蔡君

摘要：近年來，房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的畸形發(fā)展，不僅對我國的社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了一定的影響，加重了貧富差距，同時(shí)土地資源的大量浪費(fèi)，引起了政府和社會(huì)各界的密切關(guān)注。筆者結(jié)合自己多年的工作經(jīng)驗(yàn)，對當(dāng)前我國的房地產(chǎn)泡沫問題作了幾點(diǎn)思考，提出了以下幾點(diǎn)解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)泡沫；控制

房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)問題簡單說來可以理解成：房地產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)過程中的瘋狂和持續(xù)上漲，給人們造成一種房地產(chǎn)價(jià)格在未來時(shí)間內(nèi)還會(huì)持續(xù)上漲的預(yù)期，讓這種預(yù)期不斷的吸引新的買主，隨著價(jià)格的不斷上漲與投資成本的增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的內(nèi)在價(jià)格。房地產(chǎn)泡沫的特征是供求嚴(yán)重失衡，需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供應(yīng)量；投機(jī)氣氛非常濃厚。判斷的標(biāo)準(zhǔn)可以參考房價(jià)收入比、房地產(chǎn)投資與房價(jià)增長速度、房地產(chǎn)價(jià)格增長與GDP等的增長速度比。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的重要原因

土地特有的稀缺性導(dǎo)致供求關(guān)系的不協(xié)調(diào)、投機(jī)需求的持續(xù)膨脹、銀行信貸在房地產(chǎn)業(yè)中的過度擴(kuò)張是房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的重要原因。過度放貸甚至是房地產(chǎn)泡沫的助燃劑。若銀行持有大量的房地產(chǎn)，那么銀行擴(kuò)大信貸和提高房地產(chǎn)價(jià)格，就可以從宏觀上對銀行的資本規(guī)模起到一定的調(diào)控作用，銀行資本的充足率也將得到更大的改善。因此，銀行不斷在提高房地產(chǎn)價(jià)格的基礎(chǔ)上，再次擴(kuò)張銀行信貸，房地產(chǎn)泡沫將在這種惡性循環(huán)中產(chǎn)生。此外，還有很多方面的原因也導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的形成。比如：消費(fèi)者的預(yù)期受經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響、國民高收入群體缺乏投資渠道并且購房方面只具有投資性需求。

二、控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的對策

在中國城市現(xiàn)代化和經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)業(yè)不僅要由一般的產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支柱產(chǎn)業(yè)，同時(shí)還要面臨新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展框架，在解決房地產(chǎn)業(yè)的高速成長問題的前提下，提高房地產(chǎn)業(yè)的核心競爭能力?？梢詮囊韵聨讉€(gè)方面出發(fā)：

1.深化管理體制改革

調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長結(jié)構(gòu)，認(rèn)識(shí)到過分依靠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展模式不具備可持續(xù)性。深化完善各級(jí)政府績效考核體制，切斷地方政府在土地一級(jí)市場的利益，不盲目追求GDP的增長，更加注重健康可持續(xù)的發(fā)展，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策傾斜，同時(shí)中央政府加強(qiáng)地方政府對房地產(chǎn)業(yè)政策執(zhí)行的監(jiān)督。加大經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房的供給，更好地起到解決民生問題和保持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的作用。

2.規(guī)范金融業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)貸款金融風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)格審查房地產(chǎn)貸款條件、運(yùn)用差異化的金融政策、強(qiáng)化貸款管理。金融政策關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)融資。沒有金融的支持和資金的推動(dòng)，房價(jià)沒有可能大幅上漲。差異化的金融政策應(yīng)體現(xiàn)在個(gè)人按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款之上，差異的標(biāo)準(zhǔn)除了套數(shù)外，還應(yīng)體現(xiàn)貸款標(biāo)準(zhǔn)。能夠買得起多套的高收入人群，不應(yīng)享受金融機(jī)構(gòu)提供的相對優(yōu)惠的利率和貸款。

3.建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場運(yùn)行警報(bào)制度和監(jiān)控制度

通過對全國房地產(chǎn)信息的整理和分析，就市場運(yùn)行情況做出正確的評價(jià)，合理引導(dǎo)市場，為政府的宏觀決策做好參謀。有關(guān)部門的管理人員可以建立信息預(yù)報(bào)，及時(shí)的對房地產(chǎn)信息進(jìn)行監(jiān)控和防范。定期的發(fā)布一些關(guān)于房地產(chǎn)信息的宏觀變化信息，增加工作人員對房地產(chǎn)信息的把握程度，從而采取有效的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)防范措施，將房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)發(fā)生的可能性及時(shí)消滅。同時(shí)，要通過廣泛的途徑及時(shí)獲取真實(shí)且準(zhǔn)確的安全信息，改善設(shè)施配置，健全人員配置，拓展房地產(chǎn)信息的收集渠道，實(shí)現(xiàn)信息渠道的多樣化，加強(qiáng)房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)防范的網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。此外，還可以建立起全國范圍內(nèi)的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。這種網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)不僅可以節(jié)約大量的人力、物力、財(cái)力等方面的資源，同時(shí)還可以促進(jìn)建立起規(guī)范、公平、公正、公開的房地產(chǎn)市場運(yùn)行制度，提高房地產(chǎn)市場監(jiān)控的透明度，規(guī)范市場秩序，凈化經(jīng)營環(huán)境。也能從一定程度上實(shí)現(xiàn)資源共享、監(jiān)控有效。能迅速的將房地產(chǎn)信息覆蓋整個(gè)房地產(chǎn)市場，全部聚集到這個(gè)虛擬的市場空間中，用動(dòng)態(tài)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行監(jiān)控，保證房地產(chǎn)信息監(jiān)控過程的規(guī)范、高效和權(quán)威性，提高政府對房地產(chǎn)市場的規(guī)范化和簡單化管理，增強(qiáng)政府對其管理的透明度，從根本上減少腐敗行為的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康和穩(wěn)定的發(fā)展。

4.建立土地產(chǎn)權(quán)制度

要有效的控制房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫狀況，必須要在土地產(chǎn)權(quán)制度和土地市場管理上取得一定的突破。土地資源的短缺一直以來都是困擾房地產(chǎn)發(fā)展的重要問題。要想從根本上控制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，就必須從土地源頭入手，規(guī)范土地市場，從最大程度上解決土地資源缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的沖擊力度。優(yōu)化土地資源配置，合理規(guī)劃和利用土地資源，為國民提供一個(gè)平等、安定和穩(wěn)定的生存環(huán)境，保障土地結(jié)構(gòu)使用的合理性，為城市和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

三、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)泡沫的形成不是單一的環(huán)境條件造就的。它對于我國的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)都有一定的消極影響。要正確認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的問題，并采取積極穩(wěn)妥的有效措施控制房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場軟著陸。

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