李琳

摘要：物業(yè)管理公司要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，一方面要不斷加強(qiáng)自身的管理水平，另一方面要加強(qiáng)成本控制提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，增加物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力。本文指出了物業(yè)管理企業(yè)的成本特征，客觀具體地分析了成本管理存在問題及成因，最后提出了完善措施。

關(guān)鍵詞：成本控制 問題 措施 物業(yè)公司

80年代初，物業(yè)管理作為城市商住小區(qū)的通用管理模式和方法傳入我國(guó)，至今已有三十多年的歷史。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，物業(yè)管理已成為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，也成為與人們生活息息相關(guān)的新型服務(wù)行業(yè)。物業(yè)管理的范圍很廣，包括衛(wèi)生清潔、綠化、設(shè)備維修維護(hù)、小區(qū)安全等等。

物業(yè)成本費(fèi)用是物業(yè)管理公司在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)支出。住宅小區(qū)公共性服務(wù)的成本費(fèi)用主要包括：人員工資薪金，社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，固定資產(chǎn)折舊費(fèi)，行政辦公費(fèi)，通訊費(fèi)，交通費(fèi)，服裝費(fèi)，設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)，公用水電費(fèi)，垃圾清運(yùn)費(fèi)，清潔，綠化，法定稅費(fèi)等等。而要控制這些成本的發(fā)生就要分析這些成本形成的原因。找出最佳的著手點(diǎn)。

一、物業(yè)管理企業(yè)的成本特征

（一）成本形成點(diǎn)多

物業(yè)管理企業(yè)的成本一般分為管理成本、服務(wù)成本。管理成本是對(duì)物業(yè)所管轄的小區(qū)房屋及配套的管理所發(fā)生的成本。服務(wù)成本主要是物業(yè)管理公司為所管轄的小區(qū)業(yè)主服務(wù)過程中所發(fā)生的成本，如保潔人員、保安人員的工資、各項(xiàng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用、小區(qū)衛(wèi)生清潔費(fèi)用等。

（二）成本發(fā)生面廣

由于物業(yè)管理企業(yè)占領(lǐng)的市場(chǎng)越大，其管理的物業(yè)分布面越廣，所以設(shè)置的管理機(jī)構(gòu)越多，發(fā)生物業(yè)成本的地域上也分布越廣。

（三）監(jiān)管成本難

不同物業(yè)區(qū)段面臨的市場(chǎng)環(huán)境差異很大，比如不同物業(yè)所管轄區(qū)段的性質(zhì)、業(yè)主的要求、規(guī)模的大小、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)模式等都是有差別的，這就導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)很難用統(tǒng)一的管理標(biāo)準(zhǔn)、管理模式管理各處，加大了物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)控的難度。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本管理存在問題及成因分析

雖然物業(yè)管理在我國(guó)已有三十多年的歷史，物業(yè)管理市場(chǎng)也得到了充分的發(fā)展，但物業(yè)管理企業(yè)的成本管理還有待改善，還存在一系列問題。且其成因比較復(fù)雜。這些問題的主要表現(xiàn)及成因分析如下：

（一）降低成本思路比較片面

在物業(yè)管理行業(yè)降低管理成本普遍的做法是減少費(fèi)用支出等等。但是隨著物業(yè)管理項(xiàng)目的增加，而物業(yè)管理企業(yè)作為勞動(dòng)密集型行業(yè)，增加的物業(yè)管理人員也隨之增加，管理成本無法得到實(shí)質(zhì)性降低。同時(shí)，考慮到接管物業(yè)項(xiàng)目的初期各類發(fā)生的開支較多，以及業(yè)主的入住率不足直接影響到物業(yè)管理費(fèi)的收繳等等，管理成本其實(shí)不降反增。

（二）物業(yè)管理成本持續(xù)提升

國(guó)家頒布新的《勞動(dòng)合同法》，加快了人力成本的增長(zhǎng)，但是物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)多年不變，這使得物業(yè)的服務(wù)成本大于物業(yè)服務(wù)收入。由于政策的因素而加劇了經(jīng)營(yíng)成本的進(jìn)一步增加。

三、完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理采取的措施

（一）加強(qiáng)人力資源成本的控制

物業(yè)管理行業(yè)屬勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力資源成為物業(yè)管理公司主要成本費(fèi)用。提高勞動(dòng)生產(chǎn)率，降低勞動(dòng)成本，對(duì)人員的管理就成為控制成本的重要部分。如小區(qū)采用銀行交費(fèi)制，減少人員收費(fèi)環(huán)節(jié)，提高服務(wù)檔次，使物業(yè)管理處集中精力為業(yè)主服務(wù)。這樣物業(yè)管理公司就能以相對(duì)較低的成本提高種類更多的服務(wù)品種，從而使其服務(wù)品種結(jié)構(gòu)更加符合顧客不斷變化的服務(wù)需求。所以因地制宜、合理有效地設(shè)置物業(yè)管理公司職能部門，科學(xué)地使用人力資源成本是降低物業(yè)管理公司成本切實(shí)有效的手段和方法。

（二）加強(qiáng)維修費(fèi)用控制

物業(yè)管理公司成本中占很大比重的是維修費(fèi)用，維修費(fèi)用包括日常維修費(fèi)用和公共部位維修費(fèi)用。維修工作的好壞也直接影響到物業(yè)管理的水平。因此，在物業(yè)管理的財(cái)務(wù)管理工作中對(duì)維修費(fèi)用要做到最恰當(dāng)?shù)目刂?。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)要求各個(gè)物業(yè)管理處認(rèn)真編制維修費(fèi)用的全年預(yù)算，同時(shí)建立和完善維修費(fèi)用審批制度。物業(yè)管理企業(yè)要把握好平時(shí)發(fā)生的維修費(fèi)用，注意機(jī)器的維護(hù)和保養(yǎng)，這樣可以避免機(jī)器超負(fù)荷的運(yùn)轉(zhuǎn)之后再進(jìn)行大修理。對(duì)于大項(xiàng)目的維修進(jìn)行競(jìng)標(biāo)的方式，通過維修單位提供的價(jià)格及服務(wù)綜合比較，選出合適的維修單位來為本企業(yè)服務(wù)，盡量把維修費(fèi)用控制在最低水平。與服務(wù)好、信譽(yù)好、價(jià)格合理的維修公司可以采取簽訂長(zhǎng)期合同，不僅可以保證服務(wù)的質(zhì)量而且價(jià)格優(yōu)惠。

（三）為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，適當(dāng)提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

由于歷史原因，有一部分或個(gè)別的小區(qū)的硬件設(shè)施、監(jiān)控等配套設(shè)施不能滿足小區(qū)業(yè)主的要求，這使得在收費(fèi)方面是存在著一定的難度。應(yīng)當(dāng)投入人力和物力去改善小區(qū)的環(huán)境，大大提高業(yè)主的滿意度，適當(dāng)時(shí)機(jī)調(diào)整物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的幅度，增加物業(yè)管理公司的物業(yè)收入，減少虧損。

（四）降低物料消耗

為了提高物料的綜合利用率，物業(yè)管理公司要嚴(yán)格把關(guān)采購(gòu)物料的質(zhì)量、領(lǐng)用、消耗各個(gè)環(huán)節(jié)，節(jié)約使用辦公用品、維修材料、燃料、配件、等物品，杜絕浪費(fèi)。

（五）加強(qiáng)預(yù)算考核

加強(qiáng)預(yù)算考核的嚴(yán)肅性，對(duì)于各部門進(jìn)行考核監(jiān)督，嚴(yán)格按照預(yù)算開支，強(qiáng)化預(yù)算管理，提高預(yù)算的準(zhǔn)確性，減少?zèng)Q策的盲目性、隨意性、重復(fù)性，減少計(jì)劃外項(xiàng)目。

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益的綜合統(tǒng)一為目的一種綜合性經(jīng)營(yíng)組織。決定物業(yè)管理企業(yè)的能否長(zhǎng)足發(fā)展的重要因素之一就是控制管理成本的高低，所以物業(yè)管理企業(yè)的當(dāng)前任務(wù)的重中之重是降低成本實(shí)現(xiàn)投資效益最大化。將成本管理與公司實(shí)際情況相結(jié)合.找出最優(yōu)的成本管理路子，使得物業(yè)管理公司得到良好的發(fā)展，更好為小區(qū)全體業(yè)主服務(wù)，達(dá)到雙贏的局面。

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