李佩瑾，袁彩云

(湖南財政經(jīng)濟(jì)學(xué)院工程管理系，湖南長沙410205)

養(yǎng)老地產(chǎn)又稱老年地產(chǎn)、銀發(fā)地產(chǎn)等，是老齡化時代到來所形成的特有概念，是指在人口老齡化日益加重的背景下，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或相關(guān)的社會機(jī)構(gòu)推出的適宜老年人居住、符合老年人心理特點及生理特點并能夠滿足老年人社會活動需求，為老年人的健康提供良好基礎(chǔ)設(shè)施保障的老年住宅產(chǎn)品［1］。

一 長沙市養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景

養(yǎng)老地產(chǎn)最初誕生于20世紀(jì)70年代的北歐，目前在瑞典、荷蘭、美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家已盛行，主要在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計。日本在亞洲國家中是最早進(jìn)入老齡化的，致力于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵“多代同居”。

1999年，我國開始步入老齡化社會，政府不斷出臺關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的政策和加大對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入。但由于養(yǎng)老地產(chǎn)在我國尚屬新興領(lǐng)域，在我國大部分城市還是空白，國內(nèi)純粹作為養(yǎng)老地產(chǎn)項目來發(fā)展的樓盤屈指可數(shù)。

2011年，由湖南省教育廳直屬的湖南教育報刊社和湘教集團(tuán)共同投資建設(shè)綜合性大型高端老年社區(qū)——“康乃馨老年國際生活示范城”，該項目位于長沙大河西先導(dǎo)區(qū)，包括康乃馨老年病醫(yī)院、老年呵護(hù)中心、翠湖山莊，總占地350畝，床位5000張，總投資10億元，有“療養(yǎng)型公寓”+“養(yǎng)生型住宅”兩種物業(yè)形態(tài)，與全國知名的湘雅醫(yī)院戰(zhàn)略合作，設(shè)立“湘雅康乃馨醫(yī)院”，以“特色醫(yī)療+醫(yī)療機(jī)構(gòu)”的方式運作，集醫(yī)療、養(yǎng)老、護(hù)理、娛樂、養(yǎng)生、康復(fù)等多元為一體，專為老年人開啟一種全新的生活方式。

二 長沙市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的可行性因素分析

(一)人口因素

國家第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，長沙市65歲以上的老年人口總數(shù)為636009人，占全市總?cè)丝诘?.03%，高于全國平均水平0.16個百分點。根據(jù)聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)65歲以上人口達(dá)到或者超過總?cè)丝跀?shù)的7%時，該國或者地區(qū)屬于人口老齡化國家或地區(qū)，據(jù)此長沙市已經(jīng)步入老齡化社會。解決養(yǎng)老問題，首當(dāng)其沖的就是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)，包括老年社區(qū)、老年公寓、養(yǎng)老院、專給老年人居住的普通社區(qū)等，這些就必然涉及到了養(yǎng)老地產(chǎn)。

(二)政策因素

自2010年以來，國家出臺了一系列的調(diào)控房地產(chǎn)的政策措施來抑制高房價，“限購”、“限貸”政策使樓市市場觀望情緒加重，銷量下滑，普通住宅的市場逐步走弱。在傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控不斷、同業(yè)競爭加劇的市場氛圍之下，投資人為了尋求新的利潤空間，會將其資金轉(zhuǎn)向更具發(fā)展前景的項目。如旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等等。國務(wù)院印發(fā)的《社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃(2011－2015年)》，提出要在十二五期間“初步建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務(wù)體系”，確立了以家庭和社區(qū)為核心，多方參與的社會老年照料服務(wù)發(fā)展思路?！吨腥A人民共和國老年人權(quán)益保障法》明確提出推動老年宜居社區(qū)建設(shè)，而這種社區(qū)應(yīng)該是政府、社會與專業(yè)人士相結(jié)合的。2012年下半年，北京、廣東、四川、山東等地紛紛出臺了養(yǎng)老綜合用地招拍掛的新政策，部分省市甚至直接將其納入了2013年本省市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的市場前景相當(dāng)可觀。

(三)經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素是影響住宅需求最主要的因素。根據(jù)長沙市統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)，2011年長沙市人均GDP達(dá)79530元，比上年增長10.9%;全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入26451元，比上年增加3637元;人均住房建筑面積33.1平方米，比上年增加1.51平方米。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資886.29億元，比上年增長29.6%;全市住宅銷售額759.87億元，比上年增長8.3%。近日，在《第一財經(jīng)周刊》的城市評選中，長沙市作為中國唯一一個三條高鐵交匯的城市，長沙由二線城市向一線城市躍進(jìn)。目前的長沙市，無論是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是住房的需求均處于上升期，有很大的發(fā)展空間。而養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)所面對的需求者都是60歲以上老年人或逐步步入老年的40－50歲的中年人，他們在超過30年的工作中，進(jìn)行了財富的積累，具有一定的購買能力。

(四)家庭因素

長沙市作為湖南省的省會，屬于我國內(nèi)陸城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與沿海地區(qū)有一定差距，很多年輕人選擇異地求學(xué)和工作，家庭規(guī)模開始趨于小型化，兩代分居現(xiàn)象普遍盛行。根據(jù)長沙市老齡委2011年提供的數(shù)據(jù)顯示，長沙60歲以上老年人近104萬人，其中47萬為空巢老人。目前老年人大多仍居住在普通住宅中，這些住宅沒有輪椅通道、急救報警設(shè)備等，有的住所周圍沒有完善的醫(yī)療、生活服務(wù)設(shè)施，不能全面滿足老年人的生活需要。經(jīng)調(diào)查，長沙市老年人最希望政府和社區(qū)提供的服務(wù)中，醫(yī)療保健占42%，文化娛樂占28%，生活照料占18%，其他服務(wù)占12%。因而，針對老年人的身體狀況及生活習(xí)慣，設(shè)計并開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)具有廣闊的市場前景。

(五)心理因素

隨著社會經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，目前我國大中城市的老年人對待晚年生活的觀念和態(tài)度在老年化的發(fā)展中逐步發(fā)生變化，更多具有較高學(xué)歷和收入的老年人開始建立自立、自理、自信的生活態(tài)度，希望與子女同住的只占很少的比例。經(jīng)調(diào)查，大部分老年人往往對居住環(huán)境有特殊的要求，存在獨特的住宅偏好，主要可歸納為:需要更多的私密性、安全性、可達(dá)性、環(huán)境的舒適性和連續(xù)性，追求尺度細(xì)部的適意、空間的連續(xù)無障礙和設(shè)備的簡單操作，渴望一定但適度的社會交往。因此，長沙市康乃馨老年國際生活示范城的目標(biāo)銷售客戶群體是政府和國有企事業(yè)單位老年退休人群、大學(xué)教師、收入學(xué)歷較高的中年子女以及追求安逸老年生活的退休人士等等，這些生活背景類似、經(jīng)歷喜好相似的老年人生活在一起，將更加愉快和諧。

三 長沙市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的制約性因素分析

(一)用地成本較高

建立一個養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，若在交通方便、環(huán)境較好地段找到這樣一塊土地絕非容易。況且，一直以來，養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)沒有明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地。無論哪種形式，都要通過正常的“招拍掛”程序獲取土地，成本與普通商業(yè)用地沒有區(qū)別，但其投資回報期一般都要7－10年，且年投資回報率不超過10%，因此很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)心有余而力不足。

(二)資金投入量大、回收期長

房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè)，資金往往成為制約房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素［2］。養(yǎng)老地產(chǎn)項目與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)項目相比，投資周期長、投入金額大，如社區(qū)的無障礙通道、慢速電梯、防滑衛(wèi)生間和其他無障礙設(shè)計等，設(shè)計建造成本比普通商品住宅社區(qū)要高30%－50%［3］。另外，養(yǎng)老地產(chǎn)需要在醫(yī)療保健中心、老年活動中心、商業(yè)購物中心等配套設(shè)施設(shè)備投入較多。而近年來，國家收緊“銀根”，房地產(chǎn)開發(fā)商想憑借養(yǎng)老地產(chǎn)項目獲得銀行貸款比較難，從而造成資金鏈緊張。一個綜合性的養(yǎng)老地產(chǎn)，全部出售的可能性很小，往往采取租售結(jié)合的方式。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商所做的不僅僅是開發(fā)房產(chǎn)，還需向投資、物業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域延伸，而由此帶來的資金壓力也是巨大的，回收周期會比較長［4］。

(三)規(guī)劃設(shè)計建造專業(yè)性強(qiáng)、后期服務(wù)水平要求高

由于養(yǎng)老地產(chǎn)入住人群的特殊性，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在選址規(guī)劃、配套服務(wù)設(shè)施的建設(shè)方面都要綜合考慮老年人的生理和心理特征，在戶型設(shè)計上也要照顧他們對家庭、娛樂、社交功能和面積的特殊要求。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)還需提供良好的管家式服務(wù)、醫(yī)護(hù)服務(wù)、活動組織、日常課程以及特殊飲食護(hù)理，給予他們?nèi)娴娜宋年P(guān)懷。如果房地產(chǎn)開發(fā)商的后期服務(wù)和經(jīng)營不到位，那么養(yǎng)老地產(chǎn)和普通住宅根本沒什么區(qū)別。

(四)政府扶持力度不大、社會保障制度不完善

健全的養(yǎng)老制度和住房保障制度是老年人解決住房問題的前提條件。我國目前雖已建立了社會保障體制，但由于發(fā)展歷史較短，且經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平與國外發(fā)達(dá)國家相比仍存在一定差距。在“未富先老”的國情下，人民生活普遍不富裕，老年人領(lǐng)取的養(yǎng)老保險金額較低。而且根據(jù)《2011年中國養(yǎng)老金發(fā)展報告》，我國近半省份養(yǎng)老金收不抵支，存在巨大的養(yǎng)老金缺口，因而沒有單獨財產(chǎn)的大部分老年人對于養(yǎng)老地產(chǎn)的購買能力不足。

四 長沙市養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的建議

(一)項目選址逐步向城市邊緣帶轉(zhuǎn)移

十八屆三中全會決定指出，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，對于開發(fā)商來說，可選擇的土地范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著新型工業(yè)化與新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，長沙市區(qū)的范圍必然要擴(kuò)大，大量的農(nóng)村土地會轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。由于主城區(qū)拿地成本高、貸款不容易等條件的限制，中高端養(yǎng)老地產(chǎn)在選址時可以綜合考慮交通、地形、水體、植被等條件，逐步向城市邊緣帶轉(zhuǎn)移。從短期來看，一方面開發(fā)商的拿地成本降低了;另一方面滿足了老年人對空氣、水質(zhì)、綠地等自然環(huán)境的要求。從長遠(yuǎn)來看，項目升值潛力巨大。

(二)綜合性住宅作為主導(dǎo)產(chǎn)品

根據(jù)年齡和身體健康程度的不同，老年人可以分為低齡老人和高齡老人。低齡老人大多是70歲以下的退休人群，他們身體尚好，經(jīng)濟(jì)上能自立，生活上能自理，在普通住宅的基礎(chǔ)上進(jìn)行適老化改造則可以滿足他們的需求，他們一般是養(yǎng)老住宅的目標(biāo)客戶群體。而高齡老人是指70歲以上的老年人，大多為失能或半失能老人，身體狀況較差，生活上需要專業(yè)的醫(yī)療人員照顧，他們一般是療養(yǎng)公寓的目標(biāo)客戶。由此，養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營模式可以分為三種:銷售、出租、銷售+出租。作為一個相對完善的養(yǎng)老地產(chǎn)項目來說，“銷售+出租”的經(jīng)營模式能覆蓋不同層次客戶群體。因此，國內(nèi)由房地產(chǎn)開發(fā)商投資興建并自行運營管理的項目大多采取“住宅公寓及別墅出售、養(yǎng)老公寓出租”的經(jīng)營模式。

(三)規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)人文關(guān)懷

1.控制建筑高度和密度。建筑高度和建筑密度在很大程度上決定了一個項目的綜合環(huán)境品質(zhì)。一般來說，較低建筑高度和建筑密度的社區(qū)，綠地和活動空間較多，生活氛圍相對更加舒適。因為老年人睡眠時間較短，睡眠質(zhì)量要求高，因此要求居住環(huán)境盡量安靜、私密。另外，老年人大多仍渴望社會交往和活動，需要更多的公共空間。因此，養(yǎng)生型住宅大多以多層和小高層為主，保證足夠的日照間距。而療養(yǎng)型公寓針對的主要是半失能和失能老人，考慮到輪椅、救護(hù)人員和儀器的進(jìn)出，建議以配備醫(yī)療專用電梯的高層建筑為主。

2.適老化設(shè)計的精裝交房。根據(jù)發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)成功經(jīng)驗，建筑與裝修設(shè)計一體化是住宅產(chǎn)業(yè)化的必由之路［5］。以尊重居者，實現(xiàn)人文關(guān)懷為目標(biāo)，全精裝交房可避免入住后長時間分散裝修引發(fā)的安全隱患，保證居者整體居住品質(zhì)，不影響先入住的老年人的正常休息。同時，也有效避免了家庭裝修的煩惱以及二次裝修污染問題。因此，大部分老年人希望開發(fā)商交付的是精裝修的房屋。

3.適合老年人出行的服務(wù)設(shè)施半徑。通過對老年人行為習(xí)慣的調(diào)查得知，老年人在社區(qū)中出行頻率最高的距離是150米和300米。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)設(shè)施布置以組團(tuán)級設(shè)施150米為服務(wù)半徑，小區(qū)級300米為服務(wù)半徑，社區(qū)級500米為服務(wù)半徑，提供能滿足老年人日常生活所需的服務(wù)設(shè)施，如超市、餐館、銀行、藥房、理發(fā)店、干洗店等等。服務(wù)設(shè)施距離較遠(yuǎn)的，可以引入電瓶車或中巴客車等交通系統(tǒng)，解決跨區(qū)域出行需求。

(四)重視管理服務(wù)水平

1.良好的醫(yī)療配套服務(wù)。2012年，湖南康乃馨養(yǎng)老社區(qū)綜合運營有限公司與中南大學(xué)湘雅三醫(yī)院、簽訂合作協(xié)議，合辦康乃馨老年病醫(yī)院，正式宣告全國首個“醫(yī)療+養(yǎng)老”產(chǎn)業(yè)新模式付諸實踐。目前已經(jīng)建成康乃馨老年病醫(yī)院以及呵護(hù)中心，配備了CT機(jī)、彩超、500毫安X光機(jī)、全自動生化儀、中心供氧等先進(jìn)的醫(yī)療設(shè)備設(shè)施，設(shè)有心血管內(nèi)科、呼吸內(nèi)科、神經(jīng)內(nèi)科、老年病科、康復(fù)科、臨終關(guān)懷科等特色科室，快速建立起完整的醫(yī)療養(yǎng)老服務(wù)體系，為有保健康復(fù)和疾病治療需求的老年群體服務(wù)。

2.豐富的精神文化生活。作為中南地區(qū)最大的養(yǎng)老綜合社區(qū)，康乃馨國際老年生活示范城配套設(shè)施較為完善，老年大學(xué)、影視廳、棋牌室、垂釣園、門球場等一應(yīng)俱全?？的塑袄夏瓿沁€組織豐富多彩的老年文藝活動，每年不同時段舉辦不同主題的社區(qū)文化節(jié)，鼓勵老人參與，營造社區(qū)大家庭氛圍。在康乃馨社區(qū)內(nèi)部出版《康乃馨報》，作為社區(qū)文化展示、會員交流的平臺，面向全社會發(fā)行《康乃馨》雜志，以親情、孝道為主題，積極探索老年人與家庭、與社會、與時代和諧共處的生活之道。

3.多樣化的物業(yè)服務(wù)項目。由于養(yǎng)老地產(chǎn)的種種服務(wù)形式有別于其他普通小區(qū)，因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的物業(yè)服務(wù)水平要求高，物業(yè)服務(wù)費的收取標(biāo)準(zhǔn)也可采取相對高價位的形式。針對不同老人的需求，物業(yè)管理處可以提供多種服務(wù)項目，如日常的訂菜送菜服務(wù)、室內(nèi)清潔衛(wèi)生服務(wù)、室內(nèi)維修服務(wù)、病人看護(hù)服務(wù)、衣物清洗服務(wù)等等。此外，物業(yè)管理處還可以與信譽良好的旅行社聯(lián)合組織省內(nèi)游、國內(nèi)游等活動，在增加經(jīng)營性收入的同時也滿足了老人精神文化的需求。

(五)地方政府給予政策支持

由于養(yǎng)老地產(chǎn)具有社會福利的屬性，但用地性質(zhì)暫不明確、拿地成本高，項目開發(fā)資金量大、回收期長，政府應(yīng)在用地和建設(shè)上給予適當(dāng)?shù)恼疹櫤蛢?yōu)惠，土地出讓金和開發(fā)稅費給予一定的減免，在融資和貸款方面給予一定的扶持。此外，政府應(yīng)加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、完善的養(yǎng)老保險體系，適當(dāng)提高老年人的退休金和基本養(yǎng)老金水平，擴(kuò)大衛(wèi)生、醫(yī)療保險范圍，進(jìn)一步提高老年人的住房消費能力。

［1］陸秋虹，鄧用林.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的理論與實踐研究［J］.建筑經(jīng)濟(jì)，2002，(12).

［2］孫秀娟.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式研究［D］.北京:北京交通大學(xué)碩士學(xué)位論文，2011.

［3］李粉山.養(yǎng)老地產(chǎn)的市場需求、困境和建議［J］.城市，2012，(11).

［4］董磊.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)困境待解［J］.中國土地市場，2012，(8).

［5］夏燕.全裝修住宅:房地產(chǎn)發(fā)展大趨勢［J］.樓市，2008，(5).