徐海林 李偉軍 王興球

2011年8月，武漢市地稅局稽查局檢查了某上市公司全資子公司的房地產(chǎn)企業(yè)。稽查人員通過抽絲剝繭、巧破玄機(jī)，終于揭開了該企業(yè)財(cái)務(wù)“規(guī)范”表象下的偽裝，還原出該公司不按國家稅法規(guī)定少繳稅款的真相，查補(bǔ)各項(xiàng)稅費(fèi)1700余萬元。

首次出擊 案件初露端倪

8月的早晨，江城依然顯得十分燥熱。

按照稅收專項(xiàng)檢查預(yù)案，稽查局的檢查人員來到位于漢陽繁華地帶的某房地產(chǎn)公司。

該公司屬某上市公司的全資子公司，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售等業(yè)務(wù)，財(cái)務(wù)獨(dú)立核算。根據(jù)稽查工作程序，檢查人員出示了稅務(wù)檢查證表明身份，并說明來意，依法辦理相關(guān)檢查手續(xù)。

公司的財(cái)務(wù)部經(jīng)理朱某熱情地介紹：“我們公司是國有控股上市公司的全資子公司，財(cái)務(wù)核算健全規(guī)范，且電算化程度較高……”客套一番后，按照要求，不出一刻鐘，財(cái)務(wù)人員已將有關(guān)賬務(wù)資料整整齊齊地?cái)[在了檢查人員面前。看來上市公司的管理還真不一般！

檢查如期進(jìn)行。從核實(shí)項(xiàng)目開發(fā)的各種證照到銷售清單、納稅情況、發(fā)票使用、往來賬目、收入、成本的結(jié)轉(zhuǎn)與確認(rèn)；從紙質(zhì)賬簿核對到電子財(cái)務(wù)信息收集，一天、兩天……一周時(shí)間很快過去了。

資料檢查完成后，檢查人員又要求企業(yè)財(cái)務(wù)和工程人員陪同到項(xiàng)目地進(jìn)行實(shí)地察看。

“你們稅務(wù)局不就是檢查財(cái)務(wù)賬簿嗎？有什么不清楚的地方，我們都可以解釋，大熱天的又何必跑那么遠(yuǎn)呢？”財(cái)務(wù)部經(jīng)理有些不樂意。

“實(shí)地驗(yàn)證是我們稽查工作的基本程序，少了這個(gè)流程是不行的，還得麻煩公司派人配合?！币姍z查人員堅(jiān)持原則，財(cái)務(wù)部經(jīng)理只得表示配合。來到樓盤所在地，檢查人員拿著項(xiàng)目圖紙實(shí)地察看，對房產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、棟數(shù)、樓層、套數(shù)、商住用途、地下設(shè)施、銷售狀況、銷售方式等一一了解和詢問，并認(rèn)真做好記錄。

帶著第一手資料回到單位后，檢查人員立即對比了前期從內(nèi)部稅收征管系統(tǒng)和互聯(lián)網(wǎng)資源查詢所獲取的公司的項(xiàng)目情況、社會影響度、納稅情況、稅費(fèi)入庫情況，并將各年度的收入和繳納的稅費(fèi)，用圖表等形式進(jìn)行了綜合分析。

經(jīng)初步檢查，檢查人員發(fā)現(xiàn)了一些蛛絲馬跡：一是部分價(jià)外費(fèi)用掛在往來科目，沒有納入應(yīng)稅營業(yè)額；二是企業(yè)自用的部分待售房產(chǎn)（如暫用了一年以上的售樓部）沒有按規(guī)定申報(bào)繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅；三是企業(yè)開發(fā)樓盤預(yù)售許可證已滿3年而銷售部分卻只有60%，土地增值稅未按稅法規(guī)定進(jìn)行清算。

企業(yè)為什么沒有及時(shí)清算繳納土地增值稅？

正面交鋒 案情再陷迷霧

帶著初查結(jié)果及疑點(diǎn)，檢查人員和公司財(cái)務(wù)人員展開了初次交鋒。

待檢查人員介紹完初步檢查結(jié)果后，財(cái)務(wù)部經(jīng)理朱某胸有成竹地解釋：“價(jià)外收費(fèi)和房產(chǎn)稅、土地使用稅的問題是我們對政策了解不及時(shí)以及內(nèi)部人員變動等因素造成的，公司愿意按照稅法規(guī)定補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)；土地增值稅則是因企業(yè)內(nèi)部體制運(yùn)行，造成樓盤整體運(yùn)作不理想，因銷售到現(xiàn)在還未達(dá)到85%，所以沒有進(jìn)行土地增值稅清算?！?/p>

“預(yù)售房許可證過了3年，是什么原因?qū)е落N售部分只占60%？相關(guān)情況你們應(yīng)該向稅務(wù)部門反映，并組織清算呀！”檢查人員將心中的疑惑再次拋給了對方。

此時(shí)，財(cái)務(wù)人員的臉色突然變得凝重，說話也支吾起來?？磥韱柕桨Y結(jié)了。

但是，財(cái)務(wù)人員很快就提供了相關(guān)材料，說明了銷售不好的主要原因：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)是以酒店式公寓、商鋪為主，以住宅為輔的樓盤，但后期銷售因金融危機(jī)、內(nèi)部體制原因及相關(guān)官司的影響，除住宅樓盤基本銷售完畢，其他非住宅的銷售情況極不理想。

企業(yè)的態(tài)度和回答似乎有些道理。但當(dāng)時(shí)財(cái)務(wù)人員那一瞬的驚慌，令檢查人員感覺真相不是這么簡單。但其中貓膩又在哪里呢？

多年的經(jīng)驗(yàn)告訴檢查人員，這背后一定隱匿著不為人知的秘密，案件突破口也許就在“銷售比例60%”上！所有的疑點(diǎn)都指向土地增值稅。為了不打草驚蛇，檢查人員決定暫時(shí)收兵，詳細(xì)研究方案后再行檢查。

順藤摸瓜 真相浮出水面

針對案件檢查情況，稽查局組織召開案情分析會。經(jīng)分析研究后認(rèn)為：雖然該公司項(xiàng)目銷售3年以上，未達(dá)到85%以上是由于各種客觀原因造成，但土地增值稅仍是檢查重點(diǎn)方向。檢查人員決定在核實(shí)收入和成本費(fèi)用的基礎(chǔ)上，把著力點(diǎn)放在對項(xiàng)目的可售、不可售、已售面積以及項(xiàng)目整個(gè)建筑面積的審核上。

于是，檢查人員兵分兩路：一部分人到該樓盤的測繪單位調(diào)查了解測繪的真實(shí)情況；一部分人再次到實(shí)地進(jìn)行驗(yàn)證察看，對雙方有爭議的地方請工程人員親自測量取證。

功夫不負(fù)有心人，兩路人馬各有所獲。根據(jù)獲取的信息資料，檢查人員進(jìn)一步對成本項(xiàng)目的真實(shí)性、分?jǐn)偸欠駵?zhǔn)確以及是否符合“配比原則”等進(jìn)行了全方位的深查細(xì)究。檢查人員通過詳細(xì)比對分析，基本摸清了該項(xiàng)目可售面積以及企業(yè)核算時(shí)已售面積與不可售面積分?jǐn)偛粶?zhǔn)確的事實(shí)，案件冰山逐漸浮出水面。

證據(jù)在手，檢查人員再赴被檢查公司。在鐵證面前，財(cái)務(wù)經(jīng)理朱某無奈地說“你們真是厲害！”

原來，該公司在2010年聘請社會相關(guān)咨詢公司進(jìn)行了稅收籌劃，咨詢公司為該公司做出了土地增值稅清算預(yù)案。公司比較咨詢公司做出的清算方案與稅務(wù)部門規(guī)定的預(yù)征率后，選擇了不清算方式，并且稅收籌劃存在玄機(jī)。

玄機(jī)之一：在清算總成本一定的情況下，可售面積不同，已售面積占可售面積的比例就不同，那么已售部分?jǐn)備N的成本就不一致。經(jīng)檢查審核后，該項(xiàng)目實(shí)際可售建筑面積為15.5萬平方米，公司將不可售面積1.3萬余平方米列入已售建筑面積之中，導(dǎo)致已售面積占可售面積的比例增大，從而多攤開發(fā)成本2320余萬元。此外，檢查人員依法調(diào)減該項(xiàng)目開發(fā)成本1560萬元，最終影響攤?cè)胍咽鄯康某杀靖哌_(dá)3880余萬元。

玄機(jī)之二：已售的普通住宅和非普通住宅占已售面積比例不實(shí)，二者疊加就會最終造成在計(jì)算時(shí)可扣除項(xiàng)目金額在普通住宅和非普通住宅之間分?jǐn)偛粶?zhǔn)確，從而影響增值額的大小和增值率的高低。該公司預(yù)清算時(shí)，非普通住宅的增值率在50%以下，適用土地增值稅率為30%。而經(jīng)檢查核實(shí)的非普通住宅的增值率在50%~60%之間，適用土地增值稅率為40%，從而產(chǎn)生了較大的稅收差異。

在此基礎(chǔ)上，檢查人員還查實(shí)該企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)不及時(shí)，多列房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)近1600余萬元的事實(shí)。

根據(jù)國家有關(guān)稅收法律規(guī)定，稽查局責(zé)令該企業(yè)繳納營業(yè)稅及附加費(fèi)、房產(chǎn)稅、土地使用稅及土地增值稅等共計(jì)1700余萬元，并依法對該公司進(jìn)行了相關(guān)處理。目前，該企業(yè)查補(bǔ)稅費(fèi)已全額收繳入庫。

圖片新聞7月22日，武漢市國稅局召開黨的群眾路線教育實(shí)踐活動動員大會，會上，劉崇俊局長作了動員報(bào)告，湖北省國稅局督導(dǎo)組提出了具體要求，標(biāo)志著市局機(jī)關(guān)此項(xiàng)活動正式拉開序幕。

（圖/文：市國辦）

掩卷思考 管查均需努力

身邊城市的變化，已讓人感觸到未來房地產(chǎn)的發(fā)展，將是更趨人性化、更具文化性的全產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。

據(jù)檢查人員介紹，作為現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)，都存在項(xiàng)目投入大、運(yùn)作周期長、核算復(fù)雜、產(chǎn)品多樣、企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)高等特點(diǎn)，但同時(shí)作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品又具有固定性，其生產(chǎn)流程有底可查，內(nèi)部經(jīng)營規(guī)律有章可循。作為稅務(wù)稽查人員，不僅要注重全方位的知識儲備，更要具備嫻熟的信息化系統(tǒng)操作技能。在實(shí)際稅務(wù)檢查過程中，要適時(shí)根據(jù)檢查實(shí)情，做好工作動態(tài)預(yù)案，特別是針對信息采集、分析對比過程中暴露出的疑點(diǎn)，嚴(yán)守職業(yè)操守，才能將案件查深查透查全，真正發(fā)揮稅務(wù)稽查部門的職能和作用。

稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)前建立的納稅評估體系，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻(xiàn)率、所得稅稅負(fù)率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標(biāo)的監(jiān)控，特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況時(shí)，要及時(shí)加大評估和稽查力度。對明顯存在偷稅情節(jié)的，必須依法嚴(yán)肅處理。

同時(shí)，檢查人員也提醒一線稅管人員，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅日常管理中還應(yīng)重視對政策的操作，不能只按慣例執(zhí)法。對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的征管，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往重視“已竣工的開發(fā)項(xiàng)目決算后，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與已經(jīng)出租或自用的建筑面積之總和達(dá)到可售面積的比例在85%（含）以上”這個(gè)清算條件，而容易忽視其他清算條件。本案中該項(xiàng)目就符合“取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的”這個(gè)清算條件而未清算的項(xiàng)目。因清算不及時(shí)最終造成近1680余萬的土地增值稅延期繳納。對規(guī)范企業(yè)所做的納稅籌劃，稅務(wù)部門也應(yīng)從日常征管著手堵塞漏洞。對房地產(chǎn)等跨年度長的重點(diǎn)稅源戶，從項(xiàng)目一開始就建成一戶一檔，既要有紙質(zhì)卷宗，也要有電子卷宗，并力爭做到信息共享、跟蹤管理、責(zé)任到人，打破常規(guī)管理下易形成的漏洞。

針對企業(yè)稅收籌劃，檢查也提醒納稅人，目前，部分企業(yè)為降低稅收成本，通常會采取逃稅和稅收籌劃等方式。在日常經(jīng)濟(jì)活動中，企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃不得違反國家稅收法律法規(guī)。在此前提下，企業(yè)通過對自身經(jīng)營、投資、理財(cái)?shù)然顒舆M(jìn)行合理籌劃和安排，利用優(yōu)惠稅率、減免稅等稅收優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化，實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)方是正途。