái)政壓力，另一方面則可以調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距的問(wèn)題。

（3）我國(guó)保有稅收體系存在不完善，譬如城鎮(zhèn)土地使用稅達(dá)不到節(jié)約用地、合理使用土地、提高土地使用率和調(diào)節(jié)土地級(jí)別收益的目的，房產(chǎn)稅中房產(chǎn)余值和房租收入計(jì)稅理論的不科學(xué)，個(gè)人認(rèn)為要將兩者進(jìn)行合并，并簡(jiǎn)化稅收征管的程序，降低征管成本，從而降低企業(yè)稅負(fù)。

2.收費(fèi)體系的規(guī)范和完善

房地產(chǎn)收費(fèi)體系目前仍需要的規(guī)范和完善，需要從各個(gè)方面進(jìn)行規(guī)范。

（1）在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前期，企業(yè)完全處于投資階段，未有任何收入，這個(gè)階段企業(yè)需要大量的資金維持項(xiàng)目的運(yùn)作，高稅負(fù)只能加重企業(yè)的負(fù)擔(dān)，影響項(xiàng)目的完成進(jìn)度。該階段應(yīng)適當(dāng)?shù)臏p輕稅負(fù)，將房地產(chǎn)收費(fèi)項(xiàng)目像地租、稅收及其他收費(fèi)項(xiàng)目從法律的高度上界定標(biāo)準(zhǔn)，做到有法可依，有法必依。取消影響房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展的不合理收費(fèi)項(xiàng)目。政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)收費(fèi)制度的公開化，加強(qiáng)監(jiān)督，使企業(yè)能夠行使舉報(bào)或者核查不合理收費(fèi)項(xiàng)目的權(quán)利。完善稽查制度，對(duì)于明令禁止的收費(fèi)項(xiàng)目必須取締，有效監(jiān)督亂收費(fèi)的情況，一旦出現(xiàn)將從行政處罰及刑法追責(zé)等方面追究相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。

（2）應(yīng)明確基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的費(fèi)用進(jìn)行劃分，不能一概而論。開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)像住宅小區(qū)，政府出資負(fù)責(zé)銀行、學(xué)校和醫(yī)院等紅線外的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)性的配套等等，這些如果在房?jī)r(jià)中體現(xiàn)，則土地出讓金中不應(yīng)再含有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。對(duì)于道路消防設(shè)備、地下給排水設(shè)施和城市綠化等市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用應(yīng)由政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)企業(yè)。

（3）做好相應(yīng)的稅費(fèi)改革，合理確定稅費(fèi)體系：采用資源性和補(bǔ)償性的收費(fèi)項(xiàng)目，替代原有的管理性和建設(shè)性的收費(fèi)項(xiàng)目，取消不合理的收費(fèi)項(xiàng)目，給企業(yè)以更大的自主權(quán)，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)合法減輕稅負(fù)的措施

企業(yè)所得稅、土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅是房產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的主要來(lái)源。在正確理解政府政策支持且必須符合法律規(guī)定的情況下企業(yè)可采用多種方式做到合理避稅。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，銷售價(jià)格過(guò)高，則會(huì)導(dǎo)致營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅、土地增值稅等增大，利潤(rùn)并不是和售價(jià)成正比。所以制定合理的價(jià)格，理算價(jià)格與稅負(fù)的關(guān)系，尋找利益最大化的平衡點(diǎn)才是企業(yè)真正需要研究的。其次，依據(jù)開發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)對(duì)毛利率的核定，加強(qiáng)與稅務(wù)部門的溝通，以便獲得較低的計(jì)稅毛利率。再次，深入研究企業(yè)所得稅、土地增值稅等，判斷收費(fèi)名目的合理性及合法性，遇到不合理的項(xiàng)目可運(yùn)用法律的武器維護(hù)自身的權(quán)益，以消除稅負(fù)的不合理影響。

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