張小岳

(鄭州大學(xué)商學(xué)院，鄭州 450001)

基于重慶、上海房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗探討我國房產(chǎn)稅改革

張小岳

(鄭州大學(xué)商學(xué)院，鄭州 450001)

通過對重慶、上海房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗的總結(jié)和分析，認(rèn)為我國開征房產(chǎn)稅能夠提高房產(chǎn)保有成本，降低空置率，調(diào)節(jié)收入分配，增加地方稅收。但重慶、上海開征房產(chǎn)稅過程中也存在征收范圍偏窄、稅收偏低、稅負(fù)不公平等問題。因此，我國下一步進(jìn)行房產(chǎn)稅整體改革時，應(yīng)適當(dāng)提高稅率，擴(kuò)大稅基，并建立相應(yīng)的配套制度。

房產(chǎn)稅改革;存量房;稅制完善

我國房地產(chǎn)價格增長迅速，百姓生活壓力也隨之增大，與之相伴的要求政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控的呼聲也越來越強(qiáng)烈。因此，作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段之一，對存量房開征房產(chǎn)稅逐步成為當(dāng)下稅制改革的熱點，乃至全社會關(guān)注的焦點。同時，我們也應(yīng)看到對存量房開征房產(chǎn)稅所可能產(chǎn)生的效果的不確定性，以及建立全面的房產(chǎn)登記制度和房產(chǎn)價格評估制度的復(fù)雜性和長期性，甚至是改革路上的阻力。因此，在我國全面開征房產(chǎn)稅之前應(yīng)首先確定開征房產(chǎn)稅的目的和定位，同時借鑒其他發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗并結(jié)合我國實際，逐步將當(dāng)前重慶、上海兩地的成功經(jīng)驗推廣到全國，不足之處則加以修正。只有如此，才能真正發(fā)揮房產(chǎn)稅的稅收職能和社會職能。

1 開征房產(chǎn)稅的目的及定位

1.1 開征房產(chǎn)稅的目的

如果將目標(biāo)定位于逐步取代限購令等當(dāng)前采取的調(diào)控房價的措施，房產(chǎn)稅的開征應(yīng)該具有抑制投機(jī)者對房產(chǎn)的投資性需求的作用，逐步淡化房產(chǎn)的金融屬性;如果將目標(biāo)定位于逐步取代“土地財政”的新主體稅種，房產(chǎn)稅的開征應(yīng)當(dāng)實現(xiàn)地方政府的收入目標(biāo)。我們不應(yīng)忘記的是:當(dāng)初開征煙草稅時，其目標(biāo)是通過稅收來抑制對煙草的需求，然而當(dāng)人們逐漸適應(yīng)煙草稅的存在，而將其看做一種正?，F(xiàn)象時，抑制需求這一目標(biāo)也就再難以實現(xiàn)，反而煙草稅成了一種純粹的增加稅收的手段。房產(chǎn)稅開征是否也會面臨這種前景:一方面稅收部門會為了完成收入目標(biāo)而制定高稅率，進(jìn)而使房產(chǎn)稅演變成一種“苛捐雜稅”，使百姓的財富受到損害;另一方面房價管理部門也面臨著抑制房價過快上漲的目標(biāo)，它們也會傾向于通過高稅率來抑制投機(jī)性需求。這兩方面的沖突要求我們首先要正確確立開征房產(chǎn)稅的目的及相應(yīng)的政策取向。

以國外已開征房產(chǎn)稅的國家為例，幾乎不存在以抑制房價上漲作為開征房產(chǎn)稅目的的國家。同時，我們也應(yīng)注意到，沒有哪個國家通過開征房產(chǎn)稅抑制了房價的上漲，當(dāng)然這和房產(chǎn)稅稅率普遍不高不無關(guān)系，例如大多數(shù)國家的房產(chǎn)稅稅率僅為1%到3%。所以，本文認(rèn)為我國開征房產(chǎn)稅的目的也應(yīng)當(dāng)是抑制投機(jī)者對房產(chǎn)的投資性需求，逐步淡化房產(chǎn)的金融屬性，只有這樣才能讓投機(jī)資金和大量資源重新投入到實體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，促進(jìn)實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和升級。

1.2 開征房產(chǎn)稅的定位

我國現(xiàn)行的與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅費(fèi)相對繁雜:在取得環(huán)節(jié)，開發(fā)商需繳納契稅和耕地占用稅;在交易環(huán)節(jié)，銷售方需承擔(dān)營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加等稅費(fèi)，購買方則需擔(dān)負(fù)印花稅、契稅。除以上稅費(fèi)外，開發(fā)商還要繳納大量的土地出讓金，這也成為轉(zhuǎn)移到購房者身上的一大負(fù)擔(dān)。隨著近些年房價增長過快，關(guān)于用房產(chǎn)稅取代推高房價的“土地財政”的討論也愈發(fā)熱烈，支持者認(rèn)為可以以此抑制投機(jī)需求，減少政府對“土地財政”的依賴。然而，想要擺脫長期以來形成的依賴談何容易，況且，每年征繳少量的房產(chǎn)稅所得到的財政收入相比直接獲取土地出讓金而言，明顯難以滿足地方政府的需要。

2011年，重慶征收房產(chǎn)稅約20.89億元，僅占當(dāng)年重慶稅收(1488.33億元)的1.4%;同期上海房產(chǎn)稅收為73.66億元，占當(dāng)年上海稅收(3429.83億元)的2.14%。由此可見，依靠當(dāng)前的房產(chǎn)稅政策設(shè)置增加地方財政收入都難見成效，更何談幫助地方政府?dāng)[脫對“土地財政”的依賴?當(dāng)然這種現(xiàn)象與房產(chǎn)稅稅率不高及征稅對象覆蓋面較窄有關(guān)。但是如果對存量房普遍開征房產(chǎn)稅，并提高稅率直到房產(chǎn)稅稅收足以替代土地出讓金收入，那豈不是“土地財政”的一個變種?就筆者看，當(dāng)前較為實際的解決之道是對房地產(chǎn)行業(yè)紛雜繁多的稅費(fèi)體系進(jìn)行改革，簡化、合并不必要的稅種，避免稅費(fèi)重疊和多次征稅。同時，對土地出讓金制度的改革也刻不容緩，避免購房者一次性為數(shù)額巨大的土地出讓金買單，而是將其轉(zhuǎn)嫁到未來多年的房產(chǎn)稅中。因此，對于房產(chǎn)稅的準(zhǔn)確定位應(yīng)該是作為房地產(chǎn)行業(yè)已有稅費(fèi)的補(bǔ)充。

2 重慶、上海房產(chǎn)稅改革情況概述

2010年5月31日，國務(wù)院下發(fā)《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點工作意見的通知》，決定進(jìn)行房產(chǎn)稅改革試點。2011年1月28日，重慶、上海作為首批試點城市展開房產(chǎn)稅改革。2012年11月21日，時任財政部長謝旭人發(fā)表文章指出:“要認(rèn)真總結(jié)個人住房房產(chǎn)稅改革試點經(jīng)驗，研究逐步在全國推開”。2013年1月16日，時任總理溫家寶在財政部座談會議上也明確指出了房產(chǎn)稅改革和推廣的必要性。房產(chǎn)稅的進(jìn)一步改革和推廣已刻不容緩，因此總結(jié)這兩年來兩地試點改革的經(jīng)驗教訓(xùn)也就顯得尤為必要。

2.1 重慶、上海房產(chǎn)稅改革內(nèi)容

根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，我國自1986年10月1日起開始征繳房產(chǎn)稅，但條例第五條第四項中規(guī)定，個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅。自從90年代以來的住房制度改革和房地產(chǎn)市場開放，我國房產(chǎn)價格逐步增長，直到近些年的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)明顯的泡沫，究其原因，不但有剛性需求推動的因素，而且還有購買房產(chǎn)以供投資、保值的因素。因此，對個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)開征房產(chǎn)稅作為一項調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收政策就顯得尤為必要。首先，可以提高房產(chǎn)保有成本，抑制投資性需求;其次，可以降低空置率，減少資源的浪費(fèi);最后，可以調(diào)節(jié)社會收入分配，同時為地方政府創(chuàng)造穩(wěn)定的稅收來源。

重慶、上海兩地房產(chǎn)稅改革的出發(fā)點略有不同，政策相應(yīng)也有所不同，詳見表1。

表1 重慶、上海房產(chǎn)稅改革政策對比

2.2 重慶、上海房產(chǎn)稅改革存在的問題

重慶、上海開始房產(chǎn)稅試點是我國第一次對個人非營業(yè)用房產(chǎn)在保有環(huán)節(jié)征稅。雖然此次房產(chǎn)稅改革在一定程度上實現(xiàn)了上述功能，卻也隨著稅收政策效應(yīng)的釋放，逐步暴露出諸多問題:

(1)征收對象和減免標(biāo)準(zhǔn)不合理。以上海為例，根據(jù)上海市暫行辦法規(guī)定，其房產(chǎn)稅征收對象和減免標(biāo)準(zhǔn)都以上海市戶籍作為界定依據(jù)，明顯違背了稅收公平的原則。按照公平原則，無論是否擁有上海市戶籍，只要在上海市購買房屋，其保有人理應(yīng)成為上海市政府提供的公共服務(wù)的對象。同時，在繳納房產(chǎn)稅的問題上，無論是否擁有上海市戶籍，都應(yīng)該承擔(dān)一樣的責(zé)任，即應(yīng)一視同仁地對所有在上海擁有房產(chǎn)的居民征稅。

(2)計稅基礎(chǔ)不合理。目前兩市都是將房產(chǎn)的成交價格作為房產(chǎn)稅計稅基礎(chǔ)，這樣會給房產(chǎn)稅的征繳造成很大漏洞和不公平。對于存量房，獲得的時間和方式的不同會造成成交價格很大的不同，而房產(chǎn)的價格是不斷變化的，成交價格也就難以衡量房產(chǎn)的實際價值。因此，應(yīng)當(dāng)定期對房產(chǎn)的價值做出評估，并以此作為征稅時的依據(jù)。這樣又產(chǎn)生了另一個問題:目前我國仍缺乏公正、準(zhǔn)確和高效的評估機(jī)構(gòu)來承擔(dān)這一重任，這也是房產(chǎn)稅難以在全國推廣的原因。

(3)稅基偏窄、稅率較低。目前上海市的征稅對象是新購房屋，重慶市的征稅對象是別墅和高檔住宅，這就造成了兩市征稅范圍偏窄的現(xiàn)狀。同時，兩市實際執(zhí)行的房產(chǎn)稅稅率大多在0.5%和0.6%之間波動。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)開征房產(chǎn)稅的國家的稅率都在增長，均值從80年代的1.54%增長到本世紀(jì)初的3.48%，另外只有少數(shù)幾個國家低于1%，如日本和韓國。由此可見，稅基偏窄、稅率較低是造成目前兩市房產(chǎn)稅收入低下局面的原因，長此以往，也會影響各地政府進(jìn)一步推廣房產(chǎn)稅的積極性。

3 房產(chǎn)稅進(jìn)一步改革的必要性

3.1 增速迅猛的房價和租金需要更加完善的稅制來加以調(diào)控

房產(chǎn)稅的開征所造成的影響最可能體現(xiàn)在大量房源的待售和出租，而這都會提高市場上的房屋供應(yīng)量。但從理論分析，對房產(chǎn)的投機(jī)需求源于這樣一個邏輯:房產(chǎn)增值額與持有期的房租之和大于銀行同期存款利息與持有期房產(chǎn)稅之和。如果現(xiàn)實中這一邏輯成立，則投機(jī)行為不可避免，而且房產(chǎn)稅也可以通過房價和租金轉(zhuǎn)嫁給對房屋有實際需求的居民，房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的目標(biāo)仍然難以實現(xiàn)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)房屋的年租金回報率大致在2%到4%之間波動。依據(jù)上文的分析，逐步提高的房產(chǎn)稅稅率特別是累進(jìn)稅率的設(shè)置都會對當(dāng)下較為流行的“以租養(yǎng)房”現(xiàn)象產(chǎn)生較為強(qiáng)烈的影響。這將產(chǎn)生兩方面好處:一方面，房價和租金得以控制甚至下降;另一方面，房屋空置率下降，包括土地資源在內(nèi)的眾多資源得以節(jié)約和有效配置。

3.2 地方政府財政赤字?jǐn)U大，當(dāng)前收入可持續(xù)性差，需要新稅種

眾所周知，自從分稅制改革以來，地方政府的事權(quán)和財權(quán)極不相符，導(dǎo)致如今的地方財政背負(fù)了巨大的債務(wù)。地方政府為增大GDP數(shù)據(jù)，迅速擴(kuò)張的例子比比皆是。巨量的投資支出使各地政府為彌補(bǔ)政府財政收入不足，紛紛依靠出賣土地或是以土地作為抵押貸款。2012年，國有土地出讓金雖比上年下降14%，但仍達(dá)到28517億元，占全國財政收入(117210億元)的24.33%。巨量且直接的土地出讓金收入對于各地政府都是難以割舍的一大收入來源，然而這卻導(dǎo)致了不合理的財政收入結(jié)構(gòu)，耕地大量浪費(fèi)，違規(guī)批地、違規(guī)拆遷以及收入管理不規(guī)范等問題也層出不窮，特別是其不可持續(xù)性注定了這一問題的嚴(yán)重性。通過大量國外實踐，將房產(chǎn)稅作為地方主體稅種，為地方財政尋求穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收來源已被證明是切實可行的，也是幫助我國走出“土地財政”困局的一條出路。

3.3 調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的另一財政手段

2013年1月18日，國家統(tǒng)計局首次公布2003年至2012年的基尼系數(shù)，其中2012年為0.474，延續(xù)了自2008年的0.491以來的下降走勢。盡管如此，這一數(shù)據(jù)仍處在令人擔(dān)憂的程度，我國整體上仍存在著明顯的貧富差距。國家統(tǒng)計局局長馬建堂分析稱，“這些數(shù)據(jù)、這個曲線說明了我們國家加快收入分配、縮小收入差距的緊迫性。因為0.47到0.49之間的基尼系數(shù)不算低。”房產(chǎn)稅是保有人在保有環(huán)節(jié)為房產(chǎn)所必須付出的代價，全面開征房產(chǎn)稅必然會提高投資者的投資成本，進(jìn)而起到調(diào)節(jié)收入分配、縮小貧富差距的作用。

4 國外房產(chǎn)稅征收的相關(guān)經(jīng)驗

4.1 選擇房產(chǎn)稅作為地方主體稅種，構(gòu)成地方收入的主要來源

近年來，國外一般將房產(chǎn)稅的征管權(quán)劃歸地方政府，房產(chǎn)稅在其地方政府財政收入中都占據(jù)了舉足輕重的地位。如美國地方政府財政收入中，大約有30%來源于房產(chǎn)稅收入。而在英國，住宅稅也一直是最大的地方稅種和最重要的地方稅源。

4.2 對房屋的保有人征繳房產(chǎn)稅

開征房產(chǎn)稅的多數(shù)國家都是將房產(chǎn)的保有人作為納稅人，如美國的法律明文規(guī)定擁有房產(chǎn)的自然人和法人為納稅人。而在荷蘭則略有不同，其房產(chǎn)稅的納稅人不僅包括擁有人，還包括使用人。另外，我國臺灣地區(qū)在房產(chǎn)稅納稅人中還加入了承租人。

4.3 房產(chǎn)稅征稅范圍廣，稅源充足

目前各國對房產(chǎn)稅征稅范圍的界定不完全相同，其中有一些國家對城市和農(nóng)村的房產(chǎn)統(tǒng)一征繳房產(chǎn)稅，如美國和加拿大。與此同時，這些國家不僅對房產(chǎn)征稅，而且對土地一并征稅，從而使地方稅收相對充足。如美國采取的是對土地開征地產(chǎn)稅的做法，其計稅基礎(chǔ)是房產(chǎn)評估價值與一個系數(shù)的乘積;而加拿大則采取以房產(chǎn)和土地的評估價值之和為計稅基礎(chǔ)的做法。

4.4 擁有相對完善的房產(chǎn)價格評估制度

征繳房產(chǎn)稅不僅應(yīng)當(dāng)建立完善的房產(chǎn)價值評估機(jī)構(gòu)，還應(yīng)當(dāng)建立完備的財產(chǎn)登記制度。如荷蘭建立了兩個專門收集與房產(chǎn)有關(guān)的數(shù)據(jù)的信息兼登記管理部門，為了監(jiān)督房產(chǎn)稅的征收是否有效，地方政府可以將納稅人申報的數(shù)據(jù)與這兩個部門的數(shù)據(jù)比較，以保證房產(chǎn)稅稅收征管的準(zhǔn)確高效。

5 房產(chǎn)稅進(jìn)一步改革的建議

5.1 房產(chǎn)稅改革要法治先行

十八屆三中全會《決定》正式提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革?！边@是中央文件首次提出房地產(chǎn)稅立法的問題。法律專家表示，這個提法回應(yīng)了房產(chǎn)稅開征的合法性、公平性的訴求，是稅制改革中的一大亮點。房地產(chǎn)稅從立法開始是一大進(jìn)步。這一改革應(yīng)是先對房地產(chǎn)稅立法，而非簡單修訂現(xiàn)行房產(chǎn)稅暫行條例，解決房產(chǎn)稅開征程序正當(dāng)性不足的問題，使推進(jìn)的部門不再只是財稅部門，人大也加入進(jìn)來。作為一項直接增加普通納稅人負(fù)擔(dān)的稅種，在各方達(dá)成共識后再確定改革方向和步驟，并落地加以實施，而非繼續(xù)簡單擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點城市范圍。根據(jù)《決定》的表述可以推斷，在房產(chǎn)稅法出臺之前，我國不可能全面推開征收房地產(chǎn)稅，但依法定程序可以增加試點城市的數(shù)量。

考慮到家庭住房基本需求和公眾切身利益，即使下一步對所有的房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅，制度設(shè)計必須要考慮合理的扣除面積范圍，讓公眾能夠接受。推動房地產(chǎn)稅立法，使立法過程成為形成社會共識的過程，這個過程可能是半年、一年、兩年甚至更長，一旦立法機(jī)關(guān)通過立法程序表決通過房地產(chǎn)稅法，就視為代表民眾的意見，有利于執(zhí)行。

5.2 擴(kuò)大稅基，提高稅率

重慶、上海兩地的改革試點經(jīng)驗表明，稅基偏窄、稅率較低是當(dāng)前房產(chǎn)稅稅收數(shù)額少的主要原因。因此，逐步將征稅范圍擴(kuò)大到所有個人住房，提高稅率，并設(shè)置累進(jìn)稅率，不僅是國外常采用的辦法，也應(yīng)是我國增加稅收切實可行的辦法。在實際操作時，可以按照普通房屋、高檔房屋、別墅這幾個等級設(shè)置依次增高的稅率，再按照一個居民或一個家庭擁有的房屋數(shù)設(shè)置累進(jìn)稅率，以此來達(dá)到調(diào)節(jié)社會收入分配、節(jié)約社會資源的目的。

5.3 賦予地方政府相應(yīng)的稅收立法權(quán)和征管權(quán)

房地產(chǎn)市場受地域條件影響十分嚴(yán)重，我國地域廣闊，市場條件受地區(qū)資源限制而千差萬別，這就要求各地獨(dú)立制定符合當(dāng)?shù)靥攸c的房產(chǎn)稅政策，而不能簡單地采取全國一個政策的方式。在各地政府對當(dāng)?shù)厍闆r更為熟悉的基礎(chǔ)上，中央應(yīng)適當(dāng)賦予地方政府相應(yīng)的稅收立法權(quán)和征管權(quán)，并充分考慮到當(dāng)?shù)氐木用袷杖胨健⒔?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、房產(chǎn)價值和土地資源等情況來制定稅收政策。本文認(rèn)為，房產(chǎn)稅的立法也應(yīng)采用全國性基本法規(guī)和地方性法規(guī)相結(jié)合的方式。只有如此，才能更好地適應(yīng)我國不同地區(qū)的各種條件差別，充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的稅收職能和社會調(diào)解職能。

5.4 將城鎮(zhèn)房產(chǎn)全部納入征稅范圍

關(guān)于房產(chǎn)稅征稅范圍，本文建議應(yīng)當(dāng)將城鎮(zhèn)房產(chǎn)全部納入征稅范圍。對于農(nóng)村房產(chǎn)是否應(yīng)該劃入征稅范圍，筆者認(rèn)為，由于我國地域廣闊且多山、多丘陵的條件限制，如果一個一個村莊的走訪、一戶一戶的評估價值，并將此過程定期重復(fù)，其成本將難以估量，甚至?xí)?dǎo)致收不抵支的情況。我國正處于城鎮(zhèn)化的快車道上，隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展，越來越多的農(nóng)村將被城市吸收合并，這將直接擴(kuò)大征稅范圍，從而保證房產(chǎn)稅收的持續(xù)增長。

5.5 突破數(shù)據(jù)、技術(shù)障礙，建立健全房產(chǎn)價值評估機(jī)制

開征房產(chǎn)稅的困難之處在于房產(chǎn)的價值隨著相關(guān)地段設(shè)施完善、人口流動和通貨膨脹等情況的變化而處于動態(tài)變化過程中，如何在這一過程中定期準(zhǔn)確評估房產(chǎn)的價值就成了當(dāng)下最大的難題。高效、準(zhǔn)確地評估房產(chǎn)價值僅靠政府財稅和房產(chǎn)管理部門所掌握的數(shù)據(jù)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了需要。因此，政府部門與民間專業(yè)評估機(jī)構(gòu)聯(lián)合建立全國統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享平臺就顯得尤為必要。

建立健全房屋評估機(jī)制是房產(chǎn)稅改革成功與否的關(guān)鍵。當(dāng)前，房產(chǎn)稅征收過程中因為缺乏價格評估數(shù)據(jù)，稅務(wù)部門通常采用市場成交價格作為計稅基礎(chǔ)，這就為稅制留下了不小的漏洞。目前，我國資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)管理混亂，例如資產(chǎn)評估師由財政部管理，房地產(chǎn)評估師由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部管理，土地評估師由國土資源部管理?；靵y的管理方式造成了評估結(jié)果的差異和紛爭，評估機(jī)構(gòu)的公信力也受到影響。具體到房屋評估，本文建議由各省市稅務(wù)部門建立專業(yè)的評估機(jī)構(gòu)，并引入民間機(jī)構(gòu)加以監(jiān)督。此外，行之有效的評估申訴制度也應(yīng)當(dāng)一同建立起來，以保證征稅的公平。

5.6 注重房產(chǎn)稅的公平、透明以及支出用途

一項新的稅種得以順利開征，其對全體民眾的公平、透明是必不可少的。同時，能否享受到更多、更好的公共產(chǎn)品也是確保百姓支持稅制改革的關(guān)鍵。當(dāng)前我國房產(chǎn)稅改革中遇到的大部分阻力來自于權(quán)貴階層，因為房產(chǎn)稅的開征建立在公開每一位居民的房產(chǎn)信息，這將揭開權(quán)貴階層的“隱身衣”。因此，房產(chǎn)信息的搜集是當(dāng)前的難點所在，它的解決與否關(guān)系到稅收公平和透明的實現(xiàn)。

現(xiàn)代稅收理論認(rèn)為，稅收主要用于保障政府更好地提供公共產(chǎn)品，要求財政民主、稅收法治。國外經(jīng)驗表明，作為地方政府主要稅收來源的房產(chǎn)稅，應(yīng)當(dāng)主要用于當(dāng)?shù)毓仓С?，只有這樣，房產(chǎn)稅的開征才能獲得民眾的支持。

5.7 房產(chǎn)稅與其他稅種的協(xié)調(diào)

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)已經(jīng)紛雜不堪，這種情況下直接新征一項房產(chǎn)稅必然增加納稅人的負(fù)擔(dān)，因此房產(chǎn)稅的開征應(yīng)建立在對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)調(diào)整的基礎(chǔ)上，進(jìn)而實現(xiàn)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)的目的。

房產(chǎn)從無到有，再到轉(zhuǎn)手交易，可以分為3個階段:取得、交易和保有。房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地并開發(fā)時，主要繳納契稅、耕地占用稅等，支付土地出讓金等費(fèi)用，此時費(fèi)用占比較大。在房產(chǎn)交易過程中，銷售方需繳納的主要有營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅以及教育費(fèi)附加等相關(guān)稅費(fèi)，購買方需繳納的主要有印花稅、契稅等稅種，此時稅種較多，稅負(fù)也較重。取得和交易環(huán)節(jié)的稅收大多是對房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的征稅。根據(jù)稅收學(xué)基本原理，對于供給缺乏彈性的產(chǎn)品，其稅負(fù)易轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以當(dāng)前房產(chǎn)流通環(huán)節(jié)征收的大量稅費(fèi)都通過房價、租金等轉(zhuǎn)嫁給了購房者。對存量房開征的房產(chǎn)稅是對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，這將進(jìn)一步加大購房者的稅負(fù)，相應(yīng)地為了維持百姓的生活水平，減少流通環(huán)節(jié)的征稅就顯得尤為必要。因此，房產(chǎn)稅的改革應(yīng)當(dāng)在簡化、整合房地產(chǎn)行業(yè)稅費(fèi)的基礎(chǔ)上逐步推廣，避免增加民眾額外的負(fù)擔(dān)。比如，可以將城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅并入增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅，將土地增值稅并入企業(yè)所得稅、個人所得稅，并取消房地產(chǎn)方面的不合理的政府收費(fèi)。

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責(zé)任編輯:沈玲

A Research on the Reform of House Tax Based on Chongqing and Shanghai Experience

ZHANG Xiao-yue

(Business School，Zhengzhou University，Zhengzhou 450001，China)

Based on the analysis of Chongqing and Shanghaihouse property tax reform experience，this paper considers that the levy of house property tax can improve housing holding cost，reduce vacancy rate，regulate income distribution and increase local tax revenue.But there exist some problems such as the narrow tax revenue scope，low tax revenue and unfair tax burdens.Therefore，the next step of house property tax reform in our country should improve tax rate appropriately，expand tax base and establish related supporting measures.

house property tax reform;stock house;perfection of tax system

F812.0

A

1009-3907(2014)01-0029-05

2013-12-05

張小岳(1987-)，男，河南濮陽人，碩士研究生，主要從事稅收理論與實務(wù)研究。