尹好

摘 要： 財(cái)務(wù)狀況是指一定時(shí)期的企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)體現(xiàn)在財(cái)務(wù)上的資金籌集與資金運(yùn)用狀況，它是企業(yè)一定期間內(nèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程及其結(jié)果的綜合反映。目前房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但是卻在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中處于日漸低迷的狀態(tài)。對(duì)保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了深度剖析，通過對(duì)資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量以及資本結(jié)構(gòu)、償債能力等財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比分析，揭示了保利地產(chǎn)所存在的財(cái)務(wù)問題，結(jié)合國(guó)家宏觀政策的指導(dǎo)，提出解決問題的相應(yīng)方案，確保保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)中取得領(lǐng)先地位。

關(guān)鍵詞： 保利地產(chǎn)；財(cái)務(wù)狀況分析； 財(cái)務(wù)指標(biāo)

中圖分類號(hào)： F83

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

文章編號(hào)： 16723198（2013）06010103

財(cái)務(wù)狀況分析的目的主要在于考察和了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的好壞，促進(jìn)企業(yè)加強(qiáng)資金循環(huán)，保證經(jīng)營(yíng)的順利發(fā)展，通過對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表等資料的分析，能夠準(zhǔn)確說明企業(yè)的業(yè)績(jī)狀況，指出存在的問題以及產(chǎn)生的原因。房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，其特點(diǎn)是投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期長(zhǎng)。2008至2012年，中國(guó)發(fā)生了很多影響該行業(yè)的重要事件，例如“五·一二大地震”、“北京奧運(yùn)會(huì)”、“金融危機(jī)”和“限購(gòu)令”等，本文通過對(duì)保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表的深度分析，揭示房地產(chǎn)業(yè)的潛力與危機(jī)，并探討大事件對(duì)上市公司財(cái)務(wù)狀況的相關(guān)影響。

1 我國(guó)房地產(chǎn)和保利企業(yè)股份有限公司概況

1.1 宏觀環(huán)境

房地產(chǎn)宏觀環(huán)境是指影響房地產(chǎn)交易行為的社會(huì)活動(dòng)力量，包括政治因素，經(jīng)濟(jì)因素，人口因素等。政治因素的影響主要體現(xiàn)于國(guó)內(nèi)的政局狀態(tài)，狀況穩(wěn)定時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)就處于良性狀態(tài)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)上升，反之，其價(jià)格則下降。消費(fèi)，儲(chǔ)蓄，投資水平等經(jīng)濟(jì)原因使得人們對(duì)住房，寫字樓，娛樂設(shè)施的需求增加，從而引起房地產(chǎn)的價(jià)格上漲。人口對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響也是密不可分的。當(dāng)人口數(shù)量增加時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)增加，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)上漲；反之對(duì)房地產(chǎn)的需求就會(huì)減少，房地產(chǎn)價(jià)格也就會(huì)下落。人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，都成為引起房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的因素。

1.2 保利概況

1992年，經(jīng)國(guó)務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)，中國(guó)保利集團(tuán)公司在保利科技有限公司的基礎(chǔ)上組建，1999年3月，中國(guó)保利集團(tuán)公司由軍隊(duì)劃歸中央大型企業(yè)工作委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)管理，成為國(guó)有重要骨干企業(yè)。2003年，由國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)履行出資人職責(zé)。2010年，中國(guó)新時(shí)代控股（集團(tuán)）公司涉軍業(yè)務(wù)并入中國(guó)保利集團(tuán)公司。

1992年9月14日在廣州市注冊(cè)成立的全民所有制企業(yè)，成立時(shí)注冊(cè)資本為1000萬元。1997年9月，保利南方對(duì)本公司進(jìn)行增資，增資后注冊(cè)資本為6000萬元。2002年8月22日，名稱變更為“保利房地產(chǎn)股份有限公司”。2006年3月，公司更名為“保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司”。2006年7月31日，公司股票在上海證券交易所掛牌上市，成為在股權(quán)分置改革后，重啟IPO市場(chǎng)的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)。自2007年1月起，公司選入“上證50”、“上證80”、“滬深300”、“中證100”和“上證治理”5個(gè)指數(shù)樣股本。

2 保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)狀況指標(biāo)分析

下面通過來自于保利集團(tuán)和萬科的年報(bào)中的相應(yīng)數(shù)據(jù)（2008年到2011年9月的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)）進(jìn)行分析。

2.1 保利地產(chǎn)資產(chǎn)分析

表1列出了保利地產(chǎn)2008年～2011年9月期間的資產(chǎn)狀況，全面包含了企業(yè)的各類資產(chǎn)。

由表1可以看到，保利企業(yè)的存貨額保持較高的增長(zhǎng)，2008年投資收益不理想，可能是受到亞洲“金融危機(jī)”的沖擊。2009年，公司減慢存貨擴(kuò)張速度，抓住市場(chǎng)有利時(shí)機(jī)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模跨越式增長(zhǎng)，大幅提升了整體盈利水平，進(jìn)一步增強(qiáng)了短期債償能力，并逐步取得費(fèi)用預(yù)算控制的規(guī)?；?yīng)。2010 年末，公司總資產(chǎn)達(dá)1，523.28 億元，較上年末增長(zhǎng)69.57%。2010年末存貨與預(yù)付賬款等經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比例達(dá)到80.92%，流動(dòng)資產(chǎn)占96.29%，無長(zhǎng)期沉淀資產(chǎn)。其他應(yīng)收款大幅度增加，表明向其他企業(yè)投入的款項(xiàng)有所增加。從2011年1-9月數(shù)據(jù)分析，應(yīng)收賬款大幅度增長(zhǎng)表明企業(yè)以前的流動(dòng)資金逐步回籠。

2.2 保利地產(chǎn)負(fù)債分析

表2列出了保利地產(chǎn)與表1同期的企業(yè)負(fù)債狀況。

從表2中可以看到：保利企業(yè)的負(fù)債額也處于增長(zhǎng)狀態(tài)。預(yù)收賬款的數(shù)額每年占總資產(chǎn)數(shù)額的20%以上，占總負(fù)債的25%以上。預(yù)收賬款的增長(zhǎng)說明企業(yè)仍在擴(kuò)大銷售規(guī)模。2008年的“金融危機(jī)”，“512地震”使當(dāng)年的銷售狀況受到影響，流動(dòng)比率有所下降。截止2011年9月，公司資產(chǎn)負(fù)債率為80.73%，較上年度末有所提高；預(yù)收賬款余額為795.06億元，占總負(fù)債的50.28%；剔除不需要實(shí)際償還的預(yù)收賬款后，公司實(shí)際負(fù)債水平相對(duì)較低。

2.3 保利地產(chǎn)現(xiàn)金流量分析

首先將同一時(shí)期保利地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金數(shù)據(jù)制成圖1和表3。從表3中可以看到，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)，可以推定公司本期的經(jīng)營(yíng)管理出現(xiàn)問題，這一期間公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)金大于支出，現(xiàn)金處于流入不敷出的狀態(tài)。比較三年的銷售情況，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流一直保持快速的流出狀態(tài)，原因是企業(yè)加大了各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，銷售的資金回籠周期長(zhǎng)，短時(shí)期將持續(xù)為負(fù)值。

其次，將同時(shí)期企業(yè)投資活動(dòng)現(xiàn)金流也制作成圖表，如圖2和表4?？梢詮纳鲜鰣D表中看到：企業(yè)的現(xiàn)金流逐年遞增，表明企業(yè)長(zhǎng)期通過投資來控制土地項(xiàng)目，每年的投資增幅都在300%以上，預(yù)計(jì)2011年末投資額會(huì)相對(duì)有所下降。

最后，將同時(shí)期企業(yè)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流制作成圖表，如圖3和表5所示。從表5中可以看到保利每年都在不斷籌資之中，對(duì)銀行的借款數(shù)額和市場(chǎng)融資金額逐年遞增。

2.4 保利與萬科的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比分析

為了得到更好的比較分析，下面選取了“保利”和房地產(chǎn)龍頭老大“萬科”地產(chǎn)的部分財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析。（下列各數(shù)據(jù)都通過東方財(cái)富網(wǎng)列示的報(bào)表數(shù)據(jù)得來）

2.4.1 企業(yè)盈利能力分析

分析：由上表可知，保利和萬科每季度的總資產(chǎn)利潤(rùn)率相差不大，2008年以后受到金融危機(jī)影響總資產(chǎn)凈利潤(rùn)率大幅下降。

2.4.2 企業(yè)償債能力和資本結(jié)構(gòu)分析

分析：和萬科相比，保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率不穩(wěn)定，2009年達(dá)到高峰，表示流動(dòng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較強(qiáng)，流動(dòng)負(fù)債的償還能力較強(qiáng)。10年存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比率為75.89%，略高于同行業(yè)平均水平71.14%，可見流動(dòng)資產(chǎn)缺乏有效管理，償債能力受到不利影響。

2.4.3 資產(chǎn)負(fù)債率

分析：保利地產(chǎn)和萬科的資產(chǎn)負(fù)債率相對(duì)都比較大，特別是去年上半年公司的資產(chǎn)負(fù)債率突破了80%，但是從資產(chǎn)負(fù)債表指標(biāo)來看，顯示保利的預(yù)收賬款和長(zhǎng)期負(fù)債維持較高水平，所以償債能力相對(duì)來說得到了保護(hù)。從積極的角度來說，資產(chǎn)負(fù)債率偏低表明公司的財(cái)務(wù)成本較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，償債能力較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)較為穩(wěn)健。但從消極的角度來看，說明企業(yè)的經(jīng)營(yíng)過于謹(jǐn)慎，不能有效的利用財(cái)務(wù)杠桿帶來的作用，同時(shí)我們也可以做出這樣的猜測(cè)，企業(yè)也許在融資上遭遇困境。

2.4.4 企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析

分析：保利地產(chǎn)一直努力提高存貨周轉(zhuǎn)率，而存貨周轉(zhuǎn)率提升不大的原因是因?yàn)榇尕浀挠囝~持續(xù)增長(zhǎng)，銷售情況卻達(dá)不到預(yù)期增長(zhǎng)速度。由于房地產(chǎn)行業(yè)的資金占用量大，周轉(zhuǎn)速度慢，而保利地產(chǎn)存貨占流動(dòng)資產(chǎn)的比率高于同行業(yè)，勢(shì)必嚴(yán)重影響了保利企業(yè)的償債能力。

3 結(jié)束語

3.1 保利企業(yè)存在的財(cái)務(wù)問題

隨著房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策的持續(xù)深入，行業(yè)整頓和市場(chǎng)環(huán)境等外部因素的不確定性顯著提升，加劇了公司發(fā)展中面臨的困難和挑戰(zhàn)：一方面，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)在調(diào)控影響下，反復(fù)的波動(dòng)將成常態(tài)，加大了公司準(zhǔn)確把握經(jīng)營(yíng)節(jié)奏、實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速發(fā)展的難度；另一方面，土地和資金等主要生產(chǎn)資料的配置受到日益頻繁的政策干預(yù)，增加了企業(yè)合理安排經(jīng)營(yíng)計(jì)劃、保持可持續(xù)發(fā)展的難度，通過對(duì)比保利地產(chǎn)和萬科地產(chǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，我們發(fā)現(xiàn)保利地產(chǎn)的財(cái)務(wù)方面出現(xiàn)以下問題：

（1）從2008年開始保利地產(chǎn)的速動(dòng)比率指標(biāo)一直處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這樣不利于企業(yè)進(jìn)行債務(wù)規(guī)劃，結(jié)合存貨周轉(zhuǎn)率的持續(xù)走低可以得知，該企業(yè)的償債能力會(huì)受到長(zhǎng)遠(yuǎn)影響，短期償債能力較弱。

（2）保利地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)能力較差，存貨占流動(dòng)資產(chǎn)比率高于同期行業(yè)平均水平，周轉(zhuǎn)過慢也會(huì)嚴(yán)重影響償債能力，同時(shí)說明流動(dòng)資產(chǎn)缺乏有效管理。

（3）現(xiàn)金流凈額持續(xù)呈現(xiàn)負(fù)數(shù)，維持保利現(xiàn)金流入量主要為籌資的現(xiàn)金凈流量，而且主要是短期借款。所以要求企業(yè)不斷地籌措資金周轉(zhuǎn)。限購(gòu)令出臺(tái)使資金回籠速度減慢，導(dǎo)致營(yíng)運(yùn)資金出現(xiàn)匱乏，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）保利地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率比率較大。一方面控制負(fù)債所占比率，同時(shí)利用財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)乃是當(dāng)務(wù)之急。

（5）貨幣資金的不足很難讓企業(yè)度過財(cái)務(wù)危機(jī)，10年的貨幣資金較上一年呈下降狀態(tài)，預(yù)計(jì)11年貨幣資金應(yīng)該維持相對(duì)平衡，但是依然很難滿足企業(yè)對(duì)營(yíng)運(yùn)資金流量的需求。

3.2 對(duì)保利財(cái)務(wù)方面提出的建議

（1）抓住房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖時(shí)期，擴(kuò)大銷售規(guī)模，加大賬款回收，預(yù)防財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（2）拓展融資渠道，有效吸引投資，從而加快發(fā)展步伐，提高資金回籠速度。

（3）充分發(fā)揮銀行信貸和房地產(chǎn)基金等多元融資優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)品和區(qū)域結(jié)構(gòu)。

（4）增加長(zhǎng)期貸款來替代到期的短期貸款，降低還款的風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化負(fù)債的結(jié)構(gòu)，減少短期還款的壓力，做好債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制。

（5）努力降低資產(chǎn)負(fù)債水平，提高速動(dòng)資金比率，確保公司財(cái)務(wù)安全。

（6）把握市場(chǎng)機(jī)遇，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，提高資源利用效率，保障企業(yè)穩(wěn)中有進(jìn)。

（7）加強(qiáng)品牌塑造，重視社會(huì)效益。繼續(xù)堅(jiān)持以普通住宅開發(fā)為主，進(jìn)一步提高中小戶型比例和產(chǎn)品性價(jià)比，搶占剛需市場(chǎng)，擴(kuò)大銷售規(guī)模。

（8）積極提升物業(yè)管理整合力度，同時(shí)大力推進(jìn)專業(yè)公司發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)主業(yè)做大做強(qiáng)。

（9）強(qiáng)化內(nèi)部控制，提高管理水平。針對(duì)經(jīng)營(yíng)管理中的薄弱環(huán)節(jié)和主要風(fēng)險(xiǎn)，以完善內(nèi)控制度為重點(diǎn)目標(biāo)，以信息化管理為輔助手段，進(jìn)一步提高精細(xì)化管理水平。

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