譚譯林 郭宏

供地計(jì)劃已成為城市政府利用土地閘門參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控的重要手段。

國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃是土地供應(yīng)工作的指導(dǎo)性計(jì)劃。供地計(jì)劃最早起源于1997年以后香港的“勾地制度”創(chuàng)新，從2006年開始上海、廣州、深圳等城市陸續(xù)引進(jìn)。目前，供地計(jì)劃已成為城市政府利用土地閘門參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)控的重要手段。

今年，國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā) 〔2013〕17號(hào)）要求，“加大土地市場(chǎng)信息公開力度，市、縣人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期?！备鶕?jù)國(guó)土資源部《國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃編制規(guī)范》（國(guó)土資〔2010〕117號(hào)）等文件，全省各地幾年來積極開展工作，積累了大量技術(shù)成果和工作經(jīng)驗(yàn)。在此，以最具典型性的長(zhǎng)沙市本級(jí)和懷化市市本級(jí)2013年度供地計(jì)劃編制及2013年上半年實(shí)施情況為例進(jìn)行初步分析，供大家探討。

地理區(qū)位不同

長(zhǎng)沙市是湖南省省會(huì)，位于湖南省東部，轄六市轄區(qū)、兩縣、一縣級(jí)市，面積1.18萬平方公里。長(zhǎng)沙市是“長(zhǎng)株潭”城市群的中心城市，在湖南省經(jīng)濟(jì)大局中處于核心地位。長(zhǎng)沙市是中部地區(qū)重要的交通樞紐城市，已形成了水、陸、空現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)。5條鐵路線聯(lián)通東西南北，3條高速公路和3條國(guó)道縱橫交錯(cuò)。懷化市則地處湖南省西南部核心城市，位于湘、鄂、渝、黔、桂五?。ㄊ?、區(qū)）周邊中心地帶，面積2.76萬平方公里，轄13個(gè)縣（市、區(qū)）。懷化交通優(yōu)越，是我國(guó)東中部地區(qū)通往大西南的“橋頭堡”。湘黔、枝柳、渝懷鐵路以及正在建設(shè)的長(zhǎng)昆鐵路客運(yùn)專線在市區(qū)交匯，懷邵衡鐵路正在開展前期工作。滬昆、杭瑞高速公路穿境而過，包茂高速、婁懷高速公路即將建成通車。芷江機(jī)場(chǎng)已開通至長(zhǎng)沙、廣州、北京、上海、昆明等地的航線。

供地計(jì)劃與實(shí)際用地評(píng)價(jià)的差異

兩地均對(duì)前五年房地產(chǎn)用地供應(yīng)等情況進(jìn)行了梳理和評(píng)價(jià)。2012年長(zhǎng)沙市本級(jí)供地計(jì)劃實(shí)施率86%，房地產(chǎn)用地（商服、住宅）供應(yīng)計(jì)劃實(shí)施率98%，實(shí)際供應(yīng)811.28公頃，超過前五年平均供應(yīng)量11%。懷化市本級(jí)2012年計(jì)劃供地1107.34公頃，計(jì)劃實(shí)施率79%，計(jì)劃實(shí)施率為81%，實(shí)際供應(yīng)房地產(chǎn)用地357.34公頃，超過前五年平均供應(yīng)的40%，好于周邊的湘西自治州、張家界等地的計(jì)劃實(shí)施水平。兩市土國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃的實(shí)施都有力地保障了市本級(jí)對(duì)國(guó)有建設(shè)用地的有效需求，用地布局與計(jì)劃中的宗地布局較為一致，各類用地比例結(jié)構(gòu)與計(jì)劃中的比例結(jié)構(gòu)比較吻合。相對(duì)而言，長(zhǎng)沙市的分析更全面，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)更翔實(shí)，針對(duì)工業(yè)發(fā)展需求的用地規(guī)模預(yù)測(cè)不到位。

供地能力分析

在編制供地計(jì)劃前，長(zhǎng)沙市、懷化市均從新增建設(shè)用地指標(biāo)、批而未供國(guó)有建設(shè)用地指標(biāo)、存量建設(shè)用地指標(biāo)三個(gè)方面進(jìn)行了仔細(xì)梳理分析。長(zhǎng)沙市依據(jù)2006-2012年已批的農(nóng)轉(zhuǎn)征用地占總體規(guī)劃中確定的新增建設(shè)用地總規(guī)模比重分析，至2020年尚可用地潛力19435.41公頃，預(yù)計(jì)2013年度新增用地潛力為2429.43公頃。根據(jù)辦理征地手續(xù)及拆遷情況，及供地率考核標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)2013年新增用地能達(dá)到土地供應(yīng)規(guī)模的為380公頃。根據(jù)2008年-2012年批而未用土地臺(tái)賬，2013年預(yù)計(jì)可利用批而未用土地1494.90公頃。存量建設(shè)用地中，市本級(jí)政府儲(chǔ)備土地中可供地規(guī)模400公頃，閑置土地及行使優(yōu)先購買權(quán)取得土地規(guī)模100公頃。新增建設(shè)用地可供土地、批而未供用地以及存量建設(shè)用地三者合計(jì)達(dá)到2461.71公頃。 懷化市按《懷化市城市總體規(guī)劃（2007-2030年）》進(jìn)程要求，2013年市本級(jí)城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地面積53.35平方公里，用地容量尚有428公頃。懷化市本級(jí)新增建設(shè)用地指標(biāo)為135公頃，申報(bào)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤項(xiàng)目補(bǔ)充國(guó)有建設(shè)用地指標(biāo)等供應(yīng)潛力為50公頃，批而未供國(guó)有建設(shè)用地917.06公頃，市本級(jí)收購儲(chǔ)備、回收存量國(guó)有建設(shè)用地32.16公頃，綜合確定懷化市本級(jí)2013年度可供國(guó)有建設(shè)用地1152.08公頃。

需求預(yù)測(cè)方法不同

需求總量預(yù)測(cè)上，長(zhǎng)沙市主要采取了趨勢(shì)預(yù)測(cè)法和灰色模型法。在前5年數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上預(yù)測(cè)2013年城鎮(zhèn)人口、地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收入、工業(yè)增加值，并與國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展草案進(jìn)行對(duì)比。再通過線性、對(duì)數(shù)、乘冪三種數(shù)學(xué)模型的擬合相關(guān)系數(shù)后，選取乘冪關(guān)系擬合關(guān)系計(jì)算2013年度供地需求總規(guī)模2653公頃；灰色模型法則采用關(guān)聯(lián)度分析的GM（1，1）模型進(jìn)行分析，依托DPS數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)平臺(tái)，預(yù)測(cè)供地需求2868公頃。采用了兩種預(yù)測(cè)結(jié)果的平均值2760公頃作為初步預(yù)測(cè)值。懷化市則采用多元回歸分析法和趨勢(shì)預(yù)測(cè)法兩種技術(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)。主要選取三項(xiàng)指標(biāo)（非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值、城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）與土地供應(yīng)量進(jìn)行擬合，預(yù)測(cè)2013年度市本級(jí)國(guó)有建設(shè)用地需求量為971.10公頃，綜合趨勢(shì)預(yù)測(cè)法預(yù)測(cè)國(guó)有建設(shè)用地2013年度市本級(jí)國(guó)有建設(shè)用地需求總量為957.57公頃。不同類型用地結(jié)構(gòu)規(guī)模預(yù)測(cè)方法。長(zhǎng)沙市對(duì)商服用地、住宅 、工礦倉儲(chǔ)用地采用趨勢(shì)預(yù)測(cè)法和灰色模型法進(jìn)行擬合。對(duì)于公共管理與公共服務(wù)用地、交通運(yùn)輸用地、水域及水利設(shè)施用地、特殊用地的用地結(jié)構(gòu)主要采取項(xiàng)目審核匯總的方法確定。懷化市本級(jí)則在國(guó)有建設(shè)用地需求結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)上，商服用地采用城鎮(zhèn)居民可支配收入與商服用地供應(yīng)量建立一元線性方程，根據(jù)今年來工礦倉儲(chǔ)用地呈波浪式增加的情況，采用了GM（1，1）灰色預(yù)測(cè)模型；市本級(jí)住宅用地供應(yīng)呈現(xiàn)出水平型較快增長(zhǎng)特征，采用一、二次指數(shù)平滑法。公共管理與公共服務(wù)用地、保障性安居工程用地等則根據(jù)部門計(jì)劃、投資規(guī)模等采用項(xiàng)目審核和定額指標(biāo)加和法。綜合總量預(yù)測(cè)結(jié)果和分項(xiàng)預(yù)測(cè)結(jié)果及申報(bào)項(xiàng)目情況，確定懷化市2013年度市本級(jí)國(guó)有建設(shè)用地需求總量980公頃。

供地結(jié)構(gòu)布局有異同

長(zhǎng)沙市本級(jí)2013年的供地結(jié)構(gòu)相比懷化市本級(jí)的主要不同之處在于，住宅用地比例高2.6個(gè)百分點(diǎn)，工礦倉儲(chǔ)用地低9.5個(gè)百分點(diǎn)，公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施用地高出7.7個(gè)百分點(diǎn)。而懷化市2013年度市本級(jí)供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地中，商服用地主要布局在城區(qū)各主要道路的兩側(cè)與交匯處；工礦倉儲(chǔ)用地主要布局在鴨嘴巖、陽塘、繞城高速與懷黔支路交匯處、河西經(jīng)開區(qū)等地；住宅用地主要布局在近郊區(qū)域，部分布局在城市中心；公共管理與公共服務(wù)用地主要布局在城東規(guī)劃區(qū)和巖門公園；交通運(yùn)輸用地主要用于鶴城區(qū)至麻陽縣的公路建設(shè)、坨院路建設(shè)，市高鐵長(zhǎng)途客運(yùn)站、鶴城區(qū)高鐵站以東的懷化綜合客運(yùn)樞紐站和工業(yè)園區(qū)相關(guān)道路建設(shè)等。在用地布局的側(cè)重來看，長(zhǎng)沙市本級(jí)體現(xiàn)了內(nèi)涵挖潛、提高土地綜合利用效益，懷化市則著重在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及外延拓展。

供地計(jì)劃執(zhí)行情況分析

長(zhǎng)沙市本級(jí)2013年度供地計(jì)劃是2409.42公頃，1-6月計(jì)劃完成率為21%，房地產(chǎn)（商服、住宅）供地計(jì)劃為802.76公頃，1-6月計(jì)劃完成率為34%。懷化市本級(jí)2013年供地計(jì)劃為885.85公頃，1-6月計(jì)劃完成率17.7%，房地產(chǎn)供地計(jì)劃為278.22公頃，1-6月計(jì)劃完成率54%。從時(shí)序方面看，長(zhǎng)沙市供地總量少于時(shí)序安排27個(gè)百分點(diǎn)，懷化市供地總量則少于時(shí)序安排36個(gè)百分點(diǎn)；從房地產(chǎn)供地時(shí)序來看，懷化市本級(jí)計(jì)劃實(shí)施要稍快于長(zhǎng)沙市本級(jí)。從保障性安居工程用地供應(yīng)來看，長(zhǎng)沙上半年已完成保障性安居工程計(jì)劃供地的90%。綜合分析上半年供地計(jì)劃實(shí)施情況，在房地產(chǎn)用地市場(chǎng)回暖的形勢(shì)下，而長(zhǎng)沙市作為省會(huì)核心城市，有效做好了市政公共管理和公共服務(wù)用地供應(yīng)，同時(shí)在房地產(chǎn)用地方面可建立適當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)運(yùn)行評(píng)估機(jī)制，按照用途兼有、品種齊全等原則，同時(shí)推出多宗地或安排同時(shí)出讓，為全年土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展打下基礎(chǔ)。懷化市本級(jí)完成計(jì)劃較好，順市操作有利于平衡供地，促進(jìn)市場(chǎng)合理價(jià)格形成，根據(jù)實(shí)際需求也可在6月底前申請(qǐng)適當(dāng)調(diào)整指標(biāo)。

（作者單位：湖南省國(guó)土資源廳地產(chǎn)管理處）