胡志剛

“新國五條”細(xì)則一出，一石激起千層浪。近日全國多地集中出現(xiàn)過戶、網(wǎng)簽現(xiàn)象，一時(shí)間一線城市及房市紅火的二線城市房地產(chǎn)交易市場門庭若市，來辦手續(xù)的人都想在地方實(shí)施細(xì)則出來之前，按照舊的政策進(jìn)行交易，以免上交20%的個(gè)稅，爭搶這最后的“晚餐”，多地房地產(chǎn)交易市場的收件量都成倍激增?？梢?，此次調(diào)控的影響之大、力度之狠。首先，如此大的調(diào)控力度是值得肯定的。因?yàn)橛捎谇耙欢螘r(shí)間房市“放水”現(xiàn)象嚴(yán)重，市場量價(jià)齊升，房市泡沫加大之勢難壓，雖然此前以行政手段為主的調(diào)控是不得已為之，而此時(shí)，房市調(diào)控必須繼續(xù)發(fā)力，否則市場將很難控制。而且，值得關(guān)注的是，這次“新國五條”實(shí)施細(xì)則從單一的行政手段過渡到與稅收、金融等經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合的“組合拳”，這樣不僅有利于調(diào)控效果的實(shí)現(xiàn)，也有利于房地產(chǎn)市場自身健康平穩(wěn)發(fā)展。這是此次細(xì)則的亮點(diǎn)所在，是從行政手段治標(biāo)不治本走向標(biāo)本兼治的開端。但是，此次“新國五條”實(shí)施細(xì)則雖然力度很大，可美中不足的是缺乏精準(zhǔn)度，波及面過廣，20%的個(gè)稅導(dǎo)致很多普通民眾也成為被調(diào)控對象，有可能使所得稅成為“人頭稅”，市場也因此出現(xiàn)許多反對聲。鑒于此，筆者認(rèn)為，“新國五條”實(shí)施細(xì)則在地方政府落地時(shí)，必須安裝“瞄準(zhǔn)器”，在精準(zhǔn)度上做文章，做到打擊市場投機(jī)，保護(hù)合理需求。

一、必須“瞄準(zhǔn)”

此次“新國五條”實(shí)施細(xì)則雖有“一劍封喉”之力度，卻也容易“誤傷一片”。不僅投機(jī)客被“當(dāng)頭一棒”，“一刀切”的政策讓很多改善住房需求的人也為之惶恐。20%的個(gè)稅對于投機(jī)客來說懲罰力度并不為過，但對于很多改善性需求者而言，這樣的稅收則顯得既不合理也不公平。因?yàn)樗麄兂鍪圩》渴菫榱烁纳凭幼l件，他們的需求是合理的，是最基本的住房需求，他們不應(yīng)該成為房市調(diào)控遏制的對象。限購已經(jīng)“誤傷”了部分改善性需求，而這次20%個(gè)稅的征收對于這部分需求而言無疑又是一次沉重的打擊。房市調(diào)控應(yīng)明確調(diào)控對象是炒房投機(jī)客，對于大多數(shù)改善性需求則應(yīng)該將其解放出來，保護(hù)他們“賣小買大”、“賣舊買新”等想要改善居住條件的權(quán)利。稅收這一杠桿運(yùn)用得好可以 “四兩撥千斤”之巧力來調(diào)節(jié)市場，運(yùn)用得不好反而會適得其反。任何稅收政策都要選擇合適的支點(diǎn)和砝碼。支點(diǎn)即為征稅對象、征稅范圍；砝碼則是征稅的稅基、稅率。但是，此次“新國五條”實(shí)施細(xì)則在稅收的運(yùn)用上沒能體現(xiàn)稅收的優(yōu)勢，未能明確合理的征稅對象，將投機(jī)之外的很多人也網(wǎng)羅進(jìn)來。

因此，“新國五條”實(shí)施細(xì)則必須安裝“瞄準(zhǔn)器”，將征稅的目標(biāo)縮小和鎖定于投機(jī)者，為稅收杠桿選擇合適的“支點(diǎn)”。在選準(zhǔn)“支點(diǎn)”的基礎(chǔ)上，施以適度的“砝碼”，對那些投機(jī)的不止可以征收20%的個(gè)稅，甚至可以征收更高的稅費(fèi)，不用擔(dān)心因?yàn)榇驌敉稒C(jī)而傷害市場。同時(shí)，這樣的重稅還可起到警示作用，讓其他投機(jī)者明白通過炒房獲取暴利的高壓線碰不得。只要不投機(jī)，市場只剩下剛需和改善型需求，沒有投機(jī)者興風(fēng)作浪，市場也將得到凈化，不會暴漲，也不會暴跌。

除此之外，還有一個(gè)問題不能忽視。我國的住房問題情況較為復(fù)雜，個(gè)稅征收以增值額為稅基看似合理，但計(jì)算的口徑難以把握。例如，某人當(dāng)年花9萬元買的房改房按當(dāng)時(shí)市場價(jià)為70萬元，如果以9萬元和如今的市場價(jià)之間的差價(jià)為征稅的稅基，那么稅負(fù)過重，必將引起矛盾。包括20世紀(jì)90年代之前所建的房屋，當(dāng)年沒有市場價(jià)可參照，究竟按什么價(jià)格來計(jì)算稅基，都涉及到征稅的精確與否。筆者認(rèn)為，總的宗旨是應(yīng)該按當(dāng)時(shí)同等條件下的市場價(jià)來計(jì)算，不能按照房屋的房改購房價(jià)或重置價(jià)計(jì)算，否則將有失公允?？傊?，政策的精準(zhǔn)度直接關(guān)乎調(diào)控成功與否。

二、如何“瞄準(zhǔn)”

“瞄準(zhǔn)”就是將“準(zhǔn)星”對準(zhǔn)“靶心”，關(guān)鍵是要找到“靶心”，“靶心”究竟是“一大片”，還是“一小撮”，這是稅收政策的核心與“利器”。從稅收的實(shí)踐來看，“靶心”越小，力度就越大，阻力就越小，效果就越好；反之，擴(kuò)大的“靶心”形成“人頭稅”，造成人人自危、個(gè)個(gè)抵觸，很難有實(shí)際效果。因此，這次出臺的所得稅政策應(yīng)該安裝“瞄準(zhǔn)器”，其對準(zhǔn)的“靶心”應(yīng)該有嚴(yán)格的界定范圍，即炒房投機(jī)客。諸如“溫州炒房團(tuán)”、“山西煤老板炒房團(tuán)”等，是此次所得稅必須綁定的對象。針對他們所炒房屋的總量、囤房持有的期限、一次轉(zhuǎn)讓的套數(shù)等各種因素，進(jìn)行分項(xiàng)打小分，綜合計(jì)總分，最后根據(jù)總分高低，實(shí)行累進(jìn)制稅收，且稅率還應(yīng)逐步提高，20%是起點(diǎn)，還可逐步遞增。

與此同時(shí)，還需要通過稅收杠桿的調(diào)節(jié)進(jìn)行“疏”與“堵”的結(jié)合，實(shí)現(xiàn)住房資源的合理配置。具體做法是“堵兩扇門，開一扇門”，即在堵住住房空置、閑置與炒房這兩扇“門”的同時(shí)，開啟租賃市場的“大門”，培育租賃市場。把投機(jī)炒房者、一般投資者以及開發(fā)商手中的空置、閑置房源等盡可能引導(dǎo)到租賃市場。投機(jī)炒房的這扇“門”可以通過征收高額的住房交易所得稅等系列流轉(zhuǎn)稅堵住，而對既不轉(zhuǎn)讓，又不居住的空置房、閑置房（包括開發(fā)商手上超過一定年限的庫存房）則可以征收房產(chǎn)稅，并根據(jù)空置、閑置情況的不同進(jìn)行差別化征稅，空置、閑置面積越大，稅率越高。投機(jī)、投資者以及開發(fā)商持有的空置、閑置房產(chǎn)唯有轉(zhuǎn)向租賃市場收房租，進(jìn)行長線投資才能避免高額流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅，并讓他們獲取長期穩(wěn)定的租金收益，這樣便把資源充分利用起來，起到了對房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整的作用。不僅促進(jìn)了房地產(chǎn)投資盈利模式由短線投機(jī)的方向引導(dǎo)到長線投資的合理方向，而且使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由單一的“只售不租”變?yōu)椤白馐鄄⑴e，以租為主”，增加普通的中小戶型供應(yīng)，以保障基本的居住性需求，實(shí)現(xiàn)市場供需的自我平衡。

此外，安裝“瞄準(zhǔn)器”，鎖定炒房投機(jī)客，還必須借助個(gè)人住房信息系統(tǒng)。雖然至今為止，這一系統(tǒng)工作仍未完成，阻力很大。但即便在全國開通有難度，第一步也可在各個(gè)城市分別獨(dú)立操作，即以賣房人戶籍為基礎(chǔ)，搜索其在本城市持有住房的總套數(shù)、持有的時(shí)間、轉(zhuǎn)讓的套數(shù)，然后按累進(jìn)制征稅。

目前，各地地方政府具體實(shí)施細(xì)則還未出臺，希望在此之前，能夠?qū)⑺枚愓哒嬲印暗貧狻?，即根?jù)本地的實(shí)際情況，確定征稅對象，打擊囤房投機(jī)，保護(hù)改善型需求。讓稅收只能成為遏制投機(jī)的“利器”，而不能成為誤傷市場正當(dāng)需求的“兇器”。

齊婧/責(zé)任編輯