高廣春+羅紅光

2009年底以來，房地產(chǎn)信貸一直面臨偏緊的政策環(huán)境，2013年初新國五條以及同年7月份的利率新政（央行取消貸款利率下限，但房貸利率政策不變）似乎顯示，最高決策層對房地產(chǎn)信貸的打壓政策導(dǎo)向并沒有發(fā)生改變。但這一年的房地產(chǎn)信貸走勢是否能夠同步反映房地產(chǎn)信貸政策導(dǎo)向呢？如果不同步，那么該給予如何的解釋？本文以中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設(shè)銀行、中國銀行、交通銀行、中信銀行、中國民生銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、平安銀行以及興業(yè)銀行（以下分別簡稱工行、農(nóng)行、建行、中行、交行、中信、民生、招商、浦發(fā)、平安、興業(yè)）11家上市銀行（本文截稿時，中國光大銀行及華夏銀行還未公布其年報）為例進(jìn)行市政描述和分析。

總體規(guī)模

2013年，11家上市銀行房地產(chǎn)信貸（開發(fā)貸款與按揭貸款之和）規(guī)模余額11.96萬億元，比2012年增加1.66萬億元。其中個人住房按揭貸款余額7.91萬億元，增額1.24萬億元；開發(fā)貸款余額3.16萬億元，增額0.34萬億元。這些數(shù)字的含義是什么呢？

首先，從總體規(guī)模同比增速的角度看，2013年11家上市銀行房地產(chǎn)信貸增額的同比增速是97.54%，高出2012年同比增速100多個百分點，可以說是大幅增長；同2012年所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸增額同比增速相比，11家上市銀行的房地產(chǎn)信貸增額同比增速高出60余個百分點，這說明，上市銀行房地產(chǎn)信貸增速明顯快于非上市商業(yè)銀行（如圖1所示）。

11家上市銀行房地產(chǎn)信貸規(guī)模在2013年所發(fā)生的相對于2012年的變化特點，在個人按揭貸款和開發(fā)貸款中獲得印證。圖2顯示，2013年11家上市銀行個人按揭貸款增額同比增速高達(dá)91.37%，高出2012年同比增速的幅度也超過100個百分點。而且11家上市銀行個人按揭貸款增額2013年同比增速高出30多個百分點，顯示上市銀行個人按揭貸款投放力度大于非上市銀行。圖3則表明，11家上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增額在2013年大幅提高近200個百分點，比所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款增額同比增速高出160多個百分點，顯示2013年上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放遠(yuǎn)比非上市銀行激進(jìn)。

圖2和圖3還顯示，上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放力度大于個人按揭貸款投放力度。

其次從房地產(chǎn)信貸占各項貸款比例的年度變化的角度看，11家上市銀行房地產(chǎn)信貸與其各項貸款的比例在2013年也有大幅度提高，增幅超過90個百分點，這個增幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所有商業(yè)銀行相同指標(biāo)的在2013年的增長速度。這一比較結(jié)果進(jìn)一步顯示，2013年，上市銀行的房地產(chǎn)信貸不僅大幅增長，而且其增幅大于非上市銀行的增幅（如圖4所示）。

再次從上市銀行房地產(chǎn)信貸與所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸總額的比例看，2013年上市銀行房地產(chǎn)信貸增額在所有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸增額中的比重，在經(jīng)歷了2011年和2012年的連續(xù)下降后，大幅上升16個百分點，反應(yīng)11家上市銀行在2013年的房地產(chǎn)貸款投放偏好大幅走強，也反映最高決策層關(guān)于房地產(chǎn)信貸的緊縮政策效應(yīng)在2013年失效（如表1所示）。

由以上幾個指標(biāo)分析，在國務(wù)院新國五條和央行利率新政背景下，2013年上市銀行房地產(chǎn)信貸依然呈現(xiàn)出強勁的增長態(tài)勢，而且比非上市銀行表現(xiàn)出更為明顯的房貸偏好。這一方面反映以上兩條政策的失效，另一方面也說明還有其他的動力因素支持了上市銀行房地產(chǎn)信貸的強勁上漲。其中最重要的因素應(yīng)該是國家新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略因素，顯然該戰(zhàn)略對房地產(chǎn)市場走勢的影響，商業(yè)銀行普遍持有樂觀預(yù)期，而且該預(yù)期對上市銀行房地產(chǎn)信貸偏好的激勵作用，超過了新國五條和利率新政對上市銀行房地產(chǎn)信貸偏好的約束作用。

結(jié)構(gòu)差異

首先看房地產(chǎn)信貸增速的結(jié)構(gòu)差異。圖5顯示，四大國有銀行房地產(chǎn)信貸增速與股份制銀行房地產(chǎn)信貸增速間呈現(xiàn)較為明顯的差異。從增額增速看，股份制銀行房地產(chǎn)信貸增速遠(yuǎn)高于四大國有銀行的增速。這表明2013年股份制銀行房地產(chǎn)信貸偏好遠(yuǎn)大于四大國有銀行。

房地產(chǎn)信貸增速在不同上市銀行個體間的差異更為明顯。平安成為2013年房地產(chǎn)信貸最為激進(jìn)的銀行，其房地產(chǎn)信貸余額由2012年的1126.79億元躍升至2013年的1458.50億元，升幅達(dá)

29.44%，為11家上市銀行之首。其房地產(chǎn)信貸增額的增速更是具有一騎絕塵之勢，2013年增速高達(dá)4828%。相比之下，招商在2013年則成為去房地產(chǎn)化程度最強的銀行，增額增速為-675%，其后是中信、中行和民生等。由此，2013年，上市銀行的房地產(chǎn)信貸偏好出現(xiàn)了較為明顯的分化，個別銀行選擇高調(diào)進(jìn)入，部分銀行繼續(xù)保持高速增長或強勁反彈，另一些銀行則選擇了大踏步退出（如圖5、6所示）。

上述房地產(chǎn)信貸在不同上市銀行間的個體差異在個人按揭貸款和開發(fā)貸款中的表現(xiàn)也很明顯。圖7顯示，2013年，多數(shù)上市銀行的個人按揭貸款的反彈偏好大為增強，興業(yè)尤甚，其后是中信、浦發(fā)、工行和交行，去房地產(chǎn)化的銀行中程度最強的銀行還是招商，其后是平安、中行和民生。

在開發(fā)貸款中，大舉進(jìn)入的上市銀行有浦發(fā)、招商、平安、建行等，如浦發(fā)的房地產(chǎn)信貸增額由2012年的-2.80億元，增加到2013年的351.15億元；招商房地產(chǎn)信貸增量由2012年的-43.65億元增加到2013年的226.08億元。而選擇退出的上市銀行包括工行、中信和民生這三家銀行的房地產(chǎn)信貸增額增速在2013年分別是-373.02%、-111.16%、-3.33%（如圖8所示）。

從上述不同上市銀行在個人按揭貸款和開發(fā)貸款兩個指標(biāo)上的具體表現(xiàn)還可以看出，上市銀行的房地產(chǎn)信貸偏好的差異，或者起因于開發(fā)貸款偏好的變化或者起因于個人按揭貸款偏好的變化。2013年平安的高調(diào)的房地產(chǎn)信貸偏好主要體現(xiàn)在其開發(fā)貸款，其個人按揭貸款則體現(xiàn)出了退出傾向；招商相對明顯的去房地產(chǎn)化偏好則更多源自其個人按揭貸款的大幅減持，浦發(fā)則是個貸和開發(fā)貸均表現(xiàn)出較為明顯的進(jìn)入偏好。

其次看房地產(chǎn)信貸占各項貸款比例的年度變化的結(jié)構(gòu)差異。圖9顯示，2012?2013年間，股份制上市銀行房地產(chǎn)信貸增額占其各項貸款增額比例增幅明顯大于四大國有銀行相同指標(biāo)的增幅。這意味著與四大國有銀行相比，2013年股份制銀行各項貸款中配置了更高比例的房地產(chǎn)貸款。

從兩類上市銀行房地產(chǎn)信貸余額與其各項貸款余額之比增速變化上，我們也可能得出類似的結(jié)論即股份制銀行在2013年各項貸款配置中對房地產(chǎn)領(lǐng)域的配置偏好強于四大國有銀行（如圖10所示）。

透過上市銀行房地產(chǎn)信貸與其各項貸款之比變化的個體間的差異也可看出不同上市銀行房地產(chǎn)信貸偏好變化的個體差異。圖11是11家上市銀行房地產(chǎn)信貸增額預(yù)期與其他各項貸款增額之比在2012?2013年間的變化情況，由此看出，2013年各項貸款分布中向房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出強偏好的銀行是平安，而大幅減少對房地產(chǎn)信貸投放的銀行則是招商。

上市銀行房貸余額與其各項貸款余額之比變化的結(jié)構(gòu)差異則與圖11有所不同（圖12），進(jìn)入偏好最為明顯的還是平安，但退出傾向較為明顯的則是中信。

另外，從房地產(chǎn)信貸規(guī)模與各項貸款之比的靜態(tài)指標(biāo)觀察，我們還會得出一些新的結(jié)論。余額之比（圖13）顯示，雖然平安在動態(tài)變化中顯示出出類拔萃的偏好，但在靜態(tài)指標(biāo)比較中，稱王的卻是中行。這說明，雖然平安房地產(chǎn)信貸在2013年的規(guī)模增速或占比增速在上市銀行中“鶴立雞群”，但其投入房地產(chǎn)領(lǐng)域的總規(guī)模還是相對低的，僅僅高于民生。這也許可以解釋平安在2013年為什么選擇了比其他上市銀行更為激進(jìn)的房地產(chǎn)進(jìn)入策略。

增額之比（圖14）顯示的結(jié)果略有差異，高居榜首的還是中行，但最后兩位是民生和招商。特別是招商在2013年的房地產(chǎn)貸款增額之比是負(fù)值，顯示其在2013年的房地產(chǎn)貸款增量投放是負(fù)數(shù)。招商也是2013年唯一一家對房地產(chǎn)信貸增量副投放的銀行。表2顯示，2013年招商房地產(chǎn)信貸總凈投放增額為負(fù)的主要原因是其個人按揭貸款大幅收縮6.7億元，盡管其開發(fā)貸款增額投放超過2億元，但其總量凈投放增額還是比2012年減少了4億多元。

行業(yè)信貸比較

本部分觀察的是11家上市銀行信貸投放的行業(yè)分布中，房地產(chǎn)信貸位次在2013年的變化情況。表3顯示，近幾年來，多數(shù)上市銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款投放（開發(fā)貸款+個人按揭貸款）領(lǐng)先于其他行業(yè)（制造業(yè)、交通運輸倉儲和郵政業(yè)、電力熱力燃?xì)饧八a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、水利環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)、批發(fā)和零售） 等。部分上市銀行房地產(chǎn)信貸在2012年的位次降至或保持在第二位次，但2013年又反彈至第一位次，這些銀行包括交行、浦發(fā)和平安。招商在2013年去房地產(chǎn)化特點最為明顯的銀行，但其房地產(chǎn)信貸在行業(yè)投放分布中的相對位次依然高居榜首。

中信在近幾年房地產(chǎn)貸款的行業(yè)分布位次一直保持在第二的位置，第一是制造業(yè)，但表4顯示，中信的房地產(chǎn)貸款在各項貸款中的占比在近幾年實際上在2010年以來均保持穩(wěn)定升勢，由此而言，該行在近幾年選擇的不是去房地產(chǎn)化的策略。

相比之下，去房地產(chǎn)化最為明顯的銀行還是民生（見表4）。主要原因是，近幾年來民生對房貸戰(zhàn)略進(jìn)行了大幅調(diào)整，將小微貸款作為重點投放領(lǐng)域，2011年，小微貸款首次躍居行業(yè)貸款首位，2013年小微貸款在各項貸款中的占比已經(jīng)高達(dá)25.97%，相比之下，房地產(chǎn)貸款比重則持續(xù)下行，2013年降至14.46%（見圖15）。而主要上市銀行該指標(biāo)的均值是21.5%。因此，總體結(jié)論是，2013年，由于新型城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場影響的樂觀預(yù)期的激勵作用超過了新國五條和利率新政的約束作用，上市銀行的房地產(chǎn)信貸偏好相對于2012年大幅走強，而且上市銀行的房地產(chǎn)信貸偏好高于非上市銀行。在此前提下，在上市銀行中，股份制銀行和國有銀行之間以及11家上市銀行個體之間也表現(xiàn)出一系列結(jié)構(gòu)性差異。首先是股份制銀行房地產(chǎn)信貸動態(tài)偏好強于國有銀行，但從房地產(chǎn)信貸與各項貸款之比的靜態(tài)指標(biāo)看，國有銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)入深度依然高于股份制銀行，也反映出國有銀行去房地產(chǎn)化的壓力還依然大于股份制銀行。其次是在個體結(jié)構(gòu)差異中，從增速看，平安在2013年的房地產(chǎn)信貸偏好遙遙領(lǐng)先于其他銀行，但依據(jù)房地產(chǎn)投放總規(guī)模占各項貸款的

數(shù)據(jù)來源：依據(jù)兩家銀行年報相關(guān)數(shù)據(jù)整理比例來衡量，平安得將頭把交椅的位子讓給中行，無論是在余額占比還是在增額占比方面，中行都處于傲視群雄的位置。從去房地產(chǎn)化程度看，招商和民生均表現(xiàn)突出，究其原因主要得益于對個人按揭貸款的大幅壓縮，其中民生通過其領(lǐng)先的小微貸款戰(zhàn)略逐漸推進(jìn)其去房地產(chǎn)化的過程，并成為目前上市銀行中房地產(chǎn)信貸余額在各項貸款余額中占比最低的一家銀行。

（作者單位：中國社科院財貿(mào)所、中國人民銀行朝陽市中心支行）