廖俊平

2月20日，上屆政府的最后一次國務(wù)院常務(wù)會議針對一段時間以來熱點城市房價上漲趨勢明顯，研究出臺了有關(guān)調(diào)控措施。

在被稱為“國五條”的調(diào)控措施當(dāng)中，最為社會關(guān)注的是所謂“20%所得稅”政策，文件原文是：“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。

且不說針對這條政策的各種質(zhì)疑和對其實施會帶來何種效果的各種預(yù)測，本文僅就房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)由這條政策以及相關(guān)的“國五條”其他內(nèi)容所受到的影響和由此帶來的行業(yè)變化做一些簡單分析。

“國五條”公布以來，社會上最忙碌和緊張的除了眾多的售房者和買房者，就是房地產(chǎn)中介行業(yè)了。據(jù)媒體報道，有些經(jīng)紀(jì)人甚至在一個星期就賺到了去年半年所賺的傭金。但更多經(jīng)歷了這些年各種調(diào)控政策洗禮的資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則是且喜且憂，憂的是經(jīng)過這一陣忙碌，會不會又一次迎來市場的長期沉寂。一旦這樣，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司就可能面臨關(guān)門的結(jié)局，而大量的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人則將離開這個行業(yè)。

筆者一直認(rèn)為：一個行業(yè)如果總是如同坐過山車，形勢好的時候一擁而上，錢如雨下，形勢不好的時候一哄而散，門可羅雀，這個行業(yè)一定不能說是一個成熟的行業(yè)。但這些年的情況又總是如此，卻又不能一味指責(zé)這個行業(yè)的從業(yè)人員缺乏行業(yè)責(zé)任感和長期經(jīng)營的職業(yè)意識，他們對這種指責(zé)的回答是：“政策總是在變，市場跟著政策在變，我又能怎樣？”

不過，這次“國五條”的政策出臺之后，我們看到一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人并不只是埋頭忙于洶涌而來的中介業(yè)務(wù)，而是積極考慮一旦20%所得稅的政策嚴(yán)格實施，要采取什么樣的對策。至少，這種不為眼前的飛來橫財迷住眼睛，而是著眼長遠(yuǎn)的意識，是值得鼓勵的。

據(jù)說有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司準(zhǔn)備聯(lián)合起來推行一條行業(yè)規(guī)則：20%的所得稅由買賣雙方各擔(dān)一半，各付10%。咋一看，這一條政策首先是違反政策的，因為所得稅本來就是針對賣方的，3月5日，2013年全國兩會期間，住建部領(lǐng)導(dǎo)在接受采訪時還表示：將交易所得稅轉(zhuǎn)嫁給購房者的行為嚴(yán)重違規(guī)，國家將會出臺保護(hù)購房者利益的措施。當(dāng)然，針對住建部領(lǐng)導(dǎo)的這一表態(tài)，馬上有學(xué)者表示：在賣方市場情況下，交易所得稅向購房者轉(zhuǎn)嫁是必然的，只需要提高售房價格即可，表面上看購房者并沒有被要求支付應(yīng)該由賣方支付的交易所得稅。進(jìn)一步深究這個問題：既然連政府都無法真正管住交易所得稅在買賣雙方之間的重新配置，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)又如何有這么大的能量來做這件事情呢？又憑什么來把這20%的交易所得稅平均分配給買賣雙方承擔(dān)呢？

但當(dāng)我們從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理來分析這個問題時就會發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司雖然的確是沒有辦法強(qiáng)令買賣雙方來平分交易所得稅，但他們這個天才的設(shè)想?yún)s是符合其自身利益最大化的（在不損害他人利益的前提下追求自身利益最大化，這是無可厚非的），而且，這個結(jié)果實際上是可能達(dá)到的，只是達(dá)到這個結(jié)果并不是因為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人訂出的行業(yè)規(guī)則，而是市場均衡所致。

任何公平的價格都是買賣雙方經(jīng)過充分協(xié)商、自主達(dá)成的，沒有任何人可以強(qiáng)迫，這個價格就是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的均衡價格（所以前面說房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沒有因為引導(dǎo)交易所得稅在買賣雙方之間重新分配而損害他人利益，因為交易所得稅本來就會通過買賣雙方對成交價格的重新議定而事實上被重新分配，這是買賣雙方的自愿行為。在這種情況下，要說損失，是新增的20%所得稅使得交易雙方都受到損失，而不是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人造成了其中任何一方的損失）。當(dāng)由于外力作用（例如政府要求抽取20%的交易所得稅）使得價格均衡的條件發(fā)生變化，導(dǎo)致價格發(fā)生變動（賣方首先會考慮提價，把所得稅轉(zhuǎn)嫁給買方），市場成交量也會發(fā)生改變，從而形成新的均衡價格，這個新的均衡價格實際上就是新增的交易所得稅在買賣雙方進(jìn)行分配之后形成的。當(dāng)然這個均衡價格究竟意味著買賣雙方各承擔(dān)10%的交易所得稅，還是一方多一點而另一方少一點，并不重要，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人其實也不關(guān)心這個具體的分配比例。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人最擔(dān)心的是市場上沒有成交，而在外力沖擊導(dǎo)致失去價格平衡、新的平衡由于買賣雙方無法達(dá)成共識而不能形成，從而導(dǎo)致交易不能完成時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人就無事可做，這時他們最希望的是盡早撮合買賣雙方形成價格共識。如果能夠讓買賣雙方都形成一個期望：各自承擔(dān)一半即10%的交易所得稅是一個最有可能達(dá)成共識的結(jié)果、雙方誰都不會在這個平衡點上讓步了，那么買賣雙方就有可能很快達(dá)成協(xié)議，于是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的撮合工作也就大功告成了。

所以實際上，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人真正希望做的是幫助買賣雙方盡快形成一個明確的市場預(yù)期，盡快完成議價的過程（或即討論交易所得稅分配的過程），從而盡快成交。所謂制定一個要求買賣雙方各自承擔(dān)10%交易所得稅的規(guī)則，只是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人自己表錯了情，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人無權(quán)也不可能來強(qiáng)迫買賣雙方接受由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制定的交易所得稅分配比例。但我們必須承認(rèn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的確是最貼近房地產(chǎn)市場、最了解市場預(yù)期的一群人，他們也的確可以通過與買賣雙方的互動幫助使市場預(yù)期盡快穩(wěn)定下來，這對參與市場的每一方都不是壞事，當(dāng)然對于市場本身也不是壞事。

王春敏/責(zé)任編輯