徐博

摘 要：近年來(lái)，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，房?jī)r(jià)日益飆升，已超出了人們的承受范圍。雖然國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，房?jī)r(jià)卻一直高居不下。造成房?jī)r(jià)上漲的因素很多，本文以安徽省淮南市為例，從供給、需求和預(yù)期的視角來(lái)剖析房?jī)r(jià)上漲的原因。

關(guān)鍵詞：淮南；房?jī)r(jià)；供給；需求；預(yù)期

一、引言

近年來(lái)，住房、醫(yī)療等支出在我國(guó)居民日常生活消費(fèi)中所占比例日益增長(zhǎng)，其中住房問(wèn)題覆蓋問(wèn)題最廣，已涉及到政治、經(jīng)濟(jì)等多個(gè)環(huán)節(jié)。全國(guó)性的房?jī)r(jià)快速上漲造成的社會(huì)問(wèn)題及由此引發(fā)的爭(zhēng)議不僅成為老百姓談?wù)摰闹攸c(diǎn)，更成為國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。2010年以來(lái)國(guó)務(wù)院先后多次加強(qiáng)房?jī)r(jià)調(diào)控，盡管如此據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示截至2013年6月，與2012年同期相比，70個(gè)大中城市二手住宅價(jià)格上漲的占到67個(gè)。2013年第一季度，安徽省16個(gè)市商品房均價(jià)4817元/平方米，二手住房成交均價(jià)4043元/平方米，分別上漲10.6%和18.4%。

二、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)現(xiàn)狀

（一）我國(guó)總體房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

1998年-2010年，全國(guó)商品房銷售額從2513億元擴(kuò)大至5.2萬(wàn)億元，累計(jì)增長(zhǎng)近20倍（復(fù)合增長(zhǎng)率28.8%）；銷售面積從1.2億平方米增長(zhǎng)至10.4億平米，累計(jì)增長(zhǎng)7.6倍（復(fù)合增長(zhǎng)率19.6%）；銷售均價(jià)從2063元/平米上漲至5029元/平米，累計(jì)上漲1.4倍（復(fù)合增長(zhǎng)率7.7%）。2013年8月1日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布了《2013年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，報(bào)告顯示：2013年7月，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià) 格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%。2013年7月，百城住宅價(jià)格同比2012年7月上漲7.94%，連續(xù)第8個(gè)月上漲且漲幅比上月擴(kuò)大0.54個(gè)百分點(diǎn)。

（二）淮南市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)

2009年淮南市納入合肥經(jīng)濟(jì)圈。作為合肥經(jīng)濟(jì)圈的典型城市，淮南市近幾年來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)一直緊隨一線城市的趨勢(shì)。

三、從供給、需求和預(yù)期剖析房?jī)r(jià)上升原因

（一）供給

地產(chǎn)是個(gè)暴利行業(yè)，但隨著政府政策調(diào)控、拆遷越來(lái)越困難、地價(jià)越來(lái)越高，因此并沒(méi)有導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的大幅增多，所以供給曲線基本保持不變，稍微右移，供需平衡價(jià)格小幅下降。如圖1。

（二）需求

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的發(fā)展，越來(lái)越多的農(nóng)民工涌入城市，在城市扎根；再加上人們生活水平的提高，越來(lái)越多的青年男女對(duì)住房要求增加；以及一部分高收入者投資房產(chǎn)進(jìn)行保值導(dǎo)致了需求量的急劇增加，從而使供小于求，需求曲線右移明顯，房?jī)r(jià)上漲。如圖2。

（三）預(yù)期

隨著物價(jià)的不斷上漲，高收入居民預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，從而購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)等待升值；中低收入家庭預(yù)期房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲從而借款或者貸款購(gòu)房，以防價(jià)格上漲后無(wú)力承擔(dān)房?jī)r(jià)；年青男女甚至在結(jié)婚前幾年就開(kāi)始分期付款搶房，從而又造成了需求曲線的繼續(xù)右移，造成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步抬高。如圖3。

四、結(jié)論

從圖2、圖3和圖4中的供給和需求變動(dòng)中不難發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)的不斷攀升本質(zhì)上是供給和需求的不斷變化。需求的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了供給的增加速度，使得均衡價(jià)格交點(diǎn)不斷上移，房?jī)r(jià)不斷升高。

五、解決方法

通過(guò)分析了解到造成房?jī)r(jià)上升的因素很多，但歸根結(jié)底是供給和需求曲線的不斷移動(dòng)。因此要解決房?jī)r(jià)問(wèn)題也需要從根源上做文章。本文提出以下解決方案：

其一：放緩城市現(xiàn)代化進(jìn)程，逐步拆遷：很多城市為加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程實(shí)行大規(guī)模的舊城改造，從而使得被拆遷群體不得不加入買(mǎi)房大軍，從而增加了需求。因此，在城市現(xiàn)代化進(jìn)程當(dāng)中應(yīng)實(shí)事求是、穩(wěn)中求進(jìn)、逐步實(shí)現(xiàn)。

其二：加大經(jīng)濟(jì)適用房供給量：造成房?jī)r(jià)一路飆升的主要原因是供給量的不足，這使得房地產(chǎn)行業(yè)成為了賣(mài)方市場(chǎng)，甚至壟斷市場(chǎng)。因此政府在宏觀調(diào)控時(shí)應(yīng)更多的考慮增加居民房供給量而不是一味打造商品房市場(chǎng)。

其三：加快新農(nóng)村建設(shè)進(jìn)程：隨著城市就業(yè)崗位缺口增加，大量的農(nóng)民工涌入城市，而在他們適應(yīng)了城市的生活而又在收入增加的同時(shí)更愿意在城市生活，因而加快新農(nóng)村建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，改善農(nóng)村居住環(huán)境也在一定程度上緩解了大量農(nóng)民工在城市買(mǎi)房而帶來(lái)的購(gòu)房壓力。

其四：完善購(gòu)房政策：有些高收入家庭購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)進(jìn)行投資、保值，甚至有些商業(yè)巨鱷對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行炒作從而提高自身財(cái)富值，這些問(wèn)題嚴(yán)重影響了經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)秩序。因此政府應(yīng)完善購(gòu)房政策，能使房地產(chǎn)行業(yè)能在一個(gè)井然有序的環(huán)境下運(yùn)行。（作者單位：安徽理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院）

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