陸瀟灝

【摘 要】作為房地產(chǎn)綜合管理中的重要組成部分，財務(wù)成本管理的好壞將直接關(guān)系到房地產(chǎn)經(jīng)營發(fā)展的穩(wěn)定。然而由于部分房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)成本管理重視不足造成資金管理、成本管理等出現(xiàn)很多問題，對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展產(chǎn)生了諸多不利影響。本文首先介紹了財務(wù)成本管理對于房地產(chǎn)發(fā)展的意義，然后具體分析了財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題，并提出了有效改進措施，以期能為房地產(chǎn)財務(wù)成本管理者們提供一些參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財務(wù)成本管理；措施

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)聯(lián)性較高，其良好經(jīng)營發(fā)展狀態(tài)不僅直接影響著當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，同時也關(guān)系著金融行業(yè)、公用事業(yè)、建筑產(chǎn)業(yè)鏈的穩(wěn)定運行以及消費者和投資者的自身利益。所以促進房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。然而作為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟管理的一個關(guān)鍵內(nèi)容—，財務(wù)成本管理，由于受不利因素的影響會出現(xiàn)不同程度的問題和弊端，給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成非常嚴重的威脅。因此，加強有關(guān)房地產(chǎn)財務(wù)成本管理措施的探討，對于加強企業(yè)資金、成本管理、提高企業(yè)經(jīng)濟效益具有重要的理論和現(xiàn)實意義。

一、財務(wù)成本管理對于房地產(chǎn)發(fā)展的意義

一方面由于房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性和其資金的高密集性，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量相對較大，負債率較高。而良好的財務(wù)成本管理可以有效協(xié)調(diào)和平衡房地產(chǎn)的收入和支出狀況，以不斷保證企業(yè)長時間資金積累和可持續(xù)發(fā)展的需要。在當今房地產(chǎn)行業(yè)競爭如此激烈的狀況下，房地產(chǎn)行業(yè)要想提高市場競爭力、增強企業(yè)抵御外部經(jīng)濟政策和經(jīng)濟環(huán)境波動影響的能力，就必須加強對傳統(tǒng)財務(wù)成本管理模式的改革，針對性和綜合性地分析財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題，不斷采取有效措施和手段克服和突破經(jīng)濟管理中的瓶頸，建立完善的成本動態(tài)管理體系。另一方面，良好的財務(wù)成本管理可以有效提高企業(yè)的內(nèi)部發(fā)展動力。財務(wù)成本管理體系的完善，可以不斷增強企業(yè)整體的經(jīng)營管理能力和水平。財務(wù)成本管理是一項包含多項指標的綜合性管理手段，企業(yè)部門如果能夠充分利用其綜合性管理的特點，便能夠有效提高企業(yè)的技術(shù)管理、質(zhì)量管理、物資管理和生產(chǎn)管理水平。

二、目前財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題

房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的內(nèi)容主要有資金投放運用管理、資金籌集管理、利潤分配管理、開發(fā)成本管理、稅務(wù)和籌劃管理等。目前財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題有：

1.工程預(yù)算和決算存在問題

目前部分房地產(chǎn)企業(yè)工程預(yù)算和決算更新速度相對較慢，傳統(tǒng)的換算法則已經(jīng)不能提供準確和真實的工程預(yù)算和決算，且其復(fù)雜重復(fù)的計算程序和工作嚴重影響了工程的效率和進度。同時部分房地產(chǎn)企業(yè)對工程項目的綜合管理缺乏相應(yīng)的控制和管理能力，建設(shè)、施工、設(shè)計部門之間不能進行及時的信息溝通和配合，這會引起工程項目不能進行全面統(tǒng)籌下的建設(shè)實施。如果實際的決算不能進行及時的更新，便失去了應(yīng)有的準且行和真實性，這會給企業(yè)資金狀況帶來嚴重威脅。另外，有些企業(yè)也可能會在政府項目的預(yù)算和決算過程中進行不同程度的造假，偽造預(yù)算和決算結(jié)果以謀取私人利益。

2.缺乏健全的財務(wù)管理體系

部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中缺乏相應(yīng)的財務(wù)管理體系或者傳統(tǒng)的財務(wù)管理體系已經(jīng)與現(xiàn)在的行業(yè)發(fā)展狀況不適應(yīng)，這對企業(yè)財務(wù)管理有關(guān)措施和方法的執(zhí)行造成了不利影響。[2]不健全的財務(wù)管理體系會造成企業(yè)內(nèi)部員工職位權(quán)責(zé)分配不合理，各部門財務(wù)管理職責(zé)不明確，如此會引起獎懲措施混亂和滯后，嚴重影響了員工的工作積極性和滿意度，對于企業(yè)整體效率和競爭力的提高產(chǎn)生了不利影響。另外部分企業(yè)依然采用傳統(tǒng)的財務(wù)成本管理方法，財務(wù)成本核算僅僅以財務(wù)決策報告作為主要依據(jù)，對于核算中出現(xiàn)的問題不能及時發(fā)現(xiàn)并采取有效措施進行改善，嚴重缺乏控制性和預(yù)測性。還有部分企業(yè)財務(wù)成本管理粗放或財務(wù)管理僅僅流于形式，不利于財務(wù)成本管理應(yīng)有作用的充分發(fā)揮。

3.財務(wù)成本管理不全面

房地產(chǎn)企業(yè)成本費用包含營銷費用、前期費用、土地成本、工程成本、財務(wù)費用、管理費用等費用，其經(jīng)營業(yè)務(wù)具有較大的復(fù)雜性，所以財務(wù)成本管理工作應(yīng)當盡量做到全面性。如今部分企業(yè)在成本控制的諸多方面缺乏全方位的監(jiān)督管理，如在財務(wù)費用的控制過程中，相關(guān)的項目費用沒有及時確定相應(yīng)的規(guī)范和制度，企業(yè)資金花費盲目，流動資金時而寬松時而緊縮，沒有提高對節(jié)省成本的重視，或在工程成本的控制方面嚴重忽視投資決策和設(shè)計階段的成本控制，僅僅在工程施工階段加強成本管理，不同階段間的成本管理不能夠相互銜接，沒有相應(yīng)的全過程、全要素成本管理措施和方案。

4.缺乏財務(wù)成本管理方法和意識

大量房地產(chǎn)企業(yè)都缺乏相應(yīng)的財務(wù)成本管理的科學(xué)方法，不能及時獲得準確可靠的財務(wù)和成本信息。部分房地產(chǎn)財務(wù)管理部門成本管理意識相對薄弱，對財務(wù)成本管理的作用和地位認識不足，只重視建設(shè)前項目的設(shè)計成本或后期的銷售成本，而忽視投資后項目建設(shè)和經(jīng)營管理的成本，對于成本計劃只當做書面指導(dǎo)，而不是按照預(yù)定計劃實際操作，沒有將其作為財務(wù)成本管理的科學(xué)性規(guī)范。

三、改善房地產(chǎn)財務(wù)成本管理的措施

1.建立并完善預(yù)算和決算體系

要對項目工程的預(yù)決算管理進行不斷地改進，提高對與工程細節(jié)相關(guān)經(jīng)濟指標的預(yù)測水平，盡可能保證恰當?shù)墓こ填A(yù)算、估算與實際工程的差異能控制在合理的差異范圍內(nèi)。工程驗收過程中要加強同原有設(shè)計方案的分析對比，對于實際造價中與工程預(yù)算差別較大的部分要有相關(guān)變動的資料文件或?qū)嵤╇A段開發(fā)商、建設(shè)單位、監(jiān)理單位一致認可的相關(guān)情況說明，以避免造假違法行為的發(fā)生；要不斷提高工程預(yù)算和決算人員綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，注重專業(yè)知識的適時進修和學(xué)習(xí)，以逐漸提高工程預(yù)決算的質(zhì)量。另外要建立相應(yīng)的投資中心、成本中心兩個責(zé)任中心，以此完善企業(yè)精細化成本管理控制系統(tǒng)，同時要加強周進度和月進度掌控，年度進行總評，根據(jù)各階段相關(guān)責(zé)任中心的實際業(yè)績和預(yù)算指標差異進行獎懲。

2.完善財務(wù)成本管理體系

財務(wù)成本管理體系的完善需要企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)、工程、人力資源等各部門的協(xié)作配合才能完成。各部門應(yīng)對成本預(yù)測、成本控制、成本分析、成本考核幾個方面形成獨立的計劃文書并由財務(wù)部門進行匯總和過程監(jiān)督。而財務(wù)部門則除成本管理外還要兼顧資金在投資、融資、使用等過程中的管理，費用的控制要有合理的責(zé)權(quán)配置；要將會計財務(wù)數(shù)據(jù)歸集后按各部門的成本預(yù)算進行分類并及時交由各部分進行分析和反饋，以實現(xiàn)財務(wù)成本管理職能延伸到各部門；此外，建立相應(yīng)的成本管理核算系統(tǒng)，按照會計規(guī)則和核算程序制定完善的會計報告系統(tǒng)，以支持經(jīng)營決策。另外，要加強相應(yīng)的獎懲制度的建立，不斷提高成本管理的水平和效率。

3.實現(xiàn)財務(wù)成本全方位管理，加強重點環(huán)節(jié)成本控制，提高管理意識。

財務(wù)成本管理工作是涉及到多方面費用和成本的系統(tǒng)性管理工作，因此應(yīng)當實現(xiàn)方法、內(nèi)容和對象的全方位管理，從宏觀角度把握服務(wù)成本、產(chǎn)權(quán)成本、環(huán)境成本、人力資源成本的管理；在滿足企業(yè)成本控制的各項要求基礎(chǔ)上加強有關(guān)開發(fā)設(shè)計、工程建設(shè)、后期經(jīng)營管理的成本預(yù)測和規(guī)劃，提高資金集中管理水平，實現(xiàn)資源合理有效配置。以項目決策為例，我們要根據(jù)擬建項目的報酬率、利潤率、銷售利潤率、資產(chǎn)負債率等財務(wù)指標進行項目計劃書的編制；加強有關(guān)投資方案、融資和稅務(wù)籌劃，并在立項階段加強組織籌劃，完成對項目籌建階段的成本規(guī)劃。在項目實施階段建安成本、配套成本、財務(wù)費用都是需要重點控制的成本環(huán)節(jié)。此外，企業(yè)決策層也要不斷提高財務(wù)成本管理意識，將財務(wù)成本管理作為各項經(jīng)濟管理中的一項重要工作進行開展，不斷健全財務(wù)管理體系和完善財務(wù)制度建設(shè)，以促進財務(wù)成本管理作用的有效發(fā)揮。

四、結(jié)束語

財務(wù)成本管理工作的好壞將直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)濟管理的質(zhì)量。因此，財務(wù)人員和管理人員應(yīng)當不斷加強有關(guān)措施和手段的運用以解決財務(wù)成本管理中出現(xiàn)的問題，建立健全相關(guān)財務(wù)成本管理體系，不斷拓展財務(wù)成本管理新方法，從而逐漸提高企業(yè)財務(wù)成本管理質(zhì)量和水平。

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