文/林文彪

同性戀人分房產(chǎn)買賣贈與巧分辨

文/林文彪

王某、張某系以共同生活為目的的同性朋友關(guān)系。2011年6月20日，王某出資購買北京市東城區(qū)某小區(qū)房屋1套，房價款為170萬元，2011年7月27日，王某領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證。購房后，王某、張某共同在此居住。2011年12月2日，王某作為售房人，與張某作為購房人簽訂了《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協(xié)議》，成交價格為232 050元，張某出資10萬元（在本次買賣過程中并未實際出資），王某將上述房產(chǎn)的50%產(chǎn)權(quán)過戶給張某，并于同日辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)（相關(guān)稅費均由王某支付），雙方領(lǐng)取了各自享有的50%《房屋所有權(quán)證》。2012年5月，王某、張某因生活瑣事產(chǎn)生分歧，張某搬離了訴爭房屋。后張某起訴要求對訴爭房屋予以分割。

一審中，王某表示雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協(xié)議》對于王某顯失公平、背離等價有償原則，張某利用其與王某之間的特殊身份關(guān)系，致使王某草率決定與之簽訂所謂的房屋買賣合同。對此，張某予以否認(rèn)，表示王某基于雙方的關(guān)系，為了表達對張某的感情，才將訴爭房屋低價出售給張某。二審中，雙方均認(rèn)可就訴爭房屋50%產(chǎn)權(quán)進行買賣交易的事實，亦均認(rèn)可選擇在2011年12月2日辦理過戶是系為了少交相關(guān)稅費。一審法院認(rèn)為，王某雖在買賣過程中支付了全部稅費，但并不能因此認(rèn)定上述合同的簽訂顯失公平。故法院對王某的訴訟請求不予支持。

二審法院認(rèn)為，該《存量房屋買賣合同》中約定的價格顯屬過低，明顯偏離了該訴爭房屋的合理市場價值，簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)有違公平、等價有償原則，故雙方之間的交易構(gòu)成顯失公平。王某的上訴請求合理有據(jù)，應(yīng)予支持。

對于本案的解決，原告、被告及雙方律師各持己見，存在多種觀點：

第一種觀點認(rèn)為本案系“假買賣真贈與”。本案中雖然合同約定的房款20余萬遠低于市價，合同價與市價之間確實存在較大差距，但是，由于雙方之間存在同性戀人關(guān)系，王某系以合同的方式將其所購房產(chǎn)的一半產(chǎn)權(quán)贈與張某，雙方亦辦理了過戶手續(xù)，王某已不能行使贈與財產(chǎn)過戶前的任意撤銷權(quán)。雙方也不存在法定撤銷權(quán)的情形，故并不能支持王某合同顯失公平的主張。

第二種觀點認(rèn)為本案系“半賣半贈”，本案中王某將房產(chǎn)系“半賣半送”給了張某，贈與行為已經(jīng)發(fā)生。

第三種觀點認(rèn)為王某與張某之間系同性戀人關(guān)系，擺酒席，家長認(rèn)可，此種親密的同性朋友之間的關(guān)系“可以參照”適用最高法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡稱《婚姻法解釋三》）第6條之規(guī)定，即“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈與另一方，贈與方在贈與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第186條的規(guī)定處理”。也就是說不能再撤銷了，這也有利于對同性戀人關(guān)系的保護。

第四種觀點認(rèn)為民事活動應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價有償?shù)脑瓌t。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。訴爭房屋原系王某于2011年6月出資170萬元單獨購買。后王某與張某就訴爭房屋的50%份額產(chǎn)權(quán)進行買賣交易達成一致，且為了少交稅費，雙方共同選擇于2011年12月2日辦理過戶，簽訂了《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協(xié)議》。張某對王某單獨購買訴爭房屋的具體情形知曉，對王某所支付的對價也有明確的認(rèn)知，但張某在簽訂合同、完成過戶登記后并未實際支付款項。故本案應(yīng)當(dāng)以合同顯失公平為由撤銷兩人之間的《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協(xié)議》。

【法官點評】從主客觀要件出發(fā)保持法院價值判斷的中立性

本案的審理焦點在于：第一，如何認(rèn)定王某與張某所簽《存量房屋買賣合同》的性質(zhì)？是交易還是贈與？第二，本案能否適用贈與撤銷權(quán)或合同顯失公平無效的規(guī)定？

一、關(guān)于如何認(rèn)定合同性質(zhì)的問題。

筆者認(rèn)為，當(dāng)事人有自由處分財產(chǎn)的權(quán)利，可以贈與給異性也可以贈與給同性，性別并不是贈與合同成立的阻礙。本案中若王某與張某簽訂了明確的書面贈與協(xié)議，也就不會存在爭議。但本案中王某與張某并未有明確的贈與意思表示，雙方簽訂的系《存量房屋買賣合同》，法院不能按所謂的“常識”將該合同推定為“假買賣真贈與”，也不能認(rèn)定為“附義務(wù)贈與”或“半贈與半買賣”。

應(yīng)嚴(yán)格按照字面解釋原則，將王某與張某所簽訂的《存量房屋買賣合同》理解為買賣合同：合同基礎(chǔ)在于雙方特殊的同性朋友關(guān)系，合同對價系約定的20余萬元，合同標(biāo)的系訴爭房產(chǎn)。

（一）贈與合同與其它合同的本質(zhì)區(qū)別在于無償性，同時，為防止當(dāng)事人的意思表示瑕疵，重大財產(chǎn)的贈與一般要有書面形式，而本案中的《存量房屋買賣合同》并不符合贈與的構(gòu)成要件。法院不宜強行突破“買賣合同”的表象而直接認(rèn)為該案系常見的“假買賣真贈與”。而且，本案中兩方當(dāng)事人都認(rèn)可《存量房屋買賣合同》系“房屋買賣”而非“房屋贈與”。

在此，有必要與其它案件審理中常見的“假買賣真贈與”作一個區(qū)分。“假買賣真贈與”主要存在如下幾個特點：（1）此類案件的當(dāng)事人之間大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭關(guān)系。本案中，雖然當(dāng)事人之間認(rèn)可存在同性戀人關(guān)系，但該關(guān)系并未被現(xiàn)行法律上升為婚姻家庭關(guān)系，并不存在“假買賣真贈與”的前提。（2）此類案件一般沒有真實的金錢支付，從“真假意思表示”的角度來看，符合贈與合同的無償性要求。本案中，王某與張某簽訂完總房款為20余萬元的《存量房屋買賣合同》后，張某向王某父親的賬戶內(nèi)打入10萬元，這就不符合贈與合同“無償性”的本質(zhì)要求。（3）對于重大的財產(chǎn)贈與，一般都要求當(dāng)事人有相對明確的意思表示，而“假買賣真贈與”的處理原則是一種對當(dāng)事人贈與意思表示的推定，其適用有嚴(yán)格限制，并不能過于寬泛。

（二）本案亦不能認(rèn)定“半贈與半買賣”的混合贈與形式，此種提法有違一般邏輯規(guī)律及法律穩(wěn)定性要求，不為主流意見所支持。

（三）本案當(dāng)事人不可以“參照適用”或“類推適用”《婚姻法解釋三》第6條，認(rèn)定兩人系以“類似夫妻關(guān)系”所產(chǎn)生的贈與。本案法律關(guān)系中，主體系王某與張某，客體系訴爭房屋，引起法律關(guān)系發(fā)生變化的法律事實系基于雙方之間有過一段親密的特殊朋友關(guān)系而以較低于市價簽訂房屋買賣合同?？赡軓纳鐣W(xué)、心理學(xué)等學(xué)科對于同性戀人之間的關(guān)系有較為不同的立場，但是，以現(xiàn)有的婚姻法律體系來分析，兩人所自稱的同性戀人并未上升為法律認(rèn)可的“婚姻關(guān)系”。如果法院隨意擴大法律規(guī)定的適用，任意運用民法中“法無明文規(guī)定不禁止”與“類推適用”兩原則，將有可能陷入倫理道德爭議中，有失法院的中立性與客觀性。因此，在社會思潮及立法未發(fā)生重大變化之前，將兩人的關(guān)系定義為一種較為特殊的同性朋友關(guān)系較為穩(wěn)妥。

二、關(guān)于合同是否顯失公平，合同是否無效的問題。

筆者認(rèn)為，關(guān)鍵還在于如何看待兩人簽訂合同時的主觀狀態(tài)。因為，從20余萬合同價與市場價之間的巨大差異來看，確實存在有失公平之處，有違等價有償原則，但這僅是顯失公平成立的客觀要件。對于顯失公平還應(yīng)當(dāng)考慮雙方交易時的主觀狀態(tài)。而對于主觀狀態(tài)的判斷向來不能由法官臆斷，亦只能從現(xiàn)有的證據(jù)出發(fā)按常人的標(biāo)準(zhǔn)推斷出來的“法律事實”，并不一定能完全達到“客觀事實”。

而從現(xiàn)有證據(jù)來看，合同簽訂時張某存在利用對王某的情感優(yōu)勢的可能，促使了合同以遠低于市場價成交過戶。在本案中，從兩人來往短信、庭審筆錄、衣著言談等看，兩人中張某系充任“妻子”角色，充任“賢妻良母”，王某系充任“丈夫”角色，肩負(fù)著“養(yǎng)家糊口”之責(zé)。在當(dāng)前，社會上對于同性戀人之間的結(jié)合還是存有一定的偏見，而為了長期的同性共同生活，“丈夫”王某存在表示其誠意，以求拴住“妻子”張某“愛心”的動機，情感有所依賴，對張某雖不至“百依百順”也要“有諾必應(yīng)”。同時，雙方簽訂《存量房屋買賣合同》與《房屋共有協(xié)議》的時間適逢存量房屋計稅指導(dǎo)價于2011年12月10日要大漲的前夕，當(dāng)時本市出現(xiàn)了一波簽約潮，其目的就是以較低的計稅價格成交存量房屋，節(jié)約交易成本，時間較為緊迫。在此大背景下，雙方簽訂了以王某為出賣方，以王某與張某為共同買受人的合同，對價20余萬，張某存在利用情感優(yōu)勢承諾以情相托草率簽訂合同的可能。

有一點必須強調(diào)的是，對于顯失公平這一法律制度的理解與運用不能僅僅局限于套用其構(gòu)成要件，更重要的在于實現(xiàn)現(xiàn)實價值。而法律制度的重要價值在于維護社會安全與秩序，平衡利益沖突。對于同性戀人之間的婚姻問題及財產(chǎn)分配問題，現(xiàn)有法律法規(guī)并未加以規(guī)定。同性戀合法化問題系一個世界性難題，涉及道德、倫理等諸多問題，支持與反對莫衷一是，法院在這個過程中嚴(yán)格解釋法律保持價值無涉或許不失為較好的選擇。如果貿(mào)然將本案中的《存量房屋買賣合同》認(rèn)定為“假買賣真贈與”，有可能引發(fā)一系列的道德風(fēng)險，對社會傳統(tǒng)秩序與安全所帶來的可能是弊大于利。

責(zé)任編輯/鄭潔