◎ 文/劉立功

調(diào)控北京房地產(chǎn)市場的思考

◎ 文/劉立功

住宅與城市發(fā)展和市民生活息息相關(guān)，是連接經(jīng)濟(jì)與社會、虛擬經(jīng)濟(jì)與實體經(jīng)濟(jì)的重要紐帶。作為住宅價值的貨幣表現(xiàn)形式——住宅價格，一直是社會和政府關(guān)注的焦點。

房地產(chǎn)市場及住宅價格走勢回顧

1998年，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，終止了建國以來實行的城鎮(zhèn)居民住房實物分配制度，全面推進(jìn)房地產(chǎn)市場化改革。

1.以住宅為主體的北京房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展

1998-2012年，北京房地產(chǎn)業(yè)增加值由75．3億元增加到1244．2億元，增加了15．5倍，占GDP的比重由3．2%增加到7%，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到7．5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額由377．4億元增加到3153．4億元，增加了7．4倍，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重由32．7%增加到48．8%；商品房竣工面積由842．8萬平方米增加到2390．9萬平方米，增加了1．8倍。北京房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長，改善了市民居住條件，提高了家庭財富，發(fā)揮了積極的經(jīng)濟(jì)和社會效應(yīng)。

2.住宅價格大幅攀升

1998-2012年，北京住宅均價由4769元/平方米升至20773元/平方米，上漲3．4倍。考慮到2004年后，北京市住宅開發(fā)的熱點區(qū)域大規(guī)模向近郊區(qū)，甚至向密云、懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū)縣轉(zhuǎn)移，以及新建住宅包含保障房部分，因此，同地段房價的實際漲幅要遠(yuǎn)高于銷售均價反映出來的漲幅。2006-2012年，北京住宅四環(huán)內(nèi)均價由9581元/平方米增加到34255元/平方米，年均增長23．7%；四環(huán)至五環(huán)由9008元/平方米增加到20896元/平方米，年均增長15．1%；五環(huán)至六環(huán)由5824元/平方米增加到16087元/平方米，年均增長18．5%，分別是同期北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增速的2．2倍、1．4倍、1．7倍。住宅價格漲幅較大，引起社會各界的關(guān)注。

高房價原因分析

1.市場需求巨大

住房作為人們生存和生活的必需品，沒有其它商品可以替代，對無住房市民來說是一種剛性需求。

（1）新增常住人口是住房剛性需求的主體之一。2008-2012年，北京市共新增常住人口393．3萬人，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積從26．9平方米增加到29．26平方米。如果新增人口住房達(dá)到當(dāng)年城鎮(zhèn)居民平均住房面積水平，2008-2012年，北京市共新增住房需求11118．2萬平方米，是同期新建住宅總銷售面積的1．7倍，住宅總竣工面積的1．5倍（見圖1）。雖然新增常住人口并不一定全部購房，但客觀上存在住房需求。新增人口住房需求遠(yuǎn)超新建住宅銷售面積和住宅竣工面積，勢必推高北京房價。

（2）結(jié)婚群體也是北京市住房剛性需求的主體之一。數(shù)據(jù)顯示，北京市結(jié)婚人數(shù)與新建住宅銷售面積存在較強(qiáng)的相關(guān)性（見圖2）。結(jié)婚新增住房需求作為剛性需求，與當(dāng)期新建住宅的銷售面積接近，不僅會推高當(dāng)前房價，也會對未來住房形成潛在需求，加大后期房地產(chǎn)市場調(diào)控的難度。

（3）住宅剛性需求不僅增量大，存量也大。根據(jù)2010年人口普查數(shù)據(jù)和北京市城鎮(zhèn)居民租賃住房情況調(diào)查，北京市共有城市家庭594．3萬戶，其中具有本市戶籍且租住私房的家庭占7%，共有41．6萬戶。這些家庭大多符合限購條件，如果全部購房，共需41．6萬套，是2012年新建住宅和二手住宅交易量之和的1．8倍。再加上部分外地戶籍常住人口已滿足限購條件，北京市住宅的存量需求更大。

（4）住宅作為商品，具有投資屬性。2008年1月至2013年9月，北京市商品房均價由12012元/平方米上漲至22752元/平方米，上漲0．9倍，收益率是同期人民幣五年期最高存款利率的2倍，五年期最高貸款利率的1．5倍。如果考慮到近幾年北京市住宅開發(fā)的熱點區(qū)域不斷向市郊延伸，以及新建住宅均價包含保障房部分，相同地段純商品住宅價格的漲幅要遠(yuǎn)高于房價平均漲幅，投資商品住宅收益率就更高。這必然會吸引大量社會資本流入房地產(chǎn)市場，擴(kuò)大住房投資需求，抬高房價。

2.供給增長緩慢

影響住房價格的不僅有需求，還有供給。盡管北京市每年新增住宅剛性需求和投資需求巨大，但住宅竣工面積并沒有明顯增長趨勢。2008-2012年，住宅累計竣工面積為7349．8萬平方米，比同期全部新增常住人口住房需求（11118．2萬平方米）少3768．4萬平方米，整個住宅市場處于供不應(yīng)求狀態(tài)。住宅供給和需求矛盾突出并推高房價，房價上漲又刺激投資需求增加，加大供需矛盾并進(jìn)一步推動房價上漲。

3.房價預(yù)期上漲

2008年以來，北京的房價呈現(xiàn)很強(qiáng)的自相關(guān)性，即北京房價存在上漲慣性，過去一段時間房價的上漲會助推未來房價維持繼續(xù)上漲的趨勢。2013年1月開始，新建住宅同比漲幅達(dá)到24．1%，存量住宅同比漲幅達(dá)到56%，房價呈較大幅度上升趨勢。消費者和投資者形成房價上漲預(yù)期，踴躍購買住房。需求擴(kuò)大進(jìn)一步推高房價，并堅定消費者和投資者上漲預(yù)期。房價上漲預(yù)期和住房需求循環(huán)推動，是當(dāng)前北京房價快速上漲的重要原因之一。

4.資本大量流入

出于降低成本、提高利潤、滿足日益增長的市民生活需求、擺脫資源環(huán)境的約束等原因，北京制造業(yè)中的低附加值部分不斷向外轉(zhuǎn)移，留下的制造業(yè)無法吸收龐大的資本存量，在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的情況下，資本開始向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)是重要的組成部分。如紐約、香港地區(qū)、東京房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重分別為23．6%、15．4%、14．1%。2012年，北京市房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重為7%，要達(dá)到上述城市的水平，還有很大的提升空間。加之近幾年房價持續(xù)走高，越來越多的資金流入房地產(chǎn)業(yè)。過多的資金涌入不斷推高地價，2013年上半年，北京市住宅用地合同均價為13546元/平方米，同比上漲21．7%，是2008年的3．1倍。土地價格是住宅成本的重要組成部分，土地價格上漲，必然推高房價，這是住宅價格居高不下的另一原因。

國外發(fā)達(dá)城市住宅市場調(diào)控經(jīng)驗

房地產(chǎn)業(yè)在國外已有很長的發(fā)展歷史，政府在長期摸索過程中建立了較為完備的房地產(chǎn)調(diào)控制度。

1.對住宅供給有詳盡的統(tǒng)計

摸清住宅的供給情況，是房地產(chǎn)市場調(diào)控的基礎(chǔ)，因此，紐約、新加坡等城市都對住宅供給有詳盡的統(tǒng)計，每年都會公布住宅價格、自有住宅套數(shù)、租賃住宅套數(shù)、私人新建住宅套數(shù)、自有住房率、房屋空置率等數(shù)據(jù)。再結(jié)合人口數(shù)據(jù)就可以對房地產(chǎn)市場供給情況有一個明確的判斷，并在此基礎(chǔ)上有針對性地進(jìn)行調(diào)控。同時，這些城市政策性住房供給力度較大，大多數(shù)中低收入者也可以實現(xiàn)居者有其屋。其住宅價格年均增幅、房價收入比、空置率等指標(biāo)都處在合理區(qū)間，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為健康。

2.大規(guī)模建設(shè)保障性住房并規(guī)范管理

政府大規(guī)模建設(shè)保障性住房提供給中低收入家庭，是紐約、新加坡等人口密度較大城市的通行做法。如紐約以優(yōu)惠政策鼓勵私營機(jī)構(gòu)新建公共住房、政府通過直接向低收入家庭供應(yīng)低租金公有住房、實施“住房券計劃”、稅收減免等政策補(bǔ)貼中低收入者；新加坡政府大規(guī)模提供保障型住宅，并對居民購買政策性住宅進(jìn)行嚴(yán)格管理。

3.運(yùn)用房產(chǎn)稅、印花稅等市場化方式調(diào)控非政策性住宅價格

紐約、新加坡等還通過房產(chǎn)稅、印花稅等市場化手段調(diào)控非政策性住宅市場，防止因房價過快上漲而出現(xiàn)過度投機(jī)和泡沫。紐約主要通過房產(chǎn)稅調(diào)控住宅市場。其原則是：不管房子面積多大，居住人口多少，以及房產(chǎn)套數(shù)，都要按規(guī)定納稅，稅率為房屋價值的3%；新加坡政府主要通過征收賣房印花稅、提高首付比例等措施控制房價飆升。

北京房地產(chǎn)市場調(diào)控政策建議

房地產(chǎn)市場調(diào)控要統(tǒng)籌考慮北京市面臨的人口、資源、環(huán)境壓力，借鑒其他發(fā)達(dá)城市調(diào)控經(jīng)驗，將需求管理轉(zhuǎn)為供給和需求管理雙管齊下，更好地促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

1.啟動房屋普查，摸清底數(shù)

只有摸清全部住宅供給的面積、套數(shù)、分布情況，才能全面分析房地產(chǎn)市場供需情況，并制定調(diào)控政策。因此，要盡快啟動房屋普查并常態(tài)化，摸清房地產(chǎn)供給底數(shù)及空間分布，為實施房地產(chǎn)市場調(diào)控提供基礎(chǔ)信息。

2.用好增量，盤活存量，從供給端入手調(diào)控房價

用好增量，一要加快保障房建設(shè)力度，根據(jù)每年北京市保障房審核備案情況，合理確定保障房竣工套數(shù)，滿足低收入群體的住房需求；二要加強(qiáng)對保障性住房的管理，確保優(yōu)先滿足剛性需求。加大自有住房供給力度，發(fā)揮好自有住房對房價預(yù)期的引導(dǎo)作用；三要科學(xué)規(guī)劃人口增長，在此基礎(chǔ)上，合理確定新增住宅供給；四要結(jié)合城市空間布局要求，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，通過完善新建住宅配套設(shè)施，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等方式，引導(dǎo)居民由城市中心向外疏散，減少交通“潮汐現(xiàn)象”及中心城市人口壓力。

盤活存量，一要明確空置房概念，掌握空置房數(shù)量；二要出臺空置房管理辦法，加大空置房的持有成本，降低空置房的交易成本，讓已有的空置房形成有效供給，穩(wěn)定房價預(yù)期，預(yù)防泡沫生成；三是在符合土地用途的前提下，把各企事業(yè)單位、政府機(jī)關(guān)的自有土地納入保障房建設(shè)范圍，提高住宅土地使用效率。

總量控制。北京市住宅市場要有必要的限購措施，通過總量控制緩解人口過快增長和土地資源緊張、環(huán)境和交通壓力巨大的矛盾。

3. 征收房產(chǎn)稅要謀定而后動

從北京房價上漲的原因分析，剛性需求巨大是房價上漲主要原因，而房產(chǎn)稅主要是增加投資成本，抑制投資需求，并且稅負(fù)可以通過提高房價轉(zhuǎn)嫁，所以不能單一地通過征收房產(chǎn)稅抑制房價上漲。但是，在房地產(chǎn)市場規(guī)模越來越大的情況下，開征房產(chǎn)稅可以減少房地產(chǎn)市場波動，增加政府財政收入，使政府在保障房等領(lǐng)域投入更多的資金，增加住房供給。同時，差級征收房產(chǎn)稅，具有較強(qiáng)的二次分配功能，能起到縮小貧富差距的作用。因此，對房地產(chǎn)稅要早謀化，早研究，做到謀定而后動。

4.差別化管理

房地產(chǎn)市場調(diào)控不能一刀切，而要實施差別化管理，即建立“中低端有保障，高端交給市場”的制度化長效調(diào)控機(jī)制，做到“市場的歸市場、政府的歸政府”。具體而言，就是低收入者的住房問題由政府提供幫助，中低端住宅以滿足中低收入者的基本居住為出發(fā)點。政府對高端住宅市場的調(diào)控要以市場化為主要方式，輔以政府調(diào)節(jié)。如房產(chǎn)稅、印花稅等方式進(jìn)行調(diào)節(jié)，變“堵”為“疏”，引導(dǎo)高端住宅市場的健康發(fā)展。

（作者單位：北京市統(tǒng)計局）

編輯：云霞