孫婷

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)受其行業(yè)特性影響，融資壓力大，融資管理對(duì)于成功的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著史上最嚴(yán)格的調(diào)控，限購(gòu)限貸無(wú)疑為企業(yè)的融資增加了困難。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)融資管理存在的問(wèn)題及其成因，并提出了解決的方法和措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；融資管理；困境

資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)猶如血液之于人的生命，這一點(diǎn)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)顯得尤為突出。房地產(chǎn)企業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，良好順暢的融資管理對(duì)于一個(gè)企業(yè)的健康程度和發(fā)展動(dòng)力至關(guān)重要。

房地產(chǎn)企業(yè)投資期限長(zhǎng)、投資金額量大、周轉(zhuǎn)時(shí)間較長(zhǎng)、受宏觀形勢(shì)影響較大，如何拓寬融資渠道，降低融資成本，減少企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是各大房企的要?jiǎng)?wù)之一。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資管理概述

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的含義

通常來(lái)說(shuō)，融資管理是指企業(yè)向企業(yè)外部有關(guān)單位或個(gè)人以及從企業(yè)內(nèi)部籌措和集中生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所需資金的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資管理顧名思義是指，房地產(chǎn)企業(yè)為開展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，通過(guò)各種方式對(duì)外對(duì)內(nèi)融通資金，控制風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的特點(diǎn)

（1）全過(guò)程性。房地產(chǎn)項(xiàng)目從取得土地、開發(fā)建設(shè)到銷售回籠無(wú)不涉及大量的資金流動(dòng)，且環(huán)環(huán)相扣。取得土地階段時(shí)間雖然短，但是資金需求量巨大，工程建設(shè)開發(fā)階段相對(duì)時(shí)間較長(zhǎng)，資金流出按工程節(jié)點(diǎn)逐步發(fā)生，前二個(gè)階段主要表現(xiàn)為資金流出，而到了銷售階段則主要是資金流入。

（2）風(fēng)險(xiǎn)性高。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)周期關(guān)聯(lián)度非常明顯，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)受政府宏觀調(diào)控的影響更大，而且由于我國(guó)金融體系尚不發(fā)達(dá)，加上項(xiàng)目中巨額的營(yíng)運(yùn)資本及其短期波動(dòng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資管理面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。

（3）綜合性強(qiáng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金投入量大，涉及環(huán)節(jié)眾多，資金回收期較長(zhǎng)，且外部融資的限制較多。不但要明確房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過(guò)程中每個(gè)階段的融資需求和特點(diǎn)，還要針對(duì)各階段的不同情況匹配相適應(yīng)的融資模式，確保資金順利流轉(zhuǎn)。

3.融資管理對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

融資管理作為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容之一，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)顯得尤為重要和關(guān)鍵。

（1）房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)涉及的資金量大，周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，有效的融資管理是確保房地產(chǎn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵之一。眾所周知，資金鏈斷裂對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是相當(dāng)致命的，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中必須不斷加強(qiáng)融資管理。

（2）有效系統(tǒng)的融資管理有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。通常，資金成本是房地產(chǎn)成本項(xiàng)目中占比較大的一項(xiàng)?？刂坪觅Y金成本將能降低成本，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的終極目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)融資管理面臨的困境及其原因分析

1.房地產(chǎn)融資難度大增加了融資管理的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量大，投資周期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低、風(fēng)險(xiǎn)大，導(dǎo)致融資壓力巨大，給房地產(chǎn)企業(yè)融資管理帶來(lái)了不少困難。另外，近年來(lái)國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，如限購(gòu)、限貸等，房地產(chǎn)信貸規(guī)模緊縮、銷售受阻無(wú)疑更進(jìn)一步加重了企業(yè)的融資困難。面對(duì)融資難，如果沒有良好的融資管理去應(yīng)對(duì)的話，將大大影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。造成房地產(chǎn)企業(yè)融資難有多方面因素。其中最為突出的是房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系尚不健全，融資效率低?？v觀中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，目前銀行貸款仍是外部融資的主要渠道。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，僅靠銀行貸款越來(lái)越難以滿足眾多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的巨大需求。這種單一融資方式所帶來(lái)的融資管理風(fēng)險(xiǎn)是不言而喻的。此外，由于房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的不健全，無(wú)形中增加了企業(yè)的融資成本，進(jìn)一步加大了企業(yè)融資管理的難度和風(fēng)險(xiǎn)。

2.對(duì)融資的全過(guò)程管理重視程度不足

資金運(yùn)動(dòng)與房地產(chǎn)開發(fā)程序可謂是密切相關(guān)，然而大部分房地產(chǎn)企業(yè)往往對(duì)融資管理未給予足夠的重視，缺少系統(tǒng)的管理體系，融資管理仍處于粗放式管理狀態(tài)。認(rèn)為融資管理僅僅是財(cái)務(wù)部門或是資金管理部門的事情的想法較為普遍，全員參與度不深。一方面很少有企業(yè)將融資管理上升到戰(zhàn)略的高度，針對(duì)企業(yè)的發(fā)展制定出全面系統(tǒng)的融資方案及總體規(guī)劃。另一方面有些房地產(chǎn)企業(yè)未將融資管理貫徹到房地產(chǎn)的每個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中去。這樣往往會(huì)造成融資管理缺乏系統(tǒng)性，融資結(jié)構(gòu)不合理、融資成本上升、融資效率降低，增加融資管理的難度和風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)融資管理困境的幾點(diǎn)思考

1.積極拓寬房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道，努力開發(fā)多種金融產(chǎn)品

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資從最初的依靠銀行信貸的融資方式，到目前逐步發(fā)展的地產(chǎn)基金、地產(chǎn)專業(yè)投資銀行、地產(chǎn)投資專門機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)信托和信托基金等融資方式。這些融資方式雖然尚未完全發(fā)揮其良好的效果，但確實(shí)推動(dòng)了房地產(chǎn)融資體系朝著全面成熟的方向買進(jìn)。是否選擇合適的融資模式對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是否獲得理想的融資效果有著直接的影響，這就需要國(guó)家在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的同時(shí)，要進(jìn)一步結(jié)合上述法律法規(guī)，不斷探索多種融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)每一項(xiàng)融資進(jìn)行全面的規(guī)劃，明確融資目的，根據(jù)自身實(shí)際情況積極探索新的融資渠道和多種融資途徑，密切關(guān)注房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的各類動(dòng)向。舉例來(lái)說(shuō)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2008年頒布了“關(guān)于印發(fā)《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》的通知”（銀監(jiān)發(fā)[2008]84號(hào)），為并購(gòu)貸款全面推行開了閘。如果此時(shí)企業(yè)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式取得了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，則可以采用并購(gòu)貸款的方式解決一部分初始投入的資金，為后續(xù)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)提供有力的資金保障。從金融機(jī)構(gòu)角度來(lái)說(shuō)，要不斷開發(fā)新的房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品，針對(duì)不同的企業(yè)提供多樣化的融資服務(wù)，為推進(jìn)多途徑、多渠道、的房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式提供保障。

2.積極推進(jìn)完善房地產(chǎn)證券化

所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實(shí)現(xiàn)與發(fā)展，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和有價(jià)證券可以有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。作為房地產(chǎn)融資手段的創(chuàng)新，這一模式是隨著全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展而衍生出來(lái)的。房地產(chǎn)證券化具有安全系數(shù)高、參與者眾多，關(guān)系復(fù)雜、政策性強(qiáng)、證券品種多樣化，適合于投資等特征。房地產(chǎn)證券化有利于提高銀行資產(chǎn)的流動(dòng)性，釋放金融風(fēng)險(xiǎn)；有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制；有利于健全我國(guó)的資本市場(chǎng)，擴(kuò)大投資渠道。為了更好地推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，首先要完善我國(guó)的證券交易市場(chǎng)，制定詳盡的法律法規(guī)來(lái)規(guī)范和引導(dǎo)市場(chǎng)的發(fā)展，以促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目證券化融資的應(yīng)用。其次，需要依據(jù)美國(guó)等多國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目證券化融資的經(jīng)驗(yàn)，在實(shí)施證券化融資的過(guò)程中，要不斷完善健全項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管機(jī)制，保證其良性健康的發(fā)展。再次，需要不斷提升與證券化匹配的技術(shù)水平。房地產(chǎn)證券化雖然原理簡(jiǎn)單，但真正的實(shí)施還需要克服許多難點(diǎn)。例如，我國(guó)現(xiàn)階段的會(huì)計(jì)與稅收處理遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足房地產(chǎn)證券化進(jìn)展的需要。怎樣才能避免雙重征稅是一個(gè)復(fù)雜的問(wèn)題，不同的會(huì)計(jì)處理會(huì)導(dǎo)致不同的證券化成本與收益，如何設(shè)計(jì)合理的房地產(chǎn)證券化會(huì)計(jì)制度也將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。此外，房地產(chǎn)證券化還需要相適應(yīng)的專業(yè)人員和團(tuán)隊(duì)，因此專業(yè)人才的培養(yǎng)也是十分迫切的。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)自身管理，不斷提高資金使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)給予融資管理充分的重視，將其提升到戰(zhàn)略的高度，結(jié)合企業(yè)的整體發(fā)展戰(zhàn)略和總體規(guī)劃，建立全面融資管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻重視開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的資金周轉(zhuǎn)，加快整體存貨周轉(zhuǎn)率，降低資金占用，從而實(shí)現(xiàn)提高資金使用效率的目標(biāo)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立一個(gè)程序化的資金管理流程，明確企業(yè)開發(fā)建設(shè)銷售全過(guò)程的各個(gè)重要資金節(jié)點(diǎn)，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)每個(gè)員工建立資金效益理念，以利于落實(shí)整個(gè)資金管理流程的每個(gè)環(huán)節(jié)。其次，合理控制開發(fā)節(jié)奏，減少過(guò)度預(yù)支。企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身實(shí)際情況，適度舉債，將債務(wù)控制在安全值以內(nèi)，切忌好大喜功，過(guò)度預(yù)支資金。如果房地產(chǎn)企業(yè)靠借貸支撐企業(yè)的發(fā)展，一旦發(fā)生債務(wù)危機(jī)，就會(huì)危及到企業(yè)的生存。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效的防范和調(diào)整措施，盡早處置閑置資產(chǎn)，加速存貨的周轉(zhuǎn)。再次，嚴(yán)格控制成本費(fèi)用支出。一個(gè)成功的房地產(chǎn)企業(yè)必然有一套準(zhǔn)確高效的成本費(fèi)用控制體系。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)愈加規(guī)范的形勢(shì)下，如何做好成本控制對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)率顯得更為重要。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立全面預(yù)決算制度和嚴(yán)格的審核制度，讓每一筆開支都遵循經(jīng)濟(jì)效益原則，防止鋪張浪費(fèi)，加快房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)積累，提高融資管理水平。

四、結(jié)語(yǔ)

融資管理是房地產(chǎn)企業(yè)提高核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵因素之一。如何更好地適應(yīng)外部市場(chǎng)的變化和提高自身管理能力是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)融資管理過(guò)程中必須正視的問(wèn)題，只有將融資管理的理念真正深入企業(yè)的每個(gè)環(huán)節(jié)、每位員工，這樣才能使房地產(chǎn)企業(yè)的資金流轉(zhuǎn)更為順暢，更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)。

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