周振鵬

〔河南牧業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)院 貿(mào)易經(jīng)濟(jì)系，河南 鄭州450045〕

近年來，我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格居高不下，越來越成為影響城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量的一個(gè)重要問題。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，大批中低收入的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和外來人員進(jìn)入城鎮(zhèn)，房?jī)r(jià)問題成為他們能否在城鎮(zhèn)安居樂業(yè)的關(guān)鍵，也是我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中必須解決的問題。

一、我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受能力

居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的可承受范圍可通過相對(duì)指標(biāo)和絕對(duì)指標(biāo)來體現(xiàn)。房?jī)r(jià)收入比是衡量房?jī)r(jià)與居民收入之間關(guān)系的一個(gè)重要的相對(duì)指標(biāo)，反映的是居民對(duì)住房?jī)r(jià)格的承受能力。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)普通居民家庭的房?jī)r(jià)收入比在2．9—7．6是比較合理的。［1］但是，我國(guó)城鎮(zhèn)居民實(shí)際房?jī)r(jià)收入比為12．07。一線城市的房?jī)r(jià)收入比更是高達(dá)25．25，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他國(guó)際大城市［2］，（表1）這說明當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格與居民收入水平不相適應(yīng)，房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過居民的可承受能力。

表1 世界一線城市市中心房?jī)r(jià)收入比

從住房?jī)r(jià)格的絕對(duì)數(shù)值看，跟其他國(guó)家的一線城市相比，我國(guó)一線城市的住房?jī)r(jià)格已經(jīng)進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家方隊(duì)，我國(guó)是用中等偏上收入國(guó)家的居民收入水平支撐著發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)水平。（表2）因此，從居民人均收入水平角度來看，我國(guó)目前的城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格也已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出居民可承受范圍。

表2 2012年四季度全球一線城市住宅價(jià)格水平

二、我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格過高的成因

商品價(jià)格是由商品市場(chǎng)中的供求力量決定的，我們可以從我國(guó)城鎮(zhèn)住房市場(chǎng)的供求角度分析我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格過高的形成原因。

1．供給方面，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房供給量穩(wěn)步提高，對(duì)房?jī)r(jià)沒有推高作用

自1998年我國(guó)全面終結(jié)福利分房制度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積穩(wěn)步提高。2011年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32．7平方米。2012年城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32．9平方米。［3］①

（1）在當(dāng)前收入水平下，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供給總體上高于國(guó)際平均標(biāo)準(zhǔn)。2011年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均年收入23979．20元人民幣［4］。根據(jù)世界銀行公布的2008年最新收入分組標(biāo)準(zhǔn)，976至3855美元之間為中等偏下收入國(guó)家，3856至11905美元之間為中等偏上收入國(guó)家。依據(jù)匯率比價(jià)或購(gòu)買力平價(jià)，我國(guó)城鎮(zhèn)居民剛達(dá)到中等偏上收入水平。表3顯示，中高收入水平國(guó)家人均住房建筑面積29．3平方米，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積已經(jīng)超出該標(biāo)準(zhǔn)。即使與幾個(gè)主要的發(fā)達(dá)國(guó)家相比，在現(xiàn)有的收入水平下，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積也表現(xiàn)不差。（表4）

表3 不同收入國(guó)家居住水平表

表4 發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房面積

按照我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)要求，人均住房使用面積要大于27平方米［5］，即人均住房建筑面積在30平方米以上。顯然，2011年我國(guó)城鎮(zhèn)住房供給已經(jīng)完成了這個(gè)目標(biāo)。

（2）今后幾年，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供給仍會(huì)穩(wěn)步提升。根據(jù)國(guó)內(nèi)外眾多專家學(xué)者的預(yù)測(cè)，我國(guó)2020年人口規(guī)模約為14．5億［6］，城市化率將達(dá)到60%［4］，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8．7億。

中國(guó)指數(shù)研究院預(yù)測(cè)，我國(guó)今后幾年住房銷售面積復(fù)合增速2011年—2015年為5．1%，2016年—2020年為1．2%。這樣到2020年，城鎮(zhèn)實(shí)有住宅建筑面積會(huì)比2011年多出103．07億平方米。近幾年我國(guó)“城鎮(zhèn)新建住宅面積”實(shí)際年均增速在8%以上，加上政府對(duì)保障房建設(shè)的積極政策，預(yù)計(jì)2020年城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積應(yīng)該在37．8平方米以上。這個(gè)數(shù)值，已經(jīng)超過了1991年英國(guó)、德國(guó)和2000年日本的住房水平，也超過我國(guó)2020年城鎮(zhèn)人均居住建筑面積35平方米的居住目標(biāo)［7］。

2．需求方面：投機(jī)和投資性需求是房?jī)r(jià)不斷上漲的現(xiàn)實(shí)根源

一般而言，居民對(duì)住房的需求可以分為自住性需求、投資性需求和投機(jī)型需求三種。其中自住性需求還可以分為保障性需求和改善性需求。

（1）自住性需求屬于消費(fèi)需求，它與居民的收入水平相適應(yīng)。保障性住房需求是人們?cè)谳^低收入水平下為維持基本的生活而對(duì)居住產(chǎn)生的需求。在收入水平較低時(shí)，人們?yōu)榱吮ＷC日常的“吃、穿”等基本生活支出，不得不對(duì)“住”的價(jià)格保持敏感。為了保證其他的必要支出，有時(shí)甚至?xí)艞墝?duì)住房產(chǎn)權(quán)的要求，只保留住房使用權(quán)來滿足自己的居住需要。如果住房?jī)r(jià)格超出了他們的支付能力，他們會(huì)在市區(qū)、市郊租房來滿足住房需求。當(dāng)預(yù)期未來房?jī)r(jià)、租金不斷上漲時(shí)，為了減輕房租上漲帶來的住房支出壓力，他們也會(huì)鋌而走險(xiǎn)去購(gòu)買價(jià)格相對(duì)便宜但非法的小產(chǎn)權(quán)房。

改善性住房需求是人們?yōu)榱烁纳片F(xiàn)有居住狀況而對(duì)住房產(chǎn)生的需求。改善性需求對(duì)住房?jī)r(jià)格同樣很敏感，如果房?jī)r(jià)超出他們的支付能力，使他們預(yù)計(jì)因改善了居住條件而惡化了生活質(zhì)量，他們就會(huì)放棄改善性需求。

所以，自住性住房需求是建立在居民收入水平基礎(chǔ)上的，是居民為了生存或提高生活質(zhì)量而對(duì)住房產(chǎn)生的消費(fèi)性需求。這種需求不是為了賣而買，無法從交易中帶來貨幣收益，其只是單純的貨幣支出，因而必須考慮自身的收入水平，居民不愿承擔(dān)超出自己支付能力的住房?jī)r(jià)格。

（2）投機(jī)和投資性需求屬于引致需求，它與收益大小聯(lián)系在一起。投機(jī)和投資性需求不是真正意義上的需求，因?yàn)檫@種需求不是為了滿足自己消費(fèi)，而是為了賣而產(chǎn)生的購(gòu)買行為，目的是通過提供住房或進(jìn)行房產(chǎn)交易，從中獲得收益。投機(jī)和投資動(dòng)力的強(qiáng)弱與預(yù)期收益的高低呈正相關(guān)，只要預(yù)期收益率大于一般投資收益率，就會(huì)存在投機(jī)和投資性住房需求。

住房具有壟斷性和必須性特點(diǎn)。壟斷性是由土地資源的特殊性決定的，土地是稀缺的不可再生資源，房屋一旦與某些不可復(fù)制的特殊地段（如便利的交通、優(yōu)質(zhì)的教育醫(yī)療資源、商業(yè)中心地段）相結(jié)合，就導(dǎo)致房屋具有壟斷的特點(diǎn)。必需性是因?yàn)樽》渴蔷用袢粘Ｉ钪斜匦璧?、不可或缺的需要。投機(jī)和投資性需求者獲得住房的同時(shí)成為壟斷性住房的持有者，壟斷物品的供給者。投機(jī)和投資者對(duì)住房供給的壟斷性與居民對(duì)住房需求的必需性之間的矛盾必然造成住房投資收益率超出一般投資收益率。

目前，在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策尚不完善、其他投資渠道也比較有限的情況下，住房投資較高的投資收益率使以投機(jī)和投資為目的的住房購(gòu)買行為持續(xù)增加，帶動(dòng)房?jī)r(jià)不斷走高。并且，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程加快，農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，住房的投機(jī)和投資性需求越發(fā)突出［8］。實(shí)際情況是，2004年我國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)存在投機(jī)行為［9］。目前，北京、上海等大城市的房地產(chǎn)投機(jī)更為嚴(yán)重［10－11］，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的泡沫［12］。

投機(jī)和投資性住房需求的蔓延造成房?jī)r(jià)居高不下、居民無力購(gòu)房和大量房屋閑置同時(shí)并存；不斷上漲的房?jī)r(jià)也助長(zhǎng)了人們的投機(jī)行為，出現(xiàn)了一批不勞而獲、依賴房產(chǎn)投機(jī)的食利階層，造成社會(huì)分配不公，人們的社會(huì)價(jià)值觀發(fā)生動(dòng)搖；房?jī)r(jià)過高還令大批進(jìn)城人員居無定所，游離于城市周邊，阻礙我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程；更帶來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，最終導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)。

四、抑制我國(guó)城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格的政策建議

在當(dāng)前住房供給水平下，抑制投機(jī)和投資性住房需求，可以抑制城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格上漲，促使房?jī)r(jià)回落。

投機(jī)和投資性住房需求存在兩部分收益，一是房屋持有期間的房租收益，二是房產(chǎn)交易時(shí)的增值收益。只有依法對(duì)房屋持有期間的收益和交易收益進(jìn)行征稅，使其最終收益率無法高于一般投資收益率，才可以抑制投機(jī)和投資性住房需求過大導(dǎo)致的高房?jī)r(jià)。

1．住房信息實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)

抑制投機(jī)和投資性住房需求必須首先確認(rèn)居民的住房面積。通過住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，可以有效監(jiān)控少數(shù)人多地置業(yè)的投機(jī)或投資現(xiàn)象。住房信息既包括房屋產(chǎn)權(quán)人個(gè)人的信息（身份證、戶口所在地等），也包括產(chǎn)權(quán)人家庭居住成員的信息（身份證號(hào)碼、戶口所在地等），這樣在計(jì)算人均住房面積時(shí)就有了可信度較高的標(biāo)準(zhǔn)。住房信息收集、登記在操作上并不困難，可由房屋管理機(jī)關(guān)向房屋產(chǎn)權(quán)人索取、備案。通過對(duì)信息簡(jiǎn)單處理、上傳互聯(lián)網(wǎng)，就很容易看出被登記的所有人員的住房面積，也能查出虛假信息（有些房產(chǎn)人通過虛增家庭居住人口來縮小人均住房面積）。

2．對(duì)超出規(guī)定人均住房面積的部分征收房產(chǎn)稅

我國(guó)可以對(duì)房產(chǎn)持有者超出其住房標(biāo)準(zhǔn)的部分進(jìn)行征稅，目的是通過稅收來調(diào)節(jié)住房需求，增加房產(chǎn)持有者的成本，促進(jìn)稀缺的住房資源的合理配置。我國(guó)的房產(chǎn)稅可以采取對(duì)二套房或多套房征收，以及對(duì)超出規(guī)定人均住房面積的部分征收兩種方案。第一種方案容易出現(xiàn)一人一套房，且房屋面積越來越大的避稅現(xiàn)象，不能有效抑制投機(jī)和投資性住房需求，也不能使稀缺的住房資源有效地配置到自住性需求者那里。第二種方案在抑制人們對(duì)大戶型住房需求的同時(shí)，也間接地限制了房地產(chǎn)商對(duì)大戶型房的供給，促進(jìn)小戶型房供給增加，使住房資源得到進(jìn)一步優(yōu)化，因此建議采用第二種方案

（1）建議房產(chǎn)稅起征點(diǎn)定在人均住房面積40—50平方米。從住房供給角度看，2011年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為32．7平方米，預(yù)計(jì)2020年為37．8平方米。從絕對(duì)數(shù)值看，即使人均40平方米，2—3口之家的住房面積也達(dá)到了80—100平方米，已經(jīng)有了比較好的居住舒適度了。從相對(duì)角度看，絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房面積在40—60平方米之間。因此，該起征點(diǎn)可以保證今后很長(zhǎng)一段時(shí)間不需對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，有利于政策的穩(wěn)定性。

（2）征稅對(duì)象既要覆蓋新建住房，也要覆蓋已有的存量住房。已經(jīng)擁有超標(biāo)住房的群體在政策未出臺(tái)前已經(jīng)獲益，政策制定時(shí)，如果把這些群體作為例外，將會(huì)造成他們繼續(xù)獲益。新政策不應(yīng)讓既得利益者擁有繼續(xù)獲利的特權(quán)。

（3）對(duì)超出起征點(diǎn)部分，每年按2%—4%的稅率采取累進(jìn)稅制征收。房產(chǎn)持有者擁有超出其標(biāo)準(zhǔn)的住房，意味著住房資源沒有得到合理配置，始作俑者理應(yīng)承擔(dān)持有該種資源造成的資源價(jià)值的損耗。這種損耗是以資產(chǎn)折舊的形式表現(xiàn)出來的，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家房產(chǎn)稅率一般是按房?jī)r(jià)的2%—4%征收［13－14］，該稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)可以較好地體現(xiàn)出住房的折舊費(fèi)用。

3．提高個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓交易中房產(chǎn)增值部分的稅收比率

我國(guó)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓交易中房產(chǎn)增值部分的稅收是以個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅和營(yíng)業(yè)稅的形式體現(xiàn)出來的。依據(jù)現(xiàn)行稅收法規(guī)，我國(guó)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅率是對(duì)二套以上房產(chǎn)交易中房產(chǎn)增值部分征收20%或征收交易收益的1%—3%；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅率是對(duì)未滿五年的房產(chǎn)交易中房產(chǎn)增值部分征收5．55%，滿五年且面積在144平方米以上的征收5．55%。

（1）嚴(yán)格限定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓收益率。個(gè)人住房雖然可以同其他商品一樣在市場(chǎng)中進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易，但是，個(gè)人住房在沒有經(jīng)過任何裝修加工的情況下進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，只會(huì)帶來產(chǎn)權(quán)的變更，不能帶來任何社會(huì)實(shí)際財(cái)富的增加。社會(huì)只能承認(rèn)其投資房產(chǎn)時(shí)所付資金的時(shí)間價(jià)值，也即相當(dāng)于銀行同期的存款收益。所以，在個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓交易過程中，政府不應(yīng)該支持房產(chǎn)者獲得超出同期存款收益的資本收益部分。

德國(guó)法律就規(guī)定，如果售房者房?jī)r(jià)超出“合理房?jī)r(jià)”20%，就屬違法。買房者可以向法院起訴，受訪者如果不改正，將會(huì)面臨高額罰款。如果房?jī)r(jià)超出“合理房?jī)r(jià)”50%，就屬犯罪，將會(huì)面臨巨額罰款甚至三年徒刑［15］。

（2）提高我國(guó)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅率，打擊投機(jī)和投資性住房需求。韓國(guó)對(duì)出售二套房、三套房分別征收50%和60%的資本收益稅［16］，德國(guó)采取高稅收制度對(duì)炒房者同時(shí)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、交易稅、盈利稅等［14］，英國(guó)的資本增值稅率也達(dá)到40%［16］。相比而言，目前我國(guó)個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅率偏低，并且，在實(shí)際執(zhí)行過程中也只是按交易收益的1%征收。建議我國(guó)在征收個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得稅時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)房屋交易增值部分征稅的辦法，并且進(jìn)一步提高稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)交易頻繁和交易多套房者采取更高的懲罰性稅率，對(duì)其超出一般投資收益率的部分全部以稅的形式扣除，令投機(jī)和投資者無利可圖。

4．正確認(rèn)識(shí)稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁問題，出臺(tái)嚴(yán)厲的偷稅漏稅處罰政策

有學(xué)者認(rèn)為，征收房產(chǎn)稅或房產(chǎn)增值稅會(huì)產(chǎn)生稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁行為，最終會(huì)由租房者或買房者承擔(dān)。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力的強(qiáng)弱是由商品的需求價(jià)格彈性決定的，替代產(chǎn)品越多，商品的需求價(jià)格彈性就越大，賣者的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁能力就越弱。

（1）房主提高房租將房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁給租房者的能力是有限的。因?yàn)榉孔鈨r(jià)格的高低取決于房?jī)r(jià)，而不是房產(chǎn)稅。如果租金房?jī)r(jià)比大于5%—6%，也即房租費(fèi)用與分期貸款買房費(fèi)用相當(dāng)時(shí)，租房者會(huì)選擇貸款買房而不是租房。并且，房租價(jià)格還受公租房、廉租房等替代品的影響。

（2）賣房者將住房轉(zhuǎn)讓所得稅轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者是有條件限制的。賣房者可以采取直接提高住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格的辦法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，但是二手房與房產(chǎn)商銷售的樓房是替代關(guān)系，開發(fā)商樓盤不漲價(jià)，二手房?jī)r(jià)格也很難上漲，結(jié)果稅負(fù)只能由賣家自己承擔(dān)。而且，稅負(fù)越高越能擠壓賣房者的利潤(rùn)空間，令其無利可圖。

我國(guó)政府如果采用德國(guó)做法，對(duì)超出“合理收益”的部分采取懲罰性處罰，房產(chǎn)稅和住房轉(zhuǎn)讓所得稅更無法被轉(zhuǎn)嫁給最終消費(fèi)者。

（3）出臺(tái)嚴(yán)厲的偷稅漏稅處罰政策。與通過提價(jià)進(jìn)行稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁相比，賣房者可能更多地采取偷稅漏稅的方法來規(guī)避稅負(fù)。一是簽訂“陰陽(yáng)合同”。當(dāng)事人雙方通過分別簽訂一份真實(shí)意思表示的對(duì)內(nèi)合同和一份對(duì)外的假合同來逃避稅收，這已構(gòu)成違法行為。政府可以出臺(tái)免于處罰購(gòu)房者、獎(jiǎng)勵(lì)舉證人，并退回不法所得，處罰賣房人的政策，打擊逃稅行為。二是通過做手腳，提高抵扣稅收的額度。但是，這種逃避稅收方法不僅麻煩復(fù)雜，而且做手腳的費(fèi)用較高、風(fēng)險(xiǎn)也很高。只要嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)管處罰制度，就可以把這種逃稅行為遏制住。

5．完善城區(qū)周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施

一般城市核心區(qū)有著完善的教育、醫(yī)療、公交、購(gòu)物和水電氣暖等基礎(chǔ)配套設(shè)施，房?jī)r(jià)普遍高于城區(qū)周邊地段。為了弱化住房壟斷性的特點(diǎn)，城鎮(zhèn)管理者在進(jìn)行城鎮(zhèn)規(guī)劃時(shí)應(yīng)盡可能兼顧城市各區(qū)域的同步發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)城市非核心區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)。

注釋：

①如果對(duì)官方數(shù)據(jù)匯總處理，結(jié)果為23．16平方米。原因可能是《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》在統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)人口時(shí)采用居住地標(biāo)準(zhǔn)，在計(jì)算城鎮(zhèn)住房建筑面積時(shí)采用的是城鎮(zhèn)戶籍人口數(shù)?？紤]到我國(guó)城鎮(zhèn)大量存在的“非房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)房”、“小產(chǎn)權(quán)房”和“集資房”等對(duì)住房供給的補(bǔ)充作用，后者數(shù)據(jù)應(yīng)該被低估了。

［1］譚峻，趙妍．房?jī)r(jià)收入比的實(shí)證研究——基于北京和全國(guó)整體數(shù)據(jù)的分析［J］．中國(guó)土地科學(xué)，2012（9）．

［2］樊明．房地產(chǎn)買賣行為與房地產(chǎn)政策［M］．北京：社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社，2012．

［3］國(guó)家統(tǒng)計(jì)局．中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2013［M］．北京：中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社，2013．

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