殷耀云

仔細研讀“新國五條”，其核心內(nèi)容是“限制購房，加快建設(shè)”，基本思路還是“以房調(diào)房”。

房地產(chǎn)開發(fā)要求資金大，而且回報周期長，風(fēng)險肯定存在，如果單靠行政手段來遏制投機投資行為，第一是不現(xiàn)實，第二是不可靠。這次房地產(chǎn)調(diào)控提出“堅決抑制投機投資性購房”，應(yīng)該說出發(fā)點是正確的。但指望房地產(chǎn)調(diào)控來制止房價上漲，短期內(nèi)是不現(xiàn)實的，也是不可能的，房價上漲的原因是多方面的，物價上漲，土地資源稀缺，勞動力成本增加，流通環(huán)節(jié)過多，等等，都會造成房價上漲。

在市場經(jīng)濟活動中，供求關(guān)系決定價格走向，供大于求則價格走低，供不應(yīng)求則價格走高?，F(xiàn)在的住房供應(yīng)中，剛性需求是大多數(shù)，這些年來的房地產(chǎn)調(diào)控，調(diào)一次漲一次，小調(diào)小漲，大調(diào)大漲，其主要的原因是以房調(diào)房，沒有真正從供求關(guān)系上解決問題。

2012年全國商品房銷售面積111304萬平方米，而保障性住房只有700萬套，按照每套70平方米估算，只有5億平方米。雖然這兩組數(shù)據(jù)沒有可比性，但可以肯定，保障性住房只占市場供應(yīng)份額的小部分，現(xiàn)階段依靠保障性住房來改善供求關(guān)系，還為時過早。

“新國五條”出臺后，市場反應(yīng)強烈，各地的房屋登記機構(gòu)門庭若市，一方面，公眾心理脆弱，稍有風(fēng)吹草動就一片恐慌，主要原因是老百姓擔(dān)心調(diào)控后增加交易成本。另一方面，媒體過分渲染，夸大其詞，推波助瀾，在本來沸沸揚揚的交易市場中加了“一把火”。

前年，有的地方開始實行新建商品房限購，主要是限制購買二套住房，目的是控制日益高漲的房價，對此，公眾頗有微詞。拿計劃經(jīng)濟的手段管理市場經(jīng)濟，這是不是開倒車呢？而今年的限購區(qū)域覆蓋到城市全部行政區(qū)域；限購住房類型包括所有新建商品住房和二手住房。從技術(shù)層面來說，執(zhí)行新建商品房“限購”容易把握，只要加強商品房預(yù)銷售合同備案審查，就能控制交易。

而二手房限購就不好把握。有的城市實行了存量房交易合同備案，有的城市沒有實行存量房交易合同備案，即使實行了合同備案的城市。如果交易的當(dāng)事人不申請備案，那么限購就難以執(zhí)行，而現(xiàn)實的買賣行為已經(jīng)發(fā)生，從法律層面來說，雖然這種買賣行為只是發(fā)生債權(quán)關(guān)系，而非物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)移，但公眾買了房，有房住，辦證確權(quán)就是下一步的事情，因此，二手房限購究竟有多大的效果，還有待今后的觀察。

至于“個稅”的話題，其實這是一條很早就在執(zhí)行的政策，過去二套房和轉(zhuǎn)讓未滿五年的住房都繳納個稅。這次調(diào)控只是予以了進一步的強調(diào)，應(yīng)該說是政策的延續(xù)和穩(wěn)定。

再說，調(diào)控的目的是為了健康發(fā)展而不是遏制發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)牽一發(fā)而動全身，經(jīng)不起折騰?，F(xiàn)在，還有人指望房產(chǎn)稅來降低房價，以為房產(chǎn)稅是“定海神針”，這又是一個笑話。房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，目的不是把市場搞冷搞死，而是讓市場回歸理性，使房產(chǎn)在開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有的各個環(huán)節(jié)稅費并存，從而減輕房價壓力。

王春敏/責(zé)任編輯