孟新祺

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)是指建設(shè)一項(xiàng)工程預(yù)期開支或?qū)嶋H開支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用。本文首先分析了房地產(chǎn)開發(fā)工程造價(jià)的影響因素，進(jìn)而有針對(duì)性地提出控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；工程造價(jià)；影響因素；對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程造價(jià)是指在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過程所支付的費(fèi)用的總和，它貫穿在項(xiàng)目立項(xiàng)到工程竣工交付使用的整個(gè)過程中。在項(xiàng)目實(shí)施的過程中工程造價(jià)具有不確定性，而僅從成本控制方面對(duì)不確定事項(xiàng)進(jìn)行預(yù)防，很難在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，所以需要深入剖析工程造價(jià)的影響因素，有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程進(jìn)行有效的控制與管理。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響因素

為了從本質(zhì)上分析影響房地產(chǎn)項(xiàng)目全過程的工程造價(jià)的因素，把房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的影響因素概括為四方面：工程造價(jià)構(gòu)成要素、市場(chǎng)條件要素、經(jīng)營(yíng)管理要素和其他影響因素。

（一）工程造價(jià)構(gòu)成要素

按照現(xiàn)行工程項(xiàng)目費(fèi)用的組成內(nèi)容來看，房地產(chǎn)開發(fā)工程費(fèi)用的構(gòu)成包括直接費(fèi)、間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金四部分。其中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程費(fèi)用影響比較顯著的是直接費(fèi)和間接費(fèi)即工程的直接成本費(fèi)。

1.工程直接費(fèi)。直接費(fèi)由直接工程費(fèi)和措施費(fèi)構(gòu)成，直接工程費(fèi)又是由人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)構(gòu)成的。

2.間接費(fèi)用。間接費(fèi)用包括規(guī)費(fèi)和企業(yè)管理費(fèi)。間接費(fèi)用雖然不直接由施工的工藝和實(shí)施過程而引起，但與工程的具體條件有密切的關(guān)系，是為組織施工、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理以及間接生產(chǎn)服務(wù)的各項(xiàng)費(fèi)用。

3.利潤(rùn)。利潤(rùn)是指施工企業(yè)完成所承包的建設(shè)工程項(xiàng)目獲得的盈利。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，利潤(rùn)就是指施工企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，也就是承包合同價(jià)格減去工程成本和必繳稅費(fèi)后的余額。

4.稅費(fèi)。稅費(fèi)是按照國(guó)家稅法規(guī)定的應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)內(nèi)的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加等。

（二）市場(chǎng)條件因素

市場(chǎng)條件的影響主要有兩點(diǎn)：一是供求狀況的影響；二是競(jìng)爭(zhēng)狀況的影響。

1. 供求狀況的影響。對(duì)于房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的工程造價(jià)，市場(chǎng)供求狀況對(duì)其的影響因素不是建筑產(chǎn)品本身，而是建造建設(shè)項(xiàng)目的各種生產(chǎn)要素。在各生產(chǎn)要素中，對(duì)工程造價(jià)構(gòu)成影響較顯著的生產(chǎn)要素有人工費(fèi)用、材料價(jià)格和機(jī)械臺(tái)班價(jià)格。

2.競(jìng)爭(zhēng)狀況的影響。當(dāng)今我國(guó)房地產(chǎn)建筑市場(chǎng)，施工力量供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于施工需求，屬于買方市場(chǎng)。所以，建筑市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)為承包商之間的競(jìng)爭(zhēng)。而他們之間的競(jìng)爭(zhēng)主要表現(xiàn)在價(jià)格上的競(jìng)爭(zhēng)，在招投標(biāo)條件下，一般都采用低價(jià)策略中標(biāo)，為了能夠中標(biāo)，承包商就會(huì)競(jìng)相壓價(jià)。而投資者，會(huì)利用買方市場(chǎng)這一特殊的優(yōu)勢(shì)壓價(jià)發(fā)包，并在施工過程中對(duì)工程變更和索賠導(dǎo)致的價(jià)格調(diào)整持保守的態(tài)度。這就使承包商承擔(dān)著比投資者更大的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

（三） 經(jīng)營(yíng)管理因素

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)營(yíng)管理與其它商品生產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理有很大的差別。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的全過程，科學(xué)有效的管理能夠減少項(xiàng)目的成本，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益，所以高校的經(jīng)營(yíng)管理對(duì)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)來說非常重要。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)營(yíng)管理包括計(jì)價(jià)依據(jù)的使用、計(jì)價(jià)方式的選擇、合同的簽訂方式、投資者和承包商參與造價(jià)活動(dòng)的關(guān)注程度和能力、竣工結(jié)算的方法等。

（四） 其他影響因素

工程造價(jià)的影響因素還有許多不可忽視的方面，如：國(guó)家的法律、法規(guī)、價(jià)格政策、金融政策、稅收政策、建設(shè)政策、外匯政策等國(guó)家政策方面的因素；建設(shè)行政主管部門的有關(guān)規(guī)定；國(guó)家制定的固定資產(chǎn)投資規(guī)模、方向、結(jié)構(gòu)及方式因素；建設(shè)行業(yè)的技術(shù)發(fā)展水平；國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和宏觀管理水平等因素。

二、控制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)的對(duì)策建議

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)科學(xué)管理和有效控制時(shí)，應(yīng)在全面考慮其影響因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的各個(gè)階段對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行針對(duì)性的管理和控制，從而使工程造價(jià)達(dá)到科學(xué)合理有效控制。

（一）前期準(zhǔn)備階段的有效控制

1.項(xiàng)目可行性研究階段造價(jià)控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究是指對(duì)所建項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等條件進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，進(jìn)行全面、系統(tǒng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析和論證，得出項(xiàng)目投資是否可行的結(jié)論。在做可行性研究時(shí)，一方面要注重功能定位，滿足市場(chǎng)需求；另一方面要設(shè)置有效的組織機(jī)構(gòu)，優(yōu)化配置專業(yè)性人才。一項(xiàng)房地產(chǎn)投資決策的完成集中了多方面專業(yè)人才的集體智慧，如需要市場(chǎng)營(yíng)銷人員提供市場(chǎng)需求偏好；需要規(guī)劃設(shè)計(jì)人員提供產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案；需要工程技術(shù)人員提供施工的技術(shù)可行性和進(jìn)度預(yù)測(cè)；需要造價(jià)人員提供成本的預(yù)算；需要財(cái)務(wù)分析人員提供融資的可行性和項(xiàng)目的盈利性預(yù)測(cè)；還需要能與上述專業(yè)人員進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)并能整合他們思想的綜合管理人才。

2.設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制

設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的重點(diǎn)。設(shè)計(jì)費(fèi)用雖然只占工程建設(shè)成本的1.5%-2%，但對(duì)工程造價(jià)的影響度達(dá)到了75%以上?？梢?，把握好設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)，就把握住了項(xiàng)目造價(jià)控制的關(guān)鍵。加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的工程造價(jià)控制應(yīng)重點(diǎn)把握以下環(huán)節(jié)：（1）項(xiàng)目造價(jià)管理部門要對(duì)設(shè)計(jì)階段的預(yù)算把好關(guān)；（2）在滿足設(shè)計(jì)任務(wù)書和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，設(shè)計(jì)人員要采用科學(xué)合理的工藝技術(shù)、材料設(shè)備和結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行設(shè)計(jì)，最大限度地降低成本；（3）采用設(shè)計(jì)招標(biāo)形式，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行比較，選擇經(jīng)濟(jì)合理的設(shè)計(jì)方案，來降低工程費(fèi)用。

（二）實(shí)施階段工程造價(jià)的控制

1.招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制

招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制主要包括三方面內(nèi)容：工程量清單招標(biāo)、材料設(shè)備招標(biāo)和施工合同的簽訂。工程量清單招標(biāo)是指對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行較快速和準(zhǔn)確的計(jì)量和計(jì)價(jià)，對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)單位的實(shí)力、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、管理水平等進(jìn)行審查和考察，保證“優(yōu)中選優(yōu)”；做好材料設(shè)備招標(biāo)，要求對(duì)商品混凝土、水泥、鋼筋、電梯等主要材料設(shè)備組織單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)，做到既保證質(zhì)量，又節(jié)約成本；建設(shè)工程施工合同的簽訂是招投標(biāo)階段工程造價(jià)控制的最終成果，包括工期、質(zhì)量、造價(jià)、安全等方面內(nèi)容。

2. 施工階段的工程造價(jià)控制

項(xiàng)目施工階段是資金投入的最大階段，是招投標(biāo)工作的延伸，是合同的具體化。做好項(xiàng)目施工階段的造價(jià)控制需要從以下方面著手：（1）技術(shù)措施。通過提出多個(gè)不同的技術(shù)方案，并對(duì)不同的技術(shù)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析來完成技術(shù)糾偏過程。（2）施工組織設(shè)計(jì)。作為施工建設(shè)的綱領(lǐng)性文件，是保證工程工期、工程質(zhì)量、控制工程造價(jià)的重要工具。（3）編制資金使用計(jì)劃，確定、分解施工成本管理目標(biāo)。

（三）竣工結(jié)算階段的造價(jià)控制

竣工結(jié)算階段工程造價(jià)控制的內(nèi)容主要包括：竣工結(jié)算的編制與審查，竣工決算的編制，保修費(fèi)用的處理，建設(shè)項(xiàng)目后評(píng)估等。加強(qiáng)工程聯(lián)系單的簽證審核管理，盡量減少施工變更費(fèi)用；合理計(jì)取各項(xiàng)費(fèi)用。建筑安裝工程的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求執(zhí)行，或按項(xiàng)目建設(shè)期間與計(jì)價(jià)定額配套使用的建筑安裝工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；落實(shí)實(shí)際變更簽證。設(shè)計(jì)修改變更應(yīng)由原設(shè)計(jì)單位出具設(shè)計(jì)變更通知單和修改圖紙，設(shè)計(jì)、校審人員簽字并加蓋公章，經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意后才能列入結(jié)算；按圖核實(shí)工程數(shù)量?？⒐そY(jié)算的工程量應(yīng)根據(jù)竣工圖、設(shè)計(jì)變更單和現(xiàn)場(chǎng)簽證等進(jìn)行核算，并按合同規(guī)定的計(jì)算規(guī)則計(jì)取工程量。

結(jié)論：

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)科學(xué)管理和有效控制時(shí)，應(yīng)從多角度、多方位全面考慮影響房地產(chǎn)工程造價(jià)的各種因素，對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)工程的各個(gè)階段有針對(duì)性提出對(duì)工程造價(jià)管理和控制的對(duì)策建議，從而使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)達(dá)到科學(xué)合理有效控制。

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