張伊娜 周雙海

自恩格斯于1870年發(fā)表了著名的《論住宅問題》以來，關(guān)于人類住房問題的研究就成為社會(huì)科學(xué)界不絕于耳的重大問題。在過去的20年間，中國(guó)經(jīng)歷了住房系統(tǒng)的巨大轉(zhuǎn)變。在1998年前，城市地區(qū)的住房被認(rèn)為是福利品并且由國(guó)家免費(fèi)提供①Wu，F(xiàn).，“China's Recent Urban Development in the Process of Land and Housing Marketisation and Economic Globalisation”，Habitat International，25(3)，2001.pp.273-289.。經(jīng)過1998年的重大改革，福利住房系統(tǒng)被完全廢除，幾乎所有的中國(guó)城市家庭需要通過市場(chǎng)途徑來解決住房需求。在快速發(fā)展的新住房體制下，住房已然成為城市居民的最重要甚至最主要的財(cái)產(chǎn)，而住房利益的分化也成為居民經(jīng)濟(jì)利益分化的最主要的標(biāo)志②李強(qiáng)：《試分析國(guó)家政策影響社會(huì)分層結(jié)構(gòu)的具體機(jī)制》，《社會(huì)》2008年第3期。;且住房已出現(xiàn)了“嚴(yán)重的分割性導(dǎo)向，即群體間的住房條件差異加大，空間上的群體隔離加強(qiáng)”③李斌：《中國(guó)住房改革制度的分割性》，《社會(huì)學(xué)研究》2002年第2期。。因此，研究住房的階層分化以及分化度對(duì)社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。

一、住房與社會(huì)不平等

住房不平等與收入不平等雖然高度相關(guān)，但兩者的機(jī)理和作用機(jī)制并不完全相同。大量研究發(fā)現(xiàn)，住房政策、社會(huì)福利和公共服務(wù)等組織制度的不公平性都會(huì)在收入不平等的基礎(chǔ)上加劇住房分配結(jié)果的不平等①Logan，J.R.，Bian，Y.and Bian，F(xiàn)，.“Housing Inequality in Urban China in the 1990s”，International Journal of Urban and Regional Research，23(1)，1999.pp.7-25.。這一點(diǎn)在一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型期和住房制度大變革時(shí)期發(fā)生得尤其明顯。李斌提出，“現(xiàn)行的住房制度并沒有實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)者本來的期望，房改的結(jié)果再一次有利于本來在市場(chǎng)機(jī)制中處于優(yōu)勢(shì)地位的社會(huì)精英階層，而使在市場(chǎng)機(jī)制中已經(jīng)處于不利地位的弱勢(shì)群體的住房相對(duì)利益進(jìn)一步受損，使社會(huì)再分配機(jī)制扭曲，也就是所謂的優(yōu)勢(shì)更優(yōu)，劣勢(shì)更劣”②李斌：《中國(guó)住房改革制度的分割性》，《社會(huì)學(xué)研究》2002年第2期。。住房分層 (stratification)還會(huì)以空間形式表現(xiàn)出來，即居住分割 (segregation)③Wang，Y.P.and Murie，A，.“Social and Spatial Implications of Housing Reform in China”，International Journal of Urban and Regional Research，24(2)，2000.pp.397-417.，如社會(huì)底層群體聚居于某一區(qū)域。他們會(huì)逐步覺得自己的社會(huì)地位低，產(chǎn)生一種扭曲的心理認(rèn)同，這樣就會(huì)造成許多社會(huì)和心理上的問題④Wang，Y.P.and Murie，A，.“Social and Spatial Implications of Housing Reform in China”，International Journal of Urban and Regional Research，24(2)，2000.pp.397-417.。

以上的理論研究都基于一種假設(shè)，即我國(guó)住房的分化問題越來越嚴(yán)重。然而從各大城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布中，我們又似乎看到這么一個(gè)現(xiàn)象：城市人均住房建筑面積持續(xù)增加，套均面積持續(xù)增加，住房狀況持續(xù)改善。那么，這種住房條件的改善到底是各階層的雨露均沾，還是被那些處于社會(huì)精英優(yōu)勢(shì)地位的階層所享用了，而弱勢(shì)群體僅是數(shù)據(jù)上的被平均了呢?本文以上海為例，基于第六次人口普查的原始數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)以下兩個(gè)問題進(jìn)行回應(yīng)：第一，上海住房分布是否存在嚴(yán)重的階層和空間分化;第二，按上海各個(gè)圈層⑤上海在地理空間上一般分為四個(gè)圈層：中心城核心區(qū)、中心城外圍區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。中心城核心區(qū)包括中心城的黃浦 (含原盧灣)、靜安2區(qū)，中心城外圍區(qū)包括中心城的徐匯、普陀、長(zhǎng)寧、閘北、虹口和楊浦6區(qū)，近郊區(qū)包括閔行、寶山、嘉定、浦東 (含原南匯)4區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)包括金山、松江、青浦、奉賢和崇明5區(qū)縣。來考察不同區(qū)位住房階層的構(gòu)成特點(diǎn)，以此來考量目前房產(chǎn)稅征收方法是否合理。

二、上海住房分布的總體情況

根據(jù)六普數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年上海市城市人均住房建筑面積是25.11平方米⑥根據(jù)六普數(shù)據(jù)匯總，2010年全國(guó)城市常住人口家庭人均住房建筑面積為29.15平方米/人。。國(guó)際上衡量住房一般是用居住面積指標(biāo)，大致?lián)Q算，上海人均居住面積約為20平方米左右。這與比較發(fā)達(dá)的國(guó)家、OECD(經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織)國(guó)家、特別是美國(guó)、英國(guó)以及北歐一些國(guó)家相比，還是有很大差距，它們的人均居住面積一般在35—40平方米或者更多。但與一些中等收入國(guó)家相比，例如東歐國(guó)家，基本在同一水平線上。韓國(guó)、日本的人均居住面積也大致是在25—30平方米左右。所以，可以這么說，上海的住房水平已經(jīng)初步擺脫了極度短缺的年代，住房水平的確有了實(shí)質(zhì)性的改善。

對(duì)2000年的第五次人口普查和2010年的第六次人口普查進(jìn)行縱向比較，筆者發(fā)現(xiàn)，2000年全國(guó)城市人均住房建筑面積小于12平方米的城市家庭戶數(shù)占比接近25%，2010年無住房及小于12平方米的城市家庭戶數(shù)合計(jì)占比為16.5%，下降了近10個(gè)百分點(diǎn)。2000年全國(guó)城市人均住房建筑面積超過50平方米的家庭戶數(shù)占8%，2010年該比例上升到17.56%，上升了近10個(gè)百分點(diǎn)。同樣，2000年上海城市人均住房建筑面積小于12平方米的家庭戶數(shù)占比超過33%，至2010年下降了7個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，2000年上海人均住房建筑面積超過50平方米的占比為7.47%，至2010年上升了5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到12.33%。因此，近十年來，無論上海還是全國(guó)，城市人均意義上的住房面積的確是大幅度增加了，但住房市場(chǎng)目前面臨的最主要的矛盾是住房分布不均勻，與中國(guó)的收入分配體系的矛盾相類似，各階層之間的差距越來越大。

表1 全國(guó)、上海2010年城市家庭戶按人均住房面積分的戶數(shù) 單位：萬戶

表2 全國(guó)、上海2000年城市家庭戶按人均住房面積分的戶數(shù) 單位：萬戶

三、階層聚類與測(cè)算的模型方法

眾所周知，基尼系數(shù)是廣為運(yùn)用的有關(guān)不平等的測(cè)量方法。它可以很好地測(cè)量個(gè)體間的不平等，卻對(duì)階層不平等的描述缺乏敏感性①Liao，T.F，.“Measuring and Analyzing Class Inequality with the Gini Index Informed by Model-Based Clustering”，Sociological Methodology，36，2006.pp.201-224.。這從基尼系數(shù)的計(jì)算方法上就可以解釋這種局限：基尼系數(shù)真正測(cè)量的是樣本中不同的單個(gè)數(shù)據(jù)之間兩兩差值的加權(quán)平均數(shù)。所以它真正影響的是總的個(gè)體平均差，而不是這些個(gè)體是否會(huì)合成一個(gè)階層或集群。

本文的研究重點(diǎn)就在于住房不平等的階層測(cè)度上，因此提出了基于模型的潛在分層聚類分析方法去突破這一局限?；谀Ｐ偷木垲惙治龅姆椒ㄓ幸韵聝?yōu)勢(shì)②張伊娜、周雙海：《收入不平等的階層測(cè)度》，《上海經(jīng)濟(jì)研究》2013年第5期。：(1)聚類標(biāo)準(zhǔn)的選擇使群內(nèi)差別最小化，并且使群間的差別最大化，這點(diǎn)相比傳統(tǒng)的聚類分析更加客觀;(2)以模型為基礎(chǔ)的聚類是靈活可變的，它允許觀測(cè)變量以多種簡(jiǎn)單和復(fù)雜的形式分布到聚類中;(3)在基于模型的聚類分析中，觀測(cè)變量沒有必要做縮放，而在傳統(tǒng)的聚類分析中，縮放是必不可少的。

基于模型的聚類分析同樣允許觀測(cè)變量是連續(xù)的或者是分類變量，因?yàn)槿嚎梢员豢醋鳚撛诘碾A層，因此這個(gè)方法可以被視為潛在階層的分析。本文的著眼點(diǎn)是住房面積，所以在模型中只考慮連續(xù)觀測(cè)變量，基本的模型聚類分析的公式為：

這里，yi代表在一系列觀測(cè)變量中的一個(gè)個(gè)體值，K代表群的個(gè)數(shù)，πk表示一個(gè)個(gè)體值屬于k群(或者k群的大小)的先驗(yàn)概率，θ表示模型的參數(shù)③Vermunt，J.and J.Magidson，“Latent Class Cluster Analysis”，in Applied Latent Class Analysis，edited by J.A.Hagenaars and A.L.McCutchen.Cambridge，UK：Cambridge University Press.2002.pp.89-106.。f(yi|θ)是指當(dāng)特定集群的混合密度θ作為模型參數(shù)時(shí)，yi的分布情況。

同樣的，弗萊利和拉夫特里(Fraley和Raftery)提出可以將式(1)中的模型表現(xiàn)為下述的相似形式①Fraley，C.and A.E.Raftery，“Model-Based Clustering，Discriminant Analysis，and Density Estimation”，Journal of American Statistical Association，97，2002.pp.611-631.：

Dk為正交矩陣的特征向量，Ak為對(duì)角矩陣，其元素與特征值成比例，λk是一個(gè)比例的相關(guān)標(biāo)量。更具體地說，λk=，其中d是數(shù)量指標(biāo)，Ak被按比例變化使=1。這三個(gè)參數(shù)提供了一個(gè)很好的解釋：Dk描述了混合數(shù)據(jù)中的第k個(gè)集群的方向，Ak是它的形態(tài)，λk是它的容量。換句話說，如果一個(gè)潛在的類或集群被看作一個(gè)在多維空間中的組或點(diǎn)集，那么容量就是集群的大小。這些參數(shù)格式的組合確定了相適應(yīng)的具體統(tǒng)計(jì)模型。例如，像住房面積分布這樣的一維數(shù)據(jù)，只有兩個(gè)模型可以估計(jì)，等方差 (equal variance)用E表示，變方差 (varying variance)用V表示。估計(jì)群的數(shù)量以及群中個(gè)體的數(shù)量是基于模型的聚類分析方法最為主要的目的。

弗萊利和拉夫特里 (Fraley和Raftery)用EM算法編寫了運(yùn)用模型聚類方法的MCLUST軟件包③Fraley，C.and A.E.Raftery，.“MCLUST：Software for Model-Based Cluster Analysis”，Journal of Classification，16，1999.pp.297-306.。這個(gè)軟件同時(shí)計(jì)算了不確定性。不確定性是通過一個(gè)數(shù)值來表征，這個(gè)數(shù)值的計(jì)算是由1減去每個(gè)觀測(cè)值最有可能屬于某個(gè)組或集群的概率。不確定性的計(jì)算可以很好地說明觀測(cè)值分組的好壞程度。本研究中應(yīng)用了貝葉斯后驗(yàn)?zāi)Ｐ瓦x擇，在R軟件平臺(tái)MCLUST軟件包的實(shí)際操作過程中，通過貝葉斯信息準(zhǔn)則 (BIC)來計(jì)算。

四、上海分圈層住房不平等的階層測(cè)度

從模型建構(gòu)中我們發(fā)現(xiàn)，在傳統(tǒng)聚類分析中，數(shù)據(jù)分析者必須選擇集群方法并且確定群的數(shù)量。在基于模型的聚類分析中，這兩個(gè)問題被歸為對(duì)于模型的選擇。在弗萊利和拉夫特里(Fraley和Raftery)的研究中，采用了貝葉斯后驗(yàn)?zāi)Ｐ瓦x擇④Fraley，C.and A.E.Raftery，“Model-Based Clustering，Discriminant Analysis，and Density Estimation”，Journal of American Statistical Association，97，2002.pp.611-631.，同時(shí)，還能得到密度估計(jì)。羅德和沃瑟曼 (Roeder和Wasserman)用正態(tài)混合模型進(jìn)行單變量密度估計(jì)，用貝葉斯信息準(zhǔn)則(BIC)確定分層數(shù)⑤Roeder，K.and L.Wasserman，“Practical Bayesian Density Estimation Using Mixtures of Normals”，Journal of American Statistical Association.Vol.92，1997，pp.894-902.。

本文運(yùn)用弗萊利和拉夫特里 (Fraley和Raftery)的模型聚類方法，利用2010年上海市第六次人口普查抽樣比例子庫(kù) (2萬戶家庭樣本)，戶別中剔除“集體戶”，住房來源中剔除“租賃廉租住房”、“租賃其他住房”和“自建住房”后，共有8883戶家庭樣本。其中本戶應(yīng)登記人數(shù)為2010年10月31日晚居住本戶的人數(shù)與戶口在本戶但2010年10月31日晚未居住本戶的人數(shù)之和。

(一)住房不平等的基尼系數(shù)測(cè)度

基尼系數(shù)多用來描述收入的差異性和不平等性，同樣也可以用來描述住房資源和住房財(cái)富收入的差異性和不平等性。住房是居民最重要的資產(chǎn)，如果居民之間的住房資產(chǎn)不平等性越大，就意味著不同收入群體之間、不同階層之間的家庭財(cái)富懸殊越大，這將加速各階層之間社會(huì)地位與利益的兩極分化。

因此，本文首先利用基尼系數(shù)來分析上海住房分布的總體不平等情況。從戶住房建筑面積來看，上海住房總體基尼系數(shù)為0.259，其中，中心城核心區(qū)為0.287，中心城外圍區(qū)為0.264，近郊區(qū)為0.238，遠(yuǎn)郊區(qū)為0.265。從人均住房建筑面積的分化來看，上?？傮w基尼系數(shù)為0.326，其中，中心城核心區(qū)為0.396，中心城外圍區(qū)為0.341，近郊區(qū)為0.304，遠(yuǎn)郊區(qū)為0.311。從基尼系數(shù)來判斷，第一，雖然目前上海人均住房建筑面積的基尼系數(shù)尚未超過收入的基尼系數(shù)①根據(jù)2005年全國(guó)1%人口抽樣調(diào)查，上海的收入基尼系數(shù)為0.391。第六次人口普查沒有收入調(diào)查項(xiàng)，無法得到相應(yīng)數(shù)據(jù)。，但是，上海住房分布在面積上已經(jīng)存在較強(qiáng)程度的階層分化②總體上看，住房是一種消費(fèi)品。一般來說，住房 (無論面積還是資產(chǎn))的基尼系數(shù)應(yīng)小于收入和財(cái)富的基尼系數(shù)。而今，上海人均住房建筑面積的基尼系數(shù)已經(jīng)超過0.3，由此可以判斷已存在明顯的階層分化。;第二，從個(gè)體差異度來看，上海核心區(qū)分化程度最高。

那么，上海住房的階層分布有什么特點(diǎn)?住房的精英群體和住房的弱勢(shì)群體主要分布在哪里?由于上?！叭藨舴蛛x”現(xiàn)象較為嚴(yán)重，導(dǎo)致人均住房建筑面積的理論計(jì)算與實(shí)際狀況可能存在一定偏差，并且住房存在以家庭為單位的特點(diǎn)，房產(chǎn)稅的征收也是以家庭為單位。因此，本文以戶住房建筑面積這一指標(biāo)來深入研究上海住房階層的特點(diǎn)。

(二)住房不平等的階層測(cè)度

從上述計(jì)算看出，上海各圈層戶住房建筑面積的基尼系數(shù)比較接近，差異并不大。那么，是不是意味著階層分化上也相似呢?用MCLUST軟件包進(jìn)行進(jìn)一步的階層測(cè)量，模型分析顯示，對(duì)于上海中心城核心區(qū)，變方差模型假設(shè)比等方差更加適合大部分可能的群，并且計(jì)算出分為兩個(gè)潛在集群的模型最適合 (圖1)，不確定性圖清晰地表明兩個(gè)不確定的區(qū)域。對(duì)于中心城外圍區(qū)，則四個(gè)集群的變方差模型最為適合 (圖2)。對(duì)于近郊區(qū)，五個(gè)集群的變方差模型最為適合 (圖3)。通過觀察不確定圖和密度圖，可以看出有五個(gè)明顯的階層。對(duì)于遠(yuǎn)郊區(qū)，五個(gè)集群的變方差模型最為適合 (圖4)。

圖1 上海中心城核心區(qū)戶住房建筑面積不平等的階層測(cè)度

圖2 上海中心城外圍區(qū)戶住房建筑面積不平等的階層測(cè)度

圖3 上海近郊區(qū)戶住房建筑面積不平等的階層測(cè)度

圖4 上海遠(yuǎn)郊區(qū)戶住房建筑面積不平等的階層測(cè)度

表3 上海分圈層戶住房建筑面積不平等的階層測(cè)量

從表3中看出，以黃浦 (含原盧灣)、靜安兩區(qū)為主的中心城核心區(qū)，是上海中心城區(qū)中人口最密、面積最小、地價(jià)最貴的核心地帶，區(qū)位效應(yīng)帶來的高額商業(yè)價(jià)值使這一地帶最早邁出了城市改造和更新的步伐。2010年中心城核心區(qū)戶住房建筑面積平均值為87.3平方米，甚至超過了中心城外圍區(qū)的71.93平方米和近郊區(qū)的84.3平方米。中心城核心區(qū)住房主要分化為兩個(gè)階層：一是歷史沉淀下來的舊式里弄、新式里弄、有一定建造年代的多層住宅等，這一階層的平均戶住房建筑面積為40平方米，以每戶3人計(jì)算，平均每人的建筑面積為13平方米左右，僅達(dá)到上海市城市人均住房建筑面積的一半左右。這一階層占到了中心城核心區(qū)的三成多 (35.69%);二是高檔商品住宅，戶住房建筑面積平均值達(dá)到113.1平方米。這一住房階層的居住者多為精英階層，他們坐擁著上海最貴的土地，同時(shí)戶住房建筑面積也超過了大部分上海家庭，屬于住房資產(chǎn)處于最上游的階層。這一階層占到了中心城核心區(qū)的六成以上 (64.31%)。

中心城外圍區(qū)包括上海中心城區(qū)的徐匯、普陀、長(zhǎng)寧、閘北、虹口和楊浦6區(qū)，平均戶住房建筑面積為72.9平方米，在上海四個(gè)圈層中，戶住房建筑面積相對(duì)最低。從階層特點(diǎn)來看，這一圈層聚類為四個(gè)階層，平均戶住房建筑面積分別在約35平方米、約55平方米、約100平方米以及200平方米以上。中心城外圍區(qū)的區(qū)位條件也較好，這一圈層商業(yè)、生活設(shè)施 (包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等)配套最為成熟，交通條件也最為便利，級(jí)差地租相對(duì)于中心城核心區(qū)有了一定的降低，因此第三階層，即戶住房建筑面積約100平方米的階層，構(gòu)成城市中的中產(chǎn)階層，該階層占據(jù)了該圈層四成以上，同時(shí)這一圈層還分布著少量大面積的住房精英階層。

近郊區(qū)包括閔行、寶山、嘉定、浦東 (含原南匯)4區(qū)，平均戶住房建筑面積達(dá)到84.3平米。這一圈層包含了一部分住房弱勢(shì)階層，戶均住房建筑面積僅為34.3平方米，占該圈層的10.62%。該圈層還吸引了部分城市新興中產(chǎn)階級(jí)，戶均面積達(dá)到121.7平方米。處于該圈層頂端階層的平均戶住房建筑面積接近200平方米，占到3.47%，因此大面積的上層住宅階層也在近郊區(qū)占據(jù)了一定的比例。

遠(yuǎn)郊區(qū)包括金山、松江、青浦、奉賢和崇明5區(qū)縣，平均戶住房建筑面積達(dá)到93.1平方米。這一圈層分布著6.5%的住房弱勢(shì)群體，戶均住房建筑面積僅為18.5平方米。遠(yuǎn)郊區(qū)更是中低收入家庭被迫郊區(qū)化的遷入地。該圈層同時(shí)也分布著擁有低密度別墅住宅的住房精英群體，戶均面積209.1平方米。

根據(jù)2011年上海市政府頒發(fā)的《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》①資料來源：http：//www.tax.sh.gov.cn/pub/ssxc/zlzy/zcgll/fdcggsdzl/fcs/201101/t20110130_305675.html。的通知，對(duì)本市居民家庭在本市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計(jì)算的家庭全部住房面積 (指住房建筑面積)人均超過60平方米的，對(duì)屬新購(gòu)住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。根據(jù)住房階層的劃分，按戶均3人計(jì)算，我們可以看出，目前上海房產(chǎn)稅政策僅覆蓋非常小部分的尖端住房精英階層。黨的十八屆三中全會(huì)后，房產(chǎn)稅有可能全面開征，成為地產(chǎn)調(diào)控緊松的又一政策。因此，在房產(chǎn)稅覆蓋群體擴(kuò)大之后，區(qū)位和住房面積應(yīng)同時(shí)納入稅收考慮范疇。從上海各圈層的住房階層來分析，中心城核心區(qū)的階層二，外圍區(qū)的階層四，以及近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)的階層五均屬住房精英階層。因此房產(chǎn)稅只考慮面積，未考慮區(qū)位的征收模式，可能誤傷部分中產(chǎn)階層的利益，違背房產(chǎn)稅征收“合理公平、兼顧效率”的本質(zhì)。

五、結(jié)論與討論

目前，國(guó)內(nèi)就收入不平等的分析、職業(yè)的社會(huì)分層的實(shí)證研究較多，關(guān)于住房的分層研究較少，且多為理論性的探索，或是簡(jiǎn)單的住房面積的分類統(tǒng)計(jì)，沒有真正的住房階層測(cè)度的指標(biāo)。然而，住房是一個(gè)階層分化的終極市場(chǎng)。中國(guó)的歷來傳統(tǒng)就是“安居”，因此，在收入的調(diào)查越來越敏感 (基于中國(guó)人“不露富”心理)、越來越失真的情況下，住房的分化是最能考量社會(huì)分化的一個(gè)指標(biāo)。本文正是嘗試著彌補(bǔ)這一缺陷，通過貝葉斯信息準(zhǔn)則的模型方法，對(duì)上海各個(gè)圈層進(jìn)行了住房分層研究以及住房不平等的測(cè)度值的計(jì)算。

研究發(fā)現(xiàn)，上海已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的住房階層分化，從不同區(qū)位住房階層的構(gòu)成特點(diǎn)來看，隨著房?jī)r(jià)的上升，中低收入者或是犧牲住房面積，降低居住效用;或是在居住區(qū)位上被邊緣化，遷居近郊甚至遠(yuǎn)郊區(qū)，降低對(duì)城市公共資源的消費(fèi)水平。因此，在收入分化的情況下，住宅市場(chǎng)又一次使不同的收入階層群體在城市空間資源的分配上再次受到?jīng)_擊，造成了更為嚴(yán)重的貧富階層城市居住空間的分化問題。所以，全面推出房產(chǎn)稅，一方面有利于地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的融資不再大量依賴土地出讓金，即土地出讓的一次性收益，而是通過房產(chǎn)稅的細(xì)水長(zhǎng)流來引導(dǎo)土地的內(nèi)涵式發(fā)展，不再追求目前的粗放式擴(kuò)張發(fā)展模式①陳杰以上海的數(shù)據(jù)作具體測(cè)算，由于房產(chǎn)稅率僅為0.4%—0.6%，且按增量房征收，再加上人均60平方米面積的豁免，實(shí)際上每年可以征收到的房產(chǎn)稅至多也就是數(shù)十億了。而上海2009年和2010年的土地出讓金都超過1000億，因此目前上海執(zhí)行的房產(chǎn)稅無法全面代替土地財(cái)政收入，更難以成為地方財(cái)政收入的主體。若要引導(dǎo)土地內(nèi)涵式發(fā)展，策略之一就是全面推出房產(chǎn)稅。引自陳杰《房產(chǎn)稅試點(diǎn)初評(píng)與房產(chǎn)稅改革深化的意義》，《探索與爭(zhēng)鳴》2011年第5期。;另一方面更有助于調(diào)節(jié)個(gè)人財(cái)富的分配。因此住房空間分化的階層測(cè)量可以有助于切準(zhǔn)征稅的目標(biāo)群體，對(duì)房產(chǎn)稅政策的全面制定有著非常重要的意義。

由于公租房轉(zhuǎn)成商品房、房?jī)r(jià)暴漲和住房地位群體的形成都是以驟變的方式出現(xiàn)的，住戶的一種偶然決策就導(dǎo)致了自己社會(huì)地位的突變，這自然導(dǎo)致了一部分人的不適應(yīng)和社會(huì)失衡的感覺。對(duì)于這種不適應(yīng)，社會(huì)學(xué)常常用“相對(duì)剝奪”的理論作出解釋，即雖然大家的經(jīng)濟(jì)狀況都有改善，但差距的擴(kuò)大仍然是社會(huì)不滿的主要來源?！捌鸪踔車际切》孔拥臅r(shí)候，居住者也就滿意了，但后來，住房的差異突然擴(kuò)大，雖然隨著文明進(jìn)步大家住房都有改善，但是，較小房子的居住者就會(huì)越發(fā)不適應(yīng)、越發(fā)不滿意?！雹凇恶R克思恩格斯選集》第1卷，人民出版社1972年版，第367頁(yè)。所以，住房差異、地位群體差異，導(dǎo)致了人們對(duì)于社會(huì)公平、社會(huì)公正問題的不滿。這就需要住房政策的改革，需要通過國(guó)家或地方政府對(duì)住房政策的制定與完善來有效避免上層的尋租行為。然而，政策制定的前提就是對(duì)每個(gè)城市的住房階層有個(gè)全面而準(zhǔn)確的測(cè)量和判斷。本文以上海為例，在住房階層測(cè)度的方法上拋磚引玉，力求為科學(xué)、有效地制定住房政策提供實(shí)證基礎(chǔ)。