郭 鵬

(天津市政法管理干部學(xué)院《天津法學(xué)》編輯部， 天津 300191)

現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度及其改革的幾點建議

郭 鵬

(天津市政法管理干部學(xué)院《天津法學(xué)》編輯部， 天津 300191)

房產(chǎn)稅是以房屋的計稅余值或租金為計稅依據(jù)的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅改革應(yīng)當(dāng)以調(diào)節(jié)貧富差距、調(diào)控房地產(chǎn)市場為主要目的?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》和滬、渝兩地的暫行辦法構(gòu)成了現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的主體。暫行條例對企業(yè)房產(chǎn)的征稅依據(jù)、征稅標(biāo)準(zhǔn)，對個人房產(chǎn)區(qū)別用途征稅的規(guī)定存在問題。兩個試點地區(qū)對個人房產(chǎn)稅征稅對象、計稅依據(jù)、稅率安排、稅收性質(zhì)等方面的規(guī)定存在問題。雖然2013年“國五條”細(xì)則的出臺，為房產(chǎn)稅制度的發(fā)展及改革提供了一個方向，但是，其還是難以實現(xiàn)立法的最終目的，有待進(jìn)一步完善。效力層級上，房產(chǎn)稅要以正式法律的形式出臺；內(nèi)容上，要在企業(yè)自用房產(chǎn)、企業(yè)出租房產(chǎn)，個人自用房產(chǎn)、個人出租房產(chǎn)之間設(shè)定合理的征收標(biāo)準(zhǔn)和免稅標(biāo)準(zhǔn)。

房產(chǎn)稅； “國五條”細(xì)則； 社會效果； 改革建議

房產(chǎn)稅改革引發(fā)了來自社會各界的熱議，是因為房產(chǎn)稅關(guān)系著社會各界人士的利益。而事實上，房產(chǎn)稅在我國并不是一個新稅種。1986年國務(wù)院制定并頒布了《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。該暫行條例以及各地實施細(xì)則將房產(chǎn)區(qū)分為經(jīng)營性用房和非經(jīng)營性用房。企業(yè)經(jīng)營性用房要交房產(chǎn)稅，非經(jīng)營用房(包括國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊、部分事業(yè)單位、宗教寺廟、公園、名勝古跡、個人所有的自用房產(chǎn)等)不交房產(chǎn)稅。個人用房出租或者商用須繳納房產(chǎn)稅。確實，改革開放以來，中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展取得了舉世矚目的成就，人民群眾的生產(chǎn)、生活水平日益改善，但是，隨著市場化進(jìn)程的加速、市場經(jīng)濟(jì)體制的日益完善，一種實現(xiàn)共同富裕追求下的貧富差距現(xiàn)象也隨之體現(xiàn)出來，而房產(chǎn)稅的存在，亦或是房產(chǎn)稅的改革進(jìn)程恰好可以形成一個經(jīng)濟(jì)體制意義下的有效分析樣本。關(guān)于房產(chǎn)稅的諸多論題學(xué)界已然討論頗多，無論是經(jīng)濟(jì)學(xué)界、管理學(xué)界，還是法學(xué)界均從各自學(xué)術(shù)之視角展開求思與求索，具體言之，目下法學(xué)理論界所探討的熱點主要集中在對個人自用房產(chǎn)是否應(yīng)該征收房產(chǎn)稅，而此問題又可以換稱為另一相關(guān)問題，即房產(chǎn)稅是否需要以及如何改革、改革的具體路徑等相關(guān)問題。與之相關(guān)，自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來，關(guān)于樓市調(diào)控的政策也不斷“與時俱進(jìn)”，分別是2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9.29新政”，2011年1月的“新國八條”， 2013年3月1日，被譽(yù)為“中國樓市調(diào)控的重量級新政”“國五條”細(xì)則出臺，其中關(guān)涉征稅、增供給、強(qiáng)制限購限貸等規(guī)定，不僅是針對當(dāng)下樓市的發(fā)展現(xiàn)狀提出的應(yīng)然性“策略”，更是面對中國社會轉(zhuǎn)型期發(fā)展與改革矛盾解決的不得不然。確實，房產(chǎn)稅若要改革，離不開對于房產(chǎn)稅存在目的的追溯與思考。

一、房產(chǎn)稅的調(diào)控目的

房產(chǎn)稅以房屋為征稅對象，是以房屋的計稅余值或租金為計稅依據(jù)的一種財產(chǎn)稅。除了組織財政收入的目的以外，房產(chǎn)稅還發(fā)揮著調(diào)節(jié)貧富差距、調(diào)控房地產(chǎn)市場的功能。

1. 縮小貧富差距

財產(chǎn)稅是在所得稅調(diào)節(jié)收入的基礎(chǔ)上，對納稅人占有的財產(chǎn)作進(jìn)一步的調(diào)節(jié)，是所得稅的補(bǔ)充稅。

房屋資產(chǎn)的增值完全歸房產(chǎn)所有者是不合理的[1]。房屋增值主要原因是土地增值，而土地增值則是由于公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)改良，是全社會勞動者的共同創(chuàng)造。因此，通過征收房產(chǎn)稅將房產(chǎn)財富的一部分增值轉(zhuǎn)為全社會共同所有，并再投入公共品和公共服務(wù)的提供是符合公平正義的。

房產(chǎn)稅需差別化征收，其重點調(diào)節(jié)對象是富人。針對超過免稅標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，體現(xiàn)量能課稅原則和稅負(fù)公平的要求，避免加重普通剛性需求房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的負(fù)擔(dān)，能夠進(jìn)一步調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的財富分配，有利于縮小貧富差距。

2. 進(jìn)行合理的房地產(chǎn)市場定位

房產(chǎn)稅抑制房價的效果短期內(nèi)可能并不明顯，但會影響未來10年甚至20年的房地產(chǎn)市場預(yù)期。在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，會使得城鎮(zhèn)化過程中住房需求、購買意愿表現(xiàn)得較為理性。房產(chǎn)稅每年征收，持有房產(chǎn)時間越長稅負(fù)就越重，隨之，保有成本就越高。稅率高于房價上漲幅度，就能夠促使存量房產(chǎn)進(jìn)入流通市場，同時抑制囤房。需求的總規(guī)模表現(xiàn)出更少泡沫，供求矛盾有所緩解，房價形成將會表現(xiàn)更合理。因此，對現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的分析以及房產(chǎn)稅改革方向的設(shè)定，應(yīng)該以其目的為導(dǎo)向，合理調(diào)節(jié)貧富差距，調(diào)控房地產(chǎn)市場。

二、現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度存在的主要問題

1. 房產(chǎn)稅暫行條例的規(guī)定

《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》于1986年出臺，該暫行條例第1條至第4條對企業(yè)用房按照經(jīng)營使用方式作了區(qū)別規(guī)定。企業(yè)自用房產(chǎn)按房產(chǎn)計稅余值征收房產(chǎn)稅，計算公式為應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×(1%～10%至30%)×稅率(1.2%)。企業(yè)出租房產(chǎn)按租金收入征收房產(chǎn)稅，計算公式為應(yīng)納稅額=房產(chǎn)租金收入×稅率(12%)①。個人房產(chǎn)自用的不交房產(chǎn)稅②，根據(jù)各地實施細(xì)則個人房產(chǎn)出租或者商用要繳納房產(chǎn)稅(稅率為4%)③。

2. 房產(chǎn)稅試點地區(qū)的規(guī)定

2011年1月28日，上海重慶兩個直轄市宣布開始試點房產(chǎn)稅，其中：上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率定為0.6%；重慶征收對象是獨棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%～1.2%。值得注意的是，兩個試點地區(qū)對企業(yè)房產(chǎn)稅繳納等情況則沒有作出另行規(guī)定，試點政策主要圍繞個人用房征收房產(chǎn)稅展開，將個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅的范圍從出租商用擴(kuò)展到自用。鑒于這兩個城市在這方面的先前性及代表性，但卻有著一些明顯的不同。因此，筆者將這兩個試點地區(qū)分別概括為“上海模式”與“重慶模式”，并對該模式給予一個詳細(xì)說明。

(一) 上海模式

上海對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房(包括新購的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新購的住房，開征房產(chǎn)稅?，F(xiàn)階段計稅依據(jù)為交易價格的70%，一般稅率為0.6%，交易價格低于上年度平均交易價格2倍的稅率為0.4%。人均住房面積60平米以下(含60)的免稅，第二套購入后一年內(nèi)將第一套賣出的給予退稅。應(yīng)納稅額計算公式為，應(yīng)納房產(chǎn)稅額=新購住房應(yīng)征稅的面積(建筑面積)×新購住房單價(或核定的計稅價格)×70%×稅率④。

(二) 重慶模式

如上所述，其征稅范圍為個人擁有的獨棟別墅(包括存量別墅和增量別墅)，個人新購高檔住房，在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房子(包括高檔房和低檔房)。具體言之，交易單價在兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的稅率為0.5%，3～4倍的為1%，4倍以上的為1.2%。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套房(含第二套)以上的普通住房，稅率為0.5%。免稅面積以家庭為單位進(jìn)行扣除，一個家庭只能按時間順序?qū)ο荣彽牡谝惶讘?yīng)稅住房扣除免稅面積。2011年1月28日前擁有的獨棟商品住宅，免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅、高檔住房，免稅面積為100平方米。在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人應(yīng)稅住房以及納稅人家庭擁有的第二套(含)以上的應(yīng)稅住房不予扣除免稅面積⑤。

3. 存在的主要問題

1986年頒布的適用于全國的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》和分別適用于兩大試點城市的《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》及《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》構(gòu)成了現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度的主體。

(一) 企業(yè)房產(chǎn)稅的社會效果分析

對企業(yè)房產(chǎn)稅進(jìn)行規(guī)定的是《房產(chǎn)稅暫行條例》，而試點地區(qū)房產(chǎn)稅政策沒有對企業(yè)房產(chǎn)作出特別規(guī)定。對企業(yè)房產(chǎn)區(qū)分用途，自用的按房產(chǎn)余值計稅，出租的按租金計稅。企業(yè)自用的房產(chǎn)以原值減去10%至30%的價值為計稅依據(jù)，具體扣除比例由各省自主確定。受具體經(jīng)濟(jì)形勢、房產(chǎn)區(qū)位等因素的影響如此計算所得的房產(chǎn)計稅價值往往會與房產(chǎn)的實際價值發(fā)生較大偏離，同時，基于量能課稅、稅負(fù)公平的考量，筆者以為應(yīng)該以市場評估價值來確定房產(chǎn)的計稅價值。從價計征的1.2%稅率偏低，從租計征的12%的稅率偏高，兩種計稅方法導(dǎo)致自用房產(chǎn)與出租房產(chǎn)之間稅負(fù)失衡。12%的稅率導(dǎo)致了實際執(zhí)行的困難。為了便于執(zhí)行，很多地方都實行了“綜合征收”。如北京即是從租計征的可按實際收入的5%計征。對于個人出租房屋的收入，按實際收入的2.5%計征⑥。這樣，從租計征的房產(chǎn)稅稅率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于12%。《房產(chǎn)稅暫行條例》實際上被懸空，沒有得到完全的適用。

(二) 個人房產(chǎn)稅的社會效果分析

試點地區(qū)的個人房產(chǎn)屬于征稅范圍的，不區(qū)分自用還是出租一律征收房產(chǎn)稅。該規(guī)定主要存在以下幾個較為明顯的問題。

第一，從征稅對象上來審視，《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》并未將納稅人擁有的存量房產(chǎn)納入征稅范圍，其房產(chǎn)稅的征收對象僅包括《暫行辦法》施行之日(2011年1月28日)起本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新購的住房。按規(guī)定，《暫行辦法》出臺之前的個人擁有的房產(chǎn)都無須納稅。重慶的政策也只是對極少數(shù)存量別墅征稅，對其他存量房產(chǎn)不征稅。只對增量房征稅，不對存量房征稅，會在新購房者與舊購房者之間造成一種對待上的“隔閡”，與此同時，也無疑會給后續(xù)購買者及房屋所有權(quán)者形成一種“不公平”的先定“假象”，進(jìn)一步說，這樣的稅制設(shè)計無疑是使“先富起來”的人由此獲利，而“后富起來”的人因此增負(fù)，其與實現(xiàn)調(diào)節(jié)貧富差距的政策目標(biāo)距離遙遠(yuǎn)，究其實質(zhì)，是有悖于稅收公平原則的。另外，對存量房產(chǎn)不納稅的心理預(yù)期將促使?jié)撛谫彿空弑M快購買住房，以避免成為房產(chǎn)稅的納稅人。這顯然違背了房產(chǎn)稅引導(dǎo)住房消費、調(diào)控房價的政策目標(biāo)的本意。

第二，在計稅的依據(jù)方面，目前上海、重慶兩地都以市場交易價格作為計稅依據(jù)，等條件成熟再改以評估值為計稅依據(jù)。房產(chǎn)交易價格的大趨勢是上漲的，以交易價格為計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅有利于住房購買時間在前的納稅人，激勵潛在納稅人盡早完成產(chǎn)權(quán)交易。如此并不能起到調(diào)和供求矛盾，調(diào)控房產(chǎn)價格的作用。

第三，在稅率安排的表現(xiàn)方面，上海試點政策規(guī)定應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%。重慶試點政策規(guī)定獨棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價3倍以下的住房，稅率為0.5%；3倍(含3倍)至4倍的，稅率為1%；4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。兩地都以每平方米交易價格作為劃定稅率檔次的標(biāo)準(zhǔn)，而支付能力體現(xiàn)在房屋總價并不是房屋每平米單價。兩地細(xì)則都不能很好地從納稅人的支付能力出發(fā)做到量能課稅，無法有效實現(xiàn)調(diào)節(jié)貧富差距的目標(biāo)。

第四，就房產(chǎn)稅的性質(zhì)而言，目前試點以房產(chǎn)交易價格為稅基的房產(chǎn)稅在很大程度上具有商品稅的特征，而不是真正意義上的財產(chǎn)稅。因為財產(chǎn)稅是對社會財富的存量課稅，作為財產(chǎn)稅課稅對象的財產(chǎn)，多是不直接參與流轉(zhuǎn)的財產(chǎn)[2]。商品稅的稅負(fù)更易于轉(zhuǎn)嫁，在需求缺乏彈性的情況下課征的稅收被轉(zhuǎn)嫁到購房者頭上，事實上推高了房價，無法實現(xiàn)通過征稅打壓房價的政策目標(biāo)。

從上述對于個人房產(chǎn)稅的社會效果的分析中，我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)行房產(chǎn)稅制度與其立法初衷存在著一種根本目標(biāo)指向上的偏離，其中有不少問題還需要進(jìn)一步分析與探討。

三、房產(chǎn)稅改革的幾點建議

此輪房產(chǎn)稅改革，要從效力層級、立法技術(shù)兩方面進(jìn)行，通過房產(chǎn)稅擴(kuò)容有保有壓的對稅負(fù)進(jìn)行科學(xué)合理公平的分配。

1. 提高房產(chǎn)稅法的效力層級

結(jié)合相關(guān)學(xué)者對于“稅收法定”原則的研究，“稅收法定原則”中之“法”僅指法律，即由國家專門的立法機(jī)關(guān)依據(jù)職權(quán)所制定的狹義上的法律，而不包括國家最高行政機(jī)關(guān)所制定的行政法規(guī)和地方權(quán)力機(jī)關(guān)所制定的地方性法規(guī)及行政機(jī)關(guān)職能部門所制定的部門規(guī)章[3]。根據(jù)“稅收法定”原則，有關(guān)稅收方面的一切一般的和基本的事項，均須由國家以法律形式進(jìn)行明確規(guī)定，而不得授權(quán)行政機(jī)關(guān)或由行政機(jī)關(guān)自行決定。以此防止國家行政機(jī)關(guān)或者其他地方權(quán)力機(jī)關(guān)侵蝕或肢解國家的稅收立法權(quán)，破壞納稅人的合法權(quán)益[4]。

目前在房產(chǎn)稅制度上，通行全國的《房產(chǎn)稅暫行條例》是國務(wù)院制定的行政法規(guī)。而上海、重慶兩個試點地區(qū)的房產(chǎn)稅政策是以地方政府規(guī)章的形式頒布的。稅收權(quán)是法律保留事項，稅收立法權(quán)只有全國人大及其常委會才享有，開征稅收必須要以法律為依據(jù)?，F(xiàn)行構(gòu)成房產(chǎn)稅制度主體的文件均不是“稅收法定”所要求的狹義法律。

我國憲法在公民基本義務(wù)中規(guī)定中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務(wù)。各國憲法中較普遍出現(xiàn)的“依法納稅”之基本義務(wù)規(guī)定，在憲法解釋中也一再被闡釋為對稅收法律主義的明示[5]。房產(chǎn)稅改革首先要解決房產(chǎn)稅法律文件效力層次問題，以法律的形式制定頒布《中華人民共和國房產(chǎn)稅法》。

2. 房產(chǎn)稅有關(guān)技術(shù)問題的建議

首先要明確的是，房產(chǎn)稅從性質(zhì)上來說屬財產(chǎn)稅，應(yīng)在保有環(huán)節(jié)對增量房產(chǎn)和存量房產(chǎn)統(tǒng)一征稅。其次，房產(chǎn)稅擴(kuò)容改革是一項系統(tǒng)工程，還面臨著許多問題需要解決，包括如何評估房產(chǎn)價值、如何確定稅率標(biāo)準(zhǔn)、如何確定免稅范圍等。

(一) 企業(yè)房產(chǎn)的納稅標(biāo)準(zhǔn)建議

企業(yè)自用房產(chǎn)的納稅標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)租賃房產(chǎn)的納稅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不同。企業(yè)自用的房產(chǎn)按照房產(chǎn)稅暫行條例是以原值減去10%至30%的價值為計稅依據(jù)。受當(dāng)年經(jīng)濟(jì)形勢的影響、房產(chǎn)區(qū)位等因素的影響該計稅價值往往會與房產(chǎn)的實際價值發(fā)生較大偏離。應(yīng)該用市場評估價值來確定房產(chǎn)的具體價值，適用比例稅率。

企業(yè)租賃房產(chǎn)除房產(chǎn)租賃經(jīng)營企業(yè)外產(chǎn)生營業(yè)外收入，應(yīng)該以該營業(yè)外收入為計稅依據(jù)，適用比例稅率。該稅率可以適當(dāng)高于企業(yè)自用房產(chǎn)適用的比例稅率，但是過高了就會造成自用房與出租房稅負(fù)失衡。從租計征的稅率可以設(shè)定為5%左右。

(二) 個人房產(chǎn)的納稅標(biāo)準(zhǔn)建議

超過免稅面積的那部分房產(chǎn)，不論自用還是租賃都按照同樣的稅率計征，以體現(xiàn)對個人財產(chǎn)的平等對待。個人房屋出租所得在既有稅收體制中已經(jīng)對其征收印花稅、營業(yè)稅(附征相應(yīng)城建稅、教育費附加)、個人所得稅。既然已經(jīng)對租賃收入做出稅務(wù)處理，在征收財產(chǎn)稅時就不需要對個人租賃房產(chǎn)加以區(qū)別對待了。

所有房產(chǎn)合計除以家庭成員人口數(shù)超過人均免稅面積的部分按超額累進(jìn)稅率計算，免稅面積以下的不征稅。值得注意的是，若預(yù)期房價上漲的得益高于征收的房產(chǎn)稅，則征稅還不足以促使空置房進(jìn)入流轉(zhuǎn)，從而實現(xiàn)房產(chǎn)的“去投資化”目的。故累進(jìn)稅率和級次要經(jīng)過測算以后確定，使征收的房產(chǎn)稅適當(dāng)高于房價的上漲幅度。

個人房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)與企業(yè)房產(chǎn)一樣應(yīng)該以市場評估價值為準(zhǔn)。按照原值征收房產(chǎn)稅難以體現(xiàn)房價波動，而按市場評估值征稅，則意味著房產(chǎn)稅稅負(fù)將隨房產(chǎn)價格的上升而“水漲船高”，對抑制炒房投機(jī)的效果會更加明顯。

(三) 個人房產(chǎn)免稅標(biāo)準(zhǔn)的確定

個人房產(chǎn)對個人而言是滿足基本生存需要的特殊財產(chǎn)，對個人房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅要有免稅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。個人房產(chǎn)稅擴(kuò)容的前提是設(shè)定一個合理的免稅標(biāo)準(zhǔn)，對超過免稅標(biāo)準(zhǔn)的適用累進(jìn)稅率。房產(chǎn)稅全面推開時，應(yīng)采何種免稅標(biāo)準(zhǔn)目前尚有爭論，主要有首套房免稅、一定面積免稅、一定房產(chǎn)評估金額免稅等方案。

按房產(chǎn)評估金額免稅不具有實際可操作性。由指定機(jī)構(gòu)對特定房屋進(jìn)行評估，其評估結(jié)果通常會引發(fā)爭議。如果在城市中劃定幾個區(qū)域，每個區(qū)域制定一個每平米的統(tǒng)一房屋價格，可以避免評估產(chǎn)生的主觀性。但是對于區(qū)域的劃定標(biāo)準(zhǔn)，仍然會存在爭議，引發(fā)一系列問題。

采用首套房免稅也會造成較大不公。因為現(xiàn)實中購買首套房的面積存在差別。同樣是首套房，不同的面積代表的貧富程度不同。單純以首套房作為免稅標(biāo)準(zhǔn)并不公平。

就目前而言，僅一定面積免稅相對可行。上海規(guī)定了60平米面積免稅，考慮到各地土地資源的稀缺程度和房價地價高低的具體情況，可以允許各地免稅面積標(biāo)準(zhǔn)在全國統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上有所浮動。

在房產(chǎn)稅減免范圍中，應(yīng)明確規(guī)定成年子女如果是因工作需要或是獨居而首次購買房屋的，暫免房產(chǎn)稅。對房改房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等特殊類型的房產(chǎn)，免征房產(chǎn)稅。

四、結(jié) 語

根據(jù)目前經(jīng)濟(jì)運行狀況，房產(chǎn)稅改革的主要目的是調(diào)節(jié)貧富差距和調(diào)控房地產(chǎn)市場，這一點在2013年3月出臺的“國五條”細(xì)則上也有所體現(xiàn)。新的“國五條”細(xì)則一經(jīng)出臺，無論是政府部門，還是民間都紛紛將其定義為史上最為嚴(yán)厲的一個調(diào)控措施，那么，國五條細(xì)則對于房產(chǎn)稅制度可否有影響呢？要說明這個問題，還必須從“國五條”的一些具體規(guī)定來予以說明。

從總體上來看，首先，“國五條”明確了限購的范圍。比如說明確了將大城市限購范圍是整個城市的行政區(qū)域。比如說北京(樓盤) 不是五環(huán)以內(nèi)限購，整個北京市所有的區(qū)縣都要限購，而且限購不僅僅包括新樓，也包括二手房。所以它明確了限購的范圍。其次，百分之二十的稅，此即賣主一旦賣房子，其必須得繳納差價所得百分之二十作為所得稅。關(guān)于這個百分之二十的所得稅，上述我們在分析重慶與上海兩個模式時已然有所提及。其實，一直以來，我國在房產(chǎn)稅規(guī)定上都是按照兩種方式來納稅的，一個即是所謂所得的20%，另一個即所謂的按照銷售總價的百分之一到百分之二，從交易實踐來看，最終大多情況下，人們都選擇了后一種方式，即百分之一到百分之二的納稅方式。這些無疑都促成了一種交易中的選擇實踐，亦即“那個有利選擇那個”，而這次“國五條”細(xì)則出臺后，明確將其納稅方式限定為前一種，即要按照差額的所得的百分之二十納稅，這無疑會增加交易成本，促成房產(chǎn)交易者的審慎選擇。應(yīng)該說，這次“國五條”的出臺，對于二手房市場交易的房產(chǎn)稅調(diào)控是尤為積極的。讓賣方繳納差價的百分之二十，賣方往往會考慮把這百分之二十的稅要轉(zhuǎn)嫁到買方那一方去，如此一來二去的轉(zhuǎn)嫁，最終必然就是提高了房屋的購買成本，而這對于那種已經(jīng)有了一套房，還想購買第二套房用以投資的購買者來說，無疑是個有力的打擊，但是，在這里必須還要看到，這種征稅措施與改善型居住之間是否會存在一定的矛盾？換言之，對于那些欲改善生活環(huán)境型的居住者而言，這是否會存在著一定的不公平，這個問題由于關(guān)涉的具體細(xì)節(jié)太多，于此，筆者就不予以討論。

總而言之，房產(chǎn)稅改革的時機(jī)已經(jīng)成熟，房產(chǎn)稅擴(kuò)容已是大勢所趨。新的房產(chǎn)稅制度首先必須符合稅收法定的原則，應(yīng)將企業(yè)房產(chǎn)和個人房產(chǎn)均納入征稅范圍，同時要設(shè)定合理的免稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率，有保有壓地調(diào)控房地產(chǎn)市場，調(diào)節(jié)貧富差距。申而言之，惟有此，社會主義和諧法治的理念及制度體系才能真正落到實處。

注 釋：

①參見《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》：第1條，房產(chǎn)稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收。第2條， 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。前款列舉的產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人，統(tǒng)稱為納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)。第3條， 房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第4條，房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%。

②參見《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第5條規(guī)定的下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：一是國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)；二是由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；三是宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；四是個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；五是經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

③參見《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅[2000]125號)。

④參見《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》。

⑤參見《重慶市人民政府關(guān)于進(jìn)行對部分個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點的暫行辦法》。

⑥參見《北京市個人出租房屋稅收征收管理辦法》(京地稅征[2003]685號)。

[1] 陳 杰.房產(chǎn)稅試點初評與房產(chǎn)稅改革深化的意義[J].探索與爭鳴,2011(5)：48-52.

[2] 劉隆亨.財產(chǎn)稅法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2006：32.

[3] 劉劍文.中國稅收立法問題研究[M]//徐 杰.經(jīng)濟(jì)法論叢：第1卷.北京：法律出版社，2000：110.

[4] 王鴻貌.稅法學(xué)的立場與理論[M].北京：中國稅務(wù)出版社，2008：215.

[5] 陳 丹.論稅收正義：基于憲法學(xué)角度的省察[M]：北京：法律出版社，2010：25.

CommentsonCurrentPropertyTaxSystemandItsReform

Guo Peng

(Editing Office of Tianjin Law Review, Tianjin Administrative Institute of Politics and Law, Tianjin 300191， China)

Real estate tax is a kind of property tax, which is calculated on the remaining value or rent of houses. The aim of real estate tax reform shall be djusting the gap between the rich and the poor and adjusting the real estate market. ‘Interim Regulation of Real Estate Tax’and local interim rules in Shanghai and Chongqing now constitute the main body of current real estate tax system in China. The Interim Regulation lacks on the criteria and basis of tax for corporates’houses and also have problems on the provisions of distinguishing the usage of private houses when collecting taxes. In the two experimental area there also exists problems on subject of tax, calculating basis, rating arrangement and nature of tax. Though there is a new direction of real estate tax’s future and reform after the National Five Rules have been introduced, the utmost purpose of legislation is still to be expected and we also need to do more. As to the validity level real estate tax shall be incorporated into law and we need to make reasonable levying and exempt standards towards corporates self used houses, corporates’ houses for rent, private owned houses and private houses for rent.

real estate tax; detailed rules of the national 5 rules; social effects; advices for reforming

2013-05-29.

郭 鵬(1956— )，男，副編審.

郭 鵬，13820228802@126.com.

D913

A

1008-4339(2014)01-041-05