韋鋒

摘要：本文對房地產(chǎn)管理的相關(guān)制度展開了分析與探討，涉及到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記、房地產(chǎn)產(chǎn)籍、以及房地產(chǎn)租賃這三個環(huán)節(jié)，希望能夠通過對相關(guān)管理制度的落實，鞏固房地產(chǎn)管理的整體質(zhì)量與水平。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 產(chǎn)權(quán)登記 產(chǎn)籍管理 開發(fā) 制度

在現(xiàn)代經(jīng)濟社會發(fā)展速度不斷提升的背景之下，社會大眾的物質(zhì)生活水平呈現(xiàn)出了相當顯著的提升趨勢，大眾對于居住環(huán)境與空間的要求更加的具體與嚴格，房地產(chǎn)行業(yè)可以說正面臨著機遇與挑戰(zhàn)并存的局面。從我國當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢角度上來說，房屋價格長期居高不下，并有一定的上漲趨勢，且房地產(chǎn)的開發(fā)速度不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)是否能夠穩(wěn)定、健康、持續(xù)的發(fā)展下去，此項問題值得引起各方人員深入思考。從房地產(chǎn)管理所等相關(guān)職能部門與機構(gòu)的角度上來說，需要健全與房地產(chǎn)管理全過程中各個環(huán)節(jié)的制度，落實相應(yīng)的措施，方能夠使房地產(chǎn)管理的質(zhì)量與水平更加理想。本文即對該問題做詳細分析與探討。

1 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理制度

對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行登記的最主要目的在于：依法確認房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，依法保障房地產(chǎn)所有者的合法權(quán)利。從這一角度上來說，房地產(chǎn)權(quán)屬等級管理除了與房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利人的切身權(quán)益密切相關(guān)以外，更在社會生活、國民經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展的過程中扮演著相當重要的角色。從這一角度上來說，如何確保房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理的科學(xué)與有效，這一問題值得相關(guān)工作人員引起思考。結(jié)合具體實踐工作經(jīng)驗來看，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記管理工作的開展過程當中，需要遵循的工作制度包括以下幾個方面：

①無論是從宏觀角度的國家穩(wěn)定，還是從微觀角度的房地產(chǎn)權(quán)利人層面上來看，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記都有著重要的意義。因此，需要在國家現(xiàn)行方針政策的支持下，依法展開對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理工作，對生產(chǎn)活動進行全面規(guī)范，凸顯政府部門以及相關(guān)職能機構(gòu)的工作能力，對管理的范疇加以進一步確定，使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，乃至后續(xù)的確認以及發(fā)證工作都能夠更加的有效與規(guī)范。舉例來說，在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作中，通過對所有者所屬房地產(chǎn)的登記以及發(fā)證處理，對房屋所對應(yīng)的物權(quán)依法加以確認與公示，對于保障房地產(chǎn)權(quán)利人的基本利益而言意義重大。與此同時，依賴于對房屋所有權(quán)的界定與登記，能夠使國家各類房屋以及土地資源的管理力度得到進一步的強化，杜絕在房地產(chǎn)市場交易過程當中出現(xiàn)的投機行為或者是違規(guī)操作問題。與此同時，此項工作的開展還能夠幫助對房屋相關(guān)檔案的收集與整理工作，此項內(nèi)容對于促進土地資源的規(guī)范化開發(fā)與利用而言意義重大。

②在對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作進行管理的過程當中，為了能夠進一步的凸顯房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的效力水平，還需要重點關(guān)注以下多個方面的工作內(nèi)容：①需要突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的公示功能：此項措施主要是指將與房地產(chǎn)權(quán)屬登記相關(guān)的已定事實面向社會大眾進行公開，標明房地產(chǎn)相關(guān)的流轉(zhuǎn)情況，使房地產(chǎn)交易更加的安全與公正，避免在房地產(chǎn)交易行為，特別是連續(xù)性交易的過程當中，受權(quán)利主張而破壞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)所有人的合法權(quán)益。突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的公示功能，使與產(chǎn)權(quán)相關(guān)的轉(zhuǎn)移、設(shè)計工作更加的透明，產(chǎn)權(quán)的交易與流轉(zhuǎn)秩序更加的穩(wěn)定；②需要突出房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理功能：此項措施主要是指在房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記工作當中，重視審查監(jiān)督與管理工作的開展，使審查程序更加的科學(xué)嚴格，及時發(fā)現(xiàn)并對不合法的行為進行糾正。除此以外，還需要立足于對房地產(chǎn)市場的深入調(diào)查與分析，凸顯管理功能，通過構(gòu)建產(chǎn)籍資料與檔案的方式，輔助政府部門實現(xiàn)對房地產(chǎn)的合法調(diào)控。

2 房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理制度

房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的主要概念是指：對房地產(chǎn)權(quán)屬檔案進行的管理工作，房地產(chǎn)行政管理工作部門在有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)查、房地產(chǎn)測繪、房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更等相關(guān)管理工作的開展過程當中所形成的各種載體的歷史記錄均屬于房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理中至關(guān)重要的工作內(nèi)容。這些內(nèi)容更屬于房地產(chǎn)建設(shè)檔案中至關(guān)重要的構(gòu)成部分，其反映了房屋相關(guān)的信息（包括房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋層高、房屋建筑時間、房屋使用途徑、房屋權(quán)屬等相關(guān)信息在內(nèi)）。

通過對房地產(chǎn)進行產(chǎn)籍管理的方式，能夠使城市的規(guī)劃與建設(shè)依據(jù)更加的科學(xué)、合理。結(jié)合相關(guān)的實踐工作經(jīng)驗來看，在城市規(guī)劃工作開展中，傳統(tǒng)意義上所使用的調(diào)查方法以及測算方法均存在投入力度大、可靠性較低、周期較長等多個方面的缺陷。而通過產(chǎn)籍管理的方式，能夠使檔案管理通過信息化建設(shè)的方式，形成數(shù)字化等級檔案，以便工作人員全面了解并分析房屋權(quán)屬的具體情況，更好的面向后續(xù)包括房地產(chǎn)權(quán)屬登記、交易、物業(yè)管理、以及住房制度改革在內(nèi)的相關(guān)工作提供服務(wù)。除此以外，通過房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理的方式，能夠使整個房地產(chǎn)市場的交易行為更加的安全與有序。這主要是指：在房地產(chǎn)市場交易火熱發(fā)展的背景之下，大眾對于房地產(chǎn)的關(guān)注度正不斷提升，房產(chǎn)糾紛問題不斷增多，在出現(xiàn)房產(chǎn)糾紛問題的情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)籍檔案的利用率也迅速提升。做好產(chǎn)籍管理工作，能夠使在發(fā)生房產(chǎn)糾紛問題的情況下，管理所及時出具相應(yīng)的物權(quán)證明文件，及時解決問題，對權(quán)利人的合法權(quán)益加以保護。

而為了能夠促進房地產(chǎn)產(chǎn)籍管理工作質(zhì)量的進一步提升，還要求在實際工作中落實以下幾個方面的制度措施：首先，需要密切“兩證”的溝通關(guān)系。主要是指房地產(chǎn)權(quán)屬部門需要依法展開各項工作，密切合作，對相關(guān)信息進行全面共享，使產(chǎn)籍管理質(zhì)量更加的穩(wěn)定。房地產(chǎn)管理所與土地局之間需要打破傳統(tǒng)意義上的制約關(guān)系，在房地產(chǎn)信息系統(tǒng)平臺的支持下，依法展開相關(guān)工作。其次，還需要堅持長效管理，推動長效管理工作機制的落實。除了需要提高管理人員的業(yè)務(wù)水平以外，還需要落實相應(yīng)的法律規(guī)章與制度，在各個部門通力合作的條件下，加強宣傳，使房屋權(quán)利人的產(chǎn)籍管理意識得到更進一步的強化，樹立執(zhí)法的權(quán)威性，不斷提高服務(wù)的人性化水平以及優(yōu)質(zhì)性。

3 房地產(chǎn)租賃管理制度

在我國現(xiàn)行城市房地產(chǎn)管理法當中有明確規(guī)定：房屋租賃主要是指房屋產(chǎn)權(quán)所有者作為出租房，將具有權(quán)限的房屋以出租的方式轉(zhuǎn)移給承租方，承租方有償使用房屋，需要向出租人支付相應(yīng)的租金。眾所周知，對于一個完整的房地產(chǎn)交易市場而言，除涉及到對房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓等基礎(chǔ)性工作以外，租賃管理也是房地產(chǎn)管理所至關(guān)重要的工作內(nèi)容之一。房屋租賃市場作為房地產(chǎn)市場中不可或缺的構(gòu)成要素之一，同樣需要通過落實相關(guān)管理制度的方式，使房地產(chǎn)租賃工作更加的可調(diào)、可控。

因此，在房地產(chǎn)租賃管理工作的實施過程當中，需要遵循以下幾個方面的制度：首先，需要將房屋租賃工作納入法制化范疇當中，當前我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)管理法以及商品房屋租賃管理辦法當中有涉及到房屋租賃管理的法律條款，但由于缺乏針對性且制度制定不夠全面，導(dǎo)致法律上存在滯后的問題，最終對管理的效果產(chǎn)生不良影響。因此需要結(jié)合具體情況，出臺具有針對性的地方法規(guī)與文件，對地區(qū)性房地產(chǎn)市場中的房屋租賃行為加以規(guī)范，使其有理可循，有法可依；其次，需要構(gòu)建房屋租賃價格指導(dǎo)體系，使房屋租賃市場雙方關(guān)系更加的公平與透明。要求在市場調(diào)研的基礎(chǔ)之上，以市場房屋租賃價格作為基本依據(jù)，對不同地段，不同用途，以及不同結(jié)構(gòu)下的出租屋階段性租金進行基本的指導(dǎo)，確保市場秩序的穩(wěn)定。

4 結(jié)束語

房地產(chǎn)管理所在開展房地產(chǎn)管理工作的過程當中，最主要的工作內(nèi)容在于：遵循現(xiàn)行法律規(guī)章制度，積極展開對房地產(chǎn)的登記管理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理工作，負責(zé)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押評估、拆遷、危房鑒定、房屋維修、房屋物業(yè)在內(nèi)的相關(guān)管理工作，同時還需要在城鎮(zhèn)地區(qū)土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓以及開發(fā)利用工作中發(fā)揮相應(yīng)的指導(dǎo)功效，使房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，變得更加的規(guī)范化，同時積極參與到城鎮(zhèn)住房制度的改革工作當中。由此可見，在房地產(chǎn)管理工作中，對以上關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管理制度進行規(guī)范的重要價值。本文從這一角度入手，針對房地產(chǎn)相關(guān)環(huán)節(jié)中管理制度的落實要點展開了分析與探討，希望能夠引起重視。

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