曾丹

摘要：本文主要介紹了城市土地開發(fā)模式的發(fā)展及土地開發(fā)管理模式的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，城市土地管理模式對(duì)宏觀調(diào)控的深遠(yuǎn)影響，對(duì)融資模式的影響這幾方面，下午做一下具體的分析！

關(guān)鍵詞：城市土地；開發(fā)模式；管理模式；影響

前言：土地資源的重要性、有限性與其供給上的稀缺性，客觀地要求人們經(jīng)濟(jì)地使用土地，努力提高土地資源的利用效率與其創(chuàng)造的效益。在我國的實(shí)踐表明，土地政策與管理體制的合理性對(duì)土地利用的效率與效益有著至關(guān)重要的作用。

一、城市土地開發(fā)模式的發(fā)展

1.政府統(tǒng)包的開發(fā)模式

政府統(tǒng)包的開發(fā)模式主要是指由政府型企業(yè)作為土地的一級(jí)開發(fā)商。這種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)有三個(gè)方面：①政府型企業(yè)對(duì)貫徹實(shí)施政府的規(guī)劃意圖和調(diào)控目的有利。②有利于政府的財(cái)政保障和利用。③能有力的保證土地開發(fā)品質(zhì)。相對(duì)于大部分民營企業(yè)而言，政府型企業(yè)一般具有雄厚的資金和技術(shù)實(shí)力，同時(shí)與政府的價(jià)值觀同步，能確保土地開發(fā)的整體品質(zhì)。

2.用地單位自行進(jìn)行土地開發(fā)的模式

這種土地開發(fā)模式主要是指由用地單位向政府申請(qǐng)用地，通過各相關(guān)部門的協(xié)調(diào)向用地單位供地，至于具體的開發(fā)由用地單位自行解決。這種開發(fā)模式的優(yōu)點(diǎn)在于融資渠道廣泛，利用了大量的民間資金，能夠有力的促進(jìn)城市的土地開發(fā)速度，加快城市化進(jìn)程。該模式雖然靈活性較大，但帶來的問題也較多，主要原因是缺乏政府的統(tǒng)一規(guī)劃與引導(dǎo)，不能有力的體現(xiàn)政府的價(jià)值觀，難以做到統(tǒng)籌兼顧。

3.土地綜合開發(fā)模式

土地的綜合開發(fā)模式是指政府采取招拍掛出讓土地，政府在土地開發(fā)的過程中主要起到監(jiān)管、統(tǒng)籌方面的作用。在該種土地開發(fā)的模式下，政府以促進(jìn)集聚、集約利用土地、保護(hù)生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展以及統(tǒng)籌兼顧、相互協(xié)調(diào)等作為基本原則，與開發(fā)商合作進(jìn)行土地開發(fā)。

二、土地開發(fā)模式發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

1.促使房地產(chǎn)業(yè)的繁榮

房地產(chǎn)的繁榮需外部環(huán)境以及內(nèi)部技術(shù)條件的支持，開發(fā)模式的發(fā)展恰好提供了這兩方面的支持。城市土地開發(fā)模式發(fā)展到現(xiàn)在的綜合開發(fā)模式，其開發(fā)過程中的科學(xué)、可持續(xù)性解決了城市發(fā)展與自然環(huán)境之間存在的矛盾，使得其與環(huán)境更相容，這給房地產(chǎn)繁榮創(chuàng)造了外部條件。目前土地開發(fā)模式主要向社會(huì)化方向發(fā)展，即結(jié)合更加廣泛的社會(huì)力量（主要是經(jīng)濟(jì)和技術(shù)方面），進(jìn)行共同開發(fā)，極大的優(yōu)化了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)的繁榮創(chuàng)造了內(nèi)部條件。

2.帶來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不穩(wěn)定因素

（1）通貨膨脹。地產(chǎn)的開發(fā)能有力推動(dòng)城市發(fā)展，有力的拉動(dòng)GDP增長，但是政府在對(duì)地產(chǎn)開發(fā)時(shí)不能過于盲目。為了拉動(dòng)GDP增長，政府將資金投資地產(chǎn)，導(dǎo)致大量資金流入固定資產(chǎn)投資領(lǐng)域，而沒有流入社會(huì)，不能夠形成購買力，這就有可能導(dǎo)致房價(jià)下降，而投入到地產(chǎn)的資金將紛紛撤出，轉(zhuǎn)而投向其他行業(yè)，造成通貨膨脹。因此，政府在開發(fā)地產(chǎn)時(shí)要以統(tǒng)籌兼顧為原則，加強(qiáng)對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的監(jiān)控，在充分發(fā)揮地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的同時(shí)努力降低其在通貨膨脹方面的負(fù)面影響。

（2）貧富差距帶來的購買力下降。地產(chǎn)的開發(fā)沒有做到合理有序，容易導(dǎo)致地產(chǎn)泡沫，引發(fā)通貨膨脹，直接導(dǎo)致貧富差距增大，使得富人和窮人增多，而處于中間階層的中產(chǎn)階級(jí)卻少得可憐。由于富人想擁有的基本上都已經(jīng)擁有了，購買需求不高，購買力相對(duì)較低。與此相反，窮人雖然有很高的購買需求，但卻不能夠形成購買力，購買力差距非常明顯。既有購買需求同時(shí)又有購買力的中產(chǎn)階級(jí)非常少，直接導(dǎo)致購買力的下降。

三、城市土地管理模式對(duì)宏觀調(diào)控的深遠(yuǎn)影響

兩種城市土地管理模式的選擇會(huì)對(duì)宏觀政策產(chǎn)生重大影響。在土地批租模式下，不管是否進(jìn)行拍賣，土地的供應(yīng)量是有限的，對(duì)土地的初始價(jià)格有很大影響，如果供應(yīng)量把握失當(dāng)而把初始價(jià)格搞高了，可能直接就會(huì)引起資產(chǎn)泡沫。這是宏觀經(jīng)濟(jì)政策非常擔(dān)心的問題。另一方面，土地批租制度會(huì)影響地方政府的行為方式。任何一個(gè)地方政府財(cái)政都爭(zhēng)取自求平衡，地方政府是否有主力稅種來獲得收入是非常關(guān)鍵的問題。財(cái)產(chǎn)稅能較好地與地方政府職能相匹配；如果沒有財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)稅種，地方政府就會(huì)過分注重其它稅種，甚至產(chǎn)生行為偏差。在中國，地方政府會(huì)過分依賴于增值稅的分享。那么，為了開辟稅源，地方政府就會(huì)傾向于發(fā)展加工業(yè)，導(dǎo)致大家都搶著上汽車、上鋼鐵等項(xiàng)目，有可能造成扭曲。反之，如果財(cái)產(chǎn)稅成為城市級(jí)政府的主力稅種，就使政府注重基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境和投資條件，也有利于理順中央和地方的事權(quán)關(guān)系，對(duì)宏觀調(diào)控會(huì)有重要的影響

四、對(duì)融資模式的影響

實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅制度對(duì)融資模式也會(huì)有影響，比如剛才提到的市政債券。發(fā)行市政債券是為了加強(qiáng)市政基礎(chǔ)設(shè)施，但市政基礎(chǔ)設(shè)施是公共產(chǎn)品，往往收費(fèi)有困難。然而，由于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提高了整個(gè)城市土地的價(jià)值，因此，就可以設(shè)計(jì)出用未來財(cái)產(chǎn)稅增長帶來的現(xiàn)金流為擔(dān)保發(fā)行市政債券的資本市場(chǎng)融資模式，同時(shí)，又應(yīng)引入評(píng)級(jí)公司進(jìn)行債券評(píng)級(jí)，加大透明度和公眾監(jiān)督，這對(duì)城市發(fā)展是一種比較有效、規(guī)范的融資方式。否則，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)要么靠批租土地收費(fèi)，要么靠吸引私人投資（包括外資）和銀行貸款，之后又要想辦法收費(fèi)，因?yàn)橛玫氖墙鑱淼腻X或投資者的錢，要償還、要分紅就得收費(fèi)。比如道路，設(shè)卡收費(fèi)既不便于市民，又增加了不必要的交通擁堵。最近，中國有不少城市都傾向于逐漸地取消市區(qū)道路收費(fèi)關(guān)卡。

五、結(jié)束語

城市土地開發(fā)貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，不僅要以科學(xué)發(fā)展觀的理念和要求為指導(dǎo)，從城市土地資源的基本屬性和城市土地開發(fā)利用的基本規(guī)律出發(fā)，重新審視和反思我國當(dāng)前城市土地開發(fā)管理體制、模式存在的問題和缺陷，更要按照科學(xué)發(fā)展觀的總體要求，探索創(chuàng)新，逐步建立起符合科學(xué)，發(fā)展觀要求的城市土地開發(fā)管理新理念、新體制、新機(jī)制、新模式，努力破解城市發(fā)展中的土地問題和難題，推動(dòng)城市土地開發(fā)和城市建設(shè)更加科學(xué)、規(guī)范和有序。