王強 王弘穎

[摘 要] 本文運用信息經(jīng)濟學和機制設計相關理論，研究房地產(chǎn)市場信息效率問題，在分析房地產(chǎn)市場信息效率影響因素的基礎上，提出提高房地產(chǎn)市場信息效率的政策建議。

[關鍵詞] 房地產(chǎn)市場； 信息效率； 信息形態(tài)； 參與者結(jié)構； 產(chǎn)品結(jié)構； 學習模式

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 05. 056

[中圖分類號] F293.35 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）05- 0099- 03

1 前 言

信息經(jīng)濟學認為，信息是不完全的和不對稱的，經(jīng)濟個體通常并不具有做出最優(yōu)決策所需要的信息，完全理性轉(zhuǎn)化為有限理性，同時個體理性可能導致集體非理性，價格并不能囊括全部的市場經(jīng)濟關系，信息經(jīng)濟就是要運用機制設計理論來設計“非價格”制度。

機制設計理論考慮構造什么樣的博弈形式，使得這個博弈的解最接近設定的那個社會目標。它包括信息效率和激勵相容兩個方面的問題[1]。信息效率研究制定的機制是否只需較少的信息傳遞成本，較少的關于消費者、生產(chǎn)者及其他經(jīng)濟參與者的信息等問題。

房地產(chǎn)市場中各類參與者都擁有一定數(shù)量和質(zhì)量的公共信息與私人信息，房地產(chǎn)市場信息表現(xiàn)出以下一些特征：一是不同的參與者需要的信息不同；二是信息可能不真實，為了在交易中獲取更大利益，各個參與者會積極提供對自己有利的信息，隱瞞不利信息，如果監(jiān)管不到位，他們就可能提供虛假信息；三是信息的廣度和深度不足，信息是稀缺資源，獲取信息需要成本，各類參與者很難獲取決策所需的全面、細致的信息；四是信息來源多樣，可信度不一。

影響房地產(chǎn)市場信息效率的因素十分復雜，主要有4類，即信息形態(tài)、參與者結(jié)構、產(chǎn)品結(jié)構和學習模式。在有效信息不充分的情況下，房地產(chǎn)市場各參與者之間進行著復雜的博弈，各種亂象此起彼伏，嚴重地阻礙了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。本文從影響房地產(chǎn)市場信息效率的因素入手，研究房地產(chǎn)市場的信息效率問題，并提出相應的政策建議。

2 房地產(chǎn)市場信息形態(tài)

信息形態(tài)是指由信息的多種特征或?qū)傩越Y(jié)合在一起所表現(xiàn)出的狀態(tài)，包括信息的強度和傳播方式等[2]。房地產(chǎn)市場信息不僅是動態(tài)的，而且以多種形式存在，信息形態(tài)的差異影響著市場的信息匯總程度。概括地看，房地產(chǎn)市場信息形態(tài)對房地產(chǎn)市場信息效率的影響主要源于以下3個原因：一是房地產(chǎn)市場信息分布的不對稱；二是房地產(chǎn)市場信息傳播方式的多樣性；三是反映房地產(chǎn)信息的變量選擇差異。

2.1 房地產(chǎn)市場信息分布的不對稱

與其他商品市場相比，房地產(chǎn)商品的特殊性決定了房地產(chǎn)市場的信息分布處于更加不對稱狀態(tài)。房地產(chǎn)市場上的信息不對稱主要表現(xiàn)為賣主比買主擁有更多的私人信息，買方處于信息劣勢地位，而賣方處于信息優(yōu)勢地位。賣方為了自身的利益，會盡可能地充分利用自身的信息優(yōu)勢，其市場行為會使消費者的正當利益受到極大的損害，從而導致逆向選擇和道德風險。

在房地產(chǎn)市場存在 “劣質(zhì)商品”的情況下，處于信息劣勢一方的消費者就會做出逆向選擇，即不輕易購買房地產(chǎn)商品或持幣觀望 ，即使市場上存在實實在在的 “優(yōu)質(zhì)”房地產(chǎn)商品。這樣，整個房地產(chǎn)市場就會在不斷萎縮的狀態(tài)下運行。從總體上來說，由于信息不對稱所引起的 “逆向選擇”問題導致整個房地產(chǎn)市場效率低下。

在房地產(chǎn)交易完成以后也存在著道德風險。由于不對稱信息和不完全合同使負有責任的經(jīng)濟行為者不能承擔全部損失 （或利益），因而他們不承擔其行動的全部后果，這會引起市場交易各方的效用沖突，導致市場的低效率。

2.2 房地產(chǎn)市場信息傳播方式的多樣性

傳播方式指傳播的速度和途徑，如信息是以漸次傳遞方式被公眾獲知，還是瞬間擴散到每一個受眾，屬于傳播速度的差別；信息通過媒體披露還是個人之間交流而被傳播，屬于傳播途徑的差別。不同傳播速度和傳播途徑交織組合在一起，構成信息傳播方式的多樣性。

（1） 傳播途徑的多樣性：政府部門、開發(fā)商、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站、研究機構、已購房親友等都是房地產(chǎn)市場信息的提供者；各類提供者由于不同的利益訴求，采用多種途徑來傳播信息，也導致信息的可信度參差不齊。

（2） 傳播速度的影響：早獲得信息與晚獲得信息的交易者對房地產(chǎn)的需求量存在顯著差異，供求關系決定市場價格，信息獲知的早晚必然對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生作用，從而影響房地產(chǎn)市場的信息效率。其原因是信息直接影響人們的預期，而預期對房價具有不可忽視的作用，因此獲得信息的早晚對房價的影響是有差別的。

2.3 反映房地產(chǎn)信息的變量選擇差異

選擇反映房地產(chǎn)信息的不同變量對市場價格產(chǎn)生不同作用，并且不同變量的價格敏感性也不盡相同。房地產(chǎn)信息主要有：房源、產(chǎn)品、政策、信譽、歷史交易記錄、消費偏好及消費能力、國有土地、各類購房總需求、房產(chǎn)檔案、房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)主體等信息。

不同類型的市場參與者關注的信息不同，即使同類型的參與者關注的信息也不盡相同。如同樣是產(chǎn)品信息，有的關注價格、面積、地理位置、地形、交通情況、戶型等基本信息；有的關注增值潛力和物業(yè)管理等不確定性信息；還有的關注產(chǎn)品的成本、質(zhì)量、盈利能力、增值潛力等內(nèi)在信息。

由于信息不完全和存在信息成本，每個市場參與者只能選取自身最關注的信息變量。研究房地產(chǎn)市場各類參與者各自更關注哪類信息變量，并提供這些信息變量相關的真實數(shù)據(jù)，就顯得尤為重要。

3 房地產(chǎn)市場參與者結(jié)構

參與者結(jié)構是指不同類型參與者間的數(shù)量關系及其分布特征。房地產(chǎn)市場參與者的結(jié)構不同，導致競爭程度不同，市場價格所顯示的信息也不同。參與者結(jié)構從4個角度影響市場匯總信息。

3.1 市場影響力差別

市場信息效率理論發(fā)現(xiàn)：當具有壟斷地位的市場參與者以價格而不是產(chǎn)量作為操作目標時，其交易僅會使價格增加。如開發(fā)商有充分的激勵維持高價并在此過程中可以獲得更多的利潤，其原因是通過等待可以獲得有關消費者更多的風險偏好程度的信息從而在討價還價過程中獲得更多的收益。也就是說隨著時間的推移，維持高價的房地產(chǎn)開發(fā)商是可以把房子賣出去的[3]。

但是當壟斷參與者面臨競爭對手時其策略轉(zhuǎn)為選擇產(chǎn)量，導致市場價格的信息效率得到改善。這也說明，參與者市場影響力的變化（這里表現(xiàn)為從完全壟斷到寡頭競爭）會導致競爭策略的改變，市場價格顯示信息的程度隨之改變。

3.2 狀態(tài)依存偏好

所謂狀態(tài)依存偏好，是指隨著房地產(chǎn)市場狀態(tài)和參與者心理等狀態(tài)變量變化而發(fā)生改變的交易偏好。最常見的情況是，參與者所處的收益狀態(tài)不同，所采取的交易策略會有所不同，結(jié)果造成市場匯總信息的效率不同。

最簡單的收益狀態(tài)有兩種：損失和贏利。當參與者處于損失狀態(tài)時，就會存在損失厭惡心理，傾向于推遲交易以避免損失成為既成事實；相反，當其處于贏利狀態(tài)時就會產(chǎn)生贏利鎖定動機，愿意立即交易以鎖定盈利。

因此需要將由這些狀態(tài)依存偏好形成的參與者結(jié)構考慮進來，才能理解信息對資產(chǎn)價格的影響及其作用的方向，也有助于對房地產(chǎn)市場信息效率的分析和檢驗。

3.3 稟賦差別

參與者事前所具有的資源（包括資產(chǎn)、信息等各種可用的資源）和反應模式上的差別形成了稟賦差別。比如知情者和不知情者之間的差別就是一種稟賦差別。

不同稟賦參與者的數(shù)量和所占的比例代表特定的市場結(jié)構，各類參與者在市場上的比例出現(xiàn)變化，則房地產(chǎn)市場所面臨的供求壓力也會發(fā)生改變，市場均衡過程必然因此有所調(diào)整；即使面臨相同的信息，市場價格也可能是不同的，可見稟賦差別對市場信息效率的影響。

3.4 決策模式差別

異質(zhì)性的參與者具有差異化的決策模式，不同決策模式導致定價函數(shù)和定價機制的差異，因此房地產(chǎn)市場價格必然受決策模式的影響。就市場整體而言，具有不同決策模式的交易者的數(shù)量及其比例關系，決定了各種決策模式發(fā)揮作用的程度及其相互影響。

4 產(chǎn)品結(jié)構

產(chǎn)品結(jié)構指產(chǎn)品的種類及其數(shù)量對比關系。房地產(chǎn)市場可以粗分為住宅和商業(yè)地產(chǎn)，住宅又可分為商品房、經(jīng)濟適用房、別墅等，各種房產(chǎn)又可以按面積、價格等要素進行細分。隨著不完全市場理論的發(fā)展，產(chǎn)品結(jié)構對房地產(chǎn)市場均衡的影響逐漸引起重視。有關產(chǎn)品結(jié)構與房地產(chǎn)市場信息效率關系的研究主要沿著以下兩個方向進行。

4.1 市場不完全性

當參與者具有的信息不同時，房地產(chǎn)市場不完全必然導致資源配置的不確定性，資源配置的不確定將轉(zhuǎn)化為價格的不確定，導致即使面對同樣的環(huán)境，理性預期的市場價格也可能有多個，房地產(chǎn)市場價格與信息不具有穩(wěn)定的對應關系，因此價格信息不能有效發(fā)揮指導作用。

由于資本市場不完全，投資決策時必須同時考慮當前的收益和預期的未來收益，投資者必須考慮未來的不確定性，而未來的不確定性是無法準確預見的，以此為依據(jù)的決策必然包含噪聲，并且噪聲的含量將因房地產(chǎn)市場不完全程度的增加而增加，這意味著資本市場的不完全性決定了市場均衡價格不能完全顯示信息。

房地產(chǎn)市場不完全性的影響具有實質(zhì)性和穩(wěn)健性特征，不可能被輕易消除，房地產(chǎn)市場的不完全性將加劇房產(chǎn)價格偏離其基礎價值的程度。

4.2 具體結(jié)構

通過兩類不同屬性組成設定具體的產(chǎn)品結(jié)構，研究不同產(chǎn)品的數(shù)量對比關系。房地產(chǎn)市場的不同產(chǎn)品類型之間存在信息上的互動，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構通常是參與者決策的重要依據(jù)。

5 學習模式

現(xiàn)實中人具有的異質(zhì)性和不完全理性，要將人的學習行為（如觀察、模仿、推理等）與特定的外部條件（如信息環(huán)境、產(chǎn)品種類和數(shù)量、交易者的類型和數(shù)量等）結(jié)合起來考慮信息匯總過程。

5.1 學習方式多樣性

在私人信息不足時，模仿以往的決策范例或別人的行為是普遍現(xiàn)象，而這導致羊群效應必然發(fā)生，因此市場均衡是信息無效的，從而導致市場對信息的匯總不足。

口口相傳式學習也是一種普遍的學習方式。采用這種學習模式，市場均衡狀態(tài)受樣本大小、現(xiàn)實狀態(tài)的數(shù)量以及交易者取樣的方式影響，多數(shù)情況下都會阻礙市場對信息的匯總。

參與者對他人的錯誤行動做出策略性的反應，調(diào)低他人信息的權重，調(diào)高自有信息的權重。結(jié)果造成即使參與者是理性的，房地產(chǎn)市場對信息的匯總也是不理性的。

5.2 有限的努力程度

假定人是完全理性的，那么搜集信息的努力程度就必然是進行到成本與收益相等那一點。然而在社會學習背景下，這一觀點變得不那么肯定了。對于不同的均衡狀態(tài)，參與者搜尋信息的努力程度是不同的，在未得到足夠的信息之前，他以最大的努力程度去搜尋信息，一旦獲得了足夠的信息，他就把這種努力程度降到最小。

同時一個人對信息搜尋的努力，不僅依賴于他已經(jīng)掌握的信息，而且依賴于信息的質(zhì)量和其他人搜尋信息的努力程度，在給定信息分布以及他人的信息質(zhì)量和努力程度情況下，房地產(chǎn)市場參與者的最優(yōu)搜尋努力隨著個人信息精度提高而下降，同時在其他條件相同的情況下，參與者的搜尋努力隨著他人努力程度的減少而增加。因此房地產(chǎn)市場價格中的信息含量受參與者為獲取信息所付出的努力程度的影響，市場均衡通常不可能匯總?cè)康男畔ⅰ?/p>

5.3 策略選擇

有限理性具有多種表現(xiàn)形式，不同表現(xiàn)形式對價格調(diào)整的影響存在很大差異，房地產(chǎn)市場參與者一般不愿意改變基于私有信息做出的決策，這表明，房地產(chǎn)市場價格中錯誤信號的含量可能很高。

6 政策建議

信息不對稱、不完全給房地產(chǎn)市場帶來許多不利的影響，但同時，要徹底消除信息不對稱和不完全現(xiàn)象、營造完全競爭的房地產(chǎn)市場環(huán)境又是不可能的。這就需要政府職能部門研究如何實現(xiàn)激勵共容和提高信息效率。通過對房地產(chǎn)市場信息效率影響因素的分析，本文提出以下提高房地產(chǎn)市場信息效率的政策建議。

6.1 確認各方最核心、長遠的利益訴求，尋求統(tǒng)一、明確的社會目標

房地產(chǎn)市場參與者眾多，各方的利益訴求不一，需要厘清各類參與者最核心、長遠的利益訴求，并以此為基礎，構建統(tǒng)一、明確的社會目標；這個社會目標是各項房地產(chǎn)管理工作的出發(fā)點與落腳點。

6.2 調(diào)查本地區(qū)各類參與者最關注哪些信息，針對不同的信息，從信息處理的環(huán)節(jié)入手，提高信息的真實性和有效性

由于信息成本的存在，調(diào)查參與者最關注的信息，可以抓住重點，有效提高效率。在此基礎上，根據(jù)核心信息的種類，從信息處理的每個環(huán)節(jié)（收集、加工、發(fā)布、反饋等）入手，采用檢查、獎勵守信者、嚴罰違規(guī)者、暢通民眾反饋機制、多渠道降低維權成本等方法，提高信息的真實性和有效性。

6.3 減少房地產(chǎn)市場信息不對稱現(xiàn)象，建立真實、全面的信息傳播平臺

由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的缺陷，因此，要求政府加大規(guī)制力度，加強監(jiān)督機制建設，以彌補市場機制的不足。設計激勵共容機制，鼓勵處于信息優(yōu)勢的一方樹立“誠信”意識，提供完整、真實的私人信息。

構建信息發(fā)布、共享的網(wǎng)絡平臺；積極引入多種社會力量，構建平臺型的房產(chǎn)信息服務公司；政府應做好督促、指導、檢查等管理工作，并及時提供政府所擁有的相關房產(chǎn)信息。

6.4 整合政府現(xiàn)有的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，建設基于唯一數(shù)據(jù)信息源、統(tǒng)一平臺、統(tǒng)一工作流、應用系統(tǒng)模塊化、集成各項應用的信息綜合管理系統(tǒng)[4]

為全面客觀地反映房地產(chǎn)運行狀況、發(fā)布準確的市場信息、增加透明度、及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場運行中存在的問題、判斷市場發(fā)展趨勢、提出調(diào)控對策，需要在統(tǒng)一的系統(tǒng)平臺上，構建統(tǒng)一運行環(huán)境、統(tǒng)一服務配置、統(tǒng)一定制工作流、統(tǒng)一數(shù)據(jù)源、應用集成的房地產(chǎn)市場信息綜合管理系統(tǒng)。

主要參考文獻

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[4] 錢秀梅. 房地產(chǎn)市場信息化建設中系統(tǒng)整合的研究[J]. 科技向?qū)В?012（20）.